【導(dǎo)讀】鶴峰華龍半島商住開發(fā)項(xiàng)目

　　

【正文】 有限公司主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建的五星級(jí)酒店規(guī)劃用地 13 萬平方米，總建筑面積 17 萬平方米，總投資6 億元， 項(xiàng)目 建成后 ，是 湘、鄂、渝、黔 4 省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購(gòu)物等功能于一體的活動(dòng)中心。 華龍集團(tuán)還將探索投資180 億元在湖北來鳳縣建龍鳳新區(qū) ，進(jìn)上步拓展酒店、物流中心、會(huì)展中心、寫字樓、商住樓、體育場(chǎng)、度假區(qū)、游樂設(shè)施、旅游景觀等建設(shè) 開發(fā) 內(nèi)容 。 （ 3）項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。鶴峰華龍半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西 70米，南北 300 米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強(qiáng)，遠(yuǎn)離交通主干線，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是鶴峰縣最好商業(yè)住宅小區(qū)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析。 （ 1）項(xiàng)目建設(shè)資金儲(chǔ)備不足。 項(xiàng)目總投資 萬元， 企業(yè)自籌 8040 萬元， 通過商業(yè)銀行融資 10009 萬元，預(yù)售款 萬元 。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)閱歷較淺。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)僅 5 年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢(shì)，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗(yàn)不夠。 30 30 項(xiàng)目外部條件 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析。 （ 1）市場(chǎng)剛性需求。鶴峰房地產(chǎn)開發(fā) 2020 年才起步， 2020 以來，經(jīng)過國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù) 8526 套，在建套數(shù) 1819套， 2020 年住房套數(shù)總需求量為 19011 套，缺口 8666 套。 （ 2）國(guó)家政策放寬。未來十年，城市化水平的提高，是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要空間，國(guó)家經(jīng)過 3 年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策已全部落地，從 2020 年起，對(duì)二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。 （ 3）居民收入高速增長(zhǎng)。 2020 年 — 2020 年，鶴峰縣農(nóng)村居民收由 2848 元提高到 3838 元，平均增長(zhǎng) 14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由 10100 元提高到 12270 元，平均增長(zhǎng) 10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費(fèi)的購(gòu)買力不斷增強(qiáng)。 項(xiàng)目威脅分析。 （ 1）替代性產(chǎn)品供給加大。 鶴峰商住房替代性產(chǎn) 品主要來自政府建設(shè)的保障房，自 2020 年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房 1300 套，其中建成 400 套，在建 900 套。其他公租房 100 套。未 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) 內(nèi) 部 條 件 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好，企業(yè)負(fù)債率低。 經(jīng)營(yíng)管理先進(jìn)，專業(yè)技術(shù)人員充足，技術(shù)力量雄厚。 小區(qū)地理位置優(yōu)秀，環(huán)境宜人。 自有資金儲(chǔ)備不足，融資額度較大。 從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較短。 31 31 來 3 年內(nèi)，政府對(duì)保障房的投入仍將維持過去 3 年的平均水平。 （ 2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)。鶴峰縣在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有長(zhǎng)友大廈、容陽(yáng)半島、保通新城 C 棟、恒海觀天下等 4 個(gè)樓盤，這些樓盤竣工后，可能就地轉(zhuǎn)入新的房地產(chǎn)開發(fā)，商品房供應(yīng)量有增加的趨勢(shì)。 戰(zhàn)略選擇 增長(zhǎng)性戰(zhàn)略 （ SO 戰(zhàn)略） 。 （ 1）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他樓盤相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； （ 2）配合項(xiàng)目鶴峰縣地標(biāo)性建筑的外 觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； （ 3）利用公司本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將公司客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶； （ 4）強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買。 多元性戰(zhàn)略（ WT 策略） 科目 機(jī) 會(huì) 威 脅 外 部 條 件 2020年住房套數(shù)總需求量為 19011套，缺口 8666 套。 從 2020 年起， 對(duì)二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。 居民收入增加，農(nóng)村居民進(jìn)城欲望加強(qiáng)，購(gòu)買力增加。 在建與建成保障房共有 1300 套，其他工租房 100 套，未來 3 年內(nèi)，政府將會(huì)繼續(xù)投入保障房建設(shè)，造成潛在客戶流失。 在建商品房開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開發(fā)，商品房供應(yīng)量增加。 32 32 （ 1） 充分發(fā)揮 商業(yè)建筑面積 ㎡ ，居住建筑面積 ㎡的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 （ 2）在鶴峰華龍半島商住小區(qū)南端，開發(fā)酒店、療養(yǎng)等后續(xù)項(xiàng)目，增加市場(chǎng)人氣指數(shù)。 營(yíng)銷戰(zhàn)略 整體形象定位。 充分發(fā)揮 華龍半島三面環(huán)水，一面靠山的自然區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，突出“人與自然和諧相容”主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，形成環(huán)境消費(fèi)性精品商住樓。 確立品牌特色。 華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便的公共服務(wù)環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。 （ 1）水中仙居 。通過促進(jìn)容美親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面 300 畝以上，水陸面積比達(dá)到 5： 1。 （ 2）開闊閑靜 。小區(qū)建筑成線布置， 3 層以上住宅視野達(dá)到 500米開外，東西兩面自然采光面積實(shí)現(xiàn) 最大化。 （ 3）功能清析 。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內(nèi)功能分區(qū)簡(jiǎn)單清析，引導(dǎo)消費(fèi)新朝流。 營(yíng)銷策略 （ 1）銷售對(duì)象。偏好環(huán)境質(zhì)量消費(fèi)的消費(fèi)群體。 （ 2）促銷范圍。以鶴峰轄區(qū)、鶴峰老藉人口為重點(diǎn)。 33 33 （ 3）促銷途徑。廣告宣傳，預(yù)約認(rèn)購(gòu)。 第四章 項(xiàng) 目 選 址及建 設(shè)條 件 .1 項(xiàng)目選址 地址名稱。華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于鶴峰縣楊柳潭新區(qū)華龍半島。 地址方位。東距縣政府行政辦公大樓 1 公里，南至縣一中 1公里，西距鶴峰規(guī)劃待建長(zhǎng)途客運(yùn)中心 公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場(chǎng)。 公共 服務(wù)條件。距公共休閑區(qū) 50 米，實(shí)驗(yàn)小學(xué) 700 米，鶴峰縣中心醫(yī)院 1 公里。 建設(shè)條件 工程地質(zhì)條件 鶴峰縣地形、地貌、地震情況 鶴峰縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地。總的地勢(shì)是西北、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南 —— 西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。 34 34 根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）和《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）項(xiàng)目區(qū)地震基本烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 工程地質(zhì)條件 （ 1）地質(zhì)構(gòu)造 鶴峰縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期活動(dòng)的特征，除北部地區(qū)受揚(yáng)子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。 （ 2）地層巖性 項(xiàng)目區(qū)出露 地層有第四系（ Q）及白堊系正陽(yáng)組 (K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（Ｑ） 根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層： ①?zèng)_洪積層 (Qal 十 P1) ① 1 黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘 粘，稍濕 濕，軟塑 可塑，厚度 ～ 8 米，一般厚度 3～ 4 米。 ① 2 卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般 10 厘米左右， 35 35 空隙中充填砂粒及粘土，濕 飽和，中密 密實(shí)，厚度一般 23 米，主要分布于槽谷中。 ②坡殘積層 (Qdl+el): 主要由粉 質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約 13 米。 ③冰嘖層（ Qg1） 骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細(xì)砂。卵石，漂石礫徑 1025 厘米，磨圓度好，分選性差。中密 密實(shí)，干燥 稍濕。厚約 米，主要分布于殘丘上部。 2）白堊系中統(tǒng)正陽(yáng)組（ K2z) ①細(xì)砂巖 棕紅色、棕黃色長(zhǎng)石石英細(xì)砂巖夾含鐵質(zhì)細(xì)砂巖，中 厚層構(gòu)造，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，泥質(zhì)膠結(jié)，膠結(jié)不緊密，屬軟弱 極軟弱巖石。據(jù) 區(qū)域地質(zhì)資料，厚度＞ 50 米。 （ 3）不良地質(zhì)現(xiàn)象 項(xiàng)目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災(zāi)害，邊坡現(xiàn)狀穩(wěn)定。無特殊巖土分布，構(gòu)造條件簡(jiǎn)單，場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)及活動(dòng)性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場(chǎng)地是穩(wěn)定和安全的。 水文地質(zhì)條件 （ 1）含（隔）水層組 36 36 項(xiàng)目區(qū)分布的第四系① ② 1 層粘性土為局部弱隔水層組，①2,③層砂卵石層為透水層組；④層白堊系中統(tǒng)正陽(yáng)組（ K1z）細(xì)砂巖向深部巖層完整為隔水層組。其中第四系③層冰磧成因卵石土層分布于殘丘頂部，受地形控制 一般不含地下水。 （ 2）地下水補(bǔ)、徑、排特征 區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層① 2 及④層淺部基巖裂隙水，主要接受大氣降水補(bǔ)給，沿基面由高處向低處徑流，在相對(duì)較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補(bǔ)給。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。 （ 3）根據(jù)地下水分析資料，本場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土不具有腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。 市政依托條件 供電 華龍半島商住小區(qū)工程由鶴峰縣城區(qū)電網(wǎng)供電， 10KV 高壓線路已經(jīng)接入小區(qū) ，完全能夠滿足項(xiàng)目所需。 供水 由鶴峰縣自來水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場(chǎng)址附近，完全可以滿足項(xiàng)目要求。 排水 項(xiàng)目區(qū)市政排水設(shè)施完善。該建設(shè)項(xiàng)目的排水方式實(shí)行分流式， 37 37 雨水通過小區(qū)內(nèi)集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經(jīng)過處理達(dá)標(biāo)后再排入城市排水管道。 交通 項(xiàng)目地處城區(qū)西南楊柳潭新區(qū)，交通便利，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。 通信 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線路暢通。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通 訊條件極為方便。 土地征用情況 項(xiàng)目地塊面積 平方米，邊界長(zhǎng)度約 700 米，于 2020 年 1月 17 日至 2020 年 2 月 15 日在鶴峰縣國(guó)土資源儲(chǔ)備交易中心舉行的國(guó)有土地使用權(quán)拍掛牌出讓活動(dòng)中竟得，出讓期限：商住房 70 年，批發(fā)零售等商業(yè)用房 40 年。 第五章 建 設(shè)規(guī) 模及建筑 設(shè)計(jì) 建設(shè)規(guī)模 擬建商住樓 8 棟 ， 其中： 3 號(hào)樓均按 27 層設(shè)計(jì)，樓高 米； 8 號(hào)樓均按 26 層設(shè)計(jì)，樓高 米； 6 號(hào)樓按 23 層設(shè)計(jì)，樓高 米。 8 棟商住樓的第 12 層為商業(yè)用房， 3 層以上均 38 38 為商住房。停車位 600 個(gè)，其中地上 100 個(gè)，地下 500 個(gè)。 其 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ㎡， 建筑占地面積為 ㎡ ，總 建筑面積 ㎡， 其中：地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡。 商業(yè)建筑面積 ㎡，居住建筑面積 ㎡。 停車位 600 個(gè)，其中：地上停車位 100 個(gè)，地下停車位 500個(gè)。 居住戶數(shù) 854 戶。 居住人數(shù) ： 2989 人 。 建筑密度 ： 58%；容積率： ； 綠地率 25%。 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB50352—2020 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016—2020 《高層民用建筑防火規(guī)范》 GB50045—95（ 2020 年版） 《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB504112020） 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ2695 39 39 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50007—2020 《建筑樁基設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ94—2020 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009—2020 《建筑結(jié) 構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB50068—2020； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50010—2020 《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（ JGJ1132020， J2552020） 《工程建設(shè)強(qiáng)制性條文》建筑 04J801 結(jié)構(gòu) 04G103 《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502072020 建設(shè)單位提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)的相關(guān)資料和要求 設(shè)計(jì)理念 整體協(xié)調(diào) 強(qiáng)調(diào)本片區(qū)建設(shè)和管理與城市規(guī)劃的高度統(tǒng)一，以保證本片區(qū)快速健康發(fā)展。加強(qiáng)與周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。 以人為本 重點(diǎn)體 現(xiàn)在住宅套型設(shè)計(jì)、建筑戶型，以關(guān)懷人為設(shè)計(jì)出發(fā)