【正文】 場(chǎng)需求的表現(xiàn)。 重慶市城市居民可支配收入水平不斷增長(zhǎng)，居民居住品質(zhì)逐步提 10 升，購(gòu)房者的支付能力相應(yīng)大幅度提高，但低總價(jià)的住宅項(xiàng)目依然受到消費(fèi)者追捧。綠島、棕櫚泉國(guó)際花園、保利高爾夫花園（ 4月底亮相）、融科 本項(xiàng)目處于“城市向北”的大環(huán)境下，從政策上，項(xiàng)目所在區(qū)域處于“城市向北”戰(zhàn)略的中心地帶，將是戰(zhàn)略政策的長(zhǎng)期受益者。受益于金融、辦公、信息、第三產(chǎn)業(yè)以及高檔住宅小區(qū)的整體規(guī)劃定位，這里的房地產(chǎn)開發(fā)的呈現(xiàn)出檔次高、產(chǎn)品多樣化、分布集中的特點(diǎn)，已經(jīng)逐步樹立起重慶 “富人區(qū) ”的形象，成為重慶市高檔住宅市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。 2020年度，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，主城區(qū)住宅均價(jià)為 3100元 /平方米，較 2020年度上漲了近 50元 /平方米。 一方面表明國(guó)家宏觀控制的成效，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映出銷售面積的增長(zhǎng) 8 速度大于了建設(shè)面積的增長(zhǎng)速度，在另一方面說(shuō)明市場(chǎng)正在消化以前年度竣工的空置房屋，表現(xiàn)出 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于相對(duì)需求不足的賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)的“有效”供給。 GDP的增長(zhǎng)、人均可支配收入的增加，極大的刺激了重慶市民的購(gòu)買需求和欲望。從上述數(shù)據(jù)可以看出，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，開發(fā)商更為理性、務(wù)實(shí)地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資在保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。房屋施工面積 ，增長(zhǎng) %，房屋竣工面積 方米，增長(zhǎng) %；商品房銷售面積 ，增長(zhǎng) %，銷售額 達(dá)到 ，增長(zhǎng) %，其中住宅銷售增長(zhǎng) %，占商品房銷售額的比重為 %。 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析 一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 （一）近三年重慶全市開發(fā)情況 2020年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模偏大、投資增速過(guò)快過(guò)熱的問(wèn)題，通過(guò)采取了整頓土地市場(chǎng)、提高項(xiàng)目資本金比率、控制城市拆遷規(guī)模、上調(diào)人 民幣利率等一系列宏觀調(diào)控政策，重慶市房地產(chǎn)投資增速過(guò)快的勢(shì)頭逐步得到抑制。目前項(xiàng)目已經(jīng)完成了一期和二期工程的開發(fā)，銷售工作也基本完成，成熟度較高，不可控因素逐漸減少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。本項(xiàng)目貸款償還期 ，投資回收期，項(xiàng)目返還現(xiàn)金的速度較快。 建設(shè)規(guī)模：地塊面積 133134㎡，總建筑面積 226951㎡，容積率：商業(yè) 6300㎡，住宅 202654㎡，會(huì)所 516㎡，車庫(kù) 12500㎡，幼兒園 1900㎡，物管及設(shè)備房 2130㎡。 金鞍公司現(xiàn)有員工 65名，其中本科以上學(xué)歷 34人，大專以上學(xué)歷 28人，擁有高級(jí)職稱員工 6名，中級(jí)職稱員工 14名，分別來(lái)自同專業(yè)領(lǐng)域，擁有合理的人力資源配置。公司通過(guò)建設(shè)金鞍花園積累了城市住宅小區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了金鞍花園品牌效應(yīng)，在渝北房地產(chǎn)市場(chǎng)站穩(wěn)了腳，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快發(fā)展。 重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司 金香林小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020年 1月 1 目 錄 第一章 總 論 ……………………………………………………………… .2 一、項(xiàng)目概況 二、業(yè)主簡(jiǎn)介 三、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、規(guī)模 四、編制依據(jù) 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 六、報(bào)告主要結(jié)論 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析 …………………………………………………… .6 一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、 區(qū)域（渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 四、本項(xiàng)目相近類型重點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤住宅產(chǎn)品分析 第三章 項(xiàng)目定位與營(yíng)銷策略 ……………………………………………… ..23 一、項(xiàng)目定位 二、營(yíng)銷策略： 第四章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 ……………………………………………………… .26 一、功能劃分及面積指標(biāo) 二、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 第五章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷售計(jì)劃 …………………………………………… .28 一、工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 第六章 投資估算及資金籌措計(jì)劃 ………………………………………… ..29 一、投資估算 二、資金籌措及使用 第七章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ……………………………… ………………………… .30 一、基本假設(shè)前提 二、評(píng)價(jià)原則 三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 四、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 五、不確定性分析 六、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 第八章 結(jié)論及建議 ………………………………………………………… ..36 2 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：金香林小區(qū) 項(xiàng)目業(yè)主：重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司 設(shè)計(jì)單位：重慶市鋼鐵設(shè)計(jì)院 項(xiàng)目性質(zhì)：住宅物業(yè)（小區(qū)配套商業(yè)） 項(xiàng)目地址：重慶市渝北區(qū)回興興科大道 申報(bào)時(shí)間： 2020年 二、業(yè)主簡(jiǎn)介 重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九八年，具有較強(qiáng)的資金實(shí)力。 截至到 2020年 12月 31日，公司總資產(chǎn) 13155萬(wàn)元，其中流動(dòng)資產(chǎn) 13088萬(wàn)元。法定代表人鄧勇，性別男，大學(xué)文化， 41歲， 3 具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任公司董事長(zhǎng)職務(wù)。 四、編制依據(jù) 1 計(jì)委立項(xiàng)文件 2 國(guó)有土地使用證 3 工程投資估算按《重慶市九九建筑定額及安裝工程定額》估算，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國(guó)家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計(jì)??； 4 國(guó)家計(jì)委《建 設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》； 5 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 1998年編著《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》； 6 委托方提供的相關(guān)資料； 7 項(xiàng)目地 1： 500地形圖 8 項(xiàng)目規(guī)劃方案平面圖 9 《 “金香林 ”總體策劃方案》 10 重慶市空港工業(yè)園區(qū) 號(hào)地塊地質(zhì)勘探資料； 11 重慶市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快訊 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1—1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 項(xiàng)目 指標(biāo) 總用地面積（平方米） 畝（ 133134 ㎡ ） 凈用地面積（平方米） 畝（ 112867 ㎡ ） 總建筑面積（平方米） 萬(wàn) ㎡ 其中： 商業(yè)（平方米） 6300 ㎡ 住宅（平方米） 202654 ㎡ 會(huì)所（平方米） 516 ㎡ 車庫(kù)（平方米） 12500 ㎡ 幼兒園（平方米） 1900 ㎡ 物管房、設(shè)備房（平方米） 2130 ㎡ 其他建筑（平方米） 有無(wú)還建 還建（平方米） 建筑密度 32% 綠化率 36% 綠地率 25% 容積率 房屋總套數(shù) 1935 其中：住宅 1785 商業(yè) 150 其他建筑 總棟數(shù) 49 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 總銷售收入 萬(wàn)元 49217 2 總投資 萬(wàn) 元 35475 3 稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元 9065 4 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 6073 5 投資利潤(rùn)率 ％ % 6 投資利稅率 % % 7 盈虧平衡點(diǎn) ％ % 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 大于基準(zhǔn)收益率 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3924 大于 0 10 基準(zhǔn)收益率 % 10% 預(yù)期收益率 11 投資回收期 年 12 貸款償還期 年 5 六、報(bào)告主要結(jié)論 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、客觀、公正地作出分析。項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)、總投資、銷售費(fèi)用在 +/10%范圍內(nèi)變化時(shí)， 凈現(xiàn)值仍然大于 0。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) %，略高于 70%的行業(yè)平均水平，盈虧平衡點(diǎn) %的計(jì)算結(jié)果主要是產(chǎn)品定價(jià)較低引起的，根據(jù)目前項(xiàng)目一期二期工程銷售情況來(lái)看，定價(jià)較低提高了銷售速度，反映定價(jià)策略是適宜的，良好的銷售業(yè)績(jī)也反映了業(yè)主提供的產(chǎn)品形態(tài)符合市場(chǎng)需求，即達(dá)到 %的盈虧平衡點(diǎn)容易實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)投資從 2020年 1—5月份 %的高增長(zhǎng)速度逐月回落到 1—10月份的低谷 %。 2020年度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %，增速比上年回落 ,低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅低 分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為 %。 7 從近三年重慶市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料顯示，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與消費(fèi)均處于穩(wěn)步增長(zhǎng)狀態(tài)和趨勢(shì)。居民人均可支配收入水平增幅與商品房成交均價(jià)的增長(zhǎng)相適應(yīng)，在很大程度上不會(huì)影響購(gòu)買者的經(jīng)濟(jì)承受能力。 （三）房地產(chǎn)總體價(jià)格趨于平穩(wěn)，中高檔樓盤價(jià)格持續(xù)上升 經(jīng)過(guò) 2020年和 2020年上半年的房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲， 2020年下半年重慶房地產(chǎn)價(jià)格總體趨于平穩(wěn)。同一區(qū)位中，由品牌地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤均價(jià)比市場(chǎng)均價(jià)高出 510%。 9 “主城西進(jìn) ”，隨著交通條件的改善， “西城 東進(jìn) ”已成為重慶市房地產(chǎn)“向北 ”后的又一發(fā)展勢(shì)頭。 （五）進(jìn)入 “大盤時(shí)代 ” 如果說(shuō) 2020年是重慶市房地產(chǎn) “大盤時(shí)代 ”的到來(lái)，那么進(jìn)入 2020年，重慶市房地產(chǎn)就進(jìn)入的了 “大盤時(shí)代 ”。蔚城（ 8月開盤）等，大盤的大量出現(xiàn)必然要求社區(qū)內(nèi)的配套要齊全，品質(zhì)要高，服務(wù)要好，等等這一切都必須使樓盤本身的定位向中、高檔樓盤 轉(zhuǎn)移?？們r(jià)依然是重慶居民購(gòu)房的重要考慮因素之一。項(xiàng)目三期工程繼續(xù)堅(jiān)持了低總價(jià)、低密度、低容積率的產(chǎn)品和價(jià)格定位策略。 區(qū)域規(guī)劃前景 隨江北觀音橋步行街工程的結(jié)束，江北區(qū)著重打造 “江北 ——重慶的浦東 ”， 江北區(qū)沿嘉陵江、長(zhǎng)江江岸線長(zhǎng) 103公里，擁有得天獨(dú)厚地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，正面向國(guó)際招標(biāo)規(guī)劃、設(shè)計(jì)江北城 —未來(lái)重慶的 “陸家嘴 ”等諸多有利條件，將使江北區(qū)在未來(lái)重慶北部城區(qū)的發(fā)展建設(shè)中，具有極其重要的戰(zhàn)略地位。 2020年，我區(qū)繼續(xù)努力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加快開放開發(fā)步伐，兩路至龍溪一線已成為投資、興業(yè)、居家的熱土。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，近三年來(lái)，中央和市里采取了一系列強(qiáng)有力的措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了十分有效的宏觀調(diào)控。不包括北部新區(qū)商品房銷售面積達(dá)到 256萬(wàn)平方米，比 2020年增長(zhǎng)了兩倍，住房均價(jià)達(dá)到了每平方米 2115元，比 2020年增長(zhǎng) %。這些優(yōu)勢(shì)也為房地產(chǎn)業(yè)再攀高峰奠定了基礎(chǔ)。近幾年渝北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì)頭良好，一大批優(yōu)秀的，名字響亮的樓盤都在渝北區(qū)，通過(guò)房地產(chǎn)的發(fā)展不僅改善了當(dāng)?shù)刈?房條件，增加了政府財(cái)政的收入，也改善了渝北區(qū)的城市風(fēng)貌。現(xiàn)在到渝北區(qū)非常方便，不管是機(jī)場(chǎng)大道，金開大道，包括下一步八條輻射的高速公路。第四是經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。 這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)在目前的銷售當(dāng)中表現(xiàn)得非常明顯