【正文】 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 1 阜新奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游 生態(tài)區(qū)一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編號(hào)： FXJWK2021011 承建單位： 阜新奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 編制單位：阜新經(jīng)緯工程咨詢有限公司 編制時(shí)間：二○一 三 年 九 月 二 日 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 2 文件簽署： 阜新經(jīng)緯工程咨詢有限公司 經(jīng) 理： 趙洪珍 國(guó)家注冊(cè)咨詢師 國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 工 程 師 總 工：張 輝 國(guó)家注冊(cè)咨詢師 國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 高 級(jí) 工 程 師 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：白景興 國(guó) 家注冊(cè)咨詢師 國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 高 級(jí) 工 程 師 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 3 主要編制人員 白景興 國(guó)家注冊(cè)咨詢師 國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 高級(jí)工程師 張 輝 國(guó)家注冊(cè)咨詢師 國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 高級(jí)工程師 劉國(guó)平 國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 國(guó)家注冊(cè)估價(jià)師 高級(jí)工程師 趙洪珍 國(guó)家注冊(cè)咨詢師 國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 工程師 張美光 國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 工程師 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 4 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)概況及必要性 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 分析及建設(shè)規(guī)模 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 第五章 項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案 第六章 環(huán)境保護(hù)與消防 第七章 項(xiàng)目節(jié)能分析及措施 第八章 項(xiàng)目的實(shí)施組織機(jī)構(gòu) 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第十章 投資估算與資金籌措 第十一章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第十二章 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 第十三章 結(jié)論與建議 第十四章 附 件 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 5 第一章 項(xiàng)目總論 一 項(xiàng)目背景 2021 年 2021 年，東北煤田地質(zhì)局在 阜蒙 縣東梁鎮(zhèn)成功打出兩口出水地?zé)峋?，日產(chǎn)水量分別為 1200 立方米和 2400 立方米，水溫達(dá) 攝氏度，經(jīng)檢測(cè)為硅水、硼水和鋰礦水，礦化程度高，具有一定的醫(yī)療價(jià)值。該資源面積 之大，品質(zhì)之高，在全國(guó)都不多見(jiàn)。 為了對(duì)地?zé)豳Y源統(tǒng)一開(kāi)發(fā)管理 ,阜新市政府成立地?zé)峁芾磙k公室 ,負(fù)責(zé)整體建設(shè)管理。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)啟動(dòng)了地?zé)釡厝_(kāi)發(fā)規(guī)劃。阜新市聘請(qǐng)廣東省旅游發(fā)展研究中心編制了《阜新溫泉新城項(xiàng)目總體規(guī)劃》，聘請(qǐng)廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)院編制了《阜新溫泉新城起步區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，聘請(qǐng)沈陽(yáng)建筑大學(xué)編制了《阜新溫泉新城城市設(shè)計(jì)》，聘請(qǐng)遼寧省城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制了《基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修建性規(guī)劃》，并通過(guò)了專家評(píng)審。 經(jīng)過(guò)幾年的起步建設(shè)，起步區(qū) 8 平方公里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面 完 。溫泉大道、管網(wǎng)、線路鋪設(shè)工作 、 污水處理 廠等工程 投入使用 。 通過(guò)項(xiàng)目招商，阜新溫泉新城已引進(jìn)項(xiàng)目 16 個(gè)，總投資 億元，其中正式入駐項(xiàng)目 8 個(gè)，占地 7079畝，總投資 億元。 天水谷溫泉度假村項(xiàng)目總投資 2 億元， 已經(jīng)投入使用，金沐源溫泉度假村項(xiàng)目總投資 10 億元，春成溫泉項(xiàng)目總投資 16 億元， “ 沁溫泉大遼國(guó)新城 ” 項(xiàng)目總投資 35 億元，臺(tái)灣寶成集團(tuán)投資建設(shè)的五洲風(fēng)情園，總投資更是高達(dá) 50 億元。 都在加緊建設(shè)。 阜 蒙縣 東梁鎮(zhèn)吐呼嚕村 原所處地正為 阜新溫泉新城 建設(shè)用地，在 阜新溫泉新城 整體征地拆遷中，該村預(yù)留了 5100 畝， 初步 計(jì)劃投資 20 億元，分四期開(kāi)發(fā) 建成 吐 呼嚕村 溫泉水城。 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 6 吐呼嚕村溫泉水城 規(guī)劃 以 阿爾善湖、吐呼嚕河為中心軸，建設(shè) 湖區(qū) 游樂(lè)區(qū)、民宿溫泉區(qū)、 農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)、溫泉地產(chǎn)區(qū)、 馬業(yè)俱樂(lè)部五 大板塊。 功能分為居住休閑 區(qū) 及生態(tài)旅游 區(qū) 兩大分區(qū)。 其中 ： 吐呼嚕村溫泉水城 一期 建設(shè)用地 萬(wàn)平方米（ 327 畝 ） ， 為 溫泉地產(chǎn)區(qū) 的住宅區(qū)及 奇峰集團(tuán)暨村委會(huì)辦公樓， 以 解決 村民拆遷回遷 居住 住宅 ，及承擔(dān)未來(lái) 吐呼嚕村溫泉水城 日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的 奇峰集團(tuán)暨村委會(huì) 辦公用房 為主 ， 考慮未來(lái)現(xiàn)代新型農(nóng)村小鎮(zhèn)生產(chǎn)新增就業(yè)入住居民。建設(shè)用地 12 萬(wàn)平方米， 投資 億元， 工程總建筑面積大約 萬(wàn)平方米 ， 其中住宅 建筑面積 萬(wàn) 平方米， 建筑層數(shù)分為 6 層、 5 層、 3 層、 2 層，結(jié)構(gòu)形式分別為集中樓、別墅樓、洋房 。辦公樓 建筑面積 4000 平方米，以及相應(yīng)的公共基礎(chǔ)設(shè)施等 ， 建設(shè)期 3 年， 現(xiàn)項(xiàng)目 已經(jīng)開(kāi)工建設(shè) ，部分 項(xiàng)目 已經(jīng)投入使用 。 吐呼嚕村溫泉水城 二期建設(shè) （ 吐呼嚕村溫泉水城 生態(tài)旅游 區(qū) 一期）建設(shè)用地 萬(wàn)平方米（ 473 畝 ） ， 包括 溫泉地產(chǎn)區(qū) 的旅游觀光住宿賓館及 9000 平方米的文化廣場(chǎng) ，用地 26 畝 ； 以 阿爾善湖 為核心的 湖區(qū) 游樂(lè)區(qū) 447 畝， 建設(shè)內(nèi)容 包括 湖區(qū) 游樂(lè)場(chǎng) 280 畝；旅游接待中心與停車廣場(chǎng) 43 畝；商業(yè)一條街 50畝；休 閑 別墅樓 74 畝?？偼顿Y 億元，建設(shè)期 2 年。 吐呼嚕村溫泉水城 三期建設(shè)（ 吐呼嚕村溫泉水城 生態(tài)旅游 區(qū) 二期） 用地3000 畝，包括 馬術(shù)休閑區(qū) ， 建設(shè)內(nèi)容包括 騎士 會(huì)館、馬術(shù) 體驗(yàn)區(qū) 、休閑 莊園 、馬術(shù)學(xué)校四個(gè)部分構(gòu)成 。 總投資 億元，建設(shè)期 3 年。 吐呼嚕村溫泉水城 四期建設(shè)（ 吐呼嚕村溫泉水城 生態(tài)旅游 區(qū) 三期） 用地1300 畝，包括 農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū) 800 畝 ，建設(shè)內(nèi)容 特色農(nóng)業(yè)園 50 棟 日光溫室大棚 、精品采摘園 580 畝 果地、 趣味牧場(chǎng) 200 畝 動(dòng)物養(yǎng)殖、 有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品超市 。 和 民宿阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 7 溫泉區(qū) 用地 500 畝 ， 建設(shè)內(nèi)容包括 關(guān)東風(fēng)情 小巷 20 組、 朝鮮族風(fēng)情小巷 10組、 禪修 溫泉 會(huì)所 200 畝。投資 億元，建設(shè)期 2 年。 根據(jù) 吐呼嚕村溫泉水城 整體規(guī)劃，現(xiàn) 溫泉水城 一期已經(jīng)施工，且部分已經(jīng)投入使用。 為加快 整體規(guī)劃 建設(shè) 要求， 提高整體投資效益， 現(xiàn) 溫泉水城 二期（生態(tài)旅游區(qū)一期）需要投資建設(shè)。 二 項(xiàng)目概況。 項(xiàng)目名稱 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 承辦單位 阜新奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 建設(shè)地址 阜蒙縣東梁鎮(zhèn)吐呼嚕村 建設(shè)內(nèi)容 新建項(xiàng)目規(guī)劃用地 315491 平方米（ 473 畝 ），建設(shè)內(nèi)容包括： （ 1） 吐呼嚕村溫泉水城 旅游觀光賓館 3510 平方米及 9000 平方米的文化廣場(chǎng) ，用地 17342 平方米（ 26 畝）； （ 2） 湖區(qū) 游樂(lè)場(chǎng) ，用地 186760 平方米（ 280 畝 ） ； （ 3） 旅游接待中心 及 停車廣場(chǎng) ，用地 28681 平方米（ 43 畝 ） ； （ 4） 商業(yè)一條街 ，用地 33350 平方米（ 50 畝 ） ； （ 5） 休 閑別墅樓 建筑面積 33350 平方米，用地 33350 平方米 （ 74 畝 ） 。 投資規(guī)模與資金籌措 項(xiàng)目計(jì)劃總投資為 萬(wàn)元。 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 8 資金來(lái)源：企業(yè)自有資金 萬(wàn)元，銀行固定資產(chǎn)貸款 10000 萬(wàn)元 ，流動(dòng)資金貸款 500 萬(wàn)元。 項(xiàng)目 建設(shè)期計(jì)劃 該項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021 年 9 月開(kāi) 工建設(shè)， 2021 年 10 月全部完工，投入使用 ，建設(shè)期 2 年 。 承擔(dān)可行性研究工作的單位： 阜新經(jīng)緯工程咨詢有限公司 資質(zhì)證書(shū)：工咨丙 10620210036 三、項(xiàng)目承建單位概況 項(xiàng)目承建單位為 阜新奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 ，公司 于 2021年 8 月組建， 在阜蒙縣工商行政管理局注冊(cè)，是 以 溫泉農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售 、 高新農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣，農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)銷售，經(jīng)濟(jì)林、綠化苗木、花卉生產(chǎn)銷售、道路運(yùn)輸和貨物運(yùn)輸 經(jīng)營(yíng)為主企業(yè)。企業(yè) 經(jīng)理 齊友貴 先生 。企業(yè)是東梁鎮(zhèn) 吐呼嚕村 集體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上組建。 阜 新溫泉城項(xiàng)目啟動(dòng)后，東梁鎮(zhèn) 吐呼嚕村 被 征用 耕地 6000 畝，現(xiàn)僅剩耕地 1845 畝， 失地和半失地人口 1800 多人， 雖然失地農(nóng)民得到國(guó)家政府用地補(bǔ)償金，但依靠土地祖祖輩輩生存的農(nóng)民，失去土地后如何養(yǎng)老，后代如何生存。面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，村書(shū)記 齊友貴先生在原來(lái)村集體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，組建了 阜新奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司， 以 經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為中心，并及時(shí)抓住 阜新溫泉城項(xiàng)目啟動(dòng) 契機(jī)，充分利用本地溫泉資源和旅游環(huán)境，利用本村部分宅基地及荒山河流，建設(shè) 吐呼嚕村 溫泉水城項(xiàng)目 。該 項(xiàng)目 的 實(shí)施 ，不僅關(guān)系到 吐呼嚕村 集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大，也是 吐呼嚕村 民長(zhǎng)久生存根本，項(xiàng)目 也 是 阜新溫泉城項(xiàng)目 整體規(guī)劃中的重要組成部分 。 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 9 四 、 可行性研究報(bào)告的依據(jù)與范圍 項(xiàng)目研究的依據(jù) 1)、《阜蒙縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》； 2)、 《阜新溫泉新城項(xiàng)目總體規(guī)劃》 3)、 《 國(guó)家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范； 4)、 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） ； 5)、 阜蒙縣 東梁鎮(zhèn) 自然 環(huán)境及社會(huì) 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)資料； 6）、 《 東梁鎮(zhèn) 吐呼嚕村 總體 發(fā)展 規(guī)劃》 7）、 阜新奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 關(guān)于 編制 《 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告》的 委托書(shū)。 項(xiàng)目研究范圍 1) 建設(shè)區(qū)概況及建設(shè)必要性； 2) 建設(shè)條 件和公用設(shè)施狀況 3) 建設(shè)地點(diǎn)及主要建設(shè)內(nèi)容方案； 4) 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全評(píng)價(jià)； 5) 項(xiàng)目節(jié)能分析及措施； 6) 項(xiàng)目建設(shè)組織方式及進(jìn)度計(jì)劃； 7) 投資估算及資金籌措方案； 8) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)。 五、結(jié)論及建議 項(xiàng)目結(jié)論 項(xiàng)目符合 阜新溫泉城建設(shè)發(fā)展規(guī)劃及東梁鎮(zhèn)吐呼嚕 村 發(fā)展規(guī)劃 要求 ， 擴(kuò)阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 10 大地區(qū)旅游設(shè)施資源，改善區(qū)域環(huán)境， 增加 村民經(jīng)濟(jì)收入，是村鎮(zhèn)民生項(xiàng)目。 項(xiàng)目的建設(shè) 還可以 進(jìn)一步擴(kuò)大 阜新奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司的經(jīng)營(yíng)范圍， 壯大集體經(jīng)濟(jì)， 開(kāi)拓企業(yè)經(jīng)營(yíng)思路，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ) ，項(xiàng)目具 有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景。 存在問(wèn)題和建議 本項(xiàng)目屬于 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì) 企業(yè)投資的 旅游生態(tài)項(xiàng)目，同時(shí)又具有一定的 社會(huì)公益性項(xiàng)目， 前期 投資額度大， 收入項(xiàng)目較少，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入更多要依靠后期生產(chǎn)項(xiàng)目， 且 需要 多年逐步形成 整體 規(guī)模，經(jīng)營(yíng)收益低，因此項(xiàng)目建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)應(yīng)立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 阜新 奇峰溫泉地?zé)岙a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 吐呼嚕村溫泉水城旅游生態(tài)區(qū)一期項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 11 主要參數(shù)及指標(biāo)匯總表 附表 :1 項(xiàng)目或指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 項(xiàng)目或指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 總用地面積 m2 總投資 萬(wàn)元 其中 :荒山 m2 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 宅基地 m2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 1000 建筑物規(guī)劃用地 m2 年均營(yíng)業(yè)銷售收入 萬(wàn)元 建筑物占地 m2 21705 年均銷售稅金 萬(wàn)元 水域區(qū)用地 m2 年均總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 廣場(chǎng)停車場(chǎng)用地 m2 年均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 總建筑面積 m2 企業(yè)所得稅 萬(wàn)元 其中： 溫泉賓館樓 m2 年均稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 旅游服務(wù)中心 m2 年均利稅總額 萬(wàn)元 商業(yè)一條街 m2 銷售利潤(rùn)率 % 休 閑別墅樓 m2 項(xiàng)目 (或企業(yè) )投資利稅率 % 建筑密度 % 項(xiàng)目 (或企業(yè) )投資利潤(rùn)率 % 容積率 工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)率 5% 建筑區(qū)綠地率 % 投資回 收期 年 職工人數(shù) m2 300 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 人均工資福利 m2 BEP(生產(chǎn)能力利用率 ) % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)