【文章內容簡介】 元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃氣及水的生產供應業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的 比重為 %。社會事業(yè)和基礎設施投資均有大幅度的增長。房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長 %，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。 . 區(qū)域房地產市場 分析 衡陽 房地產市場區(qū)域分布及特點 XXX 項目可行性研究報告 第 8 頁 共 50 頁 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名 都、世紀名城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 18003000元 /平方米左右。 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī)模，政府機關搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網建設已經完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度 不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。 主要特征： 普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對其他幾個區(qū)域要高 ,戶型面積上相對而言設計比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150 平方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 ③ 立新片區(qū)板塊 相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、 休閑、商業(yè) 、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。 主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。 ④ 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老 、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨著XXX 項目可行性研究報告 第 9 頁 共 50 頁 這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。 主要特征：早期 樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質一般中檔次以下，普遍 價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。 衡陽房地產投資分析 20212021衡陽房地產開發(fā)投資情況一覽表 01020302021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房地產開發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據中可以看出，衡陽房地產投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是 2021 年，一次是 2021 年。 2021 年開始出現(xiàn)房地產投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 從近幾年的數(shù)據，我們分析其房地產投資增長，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產開發(fā)投資金額 （億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021 年是衡陽房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2021 年就開始興建的項目，只經過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 衡陽 房地產供求分析 1）供給分析 XXX 項目可行性研究報告 第 10 頁 共 50 頁 01002003004005002021 2021 2021 2021商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 年 份 2021 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % % 2021 年， 不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達 %,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關系， 2021 年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產開發(fā)年。 2）需求分析 20212021商品房銷售面積一覽表0501001502021 2021 2021商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14． 08% 24． 90% 12． 12% XXX 項目可行性研究報告 第 11 頁 共 50 頁 20212021商品房銷售總額一覽表051015202021 2021 2021商品房銷售總金額(億元) 年 份 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16． 04% 39． 46% 29． 04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著 較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。 衡陽房地產市場特征分析： 綜上所述， 我們 可以 對近幾年衡陽房地產市場的特征總結如下： ① 房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。 ② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住 宅用地供應總量增加。 ③ 商品房 供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 ④ 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 2021 年衡陽樓市分析 ① 衡陽房地產市場走勢 隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，衡陽 2021 年尤其是下半年房地產市場預計將 呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產開發(fā)投資增長回落。 當前房地產開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產開發(fā)投資增速將低于全社 會固定資產投資增速。 2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增XXX 項目可行性研究報告 第 12 頁 共 50 頁 加，大戶型 住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。 3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 ② 2021年衡陽樓市走勢 對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2021 年樓市房價依然有一定的上漲空間。 . 銷售預測 項目 需求分析 本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達 ,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經商的人很多 ,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們 物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目 地處 衡陽市湘江東岸南段， 西與 風景優(yōu)美 的沿江風光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的東洲島隔河相望 ， 項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽 珠暉區(qū) 打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質、高標準、不可復制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。 項目銷售目標群定位 本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標 客戶 群定位如下： ① 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。 1） 中鋼衡重企業(yè)職工 XXX 項目可行性研究報告 第 13 頁 共 50 頁 衡陽中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽機電設備制造有限公司）是集科研、設計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開始研制卷取機卷筒，經過四十多年的發(fā)展，成為卷取設備的專業(yè)化生產企業(yè)，能生產各種冷軋開卷機、卷取機。產品遍布全國板帶材生產線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積 26000 平方米，固定資產 1億元。年產值達 億元。 該企業(yè)有超過十年未建設過單位住房，員工及家屬近 3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，預計可購房 8001000 套。 2） 衡陽鐵路部門職工 衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住 空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 ③ 三類客戶：周邊學校老師 珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、衡陽師范學院、衡陽工業(yè)大學、衡陽機械技術學校、衡陽財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 ④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務員 珠暉區(qū)公務員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重新轉移到江東。 ⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一XXX 項目可行性研究報告 第 14 頁 共 50 頁 的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內在品質的提升是更大的促進。 衡陽人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 ⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農村向城市 轉移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。 ⑦ 七類客戶：各地房地產投資人士 衡陽房價目前在全國來講都偏低， 2021 年全國地級市房地產銷售平均價格 2700元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 本 項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近 500 批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。 銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3個月的蓄客期，計劃儲 備客戶 3000 批以上。 銷售 計劃 鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部根據目前市場情況，制定以下銷售計劃。 ① 銷售量 一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.億； ② 銷售進度 本 項目預計 2021 年 10月初開盤 ： ? 開盤后一個月內，即至 2021 年 11月底，完成總銷售任務的 50%，約 186套住 宅，銷售金額約 9000 萬； ? 開盤后三個月內，即至 2021 年 1月底，完成總銷售任務的 70%，約 260套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后六個月內，即至 2021 年 4月底 ，完成總銷售任務的 80%，約 298套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后九個月內，即至 2021 年 7月底，完成總銷售任務的 90%，約 335套住XXX 項目可行性研究報告 第 15 頁 共 50 頁 宅，銷售金額約 億； ? 開盤后十二個月，即至 2021 年 10月底，完成總銷售任務的 100%，約 372 套，銷售金額約 2億。 銷售 收入預測 1