【導(dǎo)讀】城西農(nóng)貿(mào)市場項(xiàng)目是本公司與貴司合作以來的第二個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的運(yùn)營具有本身獨(dú)特的魅力和發(fā)展思路，其成功的運(yùn)營與否也是一個(gè)對我司巨。本策略，對城西農(nóng)貿(mào)市場后續(xù)的營銷運(yùn)營策略、推廣計(jì)劃等作出概要性闡述，并將隨市場變化情況適時(shí)調(diào)整。岳西現(xiàn)有總?cè)丝谶_(dá)32萬人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到10萬人左右，但城區(qū)占地面積不大，造成人口居住密度相對集中，以天仙河將城區(qū)氛圍城東。按居住人口人均居住面積30平米的需求來說，岳西城鎮(zhèn)居民的居住需求面積達(dá)到300萬平米以上，但岳西現(xiàn)有的。市場供應(yīng)仍然處于供小于求的局面，岳西房地產(chǎn)的市場開發(fā)正在逐步的興起，在近幾年岳西房地產(chǎn)的發(fā)展將會迎來一個(gè)更大的開發(fā)熱潮，對于項(xiàng)目形態(tài)，特針對岳西現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)集市作了一個(gè)現(xiàn)場的調(diào)查，對市場的經(jīng)營種類、經(jīng)營面積、經(jīng)營環(huán)境及經(jīng)營現(xiàn)狀作了詳細(xì)的了解。

　　

【正文】 年 6 月 上旬 ） 主要任務(wù)： （ 1） .進(jìn)一步樹立形象：通過進(jìn)一步媒體宣傳推廣和產(chǎn)品定位引導(dǎo)，加深客戶群體對項(xiàng)目認(rèn)知 （ 2） .客 戶銷售儲備：針對后期銷售，進(jìn)行意向客戶篩選儲備 2．推廣策略： 形象廣告 +事件推廣活動 3．核心主題： “ 陽光宜居 住所 ，便捷生活社區(qū) ” 4．推廣思路： 以事件活動為主導(dǎo)，對項(xiàng)目產(chǎn)品 生活宜居 形象進(jìn)行更深一輪的引導(dǎo)和推廣，另一方面，通過推廣引導(dǎo)對客戶進(jìn)行分析把握，達(dá)到銷售目的。 5．節(jié)點(diǎn) ： 1） 、項(xiàng)目認(rèn)籌活動 2） 、項(xiàng)目“菜籃子“ 工程 掛牌公關(guān)活動 城西農(nóng)貿(mào)市場營銷策劃方案書 17 第 三 階段：公開銷售期 （ 12 年 6 月中旬 6 月底） 1．主要任務(wù) ： ⑴．火爆開盤：展開正式公開銷售，形成火爆場面。 ⑵．集合目標(biāo)群：通過熱銷形勢，首批引入核心目標(biāo)客戶群。 2．銷售策略 ：活動推廣、現(xiàn)場銷控、口碑營銷 3．核心主題 ：“ 買最貼近生活的房子 ” 4．預(yù)期效果 ：實(shí)現(xiàn)開盤時(shí)期的 高速完美 去化，沖擊市場 5．推廣思路 ：項(xiàng)目 區(qū)位配套 、生活品質(zhì)、 戶型優(yōu)勢等 6．節(jié)點(diǎn)： 開盤活動 第三階段：持續(xù)銷售期 （ 12 年 7 月 中旬 —— 12 年 8 月 中旬 ） 1．主要任務(wù) 通過銷控， 推出 二階段 產(chǎn)品， 進(jìn)行產(chǎn)品二階段強(qiáng)銷 ； 銷售服務(wù)： 一階段銷售后期服務(wù) ； 創(chuàng)造良好口碑，提升市場接受面，拓展客戶層面。 2．銷售策略 ：口碑營銷、 一階段實(shí)體完美營銷宣傳 3．預(yù)期效果 ：在前期 完美 銷售的基礎(chǔ)上，力爭 二階段完美銷售 4．推廣思路 ：產(chǎn)品配套 、 交通配套、 “高性價(jià)比”、 “規(guī)劃設(shè)計(jì) /戶型”、“開發(fā)商品牌”等賣點(diǎn)分類闡述 5．節(jié)點(diǎn) ： 業(yè)主 聯(lián)誼 會 第四階段： 尾盤銷售期 /商鋪銷售啟動期 （ 12 年 8 月 底 —— ） 1．主要任務(wù)：延續(xù)前期銷售勢頭，促進(jìn)剩余產(chǎn)品銷售 城西農(nóng)貿(mào)市場營銷策劃方案書 18 為項(xiàng)目 商業(yè)銷售 的推出做鋪墊。 2．推廣策略： 形象廣告推廣 3．核心主題：依據(jù)銷售、市場、客戶分析挖掘產(chǎn)品訴求點(diǎn) 4．預(yù)期效果：強(qiáng)化品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，促進(jìn) 尾盤 銷售，鞏固品牌形象，同時(shí)為 商業(yè)銷售 積累客戶。 5．操作節(jié)點(diǎn)： （ 1） ．派發(fā)宣傳資料、老客戶介紹新客戶、優(yōu)惠活動等方式促進(jìn)尾 盤的銷售完成。 （ 2） .進(jìn)行商鋪的宣傳推廣，采取集中式銷售活動進(jìn)行商鋪銷售 項(xiàng)目 營銷 工作排期細(xì)分 工作名稱 具體事項(xiàng) 時(shí)間安排 營銷接待中心籌備 接待中心 裝修方案 、效果圖 出圖、 確定 ． 15~ 前期營銷 準(zhǔn)備 項(xiàng)目案名的確立及項(xiàng)目 LOGO 設(shè)計(jì) 、確立 ． 15~ 前期營銷推廣 項(xiàng)目圍墻宣傳文案 制定 、執(zhí)行 ~ 營銷接待中心籌備 接待 中心裝修布置 ~ 營銷接待準(zhǔn)備 銷售人員進(jìn)場、培訓(xùn)及 接待工作準(zhǔn)備 ~ 前期營銷推廣 項(xiàng)目戶外廣告文案 制定 、執(zhí)行 ~ 前期營銷推廣 營銷中心開放的電視媒體、短信、條幅等文案 制定 、執(zhí)行 ~ 營銷接待中心開放 營銷接待中心的展示開放活動 認(rèn)籌活動準(zhǔn)備 項(xiàng)目認(rèn)籌方案細(xì)則制定、確認(rèn)，認(rèn)籌物料的準(zhǔn)備 ~ 認(rèn)籌活動 推廣 項(xiàng)目認(rèn)籌的短信、條幅、電視媒體等文案的制定及執(zhí)行 ~ 城西農(nóng)貿(mào)市場營銷策劃方案書 19 認(rèn)籌活動 認(rèn)籌活動 ~ 項(xiàng)目掛牌活動準(zhǔn)備 項(xiàng)目“菜籃子“工程的申請、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目掛牌活動 掛牌活動方案的制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目掛牌活動推廣 圍繞掛牌活動進(jìn)行的短信、條幅推廣的文案制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目開盤活動準(zhǔn)備 項(xiàng)目 開盤 方案細(xì)則制定、確認(rèn)，開盤活動物料的準(zhǔn)備 ~ 項(xiàng)目開盤活動推廣 項(xiàng)目開盤活動的短信、條幅等文案的制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目開盤活動 開盤活動 開盤后營銷推廣 圍繞開盤成效所進(jìn)行的短信、條幅等文案制定、執(zhí)行 ~ 二階段加推營銷準(zhǔn)備 項(xiàng)目二階段加推方案細(xì)則制定、確認(rèn)，加推活動物料的準(zhǔn)備 ~ 二階段加推營銷推廣 圍繞開盤成效所進(jìn)行的戶外、短信、條幅、等文案制定、執(zhí)行 ~ 二階段加推銷售 二階段加推銷售 二階段加推營銷推廣 針對二階段加推銷售進(jìn)行一次廣告推廣的短信、條幅等文案的制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目尾盤銷售推廣 圍繞項(xiàng)目尾盤銷售的方案制定、執(zhí)行及尾盤銷售推廣文案的制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目商業(yè)銷售 準(zhǔn)備 項(xiàng)目商業(yè)銷售方案的細(xì)則制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目 商業(yè)銷售推廣 圍繞項(xiàng)目商業(yè)銷售所進(jìn)行的短信、條幅、等文案制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目 商業(yè)銷售 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用 1．項(xiàng)目總體推廣費(fèi)用預(yù)算 常規(guī)的住宅樓盤營銷費(fèi)用比例占總銷售額的 %，按項(xiàng)目總建筑面積約 萬平米、商品房住宅可銷售面積 6000 平米，銷售均價(jià) 3800 元 /平米進(jìn)城西農(nóng)貿(mào)市場營銷策劃方案書 20 行計(jì)算，回遷安置房及辦公用房可售面積約 6800 平米，以政府指導(dǎo)價(jià) 1500 元 /平米計(jì)算，商鋪可銷售面積 350 平米，按銷售均價(jià) 18000 元 /平米進(jìn)行 計(jì)算， 則項(xiàng)目總銷售額約為 3930 萬 ，則項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用為 萬元 。 2．一期營銷推廣費(fèi)用預(yù)算 營銷費(fèi)用估算 ? 一期預(yù)期項(xiàng)目總體的營銷費(fèi)用為一期總銷售額的 1%。 ? 一期住宅整體 商品房 銷售均價(jià)按 3800 元 /㎡ 計(jì)算 ，回遷安置按政府指導(dǎo)價(jià)計(jì)算 。 ? 一期總銷售額＝商品住宅可銷售面積 住宅均價(jià) +回遷安置房政府指導(dǎo)價(jià) ＝ 6000 3800+6800 1500≈ 3300 萬元。 ? 一期營銷費(fèi)用按總額的 1%進(jìn)行營銷費(fèi)用的分配， 即 3300 1%≈ 33 萬元。 3．一期營銷推廣費(fèi)用比例 項(xiàng)目 內(nèi)容 所占比例 金額（萬 元） 銷售物料 單頁、宣傳材料 15% 營銷接待中心 包裝 —— 20% 活動 —— 20% 媒體 推廣 戶外、圍墻 10% 條幅 10% 電 視字 幕、短信 20% 不可預(yù)見費(fèi)用 —— 5% 合計(jì) 100% 33