【導(dǎo)讀】測(cè)為硅水、硼水和鋰礦水，礦化程度高，具有一定的醫(yī)療價(jià)值。大，品質(zhì)之高，在全國(guó)都不多見(jiàn)。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)啟動(dòng)了地?zé)釡厝_(kāi)發(fā)規(guī)劃。阜新市聘請(qǐng)廣東省旅?！痘A(chǔ)設(shè)施建設(shè)修建性規(guī)劃》，并通過(guò)了專(zhuān)家評(píng)審。經(jīng)過(guò)幾年的起步建設(shè)，起步區(qū)8平方公里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完。管網(wǎng)、線路鋪設(shè)工作、污水處理廠等工程投入使用。天水谷溫泉度假村項(xiàng)目總投資2億元，已經(jīng)投入使用，泉大遼國(guó)新城”項(xiàng)目總投資35億元，臺(tái)灣寶成集團(tuán)投資建設(shè)的五洲風(fēng)情園，總投資更是高達(dá)50億元。發(fā)建成吐呼嚕村溫泉水城。民宿溫泉區(qū)、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)、溫泉地產(chǎn)區(qū)、馬業(yè)俱樂(lè)部五大板塊。休閑區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)兩大分區(qū)。地產(chǎn)區(qū)的住宅區(qū)及奇峰集團(tuán)暨村委會(huì)辦公樓，以解決村民拆遷回遷居住住宅，房為主，考慮未來(lái)現(xiàn)代新型農(nóng)村小鎮(zhèn)生產(chǎn)新增就業(yè)入住居民。辦公樓建筑面積4000平方米，以及相應(yīng)的公共基礎(chǔ)。馬術(shù)學(xué)校四個(gè)部分構(gòu)成?？偼顿Y億元，建設(shè)期3年。流動(dòng)資金貸款500萬(wàn)元。

　　

【正文】 護(hù)人員 20 衛(wèi)生保潔員 30 園林、清潔工人 137 司機(jī) 門(mén)衛(wèi) 3 合 計(jì) 300 三、 勞動(dòng)工資 職工工資及福利費(fèi)平均按 照 萬(wàn) 元 /人 年 計(jì)算，年工資總額 750 萬(wàn)元。 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 39 四、 員工培訓(xùn) 公司主要管理人員由公司董事會(huì)任命，其他管理人員及服務(wù)人員，均采用社會(huì)統(tǒng)一公開(kāi)招聘，招聘后統(tǒng)一內(nèi)部培訓(xùn)， 培訓(xùn)時(shí)間為 6 個(gè)月 ，培訓(xùn)結(jié)束考核合格上崗 。 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 40 第九章 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 一、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)組織形式及方式 根據(jù)國(guó)家有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理規(guī)定，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購(gòu)及監(jiān)理等工程發(fā)包，均采用招標(biāo)方式。招標(biāo)組織形式 為委托招標(biāo)，招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)。 二、項(xiàng)目建設(shè) 期 該項(xiàng)目從 2021 年 7 月規(guī)劃、立項(xiàng)審批， 2021 年 9 月主體開(kāi)工建設(shè) ， 2021年 10 月基本形成規(guī)模 ， 2021 年起逐步 投入使用。 旅游， 餐飲，住宿， 休閑賓館先期形成， 賽馬、特色 養(yǎng)殖、 觀光農(nóng)業(yè) ， 以后 逐年投資建設(shè) 。 三、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度圖 序號(hào) 工作內(nèi)容 作業(yè)時(shí)間 2021 年 2021 年 2021 年 6 月 7 月 8 月 912 月 110 月 1112 月 18 月 9 月 10 月 1 可行性報(bào)告編制、環(huán)評(píng) 2 完成評(píng)估、審批 3 工程設(shè)計(jì) 4 施工準(zhǔn)備 5 主要工程項(xiàng)目施工 7 其他配套施工 8 設(shè)備定購(gòu)施工 9 家具器材安裝 10 人員培訓(xùn) 11 調(diào) 試投產(chǎn)運(yùn)行 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 41 第十章 投資估算與資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資投資估算 根據(jù)本項(xiàng)目建筑物的特點(diǎn)，參照類(lèi)似工程造價(jià)，套用估算指標(biāo)進(jìn)行估算。 建筑工程 費(fèi)用合計(jì)為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)建筑工程費(fèi)用表； 建筑工程造價(jià)明細(xì)表 表 101 序號(hào) 名 稱(chēng) 長(zhǎng) （ m） 寬 （ m） 層數(shù) 個(gè)數(shù) 建筑面積（ m2） 單方造價(jià) （元 /m2） 工程造價(jià)（萬(wàn)元） 建筑形式 1 一、主要建設(shè)設(shè)施 232320 2 休閑廣場(chǎng) 100 90 1 9000 600 3 溫泉賓館樓 12 5 1 3510 4000 4 濱水游樂(lè)場(chǎng) 200 1 186760 2021 湖水 5 旅游服務(wù)中心 40 2 2 2021 2500 框架結(jié)構(gòu) 6 生態(tài)停車(chē)場(chǎng) 100 2 18560 500 瀝青、透孔 水泥板 7 商業(yè)一條街 500 25 2 1 25000 2500 框架結(jié)構(gòu) 8 休閑別墅樓 50 3000 9 二、基礎(chǔ)配套設(shè)施 27000 10 道路及人行道 3000 9 1 27000 1000 瀝青、水泥 板 11 消防及給排水管線設(shè)施 24000 500 混凝土面層 12 電力配套線路及設(shè)施 6000 500 13 衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施 14 總計(jì) 259320 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及安裝費(fèi) 項(xiàng)目需要新購(gòu)置鍋爐 、 變電 、餐飲 設(shè)備，購(gòu)置費(fèi)為 500 萬(wàn)元，安裝費(fèi)按10%計(jì)算 50 萬(wàn)元。 工程建設(shè)其它費(fèi)用 元。 （ 1）土地使用費(fèi)用 10230 萬(wàn)元 ：包括動(dòng)遷安置費(fèi)及部分占地補(bǔ)償費(fèi) 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 42 （ 2）建設(shè)單位管理費(fèi)：按工程費(fèi)用及土地費(fèi)用 %計(jì)算，估算 萬(wàn)元。 （ 3）其他費(fèi)用：本項(xiàng)目工程勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、差旅費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、論證等費(fèi)用 ，參考同類(lèi)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，按工程費(fèi)用、土地使用費(fèi)及建設(shè)單位管理費(fèi) 15%計(jì)算，估算 萬(wàn)元。 預(yù)備費(fèi)：由于本項(xiàng)目可研階段項(xiàng)目很多相關(guān)因素還不確定，其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)用 5%計(jì)算，估算為 萬(wàn)元。 建設(shè)期利息：項(xiàng)目固定資產(chǎn)借款 10000 萬(wàn)元 ，建設(shè)期利息 1025 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資估算總額 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為 萬(wàn)元，見(jiàn)總投資估算表。 項(xiàng)目總投資估算表 表 102 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱(chēng) 估算價(jià)值 投資比例 建筑工程 設(shè)備購(gòu)置 安裝工程 其它費(fèi)用 合計(jì) 一 靜態(tài)投資 (1+2+3+4) % 1 建設(shè)工程投資 % 主要建設(shè)項(xiàng)目 % 配套設(shè)施項(xiàng)目 % 2 旅游設(shè)施及服務(wù)設(shè)施設(shè)備 % 3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 土地使用費(fèi) % 建設(shè)單位管理費(fèi) % 其他費(fèi)用 % 4 基本預(yù)備費(fèi) % 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 價(jià)差費(fèi) % 二 動(dòng)態(tài)投資 (1+2+3+4+5) % 1 建設(shè)期利息 % 2 漲價(jià)預(yù)備金 % 三 固定資產(chǎn)投資 (一 +二 ) % 四 鋪底流動(dòng)資金 % 五 總投資 % 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 43 二、流動(dòng)資金需要量估算 本項(xiàng)目流動(dòng)資金需要量參照同項(xiàng)目流動(dòng)資金需要量 , 按擴(kuò)大指標(biāo)估算法進(jìn)行，流動(dòng)資金為 1000 萬(wàn)元。 三、資金籌措 根據(jù)估算本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 ， 其中：項(xiàng)目自有資金 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 ，流動(dòng)資金 1000 萬(wàn)元。 資金籌措明細(xì)表 表 102 序號(hào) 產(chǎn)品名稱(chēng) 單位 數(shù)量 投資比例 備注 1 企業(yè) 自有資金 萬(wàn)元 % 2 固定資產(chǎn)銀行貸款 萬(wàn)元 % 3 流動(dòng)資金銀行貸款 萬(wàn)元 % 4 合計(jì) 萬(wàn)元 % 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 44 第十一章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍及依據(jù) 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)按新建項(xiàng)目計(jì)算 項(xiàng)目編制依據(jù) ⑴《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 ⑵ 建設(shè)投資估算表。 ⑶ 國(guó)家和省、市頒布的有關(guān)財(cái)稅法規(guī)文件。 ⑷ 其他專(zhuān)業(yè)提供的工藝消耗，勞動(dòng)定 員等相關(guān)資料。 二、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算 各種產(chǎn)品價(jià)格參照阜新市及省內(nèi)其他地區(qū)市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，產(chǎn)品根據(jù)本地市場(chǎng)情況估算年銷(xiāo)售量，正常營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元。 企業(yè)繳納年均營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為年 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)，詳見(jiàn)附后的《銷(xiāo)售收入估算表》。 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入估算 萬(wàn)元 序號(hào) 產(chǎn)品名稱(chēng) 單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 入住率 金額 備注 1 賓館收入 床 300 128 50% 2 旅游收入 人次 300000 300 3 會(huì)議接待收入 人次 50000 500 4 高檔客房休閑渡假收入 平米 300 50% 5 合計(jì) 三、成本費(fèi)用估算 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 45 人員工資 按照設(shè)定的勞動(dòng)定員、人員工資和附加費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出年工資總額為 750萬(wàn)元。 折舊、攤銷(xiāo)及修理費(fèi)用 固定資產(chǎn)主要為土建工程，在提留 5％殘值后，分別按 40 年使用壽命期計(jì)提折舊。修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊 15%計(jì)算。 估算年固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為 萬(wàn)元，修理費(fèi) 萬(wàn)元。 無(wú)形資產(chǎn) 按 10 年全額攤銷(xiāo)，無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)年 1023 萬(wàn)元。 其它資產(chǎn)，按 5 年全額攤銷(xiāo)。攤銷(xiāo)費(fèi)年 萬(wàn)元。 其他管理費(fèi)用 其他管理費(fèi)按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后發(fā)生的其它管理費(fèi)用包括：水電費(fèi)、其他辦公費(fèi)用，低值易耗品等，按制人工工資及福利費(fèi) 10%計(jì)算，估算值為 75 萬(wàn)元。 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間將發(fā)生產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，估算年全部費(fèi)用 6 萬(wàn)元。 總成本及其構(gòu)成 綜上計(jì)算，正常年運(yùn)營(yíng)總成本為 萬(wàn)元。 四、利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn) 項(xiàng)目年全部產(chǎn)品利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，按照規(guī)定，企業(yè)應(yīng)繳納 所得稅 萬(wàn)元，年稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 五、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) （一）、項(xiàng)目盈利能力分析 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 46 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 按折現(xiàn)率 6%，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期為投產(chǎn)后 20 年計(jì)算期計(jì)算，所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 0。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。 投資回收期 本項(xiàng)目的全部投資回收期為 年（含 2 年建設(shè)期），按折現(xiàn)率 6%計(jì)算，動(dòng)態(tài)投資回收期 年。 年利潤(rùn)總額和年利稅總額 本項(xiàng)目投產(chǎn)后，年均實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，年均利稅（利潤(rùn)、增值稅）總額為 萬(wàn)元。 投資利潤(rùn)率和投資利稅率 平均利潤(rùn)總額 全部投資利潤(rùn)率 = ────────── 100％ 項(xiàng)目總投資 ＝─────── 100％＝ % 年均利稅 投資利稅率 = ───────── 100％ 項(xiàng)目總投資 = ─────── 100％ = ％ 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 年均利潤(rùn)總額 銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝────────── 100％ 年均銷(xiāo)售收入 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 47 ＝────── 100％＝ ％ 二、項(xiàng)目借款清償能力分析 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是項(xiàng)目借款清償能力分析，根據(jù)銷(xiāo)售收入進(jìn)度計(jì)劃，需 年時(shí)間完成 10000 萬(wàn)元固定資產(chǎn)借款償還。 三、項(xiàng)目盈虧平衡 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) （ BEP） 為 ％，即項(xiàng)目達(dá)到生產(chǎn)能力 ％時(shí)即可保本經(jīng)營(yíng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 年固定成本 BEP＝──────── ─────── 100％ 銷(xiāo)售收入－可變成本－銷(xiāo)售稅金及附加 ＝──────────── 100％＝ ％ （ +） ‰ 0% 100% 生產(chǎn)能力盈虧平衡圖銷(xiāo)售收入總成本固定成本虧損區(qū)盈利區(qū)金額BEP %阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 48 說(shuō) 明該項(xiàng)目只要達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的 ％，即年銷(xiāo)售額達(dá)到 萬(wàn)元 ，即可達(dá)到保本，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。 四、不確定分析（ 敏感性分析） 本項(xiàng)目基本方案稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，影響本項(xiàng)目的敏感因素有銷(xiāo)售收 入、主要原料動(dòng)力和固定資產(chǎn)投資，分別將以上三種因素，按 10%的幅度進(jìn)行單因素變動(dòng)分析。