【正文】 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 項(xiàng)目還債資金來源為銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力較強(qiáng)。指標(biāo)如下表： 借款償還預(yù)測(cè)簡(jiǎn) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 1 上 年還貸資金結(jié)余 2021 2 本年還貸資金來源 6000 3 年初借款額 6000 4000 4 本年還款額 4000 2021 5 年末本金欠款 6000 2021 五、項(xiàng)目敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)盈虧平衡點(diǎn)： 工程總投資 盈虧平衡點(diǎn) = ———————————————————— 銷售收入 — （銷售費(fèi) +管理費(fèi) +銷售稅金） 25 通過計(jì)算當(dāng)銷售收入達(dá)到 75%即 14722萬元時(shí)就可收回投資。由于住宅銷售策劃、房屋銷售較好，對(duì)商業(yè)用房會(huì)產(chǎn)生品牌效應(yīng)，可以認(rèn)為項(xiàng)目有一定 抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （二）單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。 從評(píng)估主表七?項(xiàng)目敏感性分析表?可以看出，銷售價(jià)格、開發(fā)成本是?龍舟大廈?開發(fā)項(xiàng)目的敏感因素，其中銷售價(jià)格為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10%，凈現(xiàn)值將減少或增加 42%，因此貸款企業(yè)應(yīng)特別注意銷售價(jià)格的變化，并嚴(yán)格控制開發(fā)成本。 六、相關(guān)說明 本章銷售收入及部分成本來源 于市場(chǎng)和投資章節(jié)中的預(yù)測(cè)，稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況考慮。建議企業(yè)盡快開工和提前辦理預(yù)售許可證，實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠，降低費(fèi)用成本，確保利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 26 第八章 對(duì)外借款風(fēng)險(xiǎn)分析 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目在項(xiàng)目敏感性分析中，當(dāng)銷售均價(jià)增長(zhǎng)或降低 10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)? 現(xiàn)值增長(zhǎng)或降低 56%；當(dāng)開發(fā)成本增加或降低 10%時(shí)，凈現(xiàn)值下降或增長(zhǎng) 42%，說明銷售價(jià)格為主敏感性因素。定性分析如下： 在借款人方面 借款人成都鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資公司成立于 1995年具有成功開發(fā)房地產(chǎn) 的經(jīng)驗(yàn)。 在投資方面 ?龍舟大廈?的總投資為 14320萬元，其中：申請(qǐng)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款 6000 萬元，企業(yè)自有 5800萬元（自有資金占投資比例為 38%），預(yù)計(jì)前期銷售收入 7850 萬元。目前企業(yè)已投入資金 5800 萬元，自有資金已達(dá)到規(guī)定要求，其剩余部分資金主要依靠預(yù)收回款，貸款企業(yè)應(yīng)作好前期預(yù)售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。 市場(chǎng)方面 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力，都是在全額實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上計(jì)算確定的，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響 項(xiàng)目的成功開發(fā)。本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1）購買力風(fēng)險(xiǎn) 由于該項(xiàng)目所處環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)將日益激 27 烈，貸款企業(yè)應(yīng)加快施工進(jìn)度，盡快開盤發(fā)售，搶占市場(chǎng)。 （ 2）營(yíng)銷策略風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)項(xiàng)目在其所在區(qū)域定位最高，但售價(jià)較低。對(duì)外借款應(yīng)時(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)，盡早還款，減少利息支出。 （ 3）在工程進(jìn)展方面 該項(xiàng)目計(jì)劃開工時(shí)間為 2021 年 3月，建設(shè)期為一年半。由于工程具有相對(duì)的難度，有可能影響工程的進(jìn)度。如工程不能按期竣工，將影響本項(xiàng)目?jī)攤芰?，故公?在建設(shè)期間，應(yīng)合理安排工程進(jìn)度，保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。 （ 4）項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)方面 因開發(fā)資金部分靠銷售收入，項(xiàng)目預(yù)售能否達(dá)到建設(shè)資金要求，將對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生較大影響。 綜上所述，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度從測(cè)算結(jié)果看較為理想。但考慮到銷售價(jià)格為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，應(yīng)加強(qiáng)全程監(jiān)控。 二、借款擔(dān)保評(píng)價(jià) 公司同意采用抵押擔(dān)保方式，先由成都鑫五環(huán)公司以 畝土地使用權(quán)在建工程作為對(duì)外借款的抵押物，待在建工程進(jìn)度達(dá)到銷售條件后，用在建工程作為抵押物。目前貸款企業(yè)提供的抵押物為可依法設(shè)定抵押權(quán) 的土地 。 28 關(guān)于成都龍舟公寓大廈小戶型住宅樓開發(fā)貸款的 報(bào) 告 興業(yè)銀行成都分行： 我公司開發(fā)建設(shè)的成都鑫五環(huán)龍舟公寓大廈小戶型住宅樓53000㎡主體斷水全部完工。進(jìn)入二期工程施工，設(shè)備安裝及電梯、扶梯、內(nèi)裝飾、外墻等工程開始動(dòng)工。由于前期支付土地費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等各種規(guī)費(fèi)稅費(fèi)較多，則樓盤開發(fā)建設(shè)資金較為困難。為使工程建設(shè)順利進(jìn)行，現(xiàn)向貴行申請(qǐng)開發(fā)貸款6000萬元，以緩解資金困難之矛盾。貸款時(shí)限為兩年（ 24 個(gè)月）。 特此報(bào)告，望批準(zhǔn)為謝！ 成都鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資有限公司 二 00四年十一月二十八日 29 成都市鑫五環(huán)投資實(shí)業(yè)有限公司 第九次股東會(huì)議記要 時(shí)間：二 00四年十一月十日 地點(diǎn)：成都市青羊區(qū)文武路鑫五環(huán)公司辦公室 參加議員：周登榮、周登華、田小林 會(huì)議內(nèi)容：為投資開發(fā)龍舟公寓大廈小戶型商住樓商品房，需向興業(yè)銀行 成都分行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款事項(xiàng)。經(jīng)股東討論后，決議如下： 周登榮董事長(zhǎng)總結(jié)了公司多年開發(fā)業(yè)務(wù)工作的完成情況，以及公司今后三年繼續(xù)在?龍舟大廈?投資開發(fā)商品房小戶型公寓商住樓的總體規(guī)劃，為加大投資力度，需向興業(yè)銀行成都分行申請(qǐng)開發(fā)貸款6000萬元。經(jīng)股東討論后同意用公司龍舟大廈在建工程、土地作為抵押，申請(qǐng)貸款。 股東：周登榮 周登華 田小林 二 00四年十一月十日