【正文】 謝謝！ 。 提案完畢，謝謝！ 由于時間緊促，諸多不足之處請貴司見諒。營銷資金包含四 個部分： 媒體投放； 銷售包裝； 銷售管理； 推介活動。 ● 《假日荷花》會員?？＿x擇位置較好的口岸發(fā)布。引導看房、購房人士按照指示牌進入售樓處。 ● 樓宇電視。包括：吊旗、宣傳招貼等。 ● POP 系列。 戶內外看板直接將有關項目的基本情況在售樓處 內外展示出來，便于看樓者在售樓人員的引見下直觀的了解項目情況。在色彩上根據項目所需來整體考慮。 樓書是一個必不可少的環(huán)節(jié)和銷售工具。主要用于針對目標市場直接以信函的形式郵寄上門和便于需求購房人士對該項目的大致了解。 5%， 二次推盤蓄水 注：以上為每個銷售周期的階段策略 A 六、媒體運用手段及策略 ● 報紙： 首選《成都商報》，用以建立品牌形象，戶外及電視用以建立項目形象。 20%— 10% 持銷期 持續(xù)熱銷；客戶追蹤；多渠道營銷。 客戶積累達到推出單位的 倍 正式發(fā)售 立體宣傳；品牌營銷。 營銷策劃 項目 LOGO 確定及 VI 設計；包裝市場策略及宣傳市場定位；銷售時機分析；價格初步確定；市場推廣費用預算及媒介廣告投放計劃；營銷籌備工作計劃； 銷售準備 宣傳資 料設計制作（樓書、 DM、手提袋等）；銷售作業(yè)文件編制；銷售賣場包裝策劃；沙盤及模型制作；銷售人員招聘及培訓；售樓處裝修及銷售道具購置；價格制定；房管局相關手續(xù)辦理；調整營銷推介計劃并落實各類宣傳媒介。把浮華暫且擱一邊。 偶爾幾個閑暇的清晨回到平淡的日子更不失為一種享受。 偶爾幾個晚歸的夜晚聽聽蛐蛐的嘮叨更不失為一種享受。 A 四、文案表現方向 僅作參考的文案表現方向： 假日荷花 城市往北，夢想往上。 生活在北處。 三、項目主題 slogan 確定 主題 slogan 建議： 城市往北，夢想往上。 北 吉 地 創(chuàng)意來源于“北極地”。 A 備選案名： 荷塘月色 融合荷花池、高筍塘兩個區(qū)位概念。 寓意寧靜、輕松、閑適的，度假般的假日生活情懷。從案名上模糊產品功能性定位。 所以，我們的策劃方向即 —— 建立城北生活、商務新秩序。 所以，我們堅定的認為，城北最缺乏一種結構。 回到項目策劃中來，整個城北也處于“ 發(fā)生之初是缺乏結構 ”的狀態(tài)，是一種“ 發(fā)散型水平分布 ”，或者說“自由 發(fā)散型水平分布 ”。 “ 結構 ” ，愛情在其發(fā)生之初是缺乏結構的， 它只是一些被抽離了時間性的情境 —— 如童話般的 —— 那潔白的臉在人群中幻影般閃現，好像濕 A 漉漉的黑樹枝上一縷花瓣。 城北， “ 臟、亂、差 、擁、堵 ” ，這里最缺什么？最大的劣勢在哪里？ 20 世紀馳名國際的法國文論家羅蘭 在就近原則的驅使之下，對于 長期在城北生活工作的人以及經商的外地人， 我們要做的就是點燃他們的區(qū)域情節(jié)，挑動他們的購買欲求，刺激他們的居住夢想！為他們展現一種更高、更純粹、更寧靜的城市上層生活。當 他的工作地點、親朋好友、社交娛樂都在城北，一般說 他也非常 認同城北，愿意在城北 購 房， 而不會沽名釣譽跑到城南、城西購房。 而且 這種格局 還將會維持相當長一段時間。 城北是一個圈層。 C、外在感性形象 A 浪漫、自我、品位、寫意的自由空間。 A、總體形象 簡約、自由、質感、高統(tǒng)籌、酒店化、集約化的品質寓所生活方式。即， 以高品質住宅為主導，以酒店式商務辦公為輔的復合型產品形態(tài)。 走住宅的路線相對比較穩(wěn)妥，容易被市場所消化。 C、高性價比： —— 高性價比的物業(yè)品質，經濟合理的物業(yè)價格，舒適從容的居家感受。無論售價如何，至少在包裝上以氣勢壓倒客戶。 G. 房產投資人群。 E. 首次置業(yè)的打工一族和管理人員。 C. 城市舊城改造拆遷采用貨幣安置，對城北有居住情節(jié)的消費者。 目標對象定位 根據項目的市場價格定位，我們將把目標客戶群主要鎖定以下方面： A. 目標客戶群年齡在 25— 50 歲，年收入在 3— 8 萬元的家庭。在智能化設置及物業(yè)管理方面盡量滿足現代居家的普遍需求。 備注：根據對該區(qū)域的初步調查和本項目規(guī)模及項目綜合定位看來，該項目戶型的主力面積主要集中在 85~114 平米之間是十分適宜的。住宅設計為一梯兩戶、雙梯雙戶、雙梯三戶及雙梯四戶和 雙梯六戶，其中以雙梯三戶和雙梯四戶的設計為主。廚房部分設計為 L形灶臺； 三房以上戶型分設主臥室衛(wèi)生間和公用衛(wèi)生間； 客廳及主臥室要有良好的景觀、采光和通風，基本做到室室采光通風；戶型設計體現“陽光戶型”之設計風格，室室采光、通風。 整體達到曲折掩映、隱而不藏、隔而末絕、別有洞天的園林效果； 戶型定位 A 項目景觀以營造自然健康居家為要點的流暢連貫的緩坡綠化為風格。為創(chuàng)造良好的銷售條件，建議采用“先建景，后建房”的開發(fā)策略。以天空色彩、墻面色彩、地面色彩形成層次豐富的變化以營造“家”的歸屬感并強調人與環(huán)境的和諧共生。交通人車流線有序，地面與地下結合?？傮w布局采用半圍合式為主 ,層次分明 ,動靜有序。建議選擇開發(fā) 12左右的小高層建筑。 相 對而言 ，小高層作為開發(fā)商與客群共贏的產品，有著廣泛的市場。建議選擇開發(fā) 19 層以 A 內的高層建筑，比較合理。因此 ，高層具備的這些特點吸引了很多喜歡現代都市生活方式、經濟實力較強的置業(yè)人群的青睞。但是 高層住宅建設成本較多層和小高層來得高，由于有電梯、電梯等候間、地下室等，需分攤的公用面積較多層的要多，因而實際得房率要低一些，另外在房型設計上也稍難一點，裝修也易帶來不便。此處進作建議參考。 我們作為策劃公司 ，固然無法左右開發(fā)公司的開發(fā)理念。 根據前面的分析，我們知道 電梯公寓成為絕對主導 。 A 第三部分 項目定位篇 一、產品策略 產品形態(tài)建議 隨著土地資源日漸稀缺，土地儲備制度的實施，開發(fā)商獲取土地的門檻提高，為了節(jié)約土地資源，適應新的市場要求，開發(fā)商必然會選擇高層 、小高層開發(fā) 。根據規(guī)劃，高峰小時最大行車密度分別為 1 2 30 對 /小時，最大設計運輸能力可達 萬人次 /小時。在會展中心設控制中心一座（規(guī)劃 3 號線合建控制中心）。 一期工程于 2021 年動工建設， 將于 2021 年底試運營，建設工期 年。 地鐵一號線賦予項目全新投資價值 1 號線一期工程北起紅花堰站， 南止于孵化園站，全長 公里，全部為地下線。 伴隨城北大發(fā)展，假以時日，人們對城本的 印象 將會由原來的 “ 臟、亂、差 ” 逐步轉變。 A 而今，城北片區(qū)也打響“北部新城”名號 ，改造 道路、管網、整治土地 、新建公園，將 成都市城區(qū) 北部至新都和青白江區(qū)相連區(qū)域將發(fā)展成為規(guī)劃面積大約 100 平方公里、 100 萬人口的 “ 北部新城 ” 。就項目周邊而言，建材 市場和 服裝批發(fā) 中心的繁榮景象 ，造成道路擁堵，無疑加大了客群心理抗性。 二、項目區(qū)域淺析 城北大區(qū)域現狀 A、批發(fā)基地 長期以來，城北一直是 出川入仕、經商的要道 ，是 重要的交通樞紐和物資集散地 。 D、道路、交通狀況 該項目所在區(qū)域交通四通八達，三環(huán)、老三環(huán)、二環(huán) 并行。 從 1984年荷花池市場成為至今，已走過風雨 20 年歷程，它見證了中國經濟的發(fā)展，見證了成都商業(yè)經濟的成長歷程，現已基本形成了北起二環(huán)路，南至一環(huán)路，東起小沙河，西至人民北路，占地約 平方公里的市場區(qū)域，年市場交易額超過 150 億元，財政稅收近 億元，已躋身全國十大市場的第七位。遺憾的是城北依然無法擺脫“臟亂差”的舊有印象。 B、居住環(huán)境 項目四周居住環(huán)境成熟，交通便捷，十分適宜居家。后來司馬相如和卓文君分手的這個地方就被稱做了 “ 駟馬橋 ” 。 相傳卓文君送 漢代文豪司馬相如進京趕考，司馬相如深感卓文君深情，于是指天為誓曰：他日不駟馬赤駕，誓不過此橋。 、周邊環(huán)境 A、自然及人文環(huán)境 “ 他日不駟馬赤駕，誓不過此橋。 、項目背景及發(fā)展計劃 該項目為成都 ********開發(fā)有限公司投資開發(fā)，分為項目二期工程，預計工程 2021 年月動工。交通動線 毗鄰川陜路段及成綿、成南 A 高速。 第 二部分 項目分析篇