【正文】 “督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論可行性研究報(bào)告編制依據(jù)a）徐州市賈汪區(qū)總體規(guī)劃；b）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；c）國(guó)家發(fā)改委推薦使用的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；d）國(guó)家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；e）其他各有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目承建單位提供的基礎(chǔ)資料。項(xiàng)目提出的背景與建設(shè)的必要性與可行性1）項(xiàng)目提出的背景本項(xiàng)目待建設(shè)場(chǎng)址位于徐州市賈汪區(qū)督公湖風(fēng)景區(qū)，該地區(qū)特有的優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨(dú)厚，建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)將集健康的生態(tài)景觀區(qū)、鮮明的文化觀光區(qū)、時(shí)尚的康體運(yùn)動(dòng)區(qū)、可駐留的旅游度假區(qū)等四大功能。強(qiáng)調(diào)融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設(shè)，以水和綠帶作為主要要素。創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為地方特征的生態(tài)文化旅游基地。創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調(diào)節(jié)環(huán)境的功能，改善生活質(zhì)量和增加生活的舒適性。建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)必將成為徐州市乃至蘇北最大的休閑度假區(qū)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地塊，正位于賈汪東北地帶，有206國(guó)道與徐州相連，距賈汪新城區(qū)行政辦公綜合服務(wù)中心約十公里，南接新工區(qū)，東臨大洞山，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將與以大洞山風(fēng)景區(qū)為代表的周邊風(fēng)光景觀、萬(wàn)畝石榴園農(nóng)業(yè)觀光帶有機(jī)結(jié)合。2）項(xiàng)目建設(shè)的必要性a）改變徐州市乃至蘇北地區(qū)缺少假日經(jīng)濟(jì)載體的局面，提升賈汪區(qū)城市品位的需要。隨著城市居民和農(nóng)村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的農(nóng)民的需求休閑度假消費(fèi)的日益增長(zhǎng)。b）推動(dòng)賈汪區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程的需要為了積極響應(yīng)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的觀念，積極發(fā)展以生態(tài)旅游度假為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。對(duì)賈汪區(qū)域內(nèi)原有自然資源合理開(kāi)發(fā)與利用，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程直接影響到賈汪的城市建設(shè)進(jìn)程。c）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定的需要在其各類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，將拉動(dòng)建筑業(yè)、建材市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其次建設(shè)成后的部分商業(yè)以及將來(lái)小區(qū)的物業(yè)管理，將催生配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些被帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)將會(huì)有新的就業(yè)崗位產(chǎn)生，可以解決很多人的就業(yè)問(wèn)題，減少了失業(yè)帶來(lái)的社會(huì)不穩(wěn)定因素，維護(hù)和促進(jìn)了社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。3）項(xiàng)目建設(shè)的可行性a) 當(dāng)?shù)貪撛诰薮蟮穆糜问袌?chǎng)：立足蘇北，輻射華北、華東，延伸海外（東南亞）。蘊(yùn)含巨大的商機(jī)。b) 得天獨(dú)厚的旅游資源：以督公湖風(fēng)景區(qū)為龍頭，以大洞山風(fēng)景區(qū)、明清時(shí)期已經(jīng)上規(guī)模的萬(wàn)畝石榴園、十里花溪概念為代表的景區(qū)群。漢文化及漢代名勝古跡。c) 便捷的交通：立五省通衢之要塞，京福高鐵2010年通車(chē)，徐州觀音機(jī)場(chǎng)1小時(shí)車(chē)程，京福高速、206國(guó)道交叉貫穿。d) 政策的支持：當(dāng)?shù)卣疄橥顿Y企業(yè)實(shí)行綠卡政策，從辦事效率上，稅收上讓企業(yè)得到實(shí)惠。規(guī)劃原則l 以自然環(huán)境為主，創(chuàng)建一個(gè)生態(tài)的旅游度假區(qū)。l 尊重原始地形地貌，展示督公湖水庫(kù)特色鮮明的區(qū)域形象。l 保護(hù)水質(zhì)，創(chuàng)造特色濕地景觀。l 發(fā)掘區(qū)域人文歷史資源，提升景觀文化內(nèi)涵。規(guī)劃思路與規(guī)劃內(nèi)容旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該包括并強(qiáng)化“旅游經(jīng)濟(jì)”、“景觀形態(tài)”、“環(huán)境生態(tài)”這三個(gè)方面。其中，環(huán)保生態(tài)是前提，景觀形態(tài)是基礎(chǔ)，旅游經(jīng)濟(jì)是龍頭。在進(jìn)行督公湖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃之前，首先對(duì)其旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)進(jìn)行策劃研究，在科學(xué)合理策劃，仔細(xì)充分研究的基礎(chǔ)上，以旅游區(qū)的環(huán)境保護(hù)、生態(tài)建設(shè)為前提進(jìn)行旅游區(qū)的景觀形態(tài)規(guī)劃及其它專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃?？傮w規(guī)劃內(nèi)容分三個(gè)層次進(jìn)行、A、宏觀層次督公湖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃；B、中觀層次湖邊濕地規(guī)劃及景區(qū)的規(guī)劃；C、微觀層次景點(diǎn)景觀意向設(shè)計(jì)，游務(wù)設(shè)施意向等設(shè)計(jì)；規(guī)劃目標(biāo)以督公湖水庫(kù)良好的自然、人文、歷史資源為依托，保護(hù)好、規(guī)劃好、推介好、開(kāi)發(fā)好壩下水面區(qū)域，保護(hù)性開(kāi)發(fā)植被和經(jīng)濟(jì)林資源，把督公湖水庫(kù)及周邊區(qū)域建設(shè)成、健康的生態(tài)景觀區(qū)鮮明的文化觀光區(qū)時(shí)尚的康體運(yùn)動(dòng)區(qū)可駐留的旅游度假區(qū)規(guī)劃理念綜合考慮水庫(kù)各景區(qū)及徐州市各旅游景點(diǎn)的特點(diǎn)，基于督公湖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)的自然旅游資源和未來(lái)的發(fā)展前景，采用領(lǐng)先定位的形象策略，以生態(tài)、健康與時(shí)尚作為風(fēng)景旅游區(qū)的設(shè)計(jì)理念。規(guī)劃結(jié)構(gòu) 三脈、一湖、十一景區(qū)三脈、1）、沿水系方向，貫穿南北的的旅游脈絡(luò)；2）、北側(cè)的文化脈絡(luò)；3）、南部壩上時(shí)尚脈絡(luò)；一湖、壩下三角地湖區(qū)；十一景區(qū)、由北至南，依次為１）、拓展訓(xùn)練營(yíng)；２），馬術(shù)中心；３），生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；４），GOLF網(wǎng)球俱樂(lè)部；５），冰雪娛樂(lè)區(qū)；６）商業(yè)服務(wù)區(qū)；７），生態(tài)別墅區(qū)；８）度假酒店區(qū)；９），度假公寓區(qū)；１０）漢文化主題公園區(qū)；１１），未來(lái)發(fā)展區(qū)。感知賈旺1)、人文歷史 賈汪歷史悠久，人文薈萃。境內(nèi)名勝古跡眾多，文化遺產(chǎn)豐富。有商周時(shí)期的小洪山、焦莊遺址；漢唐時(shí)期的白集漢墓、皇姑墓、韭山寺遺址、大洞山上穆柯寨遺跡等。綿延不絕的九十九頂鳳凰山，川流不息的京杭大運(yùn)河，風(fēng)景優(yōu)美的大洞山旅游開(kāi)發(fā)區(qū)，一望無(wú)垠的萬(wàn)畝石榴園……構(gòu)成了賈汪別具特色的自然人文景觀。賈汪作為徐州特大城市“一城兩翼”之一翼，擁有巨大的發(fā)展空間。2)、基本概況 賈汪區(qū)地處蘇魯兩省交界處，北依齊魯大地，南連淮北平原，西距四省通衢的徐州主城區(qū)35公里，東距亞歐大陸橋東橋頭堡連云港200公里，全區(qū)總面積690平方公里，轄7個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)辦事處、1個(gè)工業(yè)園區(qū)、人口50萬(wàn)，95年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)行使和享受縣級(jí)經(jīng)濟(jì)管理職能和權(quán)限。3)、氣象資料 賈汪區(qū)位于東經(jīng)117176。17′～117176。42′, 北緯34176。17′～34176。32′之間，屬暖溫帶季風(fēng)型半海洋性氣候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫14℃，年降雨量750毫米，年日照數(shù)22802440小時(shí)，無(wú)霜期208天。項(xiàng)目概況1）、規(guī)劃范圍與地形地貌分析 規(guī)劃用地東起寨山；西止龍門(mén)山；南臨許陽(yáng)村用地；北接柴山。．其中水域面積約65公頃,山體投影面積366公頃。規(guī)劃用地內(nèi)現(xiàn)存有村落,約占地65公頃。 現(xiàn)場(chǎng)范圍制高點(diǎn)高程約200米,位于用地東側(cè)。坡腳區(qū)域低洼處約70米, 為相對(duì)平緩的丘陵地形,且地質(zhì)條件良好,、西、北 三面高地雨水匯集而成，已經(jīng)過(guò)池底保護(hù)治理，水深待詳細(xì)勘察。2)、水體保護(hù)原則 一、二級(jí)水源保護(hù)區(qū)的水質(zhì)，分別按國(guó)家規(guī)定的地面水環(huán)境質(zhì)量二、三類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)控制；三級(jí)水源保護(hù)區(qū)的水質(zhì)，按照《中華人民共和國(guó)水污染防治法》和省環(huán)境保護(hù)部門(mén)的規(guī)定控制。3）、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 水質(zhì)狀況好。植被狀況良好，山體綠化現(xiàn)狀以落葉喬木為主，有多品種的果樹(shù)，瀕水地帶灘涂及水塘較多，且依地形地貌，蜿蜒跌落，宜加以規(guī)劃整治，創(chuàng)建豐富優(yōu)美的生態(tài)濕地景觀。4）、交通現(xiàn)狀分析206國(guó)道公路連接庫(kù)區(qū)和徐州市區(qū)；規(guī)劃范圍周邊南向?yàn)榻ǔ傻缆?，但從發(fā)展的角度分析，現(xiàn)有的道路系統(tǒng)應(yīng)無(wú)法滿(mǎn)足未來(lái)旅游度假區(qū)建設(shè)規(guī)模所需要求；除主要干道拓寬，增設(shè)道路支線以外，度假區(qū)入口處需設(shè)置供人流、車(chē)流集散的廣場(chǎng)。成功案例借鑒1）、寧波東錢(qián)湖游度假區(qū)　　在寧波市東南近郊逶迤綺麗、連綿不絕的青山群抱中，一顆璀璨的明珠千百年來(lái)閃耀著誘人的光芒，她就是郭沫若先生譽(yù)為“西子風(fēng)韻、太湖氣魄”的東錢(qián)湖。 　　東錢(qián)湖是地質(zhì)時(shí)期留下來(lái)的海跡湖泊，現(xiàn)為浙江第一大淡水湖，經(jīng)歷代辟湖治理，，環(huán)湖一周達(dá)45公里，水域面積20平方公里為杭州西湖的三倍，總蓄水量3390萬(wàn)立方米。　　自古以來(lái)，東錢(qián)湖便是浙東著名風(fēng)景勝地，歷經(jīng)滄桑，積淀了濃厚的文化底蘊(yùn)，留下了眾多具有較高歷史及藝術(shù)價(jià)值的文化歷史遺存。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，景區(qū)內(nèi)現(xiàn)存文物古跡11處，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文保單位2處（南宋墓道石刻群、廟溝后石牌坊）。區(qū)域內(nèi)自然資源豐富，植被種類(lèi)三百多，%。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，湖面開(kāi)闊，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁；氣候良好，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年溫和濕潤(rùn)，雨量充沛，℃?！　^(qū)位優(yōu)越，交通便捷。處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人口稠密、交通網(wǎng)絡(luò)密集的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，是浙東旅游網(wǎng)絡(luò)的中心節(jié)點(diǎn)；到達(dá)寧波市區(qū)和櫟社機(jī)場(chǎng)分別為10分鐘車(chē)程，進(jìn)入滬杭甬高速公路和同三線高速公路僅需10分鐘；當(dāng)杭州灣跨海大橋2008年建成，寧波將進(jìn)入以上海為中心的兩小時(shí)交通圈；　　東錢(qián)湖又名“萬(wàn)金湖”，無(wú)論“錢(qián)湖”還是“金湖”，都與財(cái)富故事與官儒傳說(shuō)淵源相連，其厚重悠遠(yuǎn)的歷史文化蘊(yùn)含形成了商儒結(jié)合、官佛相容的獨(dú)特文化傳承?！　　吧涛幕?，遠(yuǎn)在2000多年前人們就發(fā)現(xiàn)了這片湖山，春秋時(shí)越國(guó)大夫范蠡隱退后攜西施避居?xùn)|錢(qián)湖畔伏牛山下，草耕商營(yíng)，富甲天下，留傳著財(cái)富與愛(ài)情的動(dòng)人傳說(shuō)；近現(xiàn)代，由于“五口通商”對(duì)外開(kāi)埠，眾多甬籍人士飄洋過(guò)海，涌現(xiàn)了一大批叱咤風(fēng)云的寧波商幫；2001年8月寧波市委市政府作出加快東錢(qián)湖地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重大決策，把包括鄞州區(qū)東錢(qián)湖鎮(zhèn)、天童寺、阿育王寺、天童森林公園等地在內(nèi)的約230平方公里確定為東錢(qián)湖旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，成立了寧波東錢(qián)湖旅游度假區(qū)管理委員會(huì)，作為市政府派出機(jī)構(gòu)，在其管理范圍內(nèi)行使相關(guān)的市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和相當(dāng)于縣級(jí)的社會(huì)和行政管理職能。這一重要決定，順應(yīng)了寧波中心城市功能東移和東部新城區(qū)建設(shè)大趨勢(shì)，將進(jìn)一步從城市化發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架上推進(jìn)寧波現(xiàn)代化國(guó)際港口城市的功能發(fā)育和檔次提高。東錢(qián)湖旅游度假區(qū)管委會(huì)成立之后，各項(xiàng)工作全面展開(kāi)，根據(jù)東錢(qián)湖地區(qū)總體規(guī)劃，自成立起三年內(nèi)投資50億元、五年內(nèi)投資100億元，依托寧波現(xiàn)代化國(guó)際港口城市的背景，按照“城市之湖、生態(tài)之湖、文化之湖、休閑之湖”的要求，對(duì)區(qū)域內(nèi)湖泊山岳、山林田地、民俗風(fēng)情、建筑古跡、歷史文化等各種旅游資源進(jìn)行全面整合和綜合開(kāi)發(fā)。再過(guò)若干年，這里將成為國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)型旅游度假區(qū)、華東重要的國(guó)際會(huì)議中心，藍(lán)天、碧水、青山、綠樹(shù)，一個(gè)現(xiàn)代人間天堂將展現(xiàn)在我們眼前。2）、鄉(xiāng)村旅游的奇葩—五朵金花鬧蓉城云南有五朵金花，四川也有五朵金花。隨著成都城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)，錦江區(qū)三圣街道辦事處按照黨中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和構(gòu)建和諧社會(huì)的總體目標(biāo)，圍繞成都市委推進(jìn)以“三個(gè)集中”為核心的城鄉(xiāng)一體化的各項(xiàng)工作要求，在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的種花傳統(tǒng)，以文化潤(rùn)色產(chǎn)業(yè)，以景觀改造農(nóng)村，以經(jīng)營(yíng)保障農(nóng)民，以市場(chǎng)托舉發(fā)展，打造出了“花香農(nóng)居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“東籬菊?qǐng)@”、“荷塘月色”這五朵璀璨的金花。 “五朵金花”占地約12平方公里，如果按照常規(guī)的城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，總投資約需18億元。三圣街道辦事處按照市委、市政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和“三個(gè)集中”的總體要求和部署，依托花卉產(chǎn)業(yè)，采取“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、農(nóng)民參與、錯(cuò)位發(fā)展”的思路，每平方公里僅投入1500萬(wàn)元，就實(shí)現(xiàn)了“五朵金花”的景觀打造和城市化建設(shè)。 三圣街道辦事處還以四川花博會(huì)的召開(kāi)、鄉(xiāng)村旅游的開(kāi)發(fā)為契機(jī)，極力宣傳五朵金花，吸引了眾多的游客；特別是這種以旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展的模式，得到了專(zhuān)家的高度評(píng)價(jià)，在農(nóng)村改造方面非常有經(jīng)驗(yàn)的韓國(guó)專(zhuān)家都前來(lái)取經(jīng)，認(rèn)為三圣街道辦事處的實(shí)踐“非常有特色，非常有生命力”。 “花鄉(xiāng)農(nóng)居”以發(fā)展小盆花、鮮切花為主，努力建設(shè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)；“幸福梅林”以種植梅花為主，圍繞梅花文化拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條；“江家菜地”以認(rèn)領(lǐng)方式，發(fā)展體驗(yàn)式休閑農(nóng)業(yè)；“東籬菊?qǐng)@”規(guī)模化種植菊花，建設(shè)不同品種的菊?qǐng)@；“荷塘月色”以田園水塘為依托，種植荷花，完善優(yōu)美的田園風(fēng)光，成為藝術(shù)創(chuàng)作、音樂(lè)開(kāi)發(fā)的藝術(shù)村。春意畫(huà)鄉(xiāng)農(nóng)居，夏趣荷塘月色、秋憶東籬菊?qǐng)@、冬韻幸福梅林、四季歸隱江家菜地，五朵金花形成一個(gè)系統(tǒng)的旅游圈和產(chǎn)業(yè)林，五朵金花錯(cuò)位發(fā)展，竟相開(kāi)放，避免了因時(shí)令限制帶來(lái)的游客流失，又各自找準(zhǔn)了優(yōu)勢(shì)，避免了同質(zhì)化，低水平的競(jìng)爭(zhēng)。 “花香農(nóng)居”、“幸福梅林”被國(guó)家建設(shè)部評(píng)為“2005中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，“五朵金花”被評(píng)為國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，紅砂村（“花香農(nóng)居”所在村）被中央文明委授予“全國(guó)文明村鎮(zhèn)”稱(chēng)號(hào)，幸福村（“幸福梅林”所在村）被評(píng)為省級(jí)文明村。 五朵金花的開(kāi)發(fā)即叫好又叫座，通過(guò)以花興農(nóng)，切切實(shí)實(shí)提高了農(nóng)民的收入，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，紅砂村達(dá)7850元。整個(gè)片區(qū)的稅收收入年增幅達(dá)307%。3）、啟發(fā)、A、突出生態(tài)旅游的特點(diǎn)盡量通過(guò)多種方式突出綠色生態(tài)旅游的特征，以樹(shù)立地區(qū)鮮明的形象。B、突出地方文化的特色挖掘地方歷史文脈，表現(xiàn)地方特色，樹(shù)立景區(qū)特色地方形象。C、以人為本的設(shè)計(jì)在活動(dòng)內(nèi)容上要力求最大限度地提供人們吃、住、玩、購(gòu)物、健身等多方位的要求，充分利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源發(fā)展多元化旅游項(xiàng)目，以歷史、文化為線索進(jìn)行人文項(xiàng)目設(shè)計(jì)。D、統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)或組織。成立統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)或組織，保證設(shè)計(jì)意圖的落實(shí)，保證建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)。1生態(tài)環(huán)境保護(hù)1）、生態(tài)濕地濕地是一種獨(dú)