房產(chǎn)業(yè)資金報(bào)告-wenkub
2023-03-07 02:28:08 本頁面
【正文】 壓力。其次， 2021 年下半年開始，經(jīng)濟(jì)景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行背景發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。 （三）房地產(chǎn)行業(yè)需求面形勢(shì) 從需求面的情況來看，房地產(chǎn)需求已經(jīng)明顯陷入觀望，這個(gè)過程先于供給面的收縮而出現(xiàn)。 圖五：全國新開工、竣工和施工情況 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 可以看出， 2021 年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給面依然活躍。投資增幅居高不下，在固定資產(chǎn)投資的帶動(dòng)下， 2021 年房地產(chǎn)投資規(guī)模將繼續(xù)突破 2 萬億元，投資增幅依然可能維持在 28%30%左右的高位，比同期固定資產(chǎn)投資增速高出約 5 個(gè)百分點(diǎn)， 2021 年房地產(chǎn) 投資增幅比 0507 年并無明顯回落。而土地購置成本也始終處于較高水平。需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商開始進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期，這個(gè)過程那能比一般預(yù)想的更為漫長(zhǎng)。消費(fèi)觀望情緒從珠江三角洲開始向全國蔓延。 2021 年下半年開始，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯增加。預(yù)計(jì) 2021 年全年在 10%左右，如果沒有較為明顯的調(diào)控措施，那么 2021年 GDP 增速在 9%左右。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的背景下，也將走向一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的調(diào)整期，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩，是導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金緊張的重要根源。如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大。但是資金供求存在缺口，不意味著對(duì)行業(yè)進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。 2021 年的房 地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種預(yù)測(cè)，中期調(diào)整和短暫調(diào)整。 2021 年下半年將是地價(jià)和房?jī)r(jià)均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤(rùn)下滑不可避免。 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 從 2021 年 5 月開始， CPI 指數(shù)開始顯著上升，到 2021年上半年 CPI長(zhǎng)期居于 8%的高位。 圖一： 2021 年至今宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 經(jīng)濟(jì)的減速主要來自于兩個(gè)方面：投資的減弱和出口的減少。另外，美國的次 貸危機(jī)所引發(fā)的全球性的經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)開始顯現(xiàn)， 2021年，歐洲和日本經(jīng)濟(jì)有可能增速低于 1%甚至陷入衰退，中國經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)下 2021－ 2021 年持續(xù)五年平均 10%以上的高速增長(zhǎng)后，可能步入一個(gè)較長(zhǎng)周期的景氣下行通道。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增速 上升較快，銀行開發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷售預(yù)收款和按揭貸款增速大幅下降。 圖二：房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù) 資料來源： Wind 咨詢 從土地購置和儲(chǔ)備情況來看，在《土地為禍、資金為王：中國房地產(chǎn)土地囤積和資金沉淀報(bào)告》中，我們估測(cè)截至到 2021 年末房地產(chǎn)行業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模大致為 10 億平米，沉淀的資金接近 2萬億元。 2021年 2 季度，盡管土地 “ 招拍掛 ” 的流拍流標(biāo)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，土地交易價(jià)格同比卻分別上升 %和 %，土地儲(chǔ)備成本持續(xù)增加。 圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2021年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %。土 地市場(chǎng)交易依舊較為活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行。 2021 年以來，房地產(chǎn)銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)遲緩，土地儲(chǔ)備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。上海的情況略好于深圳，供求的雙向下降支撐了上海房?jī)r(jià)， 2021 年 2月起，但上海房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)停止， 7月，房地產(chǎn)銷售價(jià)格開始出現(xiàn)下滑。在供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，需求面迅速下滑，決定了價(jià)格趨勢(shì)必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。 從統(tǒng)計(jì)的數(shù)字來看， 2021年以來， 開發(fā)商自籌資金和開發(fā)貸款同比仍有較快增長(zhǎng)，其余類型的資金來源增幅停滯不前。 圖八：房地產(chǎn)資金來源分類 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 從資金供給總量的角度我們也可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)資金在 2021 年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰， 2021 年較 2021環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走向調(diào)整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。增加行業(yè)資金供給，除了能夠增加土地儲(chǔ)備和商品房空置規(guī)模，減輕開發(fā)商隊(duì)伍的洗牌力度之外，無法扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)的 頹勢(shì)，也無法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求，市場(chǎng)調(diào)整有其內(nèi)在節(jié)奏和周期。 7 月份的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。住宅類投資的增幅基本和房地產(chǎn)開發(fā)投資同步， 20212021始終保持著 30%以上的增長(zhǎng)幅度。 另外，商業(yè)銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產(chǎn)商的重要成本之一。 最后，房地產(chǎn)商在經(jīng)營中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大的背景下，稅收支出的金額也越來越大 ，到 2021 年稅收支出已經(jīng)接近 2500 億元。但這并不一定符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，至少從微觀上運(yùn)用上市公司的樣本試算時(shí)并非如此。 圖十四：房地產(chǎn)商資金缺口情況 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 從 20212021年的情況來看， 2021 年是房地產(chǎn)企業(yè)資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)極度繁榮的條 件下，房?jī)r(jià)上漲帶來的銷售收入的大幅度增加，為房地產(chǎn)商帶來了大量的資金流入，2021 年也是房地產(chǎn)行業(yè)少有的出現(xiàn)較為明顯的正現(xiàn)金流的年份。 此后，市場(chǎng)迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計(jì)。但是在剛剛過去的 2021 年上半年，資金缺口實(shí)際上并不十分嚴(yán)重，僅約 528 億左右，問題剛剛浮現(xiàn)。這種情況在今年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。 （ 9）利用外資情況上下半年持平。 三、資金缺口對(duì)國內(nèi)貸款增速的敏感性分析（單位：億元） 資金缺口對(duì)國內(nèi)貸款增速的敏感性分析 結(jié)論： 從上表我們可以看出，資金缺口對(duì)新增國內(nèi)貸款增速的敏感性相對(duì)較弱。 （四） 2021 年房地產(chǎn)資金缺口計(jì)算 對(duì)于 2021 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向蕭條，進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的深
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1