【正文】 “督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)”項目可行性研究報告第一章 總論可行性研究報告編制依據(jù)a）徐州市賈汪區(qū)總體規(guī)劃；b）建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；c）國家發(fā)改委推薦使用的《投資項目可行性研究指南》；d）國家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標準；e）其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范及項目承建單位提供的基礎(chǔ)資料。項目提出的背景與建設(shè)的必要性與可行性1）項目提出的背景本項目待建設(shè)場址位于徐州市賈汪區(qū)督公湖風景區(qū)，該地區(qū)特有的優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨厚，建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)將集健康的生態(tài)景觀區(qū)、鮮明的文化觀光區(qū)、時尚的康體運動區(qū)、可駐留的旅游度假區(qū)等四大功能。強調(diào)融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設(shè)，以水和綠帶作為主要要素。創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為地方特征的生態(tài)文化旅游基地。創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調(diào)節(jié)環(huán)境的功能，改善生活質(zhì)量和增加生活的舒適性。建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)必將成為徐州市乃至蘇北最大的休閑度假區(qū)。本項目開發(fā)的地塊，正位于賈汪東北地帶，有206國道與徐州相連，距賈汪新城區(qū)行政辦公綜合服務(wù)中心約十公里，南接新工區(qū)，東臨大洞山，項目的開發(fā)將與以大洞山風景區(qū)為代表的周邊風光景觀、萬畝石榴園農(nóng)業(yè)觀光帶有機結(jié)合。2）項目建設(shè)的必要性a）改變徐州市乃至蘇北地區(qū)缺少假日經(jīng)濟載體的局面，提升賈汪區(qū)城市品位的需要。隨著城市居民和農(nóng)村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的農(nóng)民的需求休閑度假消費的日益增長。b）推動賈汪區(qū)經(jīng)濟建設(shè)進程的需要為了積極響應(yīng)國家可持續(xù)發(fā)展的觀念，積極發(fā)展以生態(tài)旅游度假為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。對賈汪區(qū)域內(nèi)原有自然資源合理開發(fā)與利用，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點，此項目的開發(fā)進程直接影響到賈汪的城市建設(shè)進程。c）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機會、實現(xiàn)社會穩(wěn)定的需要在其各類商業(yè)項目建設(shè)過程中，將拉動建筑業(yè)、建材市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其次建設(shè)成后的部分商業(yè)以及將來小區(qū)的物業(yè)管理，將催生配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些被帶動的產(chǎn)業(yè)將會有新的就業(yè)崗位產(chǎn)生，可以解決很多人的就業(yè)問題，減少了失業(yè)帶來的社會不穩(wěn)定因素，維護和促進了社會安定團結(jié)。3）項目建設(shè)的可行性a) 當?shù)貪撛诰薮蟮穆糜问袌觯毫⒆闾K北，輻射華北、華東，延伸海外（東南亞）。蘊含巨大的商機。b) 得天獨厚的旅游資源：以督公湖風景區(qū)為龍頭，以大洞山風景區(qū)、明清時期已經(jīng)上規(guī)模的萬畝石榴園、十里花溪概念為代表的景區(qū)群。漢文化及漢代名勝古跡。c) 便捷的交通：立五省通衢之要塞，京福高鐵2010年通車，徐州觀音機場1小時車程，京福高速、206國道交叉貫穿。d) 政策的支持：當?shù)卣疄橥顿Y企業(yè)實行綠卡政策，從辦事效率上，稅收上讓企業(yè)得到實惠。規(guī)劃原則l 以自然環(huán)境為主，創(chuàng)建一個生態(tài)的旅游度假區(qū)。l 尊重原始地形地貌，展示督公湖水庫特色鮮明的區(qū)域形象。l 保護水質(zhì)，創(chuàng)造特色濕地景觀。l 發(fā)掘區(qū)域人文歷史資源，提升景觀文化內(nèi)涵。規(guī)劃思路與規(guī)劃內(nèi)容旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括并強化“旅游經(jīng)濟”、“景觀形態(tài)”、“環(huán)境生態(tài)”這三個方面。其中，環(huán)保生態(tài)是前提，景觀形態(tài)是基礎(chǔ)，旅游經(jīng)濟是龍頭。在進行督公湖水庫風景區(qū)總體規(guī)劃之前，首先對其旅游經(jīng)濟開發(fā)進行策劃研究，在科學合理策劃，仔細充分研究的基礎(chǔ)上，以旅游區(qū)的環(huán)境保護、生態(tài)建設(shè)為前提進行旅游區(qū)的景觀形態(tài)規(guī)劃及其它專項規(guī)劃?？傮w規(guī)劃內(nèi)容分三個層次進行、A、宏觀層次督公湖水庫風景區(qū)總體規(guī)劃；B、中觀層次湖邊濕地規(guī)劃及景區(qū)的規(guī)劃；C、微觀層次景點景觀意向設(shè)計，游務(wù)設(shè)施意向等設(shè)計；規(guī)劃目標以督公湖水庫良好的自然、人文、歷史資源為依托，保護好、規(guī)劃好、推介好、開發(fā)好壩下水面區(qū)域，保護性開發(fā)植被和經(jīng)濟林資源，把督公湖水庫及周邊區(qū)域建設(shè)成、健康的生態(tài)景觀區(qū)鮮明的文化觀光區(qū)時尚的康體運動區(qū)可駐留的旅游度假區(qū)規(guī)劃理念綜合考慮水庫各景區(qū)及徐州市各旅游景點的特點，基于督公湖水庫風景區(qū)的自然旅游資源和未來的發(fā)展前景，采用領(lǐng)先定位的形象策略，以生態(tài)、健康與時尚作為風景旅游區(qū)的設(shè)計理念。規(guī)劃結(jié)構(gòu) 三脈、一湖、十一景區(qū)三脈、1）、沿水系方向，貫穿南北的的旅游脈絡(luò)；2）、北側(cè)的文化脈絡(luò)；3）、南部壩上時尚脈絡(luò)；一湖、壩下三角地湖區(qū)；十一景區(qū)、由北至南，依次為１）、拓展訓(xùn)練營；２），馬術(shù)中心；３），生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；４），GOLF網(wǎng)球俱樂部；５），冰雪娛樂區(qū)；６）商業(yè)服務(wù)區(qū)；７），生態(tài)別墅區(qū)；８）度假酒店區(qū)；９），度假公寓區(qū)；１０）漢文化主題公園區(qū)；１１），未來發(fā)展區(qū)。感知賈旺1)、人文歷史 賈汪歷史悠久，人文薈萃。境內(nèi)名勝古跡眾多，文化遺產(chǎn)豐富。有商周時期的小洪山、焦莊遺址；漢唐時期的白集漢墓、皇姑墓、韭山寺遺址、大洞山上穆柯寨遺跡等。綿延不絕的九十九頂鳳凰山，川流不息的京杭大運河，風景優(yōu)美的大洞山旅游開發(fā)區(qū)，一望無垠的萬畝石榴園……構(gòu)成了賈汪別具特色的自然人文景觀。賈汪作為徐州特大城市“一城兩翼”之一翼，擁有巨大的發(fā)展空間。2)、基本概況 賈汪區(qū)地處蘇魯兩省交界處，北依齊魯大地，南連淮北平原，西距四省通衢的徐州主城區(qū)35公里，東距亞歐大陸橋東橋頭堡連云港200公里，全區(qū)總面積690平方公里，轄7個鎮(zhèn)、2個辦事處、1個工業(yè)園區(qū)、人口50萬，95年經(jīng)江蘇省人民政府批準行使和享受縣級經(jīng)濟管理職能和權(quán)限。3)、氣象資料 賈汪區(qū)位于東經(jīng)117176。17′～117176。42′, 北緯34176。17′～34176。32′之間，屬暖溫帶季風型半海洋性氣候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫14℃，年降雨量750毫米，年日照數(shù)22802440小時，無霜期208天。項目概況1）、規(guī)劃范圍與地形地貌分析 規(guī)劃用地東起寨山；西止龍門山；南臨許陽村用地；北接柴山。．其中水域面積約65公頃,山體投影面積366公頃。規(guī)劃用地內(nèi)現(xiàn)存有村落,約占地65公頃。 現(xiàn)場范圍制高點高程約200米,位于用地東側(cè)。坡腳區(qū)域低洼處約70米, 為相對平緩的丘陵地形,且地質(zhì)條件良好,、西、北 三面高地雨水匯集而成，已經(jīng)過池底保護治理，水深待詳細勘察。2)、水體保護原則 一、二級水源保護區(qū)的水質(zhì)，分別按國家規(guī)定的地面水環(huán)境質(zhì)量二、三類標準控制；三級水源保護區(qū)的水質(zhì)，按照《中華人民共和國水污染防治法》和省環(huán)境保護部門的規(guī)定控制。3）、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 水質(zhì)狀況好。植被狀況良好，山體綠化現(xiàn)狀以落葉喬木為主，有多品種的果樹，瀕水地帶灘涂及水塘較多，且依地形地貌，蜿蜒跌落，宜加以規(guī)劃整治，創(chuàng)建豐富優(yōu)美的生態(tài)濕地景觀。4）、交通現(xiàn)狀分析206國道公路連接庫區(qū)和徐州市區(qū)；規(guī)劃范圍周邊南向為建成道路，但從發(fā)展的角度分析，現(xiàn)有的道路系統(tǒng)應(yīng)無法滿足未來旅游度假區(qū)建設(shè)規(guī)模所需要求；除主要干道拓寬，增設(shè)道路支線以外，度假區(qū)入口處需設(shè)置供人流、車流集散的廣場。成功案例借鑒1）、寧波東錢湖游度假區(qū)　　在寧波市東南近郊逶迤綺麗、連綿不絕的青山群抱中，一顆璀璨的明珠千百年來閃耀著誘人的光芒，她就是郭沫若先生譽為“西子風韻、太湖氣魄”的東錢湖。 　　東錢湖是地質(zhì)時期留下來的海跡湖泊，現(xiàn)為浙江第一大淡水湖，經(jīng)歷代辟湖治理，，環(huán)湖一周達45公里，水域面積20平方公里為杭州西湖的三倍，總蓄水量3390萬立方米。　　自古以來，東錢湖便是浙東著名風景勝地，歷經(jīng)滄桑，積淀了濃厚的文化底蘊，留下了眾多具有較高歷史及藝術(shù)價值的文化歷史遺存。據(jù)不完全統(tǒng)計，景區(qū)內(nèi)現(xiàn)存文物古跡11處，其中國家級重點文保單位2處（南宋墓道石刻群、廟溝后石牌坊）。區(qū)域內(nèi)自然資源豐富，植被種類三百多，%。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，湖面開闊，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁；氣候良好，屬亞熱帶季風氣候，全年溫和濕潤，雨量充沛，℃?！　^(qū)位優(yōu)越，交通便捷。處于經(jīng)濟高速發(fā)展、人口稠密、交通網(wǎng)絡(luò)密集的長江三角洲地區(qū)，是浙東旅游網(wǎng)絡(luò)的中心節(jié)點；到達寧波市區(qū)和櫟社機場分別為10分鐘車程，進入滬杭甬高速公路和同三線高速公路僅需10分鐘；當杭州灣跨海大橋2008年建成，寧波將進入以上海為中心的兩小時交通圈；　　東錢湖又名“萬金湖”，無論“錢湖”還是“金湖”，都與財富故事與官儒傳說淵源相連，其厚重悠遠的歷史文化蘊含形成了商儒結(jié)合、官佛相容的獨特文化傳承?！　　吧涛幕?，遠在2000多年前人們就發(fā)現(xiàn)了這片湖山，春秋時越國大夫范蠡隱退后攜西施避居?xùn)|錢湖畔伏牛山下，草耕商營，富甲天下，留傳著財富與愛情的動人傳說；近現(xiàn)代，由于“五口通商”對外開埠，眾多甬籍人士飄洋過海，涌現(xiàn)了一大批叱咤風云的寧波商幫；2001年8月寧波市委市政府作出加快東錢湖地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重大決策，把包括鄞州區(qū)東錢湖鎮(zhèn)、天童寺、阿育王寺、天童森林公園等地在內(nèi)的約230平方公里確定為東錢湖旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，成立了寧波東錢湖旅游度假區(qū)管理委員會，作為市政府派出機構(gòu)，在其管理范圍內(nèi)行使相關(guān)的市級經(jīng)濟管理權(quán)限和相當于縣級的社會和行政管理職能。這一重要決定，順應(yīng)了寧波中心城市功能東移和東部新城區(qū)建設(shè)大趨勢，將進一步從城市化發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架上推進寧波現(xiàn)代化國際港口城市的功能發(fā)育和檔次提高。東錢湖旅游度假區(qū)管委會成立之后，各項工作全面展開，根據(jù)東錢湖地區(qū)總體規(guī)劃，自成立起三年內(nèi)投資50億元、五年內(nèi)投資100億元，依托寧波現(xiàn)代化國際港口城市的背景，按照“城市之湖、生態(tài)之湖、文化之湖、休閑之湖”的要求，對區(qū)域內(nèi)湖泊山岳、山林田地、民俗風情、建筑古跡、歷史文化等各種旅游資源進行全面整合和綜合開發(fā)。再過若干年，這里將成為國家重點生態(tài)型旅游度假區(qū)、華東重要的國際會議中心，藍天、碧水、青山、綠樹，一個現(xiàn)代人間天堂將展現(xiàn)在我們眼前。2）、鄉(xiāng)村旅游的奇葩—五朵金花鬧蓉城云南有五朵金花，四川也有五朵金花。隨著成都城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進，錦江區(qū)三圣街道辦事處按照黨中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展和構(gòu)建和諧社會的總體目標，圍繞成都市委推進以“三個集中”為核心的城鄉(xiāng)一體化的各項工作要求，在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，尊重當?shù)剞r(nóng)民的種花傳統(tǒng)，以文化潤色產(chǎn)業(yè)，以景觀改造農(nóng)村，以經(jīng)營保障農(nóng)民，以市場托舉發(fā)展，打造出了“花香農(nóng)居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“東籬菊園”、“荷塘月色”這五朵璀璨的金花。 “五朵金花”占地約12平方公里，如果按照常規(guī)的城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，總投資約需18億元。三圣街道辦事處按照市委、市政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化和“三個集中”的總體要求和部署，依托花卉產(chǎn)業(yè)，采取“政府主導(dǎo)、市場運作、農(nóng)民參與、錯位發(fā)展”的思路，每平方公里僅投入1500萬元，就實現(xiàn)了“五朵金花”的景觀打造和城市化建設(shè)。 三圣街道辦事處還以四川花博會的召開、鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)為契機，極力宣傳五朵金花，吸引了眾多的游客；特別是這種以旅游產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村發(fā)展的模式，得到了專家的高度評價，在農(nóng)村改造方面非常有經(jīng)驗的韓國專家都前來取經(jīng)，認為三圣街道辦事處的實踐“非常有特色，非常有生命力”。 “花鄉(xiāng)農(nóng)居”以發(fā)展小盆花、鮮切花為主，努力建設(shè)國家級風景區(qū)；“幸福梅林”以種植梅花為主，圍繞梅花文化拉長產(chǎn)業(yè)鏈條；“江家菜地”以認領(lǐng)方式，發(fā)展體驗式休閑農(nóng)業(yè)；“東籬菊園”規(guī)模化種植菊花，建設(shè)不同品種的菊園；“荷塘月色”以田園水塘為依托，種植荷花，完善優(yōu)美的田園風光，成為藝術(shù)創(chuàng)作、音樂開發(fā)的藝術(shù)村。春意畫鄉(xiāng)農(nóng)居，夏趣荷塘月色、秋憶東籬菊園、冬韻幸福梅林、四季歸隱江家菜地，五朵金花形成一個系統(tǒng)的旅游圈和產(chǎn)業(yè)林，五朵金花錯位發(fā)展，竟相開放，避免了因時令限制帶來的游客流失，又各自找準了優(yōu)勢，避免了同質(zhì)化，低水平的競爭。 “花香農(nóng)居”、“幸福梅林”被國家建設(shè)部評為“2005中國人居環(huán)境范例獎”，“五朵金花”被評為國家AAAA級風景旅游區(qū)，紅砂村（“花香農(nóng)居”所在村）被中央文明委授予“全國文明村鎮(zhèn)”稱號，幸福村（“幸福梅林”所在村）被評為省級文明村。 五朵金花的開發(fā)即叫好又叫座，通過以花興農(nóng)，切切實實提高了農(nóng)民的收入，據(jù)統(tǒng)計，2006年，紅砂村達7850元。整個片區(qū)的稅收收入年增幅達307%。3）、啟發(fā)、A、突出生態(tài)旅游的特點盡量通過多種方式突出綠色生態(tài)旅游的特征，以樹立地區(qū)鮮明的形象。B、突出地方文化的特色挖掘地方歷史文脈，表現(xiàn)地方特色，樹立景區(qū)特色地方形象。C、以人為本的設(shè)計在活動內(nèi)容上要力求最大限度地提供人們吃、住、玩、購物、健身等多方位的要求，充分利用當?shù)刈匀毁Y源發(fā)展多元化旅游項目，以歷史、文化為線索進行人文項目設(shè)計。D、統(tǒng)一的開發(fā)機構(gòu)或組織。成立統(tǒng)一的開發(fā)機構(gòu)或組織，保證設(shè)計意圖的落實，保證建設(shè)項目的實現(xiàn)。1生態(tài)環(huán)境保護1）、生態(tài)濕地濕地是一種獨