【正文】 謝謝！A 。提案完畢，謝謝！由于時(shí)間緊促，諸多不足之處請(qǐng)貴司見諒。營(yíng)銷資金包含四個(gè)部分：媒體投放；銷售包裝；銷售管理；推介活動(dòng)?！?《假日荷花》會(huì)員?？?。選擇位置較好的口岸發(fā)布。引導(dǎo)看房、購房人士按照指示牌進(jìn)入售樓處。● 樓宇電視。包括：吊旗、宣傳招貼等?！?POP系列。戶內(nèi)外看板直接將有關(guān)項(xiàng)目的基本情況在售樓處內(nèi)外展示出來，便于看樓者在售樓人員的引見下直觀的了解項(xiàng)目情況。在色彩上根據(jù)項(xiàng)目所需來整體考慮。樓書是一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)和銷售工具。主要用于針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)直接以信函的形式郵寄上門和便于需求購房人士對(duì)該項(xiàng)目的大致了解。 5%，二次推盤蓄水注：以上為每個(gè)銷售周期的階段策略六、媒體運(yùn)用手段及策略● 報(bào)紙：首選《成都商報(bào)》，用以建立品牌形象，戶外及電視用以建立項(xiàng)目形象。20%—10%持銷期持續(xù)熱銷；客戶追蹤；多渠道營(yíng)銷。正式發(fā)售立體宣傳；品牌營(yíng)銷。營(yíng)銷策劃項(xiàng)目LOGO確定及VI設(shè)計(jì)；包裝市場(chǎng)策略及宣傳市場(chǎng)定位；銷售時(shí)機(jī)分析；價(jià)格初步確定；市場(chǎng)推廣費(fèi)用預(yù)算及媒介廣告投放計(jì)劃；營(yíng)銷籌備工作計(jì)劃； 銷售準(zhǔn)備宣傳資料設(shè)計(jì)制作（樓書、DM、手提袋等）；銷售作業(yè)文件編制；銷售賣場(chǎng)包裝策劃；沙盤及模型制作；銷售人員招聘及培訓(xùn)；售樓處裝修及銷售道具購置；價(jià)格制定；房管局相關(guān)手續(xù)辦理；調(diào)整營(yíng)銷推介計(jì)劃并落實(shí)各類宣傳媒介。把浮華暫且擱一邊。偶爾幾個(gè)閑暇的清晨回到平淡的日子更不失為一種享受。偶爾幾個(gè)晚歸的夜晚聽聽蛐蛐的嘮叨更不失為一種享受。四、文案表現(xiàn)方向僅作參考的文案表現(xiàn)方向：假日荷花城市往北，夢(mèng)想往上。生活在北處。三、項(xiàng)目主題slogan確定主題slogan建議：城市往北，夢(mèng)想往上。北 吉 地創(chuàng)意來源于“北極地”。備選案名：荷塘月色融合荷花池、高筍塘兩個(gè)區(qū)位概念。寓意寧靜、輕松、閑適的，度假般的假日生活情懷。從案名上模糊產(chǎn)品功能性定位。所以，我們的策劃方向即——建立城北生活、商務(wù)新秩序。所以，我們堅(jiān)定的認(rèn)為，城北最缺乏一種結(jié)構(gòu)?；氐巾?xiàng)目策劃中來，整個(gè)城北也處于“發(fā)生之初是缺乏結(jié)構(gòu)”的狀態(tài)，是一種“發(fā)散型水平分布”，或者說“自由發(fā)散型水平分布”。“結(jié)構(gòu)”，愛情在其發(fā)生之初是缺乏結(jié)構(gòu)的，它只是一些被抽離了時(shí)間性的情境——如童話般的——那潔白的臉在人群中幻影般閃現(xiàn)，好像濕漉漉的黑樹枝上一縷花瓣。城北，“臟、亂、差、擁、堵”，這里最缺什么？最大的劣勢(shì)在哪里？20世紀(jì)馳名國(guó)際的法國(guó)文論家羅蘭在就近原則的驅(qū)使之下，對(duì)于長(zhǎng)期在城北生活工作的人以及經(jīng)商的外地人，我們要做的就是點(diǎn)燃他們的區(qū)域情節(jié)，挑動(dòng)他們的購買欲求，刺激他們的居住夢(mèng)想！為他們展現(xiàn)一種更高、更純粹、更寧靜的城市上層生活。當(dāng)他的工作地點(diǎn)、親朋好友、社交娛樂都在城北，一般說他也非常認(rèn)同城北，愿意在城北購房，而不會(huì)沽名釣譽(yù)跑到城南、城西購房。而且這種格局還將會(huì)維持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。 城北是一個(gè)圈層。C、外在感性形象浪漫、自我、品位、寫意的自由空間。A、總體形象簡(jiǎn)約、自由、質(zhì)感、高統(tǒng)籌、酒店化、集約化的品質(zhì)寓所生活方式。即，以高品質(zhì)住宅為主導(dǎo)，以酒店式商務(wù)辦公為輔的復(fù)合型產(chǎn)品形態(tài)。走住宅的路線相對(duì)比較穩(wěn)妥，容易被市場(chǎng)所消化。C、高性價(jià)比：——高性價(jià)比的物業(yè)品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)合理的物業(yè)價(jià)格，舒適從容的居家感受。無論售價(jià)如何，至少在包裝上以氣勢(shì)壓倒客戶。G. 房產(chǎn)投資人群。E. 首次置業(yè)的打工一族和管理人員。C. 城市舊城改造拆遷采用貨幣安置，對(duì)城北有居住情節(jié)的消費(fèi)者。根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格定位，我們將把目標(biāo)客戶群主要鎖定以下方面：A. 目標(biāo)客戶群年齡在25—50歲，年收入在3—8萬元的家庭。在智能化設(shè)置及物業(yè)管理方面盡量滿足現(xiàn)代居家的普遍需求。備注：根據(jù)對(duì)該區(qū)域的初步調(diào)查和本項(xiàng)目規(guī)模及項(xiàng)目綜合定位看來，該項(xiàng)目戶型的主力面積主要集中在85~114平米之間是十分適宜的。住宅設(shè)計(jì)為一梯兩戶、雙梯雙戶、雙梯三戶及雙梯四戶和雙梯六戶，其中以雙梯三戶和雙梯四戶的設(shè)計(jì)為主。廚房部分設(shè)計(jì)為L(zhǎng)形灶臺(tái)；三房以上戶型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和公用衛(wèi)生間；客廳及主臥室要有良好的景觀、采光和通風(fēng)，基本做到室室采光通風(fēng)；戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)“陽光戶型”之設(shè)計(jì)風(fēng)格，室室采光、通風(fēng)。整體達(dá)到曲折掩映、隱而不藏、隔而末絕、別有洞天的園林效果； 項(xiàng)目景觀以營(yíng)造自然健康居家為要點(diǎn)的流暢連貫的緩坡綠化為風(fēng)格。為創(chuàng)造良好的銷售條件，建議采用“先建景，后建房”的開發(fā)策略。以天空色彩、墻面色彩、地面色彩形成層次豐富的變化以營(yíng)造“家”的歸屬感并強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的和諧共生。交通人車流線有序，地面與地下結(jié)合?？傮w布局采用半圍合式為主,層次分明,動(dòng)靜有序。建議選擇開發(fā)12左右的小高層建筑。相對(duì)而言，小高層作為開發(fā)商與客群共贏的產(chǎn)品，有著廣泛的市場(chǎng)。建議選擇開發(fā)19層以內(nèi)的高層建筑，比較合理。因此，高層具備的這些特點(diǎn)吸引了很多喜歡現(xiàn)代都市生活方式、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的置業(yè)人群的青睞。但是高層住宅建設(shè)成本較多層和小高層來得高，由于有電梯、電梯等候間、地下室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多層的要多，因而實(shí)際得房率要低一些，另外在房型設(shè)計(jì)上也稍難一點(diǎn)，裝修也易帶來不便。此處進(jìn)作建議參考。我們作為策劃公司，固然無法左右開發(fā)公司的開發(fā)理念。根據(jù)前面的分析，我們知道電梯公寓成為絕對(duì)主導(dǎo)。第三部分 項(xiàng)目定位篇一、產(chǎn)品策略隨著土地資源日漸稀缺，土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，開發(fā)商獲取土地的門檻提高，為了節(jié)約土地資源，適應(yīng)新的市場(chǎng)要求，開發(fā)商必然會(huì)選擇高層、小高層開發(fā)。根據(jù)規(guī)劃，高峰小時(shí)最大行車密度分別為1230對(duì)/小時(shí)。在會(huì)展中心設(shè)控制中心一座（規(guī)劃3號(hào)線合建控制中心）。共設(shè)15座車站，并與規(guī)劃的其他軌道交通線路在火車北站、人民北路、騾馬市、天府廣場(chǎng)、省體育館、火車南站及新益州站換乘。本案位居北部新城的成都頂端，將為吸附新都、天回鎮(zhèn)的方向的客戶提供良好條件。相關(guān)資料顯示，“北部新城”作為城市發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃投資近18億元人民幣。B、城北正在變臉，觀念日漸改變 在成都城市大發(fā)展的趨勢(shì)之下，城東緊跟城西、城南發(fā)展步伐，高舉“中產(chǎn)城東”旗幟大肆擴(kuò)張。城北片區(qū)在帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為城市帶來物流、貨運(yùn)、客流的巨大壓力，從而給人們帶來長(zhǎng)期的“臟、亂、差、擁、堵”的固有印象。比鄰粱家巷汽車站、北門車站、火車北站，出行十分方便。成為聞名全國(guó)、輻射歐亞的大型綜合市場(chǎng)之一。C、商業(yè)環(huán)境比鄰成都市第一個(gè)專業(yè)化消費(fèi)品批發(fā)零售市場(chǎng)“荷花池”。有國(guó)美、蘇寧等大型賣場(chǎng)相伺左右。雖然現(xiàn)在的駟馬橋，已經(jīng)看不到橋了，但是這座橋依然活在人們心中。赤架即紅色的車，駟馬與赤架在當(dāng)時(shí)都是高官才能使用的?！表?xiàng)目北臨駟馬橋，有著豐富的文化底蘊(yùn)。`、宗地素質(zhì)及現(xiàn)狀該項(xiàng)目宗地呈形，土地平整，四周居住環(huán)境良好，區(qū)域成熟，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，道路狀況良好。貫通三環(huán)交通大動(dòng)脈，沿二環(huán)路西至火車站、羊西線，東達(dá)雙橋立交、成渝高速交通網(wǎng)絡(luò)極其便捷、通暢。周邊商阜繁榮，人聲鼎沸。高層和小高層旗鼓相當(dāng)整體來看，高層和小高層建筑的比例相當(dāng)，分別為38%和32%，主要都分布在市區(qū)內(nèi)，也有部分分布在郊區(qū)；新開樓盤中，多層建筑的比例僅為6%，由于目前成都市主城區(qū)內(nèi)不再修建多層項(xiàng)目，因此多層項(xiàng)目的數(shù)量也有較大的減少。這種戶型比較合理，且面積比較適中。80120㎡仍然是需求主力　06年16月，全市商品房住宅項(xiàng)目戶型供應(yīng)面積仍然以80120㎡為主。由于停止了多層住宅在主城區(qū)內(nèi)的建設(shè)，因此多層住宅都集中到了郊區(qū)。時(shí)代凱悅成都東渡底商、電梯36856000人民中路標(biāo)志建筑，商業(yè)豐富華西國(guó)際成都合力達(dá)電梯、多層361424990地鐵一號(hào)線建筑可以看到：