熱水溫泉度假區(qū)一期主題溫泉公園項(xiàng)目可行性研究-資料下載頁
2025-08-18 06:39本頁面
【導(dǎo)讀】份有限公司與寧夏鑫泰能源集團(tuán)有限公司合資設(shè)立，公司注冊(cè)資金5000萬元，發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營為一體的專業(yè)性旅游公司。假區(qū)，將克什克騰旗打造成“塞外天堂”的國際性旅游休閑度假目的地。游開發(fā)區(qū)河道南岸地塊。項(xiàng)目所在地?zé)崴伶?zhèn)是克什克騰旗世界地質(zhì)公園九大園區(qū)的旅游集散中心，圖石林、大青山、西拉木倫峽谷等重點(diǎn)園區(qū)的中心樞紐位置。本次投資的主題溫泉公園為熱水溫泉度假區(qū)一期項(xiàng)目。本次開發(fā)的溫泉主題度假區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃2020年開工，建設(shè)期6年。熱水溫泉開發(fā)利用已有一千多年的歷史。熱水溫泉主要分布在嘎拉德斯汰河。因水中含鐳元素，形成低放射水質(zhì)，對(duì)治療神經(jīng)系統(tǒng)疾病有獨(dú)特療效，歷來有“自然之經(jīng)方，天地之良醫(yī)”的美譽(yù)。京御花園”之稱。4A級(jí)景區(qū)，2020年接待游客18萬人，熱水塘鎮(zhèn)作為去阿斯哈圖的必經(jīng)之地，熱水開發(fā)區(qū)目前旅游休閑物業(yè)銷售情況良好，區(qū)。溫泉公園預(yù)計(jì)2020年建成，2020年投入經(jīng)營。本項(xiàng)目按旺季45天（一期測(cè)算尚未考慮熱水秋冬季開展
【正文】 5450 22520 9738 當(dāng)年費(fèi)用支出 6539 當(dāng)年應(yīng)付建安成本 8445 10602 當(dāng)年實(shí)付建安成本 10467 5067 9739 當(dāng)年應(yīng)付土地成本及規(guī)劃費(fèi)用 5050 支付當(dāng)年費(fèi)用支出余款 10389 6242 1339 可用于滾動(dòng)開發(fā)的金額 10389 熱水嘎拉德斯汰溫泉小鎮(zhèn)綜合損益預(yù)測(cè) 綜合以上預(yù)測(cè)，以項(xiàng)目公司為單位，得到項(xiàng)目的收入?yún)R總情況如下表： 表 31 熱水嘎拉德斯汰溫泉小鎮(zhèn)收入?yún)R總預(yù)測(cè)表（萬元） 項(xiàng) 目 2020E 2020E 2020E 2017E 2018E 2019E 20202032E 溫泉公園門票收入 旅游物業(yè)收入 10938 22520 9738 總收入 熱 水嘎拉德斯汰溫泉小鎮(zhèn)整體評(píng)價(jià) 以下估值結(jié)果是基于上述的 損益 預(yù)測(cè)， 以折現(xiàn)現(xiàn)金流量法對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，本次估值選取 10%折現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算的，具體如下： 表 4 熱水 主題溫泉公園項(xiàng)目 整體評(píng)價(jià) 指標(biāo)名稱 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備注 總投資額（萬元） 23000 建設(shè)期（年） 3 年 20202017 年 （ 物業(yè) 項(xiàng)目建設(shè)期 3 年） 11 項(xiàng)目內(nèi)部收益率（ IRR） 24% 銷售周期 4 年，運(yùn)營周期20 年 項(xiàng)目凈現(xiàn)值（ NPV） 165。5, IC=11% 投資回收期（靜態(tài)） 4 年 含 項(xiàng)目 建設(shè)期 平均年收入（萬元） 20192032 年 平均年凈利潤（萬元） 20192032 年 結(jié)論： 本項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期內(nèi)，整體盈利能力良好，其中物業(yè)地產(chǎn)的銷售 對(duì) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的敏感性影 響較 大 。綜合以上分析，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性可行。 七、 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 旅游季節(jié)性強(qiáng)，經(jīng)營期較短 熱水項(xiàng)目由于地處我國北方，冬季較為漫長，適宜常規(guī)旅游觀光項(xiàng)目經(jīng)營的氣候周期一般集中在夏季，夏季旅游市場(chǎng)十分火爆，但淡旺季游客接待量的增減變化過于迅速。 相應(yīng)對(duì)策：第一、通過旅游營銷手段盡量調(diào)整淡旺季游客增長曲線斜率，延長項(xiàng)目可經(jīng)營期；第二、提升旅游產(chǎn)業(yè)檔次，開發(fā)具有內(nèi)蒙古 草原及少數(shù)民族地區(qū)特色的休閑度假旅游產(chǎn)品，提高旅游經(jīng)營項(xiàng)目的邊際收入；第三、大力發(fā)展冬季旅游項(xiàng)目，利于本地區(qū)冰雪旅游資源、溫泉資源，開發(fā)冬季高端旅游休閑度假產(chǎn)品。 溫泉資源緊缺，環(huán)境保護(hù)壓力日增 熱水鎮(zhèn)的溫泉開采量在近幾年內(nèi)突飛猛進(jìn)，原有的溫泉資源日趨緊張，同時(shí)由于周邊礦產(chǎn)開采和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成的地下水位下降，項(xiàng)目整體的環(huán)境資源面臨挑戰(zhàn)。 相應(yīng)對(duì)策：第一、合理利用，對(duì)現(xiàn)有的政府確保的 400 噸 /天的溫泉用量進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃，最大程度地提高利用現(xiàn)有資源的使用效率；第二、注重保護(hù)，引進(jìn)溫泉專業(yè)開發(fā)單位，設(shè)計(jì) 一整套的溫泉利用和環(huán)境保護(hù)措施，采取邊開發(fā)邊保護(hù)的原則，達(dá)到以綠色開發(fā)促進(jìn)環(huán)境改善的目的；第三、增加項(xiàng)目文化體驗(yàn)性，采取具有文化、休閑和體驗(yàn)特征的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提升溫泉文化的發(fā)掘力度； 12 第四、政府承諾采取價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，大幅度提高原有私人入戶溫泉的使用成本，從而保障本項(xiàng)目的溫泉資源流量有較大余量。 項(xiàng)目開發(fā)資金投入需求量較大 目前項(xiàng)目簽約的規(guī)劃控制范圍 967 畝，其中可用建設(shè)用地 524 畝，一期計(jì)劃開發(fā)用地 115 畝， 配套溫泉主題公園及商業(yè)、旅游物業(yè)等多種產(chǎn)品形態(tài)，二期計(jì)劃開發(fā)用地 102 畝，配套旅游商業(yè)， 所需要的 資金投入量比較巨大。 相應(yīng)對(duì)策：第一、注重項(xiàng)目規(guī)劃的整體可操作性，采用功能、主題分區(qū)規(guī)劃、各項(xiàng)目分區(qū)模塊化的規(guī)劃方式；第二、產(chǎn)品層次規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)沿項(xiàng)目核心區(qū)及規(guī)劃主干道兩邊，逐步向項(xiàng)目縱深部輻射延伸；第三、科學(xué)規(guī)劃、合理運(yùn)作旅游物業(yè)項(xiàng)目，以短期的有效投資回報(bào)，滿足部分旅游景觀和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資建設(shè)的資金需求。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行火車運(yùn)行對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響 目前項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域處于河道以南和集通鐵路以北區(qū)域，目前集通鐵路尚在運(yùn)營階段（按照規(guī)劃，該鐵路在 3 年左右改線搬遷），火車經(jīng)過的噪音對(duì)該區(qū)塊的開發(fā)具有一定影響。 相應(yīng)對(duì)策：第一，整個(gè)項(xiàng)目以“蒸汽年代”火車、機(jī)車文化為主題，呼應(yīng)了該區(qū)域的特點(diǎn)。（集通鐵路是全世界最后一條運(yùn)營的蒸汽機(jī)車鐵路，蒸汽機(jī)車已成為當(dāng)?shù)刂木坝^，每年都會(huì)舉辦蒸汽機(jī)車攝影節(jié)），本項(xiàng)目在靠近現(xiàn)有鐵路線區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)了“火車頭主題公園”，一方面成為特色的文化景點(diǎn)，并可在鐵路改線后擴(kuò)大范圍成為一個(gè)主題的工業(yè)旅游景區(qū)，一方面也形成一個(gè)環(huán)境緩沖區(qū)；第二，本項(xiàng)目將分期分區(qū)開發(fā)，在火車改線前的一期項(xiàng)目主要以主題公眾溫泉和商業(yè)休閑物業(yè)為主，盡可能減小火車噪音的影響，而對(duì)于度假旅居物業(yè)主要集中距離鐵路較遠(yuǎn)區(qū)域分期開發(fā) 。
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