成都龍舟大廈可行性研究報告(參考版)
2025-02-28 02:25本頁面
【正文】 股東：周登榮 周登華 田小林 二 00四年十一月十日 。經(jīng)股東討論后，決議如下： 周登榮董事長總結(jié)了公司多年開發(fā)業(yè)務工作的完成情況，以及公司今后三年繼續(xù)在?龍舟大廈?投資開發(fā)商品房小戶型公寓商住樓的總體規(guī)劃，為加大投資力度，需向興業(yè)銀行成都分行申請開發(fā)貸款6000萬元。貸款時限為兩年（ 24 個月）。由于前期支付土地費、報建費、轉(zhuǎn)讓費等各種規(guī)費稅費較多，則樓盤開發(fā)建設資金較為困難。 28 關于成都龍舟公寓大廈小戶型住宅樓開發(fā)貸款的 報 告 興業(yè)銀行成都分行： 我公司開發(fā)建設的成都鑫五環(huán)龍舟公寓大廈小戶型住宅樓53000㎡主體斷水全部完工。 二、借款擔保評價 公司同意采用抵押擔保方式，先由成都鑫五環(huán)公司以 畝土地使用權在建工程作為對外借款的抵押物，待在建工程進度達到銷售條件后，用在建工程作為抵押物。 綜上所述，本項目風險度從測算結(jié)果看較為理想。如工程不能按期竣工，將影響本項目償債能力，故公司 在建設期間，應合理安排工程進度，保證本項目的順利實施。 （ 3）在工程進展方面 該項目計劃開工時間為 2021 年 3月，建設期為一年半。 （ 2）營銷策略風險 開發(fā)項目在其所在區(qū)域定位最高，但售價較低。 市場方面 本項目預測的經(jīng)濟效益及償債能力，都是在全額實現(xiàn)銷售收入的基礎上計算確定的，一旦出現(xiàn)市場風險，將會直接影響銷售收入的實現(xiàn)，從而影響 項目的成功開發(fā)。 在投資方面 ?龍舟大廈?的總投資為 14320萬元，其中：申請銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款 6000 萬元，企業(yè)自有 5800萬元（自有資金占投資比例為 38%），預計前期銷售收入 7850 萬元。 26 第八章 對外借款風險分析 一、貸款風險評價 經(jīng)評估測算，本項目在項目敏感性分析中，當銷售均價增長或降低 10%時，項目凈 現(xiàn)值增長或降低 56%；當開發(fā)成本增加或降低 10%時，凈現(xiàn)值下降或增長 42%，說明銷售價格為主敏感性因素。 六、相關說明 本章銷售收入及部分成本來源 于市場和投資章節(jié)中的預測，稅費標準按照企業(yè)及當?shù)貙嶋H情況考慮。 （二）單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。指標如下表： 借款償還預測簡 單位：萬元 序號 項目 2021年 2021年 2021年 1 上 年還貸資金結(jié)余 2021 2 本年還貸資金來源 6000 3 年初借款額 6000 4000 4 本年還款額 4000 2021 5 年末本金欠款 6000 2021 五、項目敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計盈虧平衡點： 工程總投資 盈虧平衡點 = ———————————————————— 銷售收入 — （銷售費 +管理費 +銷售稅金） 25 通過計算當銷售收入達到 75%即 14722萬元時就可收回投資。 四、項目償債能力評估 項目還債資金來源為銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從?資金來源與運用表?可以看出，資金來源能滿足資金運用要求。 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設定的折現(xiàn)率，財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算內(nèi)經(jīng)濟上可行，財務評價可以接受。 （ 4) 管理費用：各年預測數(shù)據(jù)按年銷售收入的 1%計算（已計入開發(fā)費用）。 （ 2）營業(yè)稅金及附加預測：營業(yè)稅按收入的 5%提取，城市維護建設稅按營業(yè)稅的 5%提取，教育附加費按營業(yè)稅的 3%提取，土地增值稅按當?shù)貞T例未考慮，所得稅按 33%計提。收入情況見項目銷售計劃及銷售收入測算表。 第七章 償債能力 一、項目財務效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務可行性。 三、項目投資計劃評價 依據(jù)企業(yè)已（擬）報建資料和方案，考慮房地產(chǎn)業(yè)普遍的 21 資金運作流程和工程建設進程，該項目 2021 年 2月以前為籌備開工期， 2021 年 3月 — 2021 年 5月為建設期， 2021 年投資額為4000 萬元，主要是土地費、前期工程費支出和房屋開發(fā)費用；2021年投資金額約 3000 萬元，主要是房屋開發(fā)期間費用支出。 企業(yè) 2021 年在土建工程已投入 4058 萬元。項目投資來源為：企業(yè)自籌5800 萬元、銀行貸款 6000 萬元，支用預售房收入 4000 萬元售房收入的測算祥見第四章。 預備費用 預備費用是指在編制投資估算和設計概算時難以預料的、在工程建設過程中可能發(fā)生的工程費用，估算為 100萬元?？紤]企業(yè)在成都市地區(qū)的企業(yè)品牌，社會效應良好，此次在廣告宣傳等方面的投資有所減少，故按銷售收入的 %計取，共計 ?？紤]本公司的管理水平，管理費用按銷售收入的 1%計取，共計 193 萬元。投資指標以 2021 年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額四川省估算表》為基礎，參照成都地區(qū)同類建筑技術水平，結(jié)合本工程實際情況綜合測定： 建安工程明細表 19 單位：元、㎡、萬元 項目 建筑指標（元 /） 建筑面積（㎡） 成本（萬元） 住宅 1400 31500 4410 商業(yè)店鋪 14
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