【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 元，增長(zhǎng) %，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的 比重為 %。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額 億元，增長(zhǎng) %，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 衡陽 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁 共 50 頁 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名 都、世紀(jì)名城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 18003000元 /平方米左右。 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度 不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。 主要特征： 普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高 ,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150 平方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。 ③ 立新片區(qū)板塊 相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、 休閑、商業(yè) 、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。 ④ 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老 、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁 共 50 頁 這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。 主要特征：早期 樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍 價(jià)格比較低，但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。 衡陽房地產(chǎn)投資分析 20212021衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 01020302021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是 2021 年，一次是 2021 年。 2021 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額 （億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來自于衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2021 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 衡陽 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁 共 50 頁 01002003004005002021 2021 2021 2021商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 年 份 2021 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % % 2021 年， 不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá) %,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系， 2021 年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。 2）需求分析 20212021商品房銷售面積一覽表0501001502021 2021 2021商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14． 08% 24． 90% 12． 12% XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 共 50 頁 20212021商品房銷售總額一覽表051015202021 2021 2021商品房銷售總金額(億元) 年 份 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16． 04% 39． 46% 29． 04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著 較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。 衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析： 綜上所述， 我們 可以 對(duì)近幾年衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住 宅用地供應(yīng)總量增加。 ③ 商品房 供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 2021 年衡陽樓市分析 ① 衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽 2021 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將 呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。 當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁 共 50 頁 加，大戶型 住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 ② 2021年衡陽樓市走勢(shì) 對(duì)衡陽房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2021 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。 . 銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個(gè)區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達(dá) ,但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們 物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目 地處 衡陽市湘江東岸南段， 西與 風(fēng)景優(yōu)美 的沿江風(fēng)光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的東洲島隔河相望 ， 項(xiàng)目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽 珠暉區(qū) 打造出一個(gè)人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo) 客戶 群定位如下： ① 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。 1） 中鋼衡重企業(yè)職工 XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁 共 50 頁 衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1億元。年產(chǎn)值達(dá) 億元。 該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近 3萬人，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購房 8001000 套。 2） 衡陽鐵路部門職工 衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購買主力客戶群。 ② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住 空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 ③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師 珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買能力。 ④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 ⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 共 50 頁 的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 衡陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 ⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市 轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 ⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 衡陽房?jī)r(jià)目前在全國來講都偏低， 2021 年全國地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購買。 本 項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購買到湘水明珠的房屋。 銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ) 備客戶 3000 批以上。 銷售 計(jì)劃 鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。 ① 銷售量 一期工程 1 至 3 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.億； ② 銷售進(jìn)度 本 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021 年 10月初開盤 ： ? 開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 11月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186套住 宅，銷售金額約 9000 萬； ? 開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 1月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后六個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 4月底 ，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后九個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 7月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 335套住XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁 共 50 頁 宅，銷售金額約 億； ? 開盤后十二個(gè)月，即至 2021 年 10月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 372 套，銷售金額約 2億。 銷售 收入預(yù)測(cè) 1