【正文】 核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵機制和制約機制，堅持自主管理，以人為本，以質(zhì)量為中心，以責(zé)任為紐帶，鼓勵不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。人力資源總經(jīng)理由董事會任命，中層管理人員采取按條件在社會擇優(yōu)招聘辦法解決。營業(yè)人員及服務(wù)人員從市縣下崗職工或當?shù)剞r(nóng)民中按規(guī)定考核擇優(yōu)錄用。員工培訓(xùn)主要管理人員由單位組織外地考查學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，工作人員由公司統(tǒng)一組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。管理機構(gòu)和設(shè)置本項目管理機構(gòu)為養(yǎng)老度假區(qū)管理處，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理各一名，下設(shè)辦公室、財務(wù)科、醫(yī)療保健中心、餐飲部、保衛(wèi)科、環(huán)衛(wèi)科。各職能部門職責(zé)如下：辦公室：負責(zé)度假區(qū)內(nèi)部管理、對外宣傳、招商、協(xié)調(diào)等業(yè)務(wù)。財務(wù)科：負責(zé)內(nèi)部財務(wù)計劃、財務(wù)管理及外部收費管理。醫(yī)療保健中心：負責(zé)養(yǎng)老院內(nèi)所有老年人的日常醫(yī)療護理工作、營業(yè)搭配、醫(yī)療護理講座等工作。餐飲部：負責(zé)養(yǎng)老院和度假區(qū)所有餐飲服務(wù)工作。保衛(wèi)、消防科：負責(zé)維持景區(qū)正常秩序、日常安全、車輛管理、夜間警衛(wèi)、防火安全。環(huán)衛(wèi)科：負責(zé)維護景區(qū)日常衛(wèi)生、垃圾清運、綠地及苗圃管理等。勞動定員項目建成后，需配置管理工作人員9人，其中高級管理人員3人，中級管理人員6人；技術(shù)員工和服務(wù)工人71人。各部門人員配置見下表：隨著項目的逐漸推進，其組織機構(gòu)及項目運行人員配置將增加至100150人。第七章 項目施工條件和進度計劃一、施工條件從總平面圖上可看出：項目功能分區(qū)清晰，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)置合理，交通方便。場區(qū)水、電、氣、通訊設(shè)施已超前規(guī)劃和建設(shè)，管網(wǎng)沿道路敷設(shè)而四通八達。能夠充分滿足項目施工期及運行期的水、電、氣等能源需要。本項目以保護性開發(fā)為基本原則，在開發(fā)過程中，盡量保持本地原有生態(tài)環(huán)境狀況，固項目對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境影響較小。各項條件均已符合項目施工條件。二、進度計劃項目建設(shè)實施階段本項目采用項目業(yè)主制管理，項目業(yè)主為:五山生態(tài)文化旅游發(fā)展有限公司，根據(jù)項目建設(shè)實施分為以下建設(shè)階段：（1）項目決策階段業(yè)主根據(jù)本單位整體發(fā)展水平和發(fā)展規(guī)劃，進行項目前期考察，委托有資質(zhì)中介機構(gòu)對項目的建設(shè)進行可行性論證并編制項目可行性研究報告，組織對工程項目建設(shè)可行性研究報告進行評審，為科學(xué)決策提供依據(jù)。負責(zé)向政府主管部門申請項目立項，落實項目建設(shè)相關(guān)條件，籌集項目建設(shè)所需資金。（2）項目準備階段取得項目選址、環(huán)境保護等方面的批準文件；明確設(shè)計的范圍和設(shè)計深度，選擇有信譽和合格資質(zhì)的勘察設(shè)計單位進行設(shè)計，簽訂合同，并進行合同管理；辦理設(shè)計文件的審批工作；組織開展設(shè)備采購與工程施工招標及評標工作，選擇合格的承包商，并簽訂合同；組建項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組及管理辦公室，選派合格的現(xiàn)場代表，選擇適宜的工程監(jiān)理機構(gòu)。（3）項目實施階段辦理需由項目業(yè)主出面的項目批準手續(xù)，以及法律、法規(guī)規(guī)定的申請批準手續(xù)等。按合同規(guī)定為項目實施提供必要的條件，在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方的工作，定期對項目進展進行研究分析，保證工程按期竣工。（4）項目施工階段完成項目工程的全部土建施工、裝修及安裝等。（5）竣工驗收階段組織有關(guān)各方對工程進行竣工驗收和工程決算；辦理工程移交手續(xù)；做好項目有關(guān)運營的接收和管理工作，組織項目投入運營。項目實施進度計劃在保證施工質(zhì)量的前提下，根據(jù)本項目的特點和工程量大小，以及現(xiàn)有施工水平和施工條件，計劃本項目綜合工期為3年，其中一期工程2015年10月－2016年9月；二期工程2016年10月－2018年9月。（1）前期工作階段（2015年8月2015年9月）1）成立項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，項目建議書的編制及報批立項；2）可行性研究報告和環(huán)境影響評價報告編制及報批，完成立項審批；3）完成項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計；4）施工單位和主要材料的招投標工作。（2）一期工程施工階段（2015年10月－2016年9月）（3）二、三期工程施工階段（2016年10月－2018年9月）在達到竣工驗收要求后，進行最后的工程驗收，并交付使用。 表71 工程建設(shè)進度計劃表第八章 項目投資估算和資金籌措一、投資估算依據(jù)及范圍 投資估算依據(jù)（1）項目建議書；（2）項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案；（3）工程項目、輔助工程一覽表；（4）工程設(shè)計方案、圖紙；（5）同類型建設(shè)項目的投資資料；（6）有關(guān)規(guī)定，如對項目建設(shè)投資要求、銀行貸款利息率等。（7）國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。（8）國內(nèi)配套定型設(shè)備價格除參考《九O年工業(yè)產(chǎn)品不變價格》、《機械產(chǎn)品目錄》（1991年版）外，主要是向設(shè)備生產(chǎn)廠詢價資料。非標設(shè)備按現(xiàn)行制造價格計算。（9）安裝工程費用按《湖北省建筑安裝工程費用定額》計取。（10）建筑工程根據(jù)不同結(jié)構(gòu)，按現(xiàn)行平方米造價指標估算。（11）施工費按《建筑安裝工程間接費和直接費定額》計取。 估算范圍 ，具體估算范圍如下：（1）土地租用費；（2）該項目主體結(jié)構(gòu)的土建工程、內(nèi)外裝修工程、給排水及消防工程、電照以及防雷工程；（3）室外基礎(chǔ)建設(shè)費：整個的綠化、道路及地下管線等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用；（4）其它費用：供水貼費、供電貼費、工程地質(zhì)勘察費、工程設(shè)計費、工程質(zhì)監(jiān)費、投標管理費、建筑工程管理費、開發(fā)建設(shè)配套費、工程咨詢服務(wù)費等；（5）不可預(yù)見費。二、項目總投資估算投資估算說明 （1）技術(shù)咨詢費用①項目論證費項目論證費包括編制項目建議書、編制可行性研究報告、評估項目建議書及評估可行性研究報告等費用。根據(jù)湖北省物價局、湖北省計劃委員會、湖北省建設(shè)委員會發(fā)布的《湖北省工程建設(shè)中介服務(wù)收費管理實施辦法》計算。②工程勘察設(shè)計費工程勘察設(shè)計費是指委托勘察、設(shè)計單位進行初步設(shè)計，施工圖設(shè)計等所需的費用，以及在規(guī)定范圍內(nèi)由建設(shè)單位自行完成勘察、設(shè)計工作所需的費用。計算方法：工程勘察費及工程設(shè)計費依據(jù)勘察設(shè)計委托合同計列，或按國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）規(guī)定計算。③施工圖審查費施工圖審查費應(yīng)執(zhí)行《湖北省物價局關(guān)于調(diào)整施工圖設(shè)計文件審查收費標準的通知》。④環(huán)境影響評價費指按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》等規(guī)定，為全面、詳細評價建設(shè)項目對環(huán)境可能產(chǎn)生的污染或造成的重在影響所需的費用，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱），環(huán)境影響報告表和評估環(huán)境影響報告書（含大綱），環(huán)境影響報告表等所需的費用。計算方法：依據(jù)環(huán)境影響評價委托合同計列，或按照國家環(huán)境保護總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》（計價格[2002]125號）規(guī)定計算。⑤工程造價咨詢服務(wù)費工程造價咨詢服務(wù)收費包括工程項目概算、預(yù)算、結(jié)算及標底等造價的編制、審核工作以及工程造價的全過程控制所發(fā)生的費用。應(yīng)根據(jù)湖北省物價局發(fā)布的《湖北省物價局關(guān)于規(guī)范工程造價中介服務(wù)收費管理的通知》規(guī)定的費率計算。⑥工程建設(shè)監(jiān)理費工程建設(shè)臨理費包括設(shè)計監(jiān)理費及施工監(jiān)理費，應(yīng)根據(jù)湖北省物價局、湖北省計劃委員會、湖北省建設(shè)委員會發(fā)布的《湖北省工程建設(shè)中介服務(wù)收費管理實施辦法》計算。（2）工程建設(shè)管理費①建設(shè)管理代理費建設(shè)管理代理費列入項目總投資，并按基本建設(shè)程序管理，凡實行建設(shè)管理代理制的項目，總投資中原則上不得再列建設(shè)單位管理費。若建設(shè)單位確需發(fā)生建設(shè)單位管理費，需報經(jīng)財政部門審核批準列支。項目建設(shè)管理代理費根據(jù)湖北省財政局、湖北省發(fā)展計劃委員會發(fā)布的《政府公益性項目建設(shè)管理代理費總額控制數(shù)費率暫行規(guī)定》計算。②建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費按湖北省物價局、湖北省財政局” [2001] 號”文件規(guī)定標準計算。③建設(shè)工程綜合服務(wù)費按湖北省物價局“鄂價[2005]”‰計算。預(yù)備費預(yù)備費包括基本預(yù)備費和價差預(yù)備費：（1）基本預(yù)備費基本預(yù)備費是指在初步設(shè)計及概算內(nèi)不可預(yù)見的工程費用。費用內(nèi)容包括：，技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工過程中所增加的工程費用；設(shè)計變更，局部處理等增加的費用。實行工程保險的工程費用應(yīng)適當降低。 計算方法：按照“工程費用”（即總概算第一部分費用總值）和“工程建設(shè)其他費用”（即總概算第二部分費用總值）總和，乘以預(yù)備費率進行計算，預(yù)備費率可按5%—8%計取，本工程按5%計取。（2）價差預(yù)備費價差預(yù)備費是指在建設(shè)期內(nèi)由于人工、材料、設(shè)備、施工機械的價格及費率、利率、匯率等浮動因素引起工程造價變化的預(yù)測預(yù)留費用，此費用屬工程造價的動態(tài)因素。價差預(yù)備費以第一部分工程費用總值為基數(shù)，按建設(shè)期分年度用款計劃和人工、材料、設(shè)備價格年上漲系數(shù)逐年遞增計算；上漲系數(shù)按有關(guān)主管部門定期測定和發(fā)布的年投資價格指數(shù)計算。三、投資估算表表81 項目總投資估算表 單位：萬元四、資金來源及資金籌措 資金來源該項目一期工程所需建設(shè)資金，由業(yè)主公司自籌提供，同時申請湖北省旅游、民政等部門扶持專項資金；二、三期工程建設(shè)所需資金采取股份眾籌、招商引資、一期項目營業(yè)利潤籌集。企業(yè)自籌3000萬元。自籌資金主要來源于股東。項目單位財務(wù)狀況良好，經(jīng)濟實力較強，公司股東資金籌措能力較強，企業(yè)自籌資金有保障。申請湖北省社會、旅游發(fā)展專項資金： 1000萬元 申請湖北省民政廳養(yǎng)老項目補助資金： 1000萬元游樂項目化整為零單項定向招商籌資： 5000萬元股份眾籌（項目建成評估價3億）% 2000萬元資金籌措方案，其中一期工投資3000萬元；二、三期投資9000萬元。資金使用和管理項目自籌資金3000萬元，主要是用于項目土地租用款、建設(shè)工作用房、規(guī)劃設(shè)計費、基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費、一期工程建設(shè)費、設(shè)備購買費等。公司股東嚴格信守承諾，積極籌措資金，保證資金及時足額到位，?？顚Ｓ谩?投資使用計劃（1）一期工程建設(shè)(含前期規(guī)劃、設(shè)計、地勘、咨詢、招標等）預(yù)計投入:3000萬元。（2）二期概算投入:4000萬元。 （3）三期概算投入:5000萬元。（4）流動資金： 800萬元。第九章 項目招標項目招標范圍依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，本項目工程建設(shè)實施階段的勘察設(shè)計和施工等均采取招標。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，本項目可行性研究報告編制工程招標內(nèi)容。本項目擬采用公開招標方式擇優(yōu)選定施工、設(shè)備、材料供應(yīng)與安裝單位。招標范圍為限額以上的土建工程、安裝工程及限額以上的設(shè)備、材料供應(yīng)等。招標單位資質(zhì)要求（1）設(shè)計單位資質(zhì)須為乙級以上。 （2）施工單位資質(zhì)須為二級及以上企業(yè)。 （3）施工監(jiān)理單位資質(zhì)須為乙級。 發(fā)包方式承包方式有總承包和單項工作內(nèi)容承包二種，相應(yīng)的發(fā)包方式也有兩種。本項目發(fā)包方式根據(jù)工程建設(shè)實施階段的工作內(nèi)容分別采取單項工作內(nèi)容發(fā)包方式。 項目招標的組織形式招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。本項目業(yè)主擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標代理機構(gòu)代理招標。 項目招標方式招標方式分為公開招標、邀請招標二種類型。由于本項目擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工程所采取的招標方式如下：①勘察設(shè)計擬采用邀請招標或直接委托方式。②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開招標方式。評標組織、原則及評標（1）依據(jù) 根據(jù)七部委《評標委員會和評標方法暫行規(guī)定》及國家、省市有關(guān)招投標法規(guī)、規(guī)定及項目的特點組成招標領(lǐng)導(dǎo)小組和評標、決標小組。（2）評標原則①報價合理。②能夠滿足招標文件實質(zhì)要求，工期及質(zhì)量、安全有保證。 ③技術(shù)力量和管理水平符合要求以及單位資信業(yè)績良好。 （3）評標評標專家組根據(jù)招標文件中的評標辦法進行評標，向招標領(lǐng)導(dǎo)小組推薦候選單位，并提供詳細的評標報告。招標領(lǐng)導(dǎo)小組經(jīng)綜合考慮后擇優(yōu)選定中標單位，向中標單位發(fā)放中標通知書。第十章 項目經(jīng)濟評價一、財務(wù)評價依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》、《企業(yè)會計制度》及國家有關(guān)政策規(guī)定進行。項目主要投入、產(chǎn)出物價格以2009年項目單位執(zhí)行的價格為依據(jù)，并考慮未來價格的變動趨勢。項目建設(shè)期為3年，計算期為10年。 貼現(xiàn)率：取9％。資金來源：，其中一期工程投資3000萬元，二期工程投資4000萬元，三期工程投資5000萬元。前三年項目定員80人，項目建設(shè)完全后達到要求運行能力后定為100150人。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅 [2009] 9）號規(guī)定，產(chǎn)品增值稅稅率6%。城市建設(shè)維護稅稅率及教育附加費分別按增值稅的5%和3%計取。所得稅稅率：25%。國家稅收改革后，將按現(xiàn)在規(guī)定的營改增收取。固定資產(chǎn)凈殘值率取5%，設(shè)備按10年進行折舊，房屋按20年進行折舊；維修費按固定資產(chǎn)原值的3%計；無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)分別按5年進行攤銷。1其他營業(yè)費用按銷售收入的5%計。1福利費：按工資總額的14%計算。 二、財務(wù)計算經(jīng)營營業(yè)收入（1）一期工程項目營業(yè)收入主要來源為養(yǎng)老院食宿消費、醫(yī)療養(yǎng)身保健消費和休閑旅游度假消費，主要依據(jù)為：針對高端商務(wù)消費市場。推出具備居住和養(yǎng)老雙重功能的商務(wù)豪華貴賓公寓6棟，每棟建筑面積約240 ㎡；共計1440㎡（約48間戶）。 針對中高端消費群體市場。結(jié)合中國人對仿古建筑特有的喜好和生活習(xí)慣，推出中式古典高檔公寓。建設(shè)三棟樓高四層，每棟三單元24戶型，合計72戶，每戶型約50㎡（一室一廳一廚一衛(wèi)） ，共計約3600㎡ ；既滿足單個消費群體需求，又滿足三口之家出游、老兩口養(yǎng)老度假需求。針對中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場。推出中高檔型標間養(yǎng)老公寓。公寓分四棟，每棟三層樓，每間約24 ㎡（一室一衛(wèi)一廚，可做簡餐），共計200間，約5000㎡ 。具體經(jīng)營收入如下：①高級養(yǎng)