【正文】 目錄第一章 總論引言 3 項目概況 3 3 報告編制依據 4 4 13 16第二章 項目背景及開發(fā)戰(zhàn)略 19 19 20 21第三章 市場分析 23 23 項目目標市場分析 27 29 市場競爭力評價 31第四章 項目總體規(guī)劃 33 項目開發(fā)控制范圍規(guī)劃 33 項目開發(fā)的基本原則 33 概念設計 34 項目建設目標 36 功能區(qū)劃分及重點項目布局 37 38第五章 配套基礎設施保障體系 39 交通規(guī)劃 39 配套基礎設施發(fā)展規(guī)劃 41 住宿業(yè)發(fā)展規(guī)劃 43第六章 可持續(xù)開發(fā)與環(huán)境影響和保護分析 45 影響環(huán)境因素分析 45 項目環(huán)境分級保護規(guī)劃 45 旅游區(qū)可持續(xù)發(fā)展 47第七章 項目實施進度計劃 49 項目開發(fā)分期 49 項目實施進度安排 50 項目實施保障 51第八章 項目開發(fā)運營評價 53 53 54 55 項目營銷主題策略 56第九章 投資估算 59 59 投資分析 60 投資渠道分析 67第十章 經濟效益分析 68 68 運營成本預算 68 72 年度損益分析 72 投資報酬率分析 73第十一章 風險分析 74 74 產品應對風險 75 宏觀政策風險 75 76 76第十二章 綜合評價與結論 78 78 綜合評價 80 總體結論 80第一章 總論引言 項目概況項目名稱：某頂級旅游度假區(qū)項目承辦單位：某創(chuàng)景視點旅游資源開發(fā)有限公司項目主管單位：青海省尖扎縣旅游局項目開發(fā)位置：本項目位于青海省黃南州尖扎縣，處在西寧市東南項目開發(fā)面積：包括厄加太地區(qū)、牛灘地區(qū)、直崗拉卡地區(qū)三大區(qū)塊，可研報告編制單位：某創(chuàng)景視點旅游規(guī)劃設計院某頂級旅游度假區(qū)是基于對青海省，尤其是西寧市旅游業(yè)發(fā)展前景的良好預測，借助與西寧的區(qū)位和交通優(yōu)勢，大力開發(fā)某旅游項目。本項目的開發(fā)定位是：彰顯高原特色突出健康主題強化社區(qū)理念整合開發(fā)景點，融合了健康與度假理念于一體，進行旅游產品的綜合打造和深度開發(fā)，塑造“健康文化社區(qū)高原度假秘境”的主題形象，形成青海省頂級旅游度假區(qū)。 報告編制程序與方法根據編制要求，對項目開發(fā)區(qū)域進行實地調查，分別對市場、社會、行業(yè)主管部門、生態(tài)環(huán)境、項目涉及的相關企業(yè)、單位等進行了調查，收集項目開發(fā)、建設、運營等各方面所必須的信息資料和數(shù)據。匯總信息、資料，制定研究工作基本任務的框架、程序以及成果形式。對本項目提出的各環(huán)節(jié)開發(fā)方案進行環(huán)境評價、財務評價、社會評價、市場評價及風險分析，以判別項目的環(huán)境可行性、經濟可行性、社會可行性和抗風險能力。經技術經濟論證和優(yōu)化之后，由各專業(yè)組分工編制可行性研究報告。經項目負責人統(tǒng)籌協(xié)調，綜合匯總，修改完善，形成《報告》初稿。與委托方交換意見，修改完善，形成本正式《報告》。 報告編制依據 《某頂級旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》《某頂級旅游度假區(qū)項目市場調研報告》國家計劃委員會發(fā)布的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》國家計劃委員會、建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第二版）》國家計劃委員會委托中國國際工程咨詢公司編寫的《投資項目可行性研究指南》編制本報告的委托合同其他相關依據資料及實地調查資料 研究工作結論 本項目以安多區(qū)域資源為基礎，以市場為導向，以競爭優(yōu)勢的塑造為出發(fā)點，打造以“健康文化社區(qū)、高原度假秘境”為主題形象的青海省唯一的頂級旅游度假區(qū)。針對青海省接待現(xiàn)狀，著重培育以高原風情度假、會議培訓、藏醫(yī)藥養(yǎng)生和高原風情射箭為核心產品，融入“高原”、“健康”及“快樂”三大核心元素，形成“一核一帶一鎮(zhèn)兩輔”的總體功能布局。采用差異化戰(zhàn)略，以高端市場引領大眾市場，通過個性化、定制化服務營造服務特色，以人員營銷和品牌營銷為主要手段結合現(xiàn)代經營理念進行景區(qū)的運營；通過分級分區(qū)的環(huán)境保護，結合黃河濱水地帶的地貌特征，依據景觀的多樣性和互補性構建濱水景觀體系，實現(xiàn)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。“某頂級旅游度假區(qū)”項目的建成，將成為西寧市旅游圈一個新的消費熱點區(qū)域，帶來資金流、信息流、客流、物流等，極大程度促進當?shù)氐慕洕l(fā)展和產業(yè)調整，對實現(xiàn)區(qū)域旅游整合具有重大意義。市場規(guī)模及預測（1）市場規(guī)模：l 目標市場的定位是“依托西寧、突破國際、帶動國內”，在鞏固某現(xiàn)有客源市場的同時，大力吸引赴青海尤其是西寧的省外和境外市場、引導省內大中城市組成的本省旅游客源市場，以及開拓四川、甘肅、陜西、河南周邊鄰省組成的外埠客源市場。l 預計第一年（2007）；l 預計年平均增長量最高達到10%（2007－2008年），最低為8%（2013－2016年）；l 遠期（2020年） 萬人；（2）市場結構：l 本項目的市場分為西寧及周邊鄰省大中城市、中遠程省外市場、國際市場；l 其中重點市場主要包括以下細分市場：會議接待市場、體育旅游市場、康體度假市場、生態(tài)休閑旅游市場、宗教和民俗文化旅游市場；l 創(chuàng)新市場包括：旅游節(jié)慶市場、獎勵旅游市場、自駕車旅游市場、家庭周末游市場、生態(tài)環(huán)保旅游市場。項目開發(fā)方案（1）項目開發(fā)定位彰顯高原特色 突出健康主題 強化社區(qū)理念 整合開發(fā)景點（2）項目規(guī)模l 項目總開發(fā)規(guī)模：開發(fā)區(qū)總面積為876065m2l 項目總建設規(guī)模：開發(fā)區(qū)總建設面積為82600 m2（3）項目總體布局“一核一帶一鎮(zhèn)兩輔”l 一核——李家峽頂級度假接待中心（將厄加太地區(qū)現(xiàn)有遺留房屋改造成為綜合功能的旅游接待中心，同時整治周邊環(huán)境）l 一帶——黃河風光觀光、運動、休閑、健身、養(yǎng)生、風情體驗、度假旅游帶（自厄加太地區(qū)至直崗拉卡地區(qū)，充分利用“碧水丹山”資源，打造沿黃河多功能旅游帶）l 一鎮(zhèn)——某風情旅游小城鎮(zhèn)（選取某城鎮(zhèn)適當區(qū)域，進行街道改造，構建集購物、餐飲、休閑功能于一體的高原風情小城鎮(zhèn)）l 兩輔——黃河水上運動養(yǎng)生區(qū)（結合牛灘地區(qū)黃河沿岸，打造水上運動、生態(tài)休閑、高原養(yǎng)生等特色項目）l 高原民俗運動度假體驗區(qū)（于直崗拉卡地區(qū)構建出一個“民族射箭之鄉(xiāng)”，同時配套開發(fā)中華藏家樂等民俗休閑度假項目）（4）重點項目l 厄加太地區(qū)厄加太地區(qū)占地面積約為126650平方米，現(xiàn)有舊房格局不一，分別有一到六層不等。通過結合這些舊房，此區(qū)域共設計五大項目，其中每個項目又分別包括多個小項目。康巴人的樂園——青海頂級旅游度假接待中心項目說明：對厄加太地區(qū)現(xiàn)存格局較為良好的舊房進行改造，構建“康巴人的樂園”即青海頂級旅游度假接待中心，是本項目最具視覺沖擊力的標志性建筑物，同時也是本項目最精致的高端體驗產品。“康巴人的樂園”由康巴貴族人家（超五星接待中心）、私家莊園、中心大堂、配套頂級會所五個部分構成，中心大堂采用室內自然、民俗和藝術等多元布景方式充分展現(xiàn)康巴藏區(qū)迷人風光，并串連其余四大空間?？蛋唾F族人家為超五星概念的頂級接待中心，功能上與超五星概念酒店看齊同時與每一處細節(jié)突出高原特色和康巴風情。配套頂級會所包括康巴沙龍、熱貢藝術殿堂、健身養(yǎng)生苑、時尚展廳之外，還配置高原特色餐飲、世界餐飲美食、商務中心、私家電影院、私人藝術藏館、商務互聯(lián)網絡平臺等超五星級標準配套服務。另外，后期可開發(fā)私家莊園項目，以低密度的特色古堡建筑形式滿足最尊貴的客戶需求。高原生態(tài)國際會議中心項目說明：中心將從規(guī)模、總量、檔次上滿足國際大型會議的各項要求，配有高標準配套設施，專業(yè)成熟配套與完備周到服務，同時于細節(jié)之處凝練高原生態(tài)文化內涵，呈現(xiàn)本項目最具差異性和競爭力的底蘊品質。本項目力爭長期承辦青海省各級各部門政府會議以及申請舉辦青海及西部地區(qū)大型會議。高原生態(tài)文化情境演藝中心項目說明：中心融合展示高原生態(tài)、民族文化、濃郁風情、神秘宗教、魅力民俗等多種元素，為游客搭建一個立體情境式演藝空間，同時編排一系列生態(tài)情境歌舞劇、民俗表演劇等，供游客享受全方位的感觀體驗。青海民族產業(yè)培訓基地項目說明：構建青海民族產業(yè)培訓基地，主要面向政府群體和旅游從業(yè)人員開展培訓活動。在這里，可以接受青海省文化藝術教育培訓、青海省旅游商品開發(fā)技能培訓、青海熱貢藝術品技能培訓、青海省干部再教育培訓、青海省生態(tài)經濟開發(fā)技能培訓等，目標打造成為青海省最重要的勞動技能及干部再教育生態(tài)培訓中心。l 牛灘地區(qū)主要選取牛灘地區(qū)沿黃河區(qū)域，占地面積約為425229平方米，共設計五大項目，其中每個項目又分別包括多個小項目。高原健康養(yǎng)生會所項目說明： 高原健康養(yǎng)生會所主要包括藏家養(yǎng)生館（包括藏藥浴、藏式按摩、藏式養(yǎng)生美食等）、藏家美容館（包括藏花浴、藏香浴、藏式美容、藏式美容齋等）、心理按摩館（主要為久居城市身心壓力較大的消費者提供心理釋放、心理調節(jié)等產品）、男士健康館（為高端男士群體提供特殊保健養(yǎng)生產品）、女士康體樂園、水上養(yǎng)生館（臨水建筑，結合黃河美景設計養(yǎng)生產品）共六個項目，同時設計藏藥長廊、藏花長廊、閑逸叢等多個景觀串聯(lián)項目。沿黃河生態(tài)休閑景觀帶項目說明： 于牛灘地區(qū)沿黃河岸邊構建生態(tài)休閑景觀帶，遍植青藏高原上特有的觀花、觀葉植物、觀賞農作物和藥用植物，打造藏家百藥園、藏家百花園、藏家百谷園等，并于景觀帶中間隔設置觀景小屋等休憩小品以及酒吧、茶吧、咖啡吧等休閑場所。高原水上娛樂中心項目說明：于牛灘地區(qū)沿黃河處打造高原水上娛樂中心，構建水上運動項目（水上自行車、滑水、皮劃艇、水上摩托、水撬、帆板、羊皮筏子、木洼、泅渡等）、黃河游船（手劃游船、機動游船、電動游船等）、黃河垂釣碼頭、黃河風情碼頭、黃河水上餐廳、黃河蘆葦景觀帶等。高原黃河沙灘俱樂部項目說明： 于牛灘地區(qū)開辟一片“黃河沙灘”，設置娛樂、運動、休閑等項目，游客可在此盡享黃河沙灘特色旅游感受。某風情旅游小城鎮(zhèn)項目說明：選取某城鎮(zhèn)適當區(qū)域，進行街道改造，構建集購物、餐飲、休閑功能于一體的高原風情小城鎮(zhèn)。l 直崗拉卡地區(qū)直崗拉卡地區(qū)占地面積約為324186平方米，共設計三大項目，其中每個項目又分別包括多個小項目。高原射箭運動俱樂部項目說明： 設立國際一流的專業(yè)射箭運動訓練和比賽場所，配以頂級的配套服務設施，同時開辟跑馬場、網球場等專業(yè)場地，打造高原射箭運動俱樂部。高原民俗趣味射箭園項目說明： 此項目與高原射箭運動俱樂部相補充，突出民俗、彰顯快樂，讓游客體驗射箭之鄉(xiāng)和世界各地民俗射箭方式，并且配以賽馬場地等，游客可在此參加趣味射箭比賽和趣味賽馬比賽等活動。中華藏家園（中華藏家樂）項目說明： 中華藏家園以多個主題不一的藏家樂為核心，配套構建藏家小店、藏家餐吧等購物休閑場所，打造一個小型藏樂家園，滿足中檔和大眾游客需求。環(huán)境及社會保障措施（1）重大環(huán)境改造工程l 某頂級旅游度假區(qū)環(huán)境改造工程：對現(xiàn)有環(huán)境進行大規(guī)模改造，使項目所在區(qū)域形成比較完整地生態(tài)循環(huán)小系統(tǒng)；l 牛灘人工湖工程：由黃河引水并于牛灘旅游區(qū)區(qū)域建設人工湖，并與黃河形成水系循環(huán)。（2）環(huán)境保護規(guī)劃l 建設資源（重點是水資源）循環(huán)利用體系，合理利用資源；將節(jié)約環(huán)保貫徹落實到項目以及項目的消費者意識中；l 嚴格控制項目內生產及休閑生活消費所產生的污染，大幅度提升環(huán)保技術利用水平，對不可避免的污染嚴格執(zhí)行最低排放原則。（3）社會保障措施l 人才使用方面優(yōu)先考慮本地居民，提升區(qū)域就業(yè)率，增加發(fā)展機遇；l 按照“企業(yè)公民”要求對當?shù)厣鐣l(fā)展盡責，推動區(qū)域的社會、經濟、文化全方面綜合發(fā)展。項目開發(fā)周期及進度（1）開發(fā)周期l 項目土地使用權有效年限為50年（在該年限內擁有開發(fā)建設經營權利）l 項目全部發(fā)展開發(fā)時間為15年（20072022年），景區(qū)硬性物質建設，軟性社會環(huán)境、經營管理、產品營銷建設，項目維護，到完全步入正軌。（2）開發(fā)進度l 2007年7月之前為前期籌備階段l 2007年7月到2008年12月為一期建設階段l 2009年1月正式運營l 2009年3月到2010年12月為二期建設階段投資估算及資金渠道（1）投資估算某頂級旅游度假區(qū)項目的投資主要包括土地購置費用（這里暫不考慮拆遷安置費、相關基礎設施配套費等）、生態(tài)景觀建設投資、一期重點項目建設投資、二期重點項目建設投資、其它建設投資（包括工程設計費、工程監(jiān)理費、工程質量監(jiān)督費、建設單位管理費、三通一平及規(guī)費等）和不可預見投資等。，%；基礎設施建設投資3600萬元，%；一期重點項目建設投資18809萬元，%；，%；不可預見投資500萬元，%。 （2）項目投資方式本項目預采取政府協(xié)同下的旅游運營商模式——即以投資企業(yè)自主經營為主，政府主要承擔服務角色。其中，政府主要承擔項目規(guī)劃管理、基礎設施項目投入、行政協(xié)調、國家政策支持下的項目配套資金投入、稅收管理、優(yōu)惠政策支持等工作。同時，對于項目所在區(qū)域的旅游資源采取“零轉讓”或“1元轉讓”或“極少金額轉讓”的方式給予投資商。投資機構在政府完成所承擔的義務之基礎上，主要承擔項目開發(fā)建設、項目運營和營銷等方面的資金投入以及項目運營管理團隊、項目開發(fā)智力資源及項目推廣社會資源等方面的投入，投資機構作為項目的獨立自主企業(yè)。投資運營企業(yè)重點負責李家峽旅游度假區(qū)內的經轉讓開發(fā)資源形成的具體項目之開發(fā)建設與運營管理。不承擔政府工作范疇內的任何事務。投資運營企業(yè)擁有李家峽旅游度假區(qū)的項目開發(fā)建設權和項目經營管理權。（3）項目合作方式本項目預采取合資或合作方式，具體合資比例可面議溝通。合作期限為50年。項目財務和經濟評價（1） ， 萬元； 萬人次， 萬元。（2）以營業(yè)收入為稅基估算，%，企業(yè)所得稅為27%。（3）該項目的財務凈現(xiàn)值遠遠大于0，該項目完全可行。由于該項目的全面開放是在2010年，所以項目在前五年效益欠佳，但是，可以看出，該項目一旦開發(fā)建設完成之后，其經濟效益是相當可觀的，項目