【導讀】很大的市場需求和開發(fā)潛力。高速公路出口15公里，可建設用地：約平方公里。益分析；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。是旅游景區(qū)發(fā)展到的必然趨勢。小鎮(zhèn)的建設直接帶動當?shù)厝宋姆諊幕?。游與經(jīng)濟發(fā)展有重要意義。資源納入旅游資源體系，構建特色旅游區(qū)域，形成對不同消費群體的吸引，鏈中的連帶關系，從而強力帶動村鎮(zhèn)的城市化進程。有一定的啟發(fā)作用。城鄉(xiāng)結合部的開發(fā)區(qū)既有鄉(xiāng)村的自然環(huán)境，又有城市。張的大環(huán)境，迅速打通產(chǎn)業(yè)鏈，打造有特色的旅游新鎮(zhèn)。例》等有關法律、法規(guī)?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，保護生物多樣性及生活條件，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。利在千秋的舉措。成為我國旅游業(yè)的新星。驗，把每個鎮(zhèn)的風貌都以歐美發(fā)展國家風貌為特色主題來打造。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》，從城市結構調(diào)整和城市發(fā)展走向來看，

　　

【正文】 環(huán)境影響及評價：環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境自然保護許可、生態(tài)環(huán)境影響評價。 動力供應：水源、電源及其供應線路、供應方式、供應指標。 集散條件：交通儲運、站場等設施。 外部配套條件：熱、氣、汽等供應及輸出接口。 （四）工程設計過程的管理 工程設計過程管理的目的 控制設計質(zhì)量，即在保證設計工作進度的條件下，以較低工程投資建設項目向業(yè)主提交符合設計標準、適用的、便于實施、能滿足使用功能與效益的設計成果，評價設計質(zhì)量的最終標準是 建設項目的功能和效益。 工程設計過程管理的目標控制 56 （ 1）從建設項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。 （ 2）控制工程設計標準和設計工程質(zhì)量及設計文件質(zhì)量。 （ 3）控制工程設計工作進度，滿足建設項目工期與進度的要求。 （ 4）控制設計方案的經(jīng)濟性，降低建設項目的總投資。 三、項目招投標 項目建設施工采取公開招標的方式，選取資質(zhì)高、造價合理，信譽好的施工單位施工，以確保項目能夠高質(zhì)量、低成本、 按期完成。 57 圖 81 建設工程招投標工作流程圖 四、建設項目合同與管理 工程概況 工程名稱、招標人 建筑面積、結構 前期手續(xù) 計劃批文、建設用地規(guī)劃許可證、 資金證明、建設工程規(guī)劃許可證、 報建申請書、規(guī)劃定位圖、施工圖 企業(yè)法人的營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 招標 建 設工程（施工）招標備案登記表 招標代理單位 委托代理合同 招標方式：公開 發(fā)布招標公告（ 5天） 邀請 投標邀請書 制訂招標文件（ 20 天） 確定投標單位：審核投標單位的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、安全生產(chǎn)許可證、項目經(jīng)理證 施工企業(yè)報送投標申請書 投標 按照招標文件召開揭標會 投標單位報送投標文件 開標、 評標、 定標 開標 確定評標專家進行評標 確定中標人 公示 上網(wǎng)公示 3天 中標通知書 簽發(fā)中標通知書 工程合同 雙方簽訂施工合同 58 （一）建設項目合同 根據(jù)起步區(qū)建設項目的特點和國家及所在地的有關法律和規(guī)范，制定建設工程施工合同審批流程圖如下圖 82。 圖 82 建設工程施工合同審批流程圖 （二）建設項目合同管理 建設項目合同管理是以建設項目的計劃工期、規(guī)定的技術標準和質(zhì)量要求以及批準概算等為項目管理的控制目標，以合同為管理依據(jù)，項目辦施工合同審批 所需資料： 法人企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 建筑企業(yè)資質(zhì)證書 中標通知書 完費證明 法人代表證明書 法人授權委托證明書 委托代理人簽約資格證書 建筑意外傷害保險投保手續(xù) 法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料 受 理 審 批 , /P 資料備案 59 公室通過合同 的訂立和履行過程中所進行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等工作，促使項目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實現(xiàn)項目預定目標的前提下達到最優(yōu)的結果，使項目驗收合格并發(fā)揮預定功能。 合同管理的主要任務 (1)按照建設項目的管理要求和特點，確立合同體系。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準備合同草本。 (2)編制招標文件，組織招標，組織合同談判和訂立合同。 (3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。 (4)全過程跟蹤合同執(zhí)行情況，按照動態(tài)管理原理，對項目實施全面的監(jiān)督、控制和調(diào)整，盡力實現(xiàn)合 同規(guī)定的各項目標。 (5)控制和處理合同變更，盡量減少對建設項目質(zhì)量、計劃工期和投資的影響。 (6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設的影響。 (7)建立協(xié)調(diào)和溝通制度，促進各方相互支持和積極合作，積極應對項目進展中遇到的問題。 (8)建立合同檔案，加強合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。 60 (9)注意對合同重大問題進行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術咨詢。 合同管理的主要措施 (1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團隊 1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導地位，在 建設項目業(yè)主管理機構中建立面向工程的最高決策機構，直接對工程負責，并負責及時就工程的重大問題做出決策； 2)應給予工程監(jiān)理應有的授權； 3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗的專家，組成合同管理咨詢機構，為項目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見； 4)根據(jù)項目的具體情況和需要，建立爭議調(diào)解機構及時就合同爭議問題進行調(diào)解； 5)合同管理人員應具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結提高能力、判斷決策和應急反應能力，以及技術業(yè)務能力，要有誠信熱情、嚴謹執(zhí)著、勤思機敏、好學上進的基本素質(zhì)和嚴于自律的精神。 (2)制訂嚴密和明晰的合同管理程序 1)單項工程開工申請和批復程序； 2)進場設備、材料檢驗程序； 61 3)工程計量、簽認程序； 4)工程款支付的審查程序 (包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面 )； 5)圖紙審查和批準程序； 6)工程變更申請和批準程序，包括設計發(fā)布通知、業(yè)主的批準、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等； 7)合同調(diào)價程序，包括勞務、材料和運輸?shù)确矫尜M用的調(diào)整等； 8)索賠處理和爭議調(diào)解的程序。 (3)實行全員合同管理 1)要組織合同培訓，對各級項目管理人員進行“合同交底” 2)確定合同管理 任務、目標和責任，并將其細化和分解，將具體的合同管理任務和責任落實到有關部門和人員的身上。 (4)建立信息管理系統(tǒng) (5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如： 1)現(xiàn)場監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場人員每天的碰頭會、周進度會議、月進度會議； 2)關于變更和索賠處理的專題例會； 62 3)項目辦公室、工程設計和工程監(jiān)理之間的會議； 4)項目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會議等。 五、建設項目質(zhì)量管理 （一）建設項目質(zhì)量管理的八項原則 以顧客為關注焦點 —— 滿足顧客要求是生存的基礎 。 —— 加強與顧客的溝通。 —— 廣義的顧客包括各過程輸出的接收方。 領導作用 —— 領導的態(tài)度決定建設項目質(zhì)量管理體系的成敗。 —— 領導制定并保持質(zhì)量方針和目標。 —— 領導確定各參與方在質(zhì)量管理體系內(nèi)的職責和權限。 —— 領導決定資源的配置和管理。 —— 領導為員工創(chuàng)造充分參與實現(xiàn)質(zhì)量目標的工作環(huán)境。 —— 領導組織對質(zhì)量管理體系的評審，并決定持續(xù)改進的目標。 63 全員參與 —— 質(zhì)量靠人去實現(xiàn)。 —— 重視人的工作技能和質(zhì)量意識的培訓。 —— 培育團隊意識。 —— 人人追求“一次成功”和“零缺陷”。 過程方法 — — 過程是“一組將輸入轉化為輸出的相互關聯(lián)或相互作用的活動”。過程方法強調(diào)“將活動和相關資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結果”。 —— 應當將項目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進一步劃分為更小的過程。如將建設項目劃分為若干個包括多任務種的 單位工程、分部工程、分項工程等。 —— 明確全過程以至各道工序的輸入、實施和輸出，明確各道工序之間的接口 (界面 )，按照 PDCA 循環(huán)原理，實施各道工序以及全過程的控制。 —— 嚴格把好各道工序的輸入、實施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設項目 質(zhì)量的基本功。 管理的系統(tǒng)方法 64 —— 建設項目是多任務種和多任務序組成的復雜系統(tǒng)，應當“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”。 —— 所有工種和工序都應服從系統(tǒng)的整體目標。 —— 各工種和各工序之間的接口 (界面 )，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應予特別關注。 持續(xù)改進 —— 在項目建設過程中，及時反饋質(zhì)量管理經(jīng)驗，制定相應的糾正和預防措施，是實現(xiàn)建設項目質(zhì)量總目標的有力保證。 —— 隨著科學技術、市場以及社會的發(fā)展，需要持續(xù)改進，以滿足顧客和相關方不斷增長的需求。 —— 持續(xù)改進產(chǎn)品質(zhì)量， 才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業(yè)主永恒的目標。 基于事實的決策方法 —— 數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎。 —— 必須在項目建設全過程中，重視收集準確、及時和完整的數(shù)據(jù)。 —— 根據(jù)實時信息與計劃比較，及時做出準確判斷。 與供方互利的關系 65 —— 項目建設的“供方”即“承包方”，包括設計、材料設備供應和施工承包方等。 —— 供方是建設項目質(zhì)量管理至關重要的環(huán)節(jié)，直接關系到項目的最終質(zhì)量。 —— 項目辦公室與供方是相互依存的關系，需要建立互利關系 （二）建設項目質(zhì)量管理的三全管理 全過程管理 全 員管理 全面管理：空間范圍上，項目建設是各參與方大團隊運作 66 第九章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 （一）編制依據(jù) 設計人員提供的設計方案、設計要求、使用功能及建筑標準確定項目投資額； 擬建地點的地形地勢條件； 委托方提供的相關數(shù)據(jù)資料； 參照《 2020 土建》、《 2020 安裝》定額及有關概算指標； 參照項目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術經(jīng)濟指標編制； 其他基本建設費取費標準； （ 1）建設單位管理費：按建安工程費 — %取定； （ 2）勘察設計費：根據(jù)《勘察設計收費標準 》 2020 年版進行計算； （ 3）工程監(jiān)理費：根據(jù)國家工程監(jiān)理費 :根據(jù)國家物價局、建設部（ 1992）價費字 479 號文有關規(guī)定，按需監(jiān)理工程投資額的 %計算； 67 （ 4）工程招標費及其他：含招標代理費、招標管理費、標底編制費等，根據(jù)有關文件綜合按 1%計算； 預備費：按相關規(guī)定，按建安工程費及其他基本建設費的 5%。 （二）投資估算 項目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設計要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進行詳細規(guī)劃設計，對資源狀況、相應物資市場價格未能做深入調(diào)研，下面就對總投資、分項投資、營銷費用等 ，其估算參照同等條件相近案例進行估算，確定投資額度。 項目總投資 54725 萬元， 其中：主要工程造價 35820 萬元；前期費984 萬元；工程建設其它費用 17910 萬元；營銷宣傳費 180萬元； 項目估算說明：旅游配套服務設施包括道路整修、水電供應、環(huán)衛(wèi)設施、安全防護、景觀綠化等內(nèi)容。前期費中各項內(nèi)容根據(jù)國家標準及實際情況確定。工程建設其它費用按行業(yè)通行標準及實際情況取值。營銷費用基本預算按三年實際投入為 180 萬元，實行分期投入原則。 詳見投資估算表、主要項目建設和配套服務設施投資估算表。 表 61：投資估算總表 序號 項目 費率 金額（萬元） 一 工程項目基礎造價 35820 68 1 綠色生態(tài)社區(qū) 29465 濕地養(yǎng)生餐廳 1125 生態(tài)漁港 600 濕地溫室植物園 1900 2 旅游配套服務設施 2730 二 前期費 3% 900 三 工程建設其它費 5% 17905 四 營銷宣傳費 100 六 投資總額 54725 七 鋪底流動資金 20% 7164 二、項目資金籌措方案 （一）最大限度爭取公有資金 本項目建設的汽車營地作為公益性很強的旅游項目，需積極爭取政府的項 目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設等相關資金投入。將所建設項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎設施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護等方面得到各級政府支持。 加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設引導等專項經(jīng)費，該部分資金總體上應當逐年遞增，以滿足 **市作為汽車營地旅游示范點的發(fā)展需求。同時，由于 **有相當部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設資金以及道路改造資金的支持。 69 （二）籌措自有資金 充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎建設。同時引入 商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。 （三）招商引資 東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。 在規(guī)劃權堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合資、獨資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進的發(fā)展格局。