【導讀】公司注冊資本2020萬元，實收資本2020萬元，分別由鄧勇出資294. 萬元，任毅平294萬元，龔敏出資1020萬元，鄧紅出資392萬元組建。今已售房比例占建成房屋的90%以上。截至到2020年12月31日，公司總資產13155萬元，其中流動資。負債總額8518萬元，其中流動負債4518萬元，無銀行借。2020年實現銷售收入11406萬元，利潤總額1450萬元，凈利潤1187. 人，擁有高級職稱員工6名，中級職稱員工14名，分別來自同專業(yè)領域，擁有合理的人力資源配置。法定代表人鄧勇，性別男，大學文化，41歲，公司在鄧勇的帶領下，逐。兒園及配套設施用房。工程建設其他費用按國家及重慶現行有關政策文件規(guī)定計??；6委托方提供的相關資料；以及銀行進行放貸風險分析和決策提供參考依據。，項目返還現金的速度較快。屬房地產行業(yè)正常范圍，故項目抗風險能力較強。總體評價，項目具有。險能力進一步增強。項目盈虧平衡點%，略高于70%的行業(yè)平均水。場需求，即達到%的盈虧平衡點容易實現。城市面貌、推動渝北區(qū)社會經濟的發(fā)展。

　　

【正文】 工程 1600 1600 道路、綠化、燈飾 三 前期工程費用 2,993 2,993 1 勘察設計費 338 338 2 工程監(jiān)理費 79 79 3 招投標費 22 22 4 工程質量監(jiān)督費 45 45 5 城市建設配套 費 1808 1808 6 白蟻防治費 23 23 30 7 其他費用（人 防等） 678 678 四 合計 31,233 五 不可預見費 692 692 1 不可預見費 692 692 六 工程靜態(tài)投資 31,233 七 建設期利息 700 700 八 項目動態(tài)投資 32,625 九 銷售費用 2850 2850 十 項目總投資 35,475 二、資金籌措及使用 公司目前已投入 22020萬元，主要用于支付土地費用及項目一期、二期工程建設，三主體結構工程的建設等。計劃向銀行申請借款 5000萬元，其余建設資金通過項目預售收入回款按計劃配合建設進度逐步到位投入；詳見《資金籌措及使用計劃表》 資金籌措及使用計劃表 單位：萬元 序號 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年1 總投資 35475 11453 9560 12148 2150 164 工程建設投入 34775 11453 9560 11884 1798 80 借款利息 700 0 0 264 352 84 資金籌措 54217 9654 11146 14500 12400 6517 借款 5000 5000 預售收入 49217 9654 11146 9500 12400 6517 第七章 經濟效益評價 一、基本假設前提 （ 1）假設項目在 ，建設內容和建設進度按 31 計劃進行，銷售與預測一致； （ 2）國家宏觀政策保持相對穩(wěn)定，稅率保持目前水平； （ 3）銀行貸款基準利率及行業(yè)基準收益率變化幅度較?。? （ 4）基準收益率設定為 二、評價原則 本項目經濟評價遵循以動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則； 本項目經濟評價遵循效益與費用計算口徑一致的原則； 為規(guī)避社會、經濟、政策、技術和 自然因素所帶來的風險，本項目經濟評價遵循謹慎性原則。 三、基礎數據 計算期 項目 2020年至 2020年投資建設，在 2020年至 2020年 2季度逐步實現房地產銷售。 工程建設投入 本項目靜態(tài)投資總額為 31233萬元，動態(tài)總投資額為 32625萬元，銷售費用 2850萬元，項目總投資 35475萬元。根據項目建設實施進度，各期間工程建設投入詳見：《項目投資進度計劃表》 營業(yè)費用 在房地產銷售過程中，將發(fā)生的銷售人員工資及提成，公司為項目經營提供的資源消耗等費用，本項目營業(yè)費用按銷售收入的 3％計列。 建 設期利息 32 本項目需向銀行申請貸款 5000萬元，建設期利息按 2年期房地產開發(fā)貸款年利率加綜合費用共 7%計算，并將建設期利息作為開發(fā)間接費計入總投資。 銷售收入測算 本項目可出售房地產面積為 221454平方米，其中住宅 202654平方米，商業(yè) 6300平方米，車庫 12500平方米。按市場調查結果預計銷售價格。詳見《銷售收入測算表》： 稅金測算 房地產開發(fā)項目應上繳營業(yè)稅、城市建設維護稅及教育費附加等稅費，營業(yè)稅及附加按 ％計取；土地增值稅按 1%預征收，項目竣工合格后清算。 項目 對應內容 計算依據 稅率 營業(yè)稅及附加 房地產開發(fā) 銷售收入 % 土地增值稅 房地產開發(fā) 銷售收入 % 所得稅（選其一） 房地產開發(fā) 銷售收入 %預征收 房地產開發(fā) 開發(fā)利潤 % 四、財務分析與評價 序號 項目名稱 單位 數據 備注 1 總銷售收入 萬元 49217 2 總投資 萬元 35475 3 稅前利潤 萬元 9065 4 稅后利潤 萬元 6073 5 投資利潤率 ％ % 33 6 投資利稅率 % % 7 盈虧平衡點 ％ % 小于 100% 8 財務內部收益率 % % 大于基準收益率 9 財務凈現值 萬元 3924 大于 0 10 基準收益率 % 10% 預期收益率 11 投資回收期 年 小于項目壽命期 12 貸款償還期 年 小于壽命期、小于申請 期限 （一）評價基準參數 基準收益率：結合項目融資成本及風險大小，并考慮到本項目涉及到房地產開發(fā)的特征及融資成本的提高，確定基準收益率為 10％計算內部收益率。 凈現值 0,項目可行。凈現值 0項目不可行。 投資回收期：大于項目壽 命期，項目不可行。小于項目壽命期，項目可行。 貸款償還期：小于壽命期、小于貸款申請期限，項目可行，反之不可行。 （二）評價結果 項目財務內部收益率： ％；（見全部投資財務現金流量表） 項目凈現值： 3924萬元；（見全部投資財務現金流量表） 投資利稅率： ％； （見損益表） 投資利潤率： ％；（見損益表） 貸款償還期： 。（見全部投資財務現金流量表） 投資回收期： 。（見全部投資財務現金流量表） 34 盈虧平衡點： %。（見損益表） 本項目的稅后財務內部收 益率超過了基準收益率 10％的要求，項目可行。 項目財務凈現值大于 0，項目可行。 本項目貸款償還期為 ，小于項目壽命期，小于貸款申請期限，經濟合理。 項目投資回收期： ，小于項目壽命期，項目可行。 項目盈虧平衡點： %，小于 100%，項目可行。 通過以上財務分析表明：本項目建設投資效果明顯，經濟效果較好，項目技術可行，經濟合理，是可行的。 具體數據及計算詳見附表： 《項目總投資估算表》 《項目投資進度計劃表》 《工程工期進度計劃表》 《投資使用計劃與資金籌措表》 《 銷售收入測算表》 《銷售計劃表》 《損益表》 《資金來源與運用表》 《全部投資財務現金流量表》 《敏感性分析表》 《敏感性分析圖》 五、不確定性分析 35 （一）單因敏感性分析 通過對影響項目經濟效果的因素進行篩選，確定項目產品售價、項目總投資、銷售費用和建設期利息三個因素為分析對象，進行單因敏感性分析，以甑別對項目經濟效果影響最敏感的因素，從而發(fā)現項目可以抵抗風險變化的范圍，提示業(yè)主在投資過程中進行相應的控制。 本項目敏感性分析所選擇的敏感因素變化范圍設在 +/10%范圍內進行變化，即計算當產品售價、項目總投資 、銷售費用三個因素分別變化+/10%時，項目凈現值的結果。 敏感因素 % % 0 % % 售價 79 2020 3924 5843 7768 總投資 6867 5395 3924 2450 979 銷售費用和建設期利息 4118 4017 3924 3829 3732 在選定的敏感因素中，售價因素對項目凈現值的影響最敏感的因素，總投資次之，銷售費用和建設期利息是最不敏感因素。故項目業(yè)主可增加銷售費用以保證項目達到預期的銷售水平，同時加強項目總投 資額的控制。選定的敏感因素變化在正負 10%的范圍內時，項目凈現值仍然大于 0，故項目抗風險能力較強。 （二）盈虧平衡分析 通過對項目的固定成本和可變成本進行分離，然后進行盈虧平衡分析，找到項目的盈虧平衡點，從而判斷項目在盈利能力上具有的抗風險能力。 項目固定成本 /（單方售價 — 項目可變成本 /總方量） /總方量 =靜 36 態(tài)投資 31233*10000/[單方售價 2223（項目可變成本 3547531233+稅金及附加 2708） *10000/總方量 226951]/226951=31233/（ ）/226951=162946/226951==% 項目均價 2223元 /平方米，盈虧平衡點為 %，即項目整體銷售達到 %時，盈虧平衡。 低于 %時，項目出現虧損，反之則盈利。 項目盈虧平衡點 %，略高于 70%的行業(yè)平均水平，盈虧平衡點%的計算結果主要是產品定價較低引起的，根據目前項目一期二期工程銷售情況來看，定價較低提高了銷售速度，反映定價策略是適宜的，良好的銷售業(yè)績也反映了業(yè)主提供的產品形態(tài)符合市場需求，即達到%的盈虧平衡點容易實現。 通過對項 目進行不確定性分析，項目具備較強的抗風險能力。 六、社會效益評價 本項目建成后，將有利于改善渝北區(qū)的商業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境，促進該區(qū)域的文化水平及休閑生活品質的進一步提高。本項目在具體實施過程中，產生大量房地產投資及商貿活動，將為渝北區(qū)財政帶來可觀的稅費收入，成為渝北區(qū)新回興組團的重要居住小區(qū)。同時，為緩解重慶市房地產市場中小戶型供需矛盾，和促進“主城向北”等城市戰(zhàn)略的實施有積極作用。因此，本項目的建設對北部新區(qū)的建設和經濟發(fā)展、人居環(huán)境都具有良好的社會效益。 第八章 結論及建議 本報告對項目規(guī)劃、投資估算 、資金運作、投資周期、效益評價方面都作了較深入的分析和判斷，本項目的財務指標滿足投資者利益和債權人利益要求，具有較強的抗風險能力、盈利能力和償債能力。 37 項目的建設在重慶市渝北區(qū)及回興組團具有重要的社會意義和良好的經濟效果，對促進回興區(qū)域經濟發(fā)展和城市建設起到巨大的促進作用。將有利于改善渝北區(qū)的商業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境，促進該區(qū)域的文化水平及休閑生活品質的進一步提高。本項目在具體實施過程中，產生大量房地產投資及商貿活動，將為渝北區(qū)財政帶來可觀的稅費收入，成為渝北區(qū)新回興組團的重要居住小區(qū)。同時，為緩解重慶市房地產市 場中小戶型供需矛盾，和促進“主城向北”等城市戰(zhàn)略的實施有積極作用。因此，本項目的建設對北部新區(qū)的建設和經濟發(fā)展、人居環(huán)境都具有良好的社會效益。項目建設技術可行，經濟合理，項目可行。項目業(yè)主應保證或適當增加銷售費用，以保證項目按期完成銷售計劃，實現銷售資金回籠，同時嚴格控制建設投資。