【導(dǎo)讀】很大的市場需求和開發(fā)潛力。高速公路出口15公里，可建設(shè)用地：約平方公里。益分析；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。是旅游景區(qū)發(fā)展到的必然趨勢。小鎮(zhèn)的建設(shè)直接帶動當(dāng)?shù)厝宋姆諊幕?。游與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要意義。資源納入旅游資源體系，構(gòu)建特色旅游區(qū)域，形成對不同消費(fèi)群體的吸引，鏈中的連帶關(guān)系，從而強(qiáng)力帶動村鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。有一定的啟發(fā)作用。城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)區(qū)既有鄉(xiāng)村的自然環(huán)境，又有城市。張的大環(huán)境，迅速打通產(chǎn)業(yè)鏈，打造有特色的旅游新鎮(zhèn)。例》等有關(guān)法律、法規(guī)。現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，保護(hù)生物多樣性及生活條件，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。利在千秋的舉措。成為我國旅游業(yè)的新星。驗(yàn)，把每個鎮(zhèn)的風(fēng)貌都以歐美發(fā)展國家風(fēng)貌為特色主題來打造。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》，從城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市發(fā)展走向來看，

　　

【正文】 環(huán)境影響及評價：環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境自然保護(hù)許可、生態(tài)環(huán)境影響評價。 動力供應(yīng)：水源、電源及其供應(yīng)線路、供應(yīng)方式、供應(yīng)指標(biāo)。 集散條件：交通儲運(yùn)、站場等設(shè)施。 外部配套條件：熱、氣、汽等供應(yīng)及輸出接口。 （四）工程設(shè)計過程的管理 工程設(shè)計過程管理的目的 控制設(shè)計質(zhì)量，即在保證設(shè)計工作進(jìn)度的條件下，以較低工程投資建設(shè)項目向業(yè)主提交符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、適用的、便于實(shí)施、能滿足使用功能與效益的設(shè)計成果，評價設(shè)計質(zhì)量的最終標(biāo)準(zhǔn)是 建設(shè)項目的功能和效益。 工程設(shè)計過程管理的目標(biāo)控制 56 （ 1）從建設(shè)項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設(shè)計的功能滿足使用要求、符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。 （ 2）控制工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計工程質(zhì)量及設(shè)計文件質(zhì)量。 （ 3）控制工程設(shè)計工作進(jìn)度，滿足建設(shè)項目工期與進(jìn)度的要求。 （ 4）控制設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)性，降低建設(shè)項目的總投資。 三、項目招投標(biāo) 項目建設(shè)施工采取公開招標(biāo)的方式，選取資質(zhì)高、造價合理，信譽(yù)好的施工單位施工，以確保項目能夠高質(zhì)量、低成本、 按期完成。 57 圖 81 建設(shè)工程招投標(biāo)工作流程圖 四、建設(shè)項目合同與管理 工程概況 工程名稱、招標(biāo)人 建筑面積、結(jié)構(gòu) 前期手續(xù) 計劃批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 資金證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 報建申請書、規(guī)劃定位圖、施工圖 企業(yè)法人的營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 招標(biāo) 建 設(shè)工程（施工）招標(biāo)備案登記表 招標(biāo)代理單位 委托代理合同 招標(biāo)方式：公開 發(fā)布招標(biāo)公告（ 5天） 邀請 投標(biāo)邀請書 制訂招標(biāo)文件（ 20 天） 確定投標(biāo)單位：審核投標(biāo)單位的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、安全生產(chǎn)許可證、項目經(jīng)理證 施工企業(yè)報送投標(biāo)申請書 投標(biāo) 按照招標(biāo)文件召開揭標(biāo)會 投標(biāo)單位報送投標(biāo)文件 開標(biāo)、 評標(biāo)、 定標(biāo) 開標(biāo) 確定評標(biāo)專家進(jìn)行評標(biāo) 確定中標(biāo)人 公示 上網(wǎng)公示 3天 中標(biāo)通知書 簽發(fā)中標(biāo)通知書 工程合同 雙方簽訂施工合同 58 （一）建設(shè)項目合同 根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項目的特點(diǎn)和國家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖 82。 圖 82 建設(shè)工程施工合同審批流程圖 （二）建設(shè)項目合同管理 建設(shè)項目合同管理是以建設(shè)項目的計劃工期、規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求以及批準(zhǔn)概算等為項目管理的控制目標(biāo)，以合同為管理依據(jù)，項目辦施工合同審批 所需資料： 法人企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 建筑企業(yè)資質(zhì)證書 中標(biāo)通知書 完費(fèi)證明 法人代表證明書 法人授權(quán)委托證明書 委托代理人簽約資格證書 建筑意外傷害保險投保手續(xù) 法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料 受 理 審 批 , /P 資料備案 59 公室通過合同 的訂立和履行過程中所進(jìn)行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等工作，促使項目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實(shí)現(xiàn)項目預(yù)定目標(biāo)的前提下達(dá)到最優(yōu)的結(jié)果，使項目驗(yàn)收合格并發(fā)揮預(yù)定功能。 合同管理的主要任務(wù) (1)按照建設(shè)項目的管理要求和特點(diǎn)，確立合同體系。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準(zhǔn)備合同草本。 (2)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)，組織合同談判和訂立合同。 (3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。 (4)全過程跟蹤合同執(zhí)行情況，按照動態(tài)管理原理，對項目實(shí)施全面的監(jiān)督、控制和調(diào)整，盡力實(shí)現(xiàn)合 同規(guī)定的各項目標(biāo)。 (5)控制和處理合同變更，盡量減少對建設(shè)項目質(zhì)量、計劃工期和投資的影響。 (6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設(shè)的影響。 (7)建立協(xié)調(diào)和溝通制度，促進(jìn)各方相互支持和積極合作，積極應(yīng)對項目進(jìn)展中遇到的問題。 (8)建立合同檔案，加強(qiáng)合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。 60 (9)注意對合同重大問題進(jìn)行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。 合同管理的主要措施 (1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團(tuán)隊 1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導(dǎo)地位，在 建設(shè)項目業(yè)主管理機(jī)構(gòu)中建立面向工程的最高決策機(jī)構(gòu)，直接對工程負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)及時就工程的重大問題做出決策； 2)應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)； 3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗(yàn)的專家，組成合同管理咨詢機(jī)構(gòu)，為項目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見； 4)根據(jù)項目的具體情況和需要，建立爭議調(diào)解機(jī)構(gòu)及時就合同爭議問題進(jìn)行調(diào)解； 5)合同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠信熱情、嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)著、勤思機(jī)敏、好學(xué)上進(jìn)的基本素質(zhì)和嚴(yán)于自律的精神。 (2)制訂嚴(yán)密和明晰的合同管理程序 1)單項工程開工申請和批復(fù)程序； 2)進(jìn)場設(shè)備、材料檢驗(yàn)程序； 61 3)工程計量、簽認(rèn)程序； 4)工程款支付的審查程序 (包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面 )； 5)圖紙審查和批準(zhǔn)程序； 6)工程變更申請和批準(zhǔn)程序，包括設(shè)計發(fā)布通知、業(yè)主的批準(zhǔn)、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等； 7)合同調(diào)價程序，包括勞務(wù)、材料和運(yùn)輸?shù)确矫尜M(fèi)用的調(diào)整等； 8)索賠處理和爭議調(diào)解的程序。 (3)實(shí)行全員合同管理 1)要組織合同培訓(xùn)，對各級項目管理人員進(jìn)行“合同交底” 2)確定合同管理 任務(wù)、目標(biāo)和責(zé)任，并將其細(xì)化和分解，將具體的合同管理任務(wù)和責(zé)任落實(shí)到有關(guān)部門和人員的身上。 (4)建立信息管理系統(tǒng) (5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如： 1)現(xiàn)場監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場人員每天的碰頭會、周進(jìn)度會議、月進(jìn)度會議； 2)關(guān)于變更和索賠處理的專題例會； 62 3)項目辦公室、工程設(shè)計和工程監(jiān)理之間的會議； 4)項目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會議等。 五、建設(shè)項目質(zhì)量管理 （一）建設(shè)項目質(zhì)量管理的八項原則 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn) —— 滿足顧客要求是生存的基礎(chǔ) 。 —— 加強(qiáng)與顧客的溝通。 —— 廣義的顧客包括各過程輸出的接收方。 領(lǐng)導(dǎo)作用 —— 領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度決定建設(shè)項目質(zhì)量管理體系的成敗。 —— 領(lǐng)導(dǎo)制定并保持質(zhì)量方針和目標(biāo)。 —— 領(lǐng)導(dǎo)確定各參與方在質(zhì)量管理體系內(nèi)的職責(zé)和權(quán)限。 —— 領(lǐng)導(dǎo)決定資源的配置和管理。 —— 領(lǐng)導(dǎo)為員工創(chuàng)造充分參與實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的工作環(huán)境。 —— 領(lǐng)導(dǎo)組織對質(zhì)量管理體系的評審，并決定持續(xù)改進(jìn)的目標(biāo)。 63 全員參與 —— 質(zhì)量靠人去實(shí)現(xiàn)。 —— 重視人的工作技能和質(zhì)量意識的培訓(xùn)。 —— 培育團(tuán)隊意識。 —— 人人追求“一次成功”和“零缺陷”。 過程方法 — — 過程是“一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動”。過程方法強(qiáng)調(diào)“將活動和相關(guān)資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果”。 —— 應(yīng)當(dāng)將項目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進(jìn)一步劃分為更小的過程。如將建設(shè)項目劃分為若干個包括多任務(wù)種的 單位工程、分部工程、分項工程等。 —— 明確全過程以至各道工序的輸入、實(shí)施和輸出，明確各道工序之間的接口 (界面 )，按照 PDCA 循環(huán)原理，實(shí)施各道工序以及全過程的控制。 —— 嚴(yán)格把好各道工序的輸入、實(shí)施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設(shè)項目 質(zhì)量的基本功。 管理的系統(tǒng)方法 64 —— 建設(shè)項目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復(fù)雜系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”。 —— 所有工種和工序都應(yīng)服從系統(tǒng)的整體目標(biāo)。 —— 各工種和各工序之間的接口 (界面 )，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應(yīng)予特別關(guān)注。 持續(xù)改進(jìn) —— 在項目建設(shè)過程中，及時反饋質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，是實(shí)現(xiàn)建設(shè)項目質(zhì)量總目標(biāo)的有力保證。 —— 隨著科學(xué)技術(shù)、市場以及社會的發(fā)展，需要持續(xù)改進(jìn)，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長的需求。 —— 持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量， 才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業(yè)主永恒的目標(biāo)。 基于事實(shí)的決策方法 —— 數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎(chǔ)。 —— 必須在項目建設(shè)全過程中，重視收集準(zhǔn)確、及時和完整的數(shù)據(jù)。 —— 根據(jù)實(shí)時信息與計劃比較，及時做出準(zhǔn)確判斷。 與供方互利的關(guān)系 65 —— 項目建設(shè)的“供方”即“承包方”，包括設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)和施工承包方等。 —— 供方是建設(shè)項目質(zhì)量管理至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項目的最終質(zhì)量。 —— 項目辦公室與供方是相互依存的關(guān)系，需要建立互利關(guān)系 （二）建設(shè)項目質(zhì)量管理的三全管理 全過程管理 全 員管理 全面管理：空間范圍上，項目建設(shè)是各參與方大團(tuán)隊運(yùn)作 66 第九章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 （一）編制依據(jù) 設(shè)計人員提供的設(shè)計方案、設(shè)計要求、使用功能及建筑標(biāo)準(zhǔn)確定項目投資額； 擬建地點(diǎn)的地形地勢條件； 委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料； 參照《 2020 土建》、《 2020 安裝》定額及有關(guān)概算指標(biāo)； 參照項目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制； 其他基本建設(shè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按建安工程費(fèi) — %取定； （ 2）勘察設(shè)計費(fèi)：根據(jù)《勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》 2020 年版進(jìn)行計算； （ 3）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)國家工程監(jiān)理費(fèi) :根據(jù)國家物價局、建設(shè)部（ 1992）價費(fèi)字 479 號文有關(guān)規(guī)定，按需監(jiān)理工程投資額的 %計算； 67 （ 4）工程招標(biāo)費(fèi)及其他：含招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按 1%計算； 預(yù)備費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費(fèi)及其他基本建設(shè)費(fèi)的 5%。 （二）投資估算 項目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計，對資源狀況、相應(yīng)物資市場價格未能做深入調(diào)研，下面就對總投資、分項投資、營銷費(fèi)用等 ，其估算參照同等條件相近案例進(jìn)行估算，確定投資額度。 項目總投資 54725 萬元， 其中：主要工程造價 35820 萬元；前期費(fèi)984 萬元；工程建設(shè)其它費(fèi)用 17910 萬元；營銷宣傳費(fèi) 180萬元； 項目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護(hù)、景觀綠化等內(nèi)容。前期費(fèi)中各項內(nèi)容根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況確定。工程建設(shè)其它費(fèi)用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況取值。營銷費(fèi)用基本預(yù)算按三年實(shí)際投入為 180 萬元，實(shí)行分期投入原則。 詳見投資估算表、主要項目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。 表 61：投資估算總表 序號 項目 費(fèi)率 金額（萬元） 一 工程項目基礎(chǔ)造價 35820 68 1 綠色生態(tài)社區(qū) 29465 濕地養(yǎng)生餐廳 1125 生態(tài)漁港 600 濕地溫室植物園 1900 2 旅游配套服務(wù)設(shè)施 2730 二 前期費(fèi) 3% 900 三 工程建設(shè)其它費(fèi) 5% 17905 四 營銷宣傳費(fèi) 100 六 投資總額 54725 七 鋪底流動資金 20% 7164 二、項目資金籌措方案 （一）最大限度爭取公有資金 本項目建設(shè)的汽車營地作為公益性很強(qiáng)的旅游項目，需積極爭取政府的項 目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。將所建設(shè)項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護(hù)等方面得到各級政府支持。 加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以滿足 **市作為汽車營地旅游示范點(diǎn)的發(fā)展需求。同時，由于 **有相當(dāng)部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。 69 （二）籌措自有資金 充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎(chǔ)建設(shè)。同時引入 商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。 （三）招商引資 東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。 在規(guī)劃權(quán)堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運(yùn)用合資、獨(dú)資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。