【導(dǎo)讀】經(jīng)濟(jì)利益，提高財(cái)務(wù)管理水平和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，已成為企業(yè)發(fā)展不可忽略的重要因素。收問(wèn)題很多：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅······而土地增值。房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，具有舉足輕重的作用。本文首先從國(guó)內(nèi)外稅收籌劃研究現(xiàn)狀著手，分析本文建立的。開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的方法。

　　

【正文】 是否為國(guó)有； ② 產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓； ③ 是否取得了收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)避免符合以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)避免成為土地增值稅的征稅對(duì)象。 代建房方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費(fèi)用的行為。在整個(gè)代建房的經(jīng)濟(jì)行為中，企業(yè)取得了收入，但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅。因建筑行業(yè)適用的是 3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是 30%60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，顯然前者節(jié)稅效果明顯。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終客戶，可以采用代建房方式進(jìn)行定向開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷售方式，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷售時(shí)繳納土地增值稅。 但采用此種方法的前提是在開(kāi)發(fā)之始便能確認(rèn)最終客戶，企業(yè)可以以客戶名義取得上地使用權(quán)及購(gòu)買各種材料設(shè)備，也可通過(guò)協(xié)商由客戶自己購(gòu)買取得。代建過(guò)程中，一般由客戶提供資金，開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)較小，同時(shí)也可節(jié)約銷售費(fèi)用，增加利潤(rùn)。 稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地一方出資金，雙方合作建房建成后按比例分房自用的，暫免繳納土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納土地增值稅。如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擁有一塊土地，擬與 ABC 公司合作建造寫(xiě)字樓，資金由 ABC 公司提供，建成后按比例分房，對(duì)甲房地產(chǎn)公司而言，作為辦公用房自用，則不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。即使以后再處置時(shí)，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅即可。再如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)，準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資 金，這樣在形式上就符合一方出土地一方出資金的條件。在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售出剩余部分住房前，不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí)，才就這部分住房繳納土地增值稅。 2020 年之前，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用這種方式規(guī)避繳納土地增值稅。因?yàn)楫?dāng)時(shí)東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 籌劃方法 根據(jù)《財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》 (財(cái)稅字[1995]48 號(hào) )第一條的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但自從《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅 [2020]21 號(hào) )出臺(tái)后，采用此方法進(jìn)行避稅的企業(yè)已無(wú)法達(dá)到預(yù)期的目的，因其規(guī)定，對(duì)于以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 此外稅法還規(guī)定，在企業(yè)兼并中 ，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。許多大型房地產(chǎn)公司會(huì)根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目成立獨(dú)立的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司取得土地使用權(quán)，并進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，然后通過(guò)兼并項(xiàng)目公司的方式來(lái)規(guī)避應(yīng)繳納的土地增值稅。 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 結(jié)論 結(jié)論 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)得到了迅速的發(fā)展。雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速且有巨大的市場(chǎng)需求，然而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨著許多的不確定性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須得努力提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，其中一個(gè)重要的方面就是不斷降低企業(yè)的成本費(fèi)用。在我國(guó)現(xiàn)行稅收制度下，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種 很多，稅收負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，依法納稅構(gòu)成了企業(yè)成本的重要組成部分。 故從房地產(chǎn)行業(yè)著手研究稅負(fù)問(wèn)題，尤其是土地增值稅的納稅籌劃問(wèn)題顯得非常有必要。 “稅收籌劃”一詞在西方幾乎是家喻戶曉，然而在當(dāng)今我國(guó)，它還只是一個(gè)“新生兒”。雖然稅收籌劃良好的節(jié)稅效果，早就引起了企業(yè)界和學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注，但國(guó)內(nèi)真正開(kāi)展稅收籌劃的企業(yè)也屈指可數(shù)，中國(guó)企業(yè)的稅收籌劃還仍處于摸索學(xué)習(xí)的階段。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)專家學(xué)者的研究成果查閱發(fā)現(xiàn)雖然近些年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃研究很多，但尚沒(méi)有形成普遍意義的針對(duì)實(shí)例研究分析。所以我認(rèn)為土地增值稅納 稅籌劃的技巧在理論上雖然可以少繳納一些稅金或降低部分稅負(fù)，但在實(shí)際運(yùn)作中卻往往不能達(dá)到預(yù)期效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)必須注意理論聯(lián)系實(shí)際，靈活運(yùn)用各種籌劃技巧，從企業(yè)整體角度考慮稅收籌劃方案中的可行性，降低稅收負(fù)擔(dān)，獲取收益最大化從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的目標(biāo)。 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 致謝 致 謝 時(shí)光飛逝，大學(xué)學(xué)習(xí)生活即將以本論文的完成告一段落 。 在本次論文的撰寫(xiě)中，我得到了帥老師 的精心指導(dǎo)，不管是從開(kāi)始定方向還是在查資料準(zhǔn)備的過(guò)程中，一直都耐心地給予我指導(dǎo)和意見(jiàn)，使我在總結(jié)學(xué)業(yè)及撰寫(xiě)論文方面都有了較大 提高；同時(shí)也顯示了老師高度的敬業(yè)精神和責(zé)任感。在此，我對(duì) 老師 表示誠(chéng)摯的感謝以及真心的祝福。 同時(shí)，我真誠(chéng)地感謝經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院所有的任課老師 ，正是你們豐富而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膫魇诩熬牡闹笇?dǎo)，使我在大學(xué)四年不僅積累了扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，更拓寬了我的知識(shí)面。使我的理論知識(shí)、思維與分析能力有了大幅度的提高，為我在今后的工作中取得更大成績(jī)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 最后，我要感謝母校東華理工大學(xué)，感謝她給了我接受四年高等教育的機(jī)會(huì)，豐富了我知識(shí)，拓寬了我的視野，為我今后的人生道路做好了堅(jiān)實(shí)的鋪墊，讓我能夠勇敢的追蹤自己的夢(mèng)想，開(kāi)辟自己新天 地。 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 參考文獻(xiàn) 參考文獻(xiàn) [1] 趙連志．稅收籌劃操作實(shí)務(wù) [M]．北京：中國(guó)稅務(wù)出版社， 200l. 45~46 [2] IBFD. 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