【正文】 重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司 金香林小區(qū)房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 2020年 1月 1 目 錄 第一章 總 論 ……………………………………………………………… .2 一、項目概況 二、業(yè)主簡介 三、項目內容、規(guī)模 四、編制依據 五、主要技術經濟指標 六、報告主要結論 第二章 市場預測與分析 …………………………………………………… .6 一、重慶市房地產市場簡析 二、區(qū)域房地產市場分析 三、 區(qū)域（渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)）房地產發(fā)展狀況 四、本項目相近類型重點 競爭樓盤住宅產品分析 第三章 項目定位與營銷策略 ……………………………………………… ..23 一、項目定位 二、營銷策略： 第四章 項目總體規(guī)劃 ……………………………………………………… .26 一、功能劃分及面積指標 二、項目選址及建設條件 第五章 項目建設進度及銷售計劃 …………………………………………… .28 一、工程建設進度計劃 二、項目銷售計劃 第六章 投資估算及資金籌措計劃 ………………………………………… ..29 一、投資估算 二、資金籌措及使用 第七章 經濟效益評價 ……………………………… ………………………… .30 一、基本假設前提 二、評價原則 三、基礎數據 四、財務分析與評價 五、不確定性分析 六、社會效益評價 第八章 結論及建議 ………………………………………………………… ..36 2 第一章 總 論 一、項目概況 項目名稱：金香林小區(qū) 項目業(yè)主：重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司 設計單位：重慶市鋼鐵設計院 項目性質：住宅物業(yè)（小區(qū)配套商業(yè)） 項目地址：重慶市渝北區(qū)回興興科大道 申報時間： 2020年 二、業(yè)主簡介 重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九八年，具有較強的資金實力。公司注冊資本 2020萬元，實收資本 2020萬元，分別由鄧勇出資 294萬元，任毅平 294萬元，龔敏出資 1020萬元，鄧紅出資 392萬元組建。重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司成功開發(fā)了“金鞍花園經濟適用房住宅小區(qū)”總開發(fā)面積 3 .4萬平方米，是渝北兩路首家經濟適用房住房工程，在渝北兩路地區(qū)屬于有一定規(guī)模和影響的花園住宅小區(qū)，房屋銷售喜人，至今已售房比例占建成房屋的 90%以上。公司通過建設金鞍花園積累了城市住宅小區(qū)的開發(fā)經驗，并創(chuàng)出了金鞍花園品牌效應，在渝北房地產市場站穩(wěn)了腳，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快發(fā)展。 截至到 2020年 12月 31日，公司總資產 13155萬元，其中流動資產 13088萬元。負債總額 8518萬元，其中流動負債 4518萬元，無銀行借款。 2020年實現銷售收入 11406萬元，利潤總額 1450萬元，凈利潤 1187萬元。 金鞍公司現有員工 65名，其中本科以上學歷 34人，大專以上學歷 28人，擁有高級職稱員工 6名，中級職稱員工 14名，分別來自同專業(yè)領域，擁有合理的人力資源配置。法定代表人鄧勇，性別男，大學文化， 41歲， 3 具有豐富的管理經驗，現任公司董事長職務。公司在鄧勇的帶領下，逐漸建立的完善的法人治理結構和 科學的經營管理方法，并促使公司制度建設日臻完善。 三、項目內容、規(guī)模 內容：金香林小區(qū)包括住宅、小區(qū)配套商業(yè)、會所、車庫、幼兒園及配套設施用房。 建設規(guī)模：地塊面積 133134㎡，總建筑面積 226951㎡，容積率：商業(yè) 6300㎡，住宅 202654㎡，會所 516㎡，車庫 12500㎡，幼兒園 1900㎡，物管及設備房 2130㎡。 四、編制依據 1 計委立項文件 2 國有土地使用證 3 工程投資估算按《重慶市九九建筑定額及安裝工程定額》估算，工程建設其他費用按國家及重慶現行有關政策文件規(guī)定計?。? 4 國家計委《建 設項目經濟評價方法與參數（第二版）》； 5 中國國際工程咨詢公司 1998年編著《投資項目經濟咨詢評估指南》； 6 委托方提供的相關資料； 7 項目地 1： 500地形圖 8 項目規(guī)劃方案平面圖 9 《 “金香林 ”總體策劃方案》 10 重慶市空港工業(yè)園區(qū) 號地塊地質勘探資料； 11 重慶市統(tǒng)計局統(tǒng)計快訊 五、主要技術經濟指標 表 1—1 主要技術經濟指標 4 項目 指標 總用地面積（平方米） 畝（ 133134 ㎡ ） 凈用地面積（平方米） 畝（ 112867 ㎡ ） 總建筑面積（平方米） 萬 ㎡ 其中： 商業(yè)（平方米） 6300 ㎡ 住宅（平方米） 202654 ㎡ 會所（平方米） 516 ㎡ 車庫（平方米） 12500 ㎡ 幼兒園（平方米） 1900 ㎡ 物管房、設備房（平方米） 2130 ㎡ 其他建筑（平方米） 有無還建 還建（平方米） 建筑密度 32% 綠化率 36% 綠地率 25% 容積率 房屋總套數 1935 其中：住宅 1785 商業(yè) 150 其他建筑 總棟數 49 序號 項目名稱 單位 數據 備注 1 總銷售收入 萬元 49217 2 總投資 萬 元 35475 3 稅前利潤 萬元 9065 4 稅后利潤 萬元 6073 5 投資利潤率 ％ % 6 投資利稅率 % % 7 盈虧平衡點 ％ % 8 財務內部收益率 % % 大于基準收益率 9 財務凈現值 萬元 3924 大于 0 10 基準收益率 % 10% 預期收益率 11 投資回收期 年 12 貸款償還期 年 5 六、報告主要結論 本項目可行性研究報告對工程建設項目進行科學、客觀、公正地作出分析。通過對項 目建設必要性、市場研究、 項目規(guī)劃、 建設內容、投資估算、 資金運作、投資周期、 效益評價、風險分析、結論與建議等主要內容進行科學、完整、準確的定性和定量分析 ， 為項目業(yè)主投資決策以及銀行進行放貸風險分析和決策提供參考依據 。 通過我們的分析測算，本項目的各項財務指標均較為理想， 項目的內部收益率為 ％，大于基準收益率 10％的要求，稅后財務凈現值為3924萬元，大于 0，項目可行。本項目貸款償還期 ，投資回收期，項目返還現金的速度較快。項目產品售價、總投資、銷售費用在 +/10%范圍內變化時， 凈現值仍然大于 0。項目盈虧平衡點 %，屬房地產行業(yè)正常范圍，故項目抗風險能力較強?？傮w評價，項目具有顯著的經濟效益和抗風險能力。目前項目已經完成了一期和二期工程的開發(fā)，銷售工作也基本完成，成熟度較高，不可控因素逐漸減少，抗風險能力進一步增強。項目盈虧平衡點 %，略高于 70%的行業(yè)平均水平，盈虧平衡點 %的計算結果主要是產品定價較低引起的，根據目前項目一期二期工程銷售情況來看，定價較低提高了銷售速度，反映定價策略是適宜的，良好的銷售業(yè)績也反映了業(yè)主提供的產品形態(tài)符合市場需求，即達到 %的盈虧平衡點容易實現。 綜上所述， 本項目建設投資效果明顯，經濟效益較好， 項目業(yè)主能夠獲得預期的回報，同時，該項目能促進渝北區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展、改善城市面貌、推動渝北區(qū)社會經濟的發(fā)展。項目經濟效果較好，社會效益顯著，經濟合理，技術可行，業(yè)主應加快建設速度和資金回籠速度，達 6 到投資目的。 第二章 市場預測與分析 一、重慶市房地產市場簡析 （一）近三年重慶全市開發(fā)情況 2020年國家針對房地產固定資產投資規(guī)模偏大、投資增速過快過熱的問題，通過采取了整頓土地市場、提高項目資本金比率、控制城市拆遷規(guī)模、上調人 民幣利率等一系列宏觀調控政策，重慶市房地產投資增速過快的勢頭逐步得到抑制。房地產投資從 2020年 1—5月份 %的高增長速度逐月回落到 1—10月份的低谷 %。 2020年，全市房地產開發(fā)投資總額為 ，同比增長 %，增幅比上年同期回落了 %。 2020年度，全市房地產開發(fā)投資 ，比上年增長 %。房屋施工面積 ，增長 %，房屋竣工面積 方米，增長 %；商品房銷售面積 ，增長 %，銷售額 達到 ，增長 %，其中住宅銷售增長 %，占商品房銷售額的比重為 %。 2020年度，全市完成房地產開發(fā)投資 ，同比增長 %，增速比上年回落 ,低于全社會固定資產投資增幅低 分點，占全社會固定資產投資比重為 %。其中，住宅投資 元，增長 %，比重比 2020年上升 。住宅投資中，經濟適用房建設投資總額為 ，增長 %，占房地產開發(fā)投資比重為 %，比 2020年上升 ；辦公樓 投資 ，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 ，下降 %。從上述數據可以看出，在國家宏觀調控政策引導下，開發(fā)商更為理性、務實地分析房地產市場，房地產投資在保持穩(wěn)定增長的同時，結構進一步優(yōu)化。 7 從近三年重慶市房地產行業(yè)的發(fā)展統(tǒng)計資料顯示，重慶市房地產市場投資與消費均處于穩(wěn)步增長狀態(tài)和趨勢。 （二）近三年商品房交易情況 商品房交易量大副增長，供需基本平衡，住宅市場表現活躍 2020年，重慶市房地產開發(fā)施工面積 ，同比增長%，其中新開工面積 米，同比增長 %；房屋竣工面積 ，同比下降 %，其中住宅竣工面積 米，同比下降 %；主城區(qū)商品房成交面積 ，成交金額 ，分別比上年增長 %和 %，其中，住宅商品房成交面積 ，成交金額 ，成交均價 2184元 /平方米，分別同比增長 %、 %、 %。 說明： 2020年，全市實現生產總值 ，同比增長 %，城市居民人均可支配收入 ，同比增長 %。 GDP的增長、人均可支配收入的增加，極大的刺激了重慶市民的購買需求和欲望。居民人均可支配收入水平增幅與商品房成交均價的增長相適應，在很大程度上不會影響購買者的經濟承受能力。 2020年全年商品房施工面積 ，增長 %，竣工面積 ，增長 %；商品房銷售面積 ，增長 %，銷售額 ，增長 %，其中住宅銷售額增長 %，占商品房銷售額的 %。商品房成交面積的增長（ %）遠低于成交金額的增長（ %），成交面積的增長（ +%）與同期竣工面積的增長（ %）成反比。 一方面表明國家宏觀控制的成效，統(tǒng)計數據反映出銷售面積的增長 8 速度大于