【正文】 通訊設(shè)施、國際互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，近期重點是各主要旅游景點、旅游干線、游客服務(wù)中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務(wù)設(shè)施建 設(shè)。 垃圾轉(zhuǎn)運站：建設(shè) 1 個垃圾轉(zhuǎn)運站。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無害化處理設(shè)施，其服務(wù)范圍覆蓋整個城鎮(zhèn)及各重點景區(qū)。 安全保障措施 重點建立和完善旅游安全預(yù)報體系；完善重點旅游活動場所的安全防護設(shè)施；消除通訊信號盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。 污水處理工程 39 結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強化水資源保護，加強排水設(shè)施建設(shè)，重點是增設(shè)污水處理設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)，達到污水的凈化和回用的目的，保護生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。 河道疏浚和堤壩加固 由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道通行能力，需要對河道進行疏浚和堤壩加固。 （四）環(huán)境治理和保護 良好的生態(tài)環(huán)境資源是 **生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（ GB/502931999，根據(jù)不同區(qū)域用電負荷預(yù)測，配備變壓器和相應(yīng)線路?！堵糜我?guī)劃通則》（ GB/T18971－ 2020）和國家 5A 級景區(qū)要求，本項目將在 **生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。同時，結(jié)合公路改造和提升，重點加強車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施。 根據(jù)《旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定》（ GB/T17752020），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和 諧的原則，重點建設(shè)旅游形象標(biāo)識牌、交通引導(dǎo)標(biāo)識、旅游景點標(biāo)識、服務(wù)提示標(biāo)牌 4 類標(biāo)識標(biāo)牌。還可成立植物花卉研究中心，同時進行植物保護和科學(xué)研究。濕地植物園是 為小鎮(zhèn)打造的后花園，運用濕地環(huán)境優(yōu)勢，室內(nèi)、室外結(jié)合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有36 景。 —— 漁港餐飲區(qū)： 設(shè)計容納 100 人用餐的中等規(guī)模餐飲設(shè)施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護區(qū)，外圍搭建觀景平臺，可設(shè)置望遠鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。 （三）戶外休閑娛樂項目 生態(tài)漁港 結(jié)合風(fēng)情小鎮(zhèn)，打造一個功能性與景觀性結(jié)合的濕地生態(tài)漁港。35 其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題。 （二）綜合服務(wù)配套項目 旅游地產(chǎn)服務(wù)對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項目達到預(yù)期銷售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類項目的重點?？刹捎脤勇?lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結(jié)合。 34 濕地養(yǎng)生公寓： 針對市場開發(fā)幾類公寓： 針對高端商務(wù)消費市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務(wù)公寓； 針對中高端房地產(chǎn)市場，推出酒店式公寓； 針對中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場，推出養(yǎng)老公寓； 針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓； 以濕地為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。建筑應(yīng)遵循整體風(fēng)格統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)形式多樣的原則。充分利用水岸，濱水而建。依托生態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識，創(chuàng)造一流人性化空間。 選址：遼陽河濱，與保護區(qū)隔水相望； 規(guī)模：占地約 780 公頃； 定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態(tài)保護區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風(fēng)情度假品牌。 檔次定位 高端生態(tài)頂級養(yǎng)生的度假天堂。 其中，主要內(nèi)容包括： —— 主力客戶群定位 ： **本地及三大城市板塊中高端房地產(chǎn)消費市場，及商務(wù)度假市場 —— 亞客戶群定位 ：國內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場 特色文化定位 以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合的濕地生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)。 客戶群定位 旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。 依托**獨特的濕地生態(tài)資源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。 31 所屬氣候區(qū)域 暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候 四季分配類型 四季分明、溫度適宜、光照充裕 降雨集中月份 7 月、 8 月 年均降水量 毫米 最冷月均氣溫 ℃ 最熱月均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 平均相對濕度 66% 無霜期天數(shù) 186 天 年日照時數(shù) 小時 年平均風(fēng)速 米 /秒 年最多風(fēng)向 南西南風(fēng) 空氣質(zhì)量 優(yōu) 小結(jié)：項目建設(shè)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅游建設(shè)中 大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項目建設(shè)受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。 三、自然環(huán)境條件分析 項目區(qū)屬于半濕潤季風(fēng)氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。 在此宏觀背景條件下， **市委、市政府做出了《關(guān)于加快 **市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，以濕地生態(tài) 資源為依托，充分發(fā)揮 **旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為 **國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，把 **建設(shè)成為具有國際影響力的旅游目的地。 小結(jié)： **作為 **省重要交通樞紐， **城市群的濱海門戶，其公路、鐵路、水運和航空等對外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡(luò)，是本項目開發(fā)的有力支撐，這為項目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來旅游經(jīng)濟發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭 50 多處，位 于大遼河口的 **港，兩個 3000 噸泊位碼頭已經(jīng)使用。客運直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開通了 **直達首都北京的快車。從大交通上看， **至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。 鑫安源 生態(tài)園 16 4 20 5 40 10 省內(nèi)占90%、省外10% 29 第四章 項目建設(shè)可行性 **作為 **生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件。 **旅游情況統(tǒng)計 年份 項目 2020 2020 2020 實際 同比增長(%) 實際 同比增長(%) 實際 同比增長(%) 旅游總收入 (億元 ) 27 旅游外匯收入 (萬美元 ) 723 51 1359 2324 71 國內(nèi)旅游收入 (億元 ) 26 51 70 27 接待入境旅游者(萬人次 ) 59 140 接待國內(nèi)旅游者(萬人次 ) 260 31 454 97 760 數(shù)據(jù)來源： **市旅游局資料統(tǒng)計 **主要景區(qū)客源調(diào)查統(tǒng)計 名稱 2020 年 2020 年 2020 年客源構(gòu)成 總收入 （萬元） 人次（萬） 總收入（萬元） 人次（萬） 團隊所占比例 % 游客集中月份 地域構(gòu)成 紅海灘景區(qū) 323 4 515 12 3040 710 沈陽 30% 省內(nèi) 40% 省外 15% 海外 5% 大連 10% **旅游區(qū) 44 10 沈陽 20%、 省內(nèi) 80%、 省外 20% 湖濱公園 32 40 38 57 5—9 市內(nèi)及周邊 28 數(shù)據(jù)來源： **市旅游局資料統(tǒng)計 項目競爭力分析 由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計， **市 2020 年游客總?cè)舜螢?，紅海灘和 **兩大景區(qū)接待游客總量僅為 萬人次。 （二）旅游市場 **旅游現(xiàn)狀調(diào)查 從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看， **旅游市場發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項旅游和商務(wù)旅游也占有一定的比重。 **市區(qū)及周邊房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 樓盤名稱 位置 總建筑面積（萬平米） 容積率 戶型 均價（元 /平方米） 主要客源 25 紫潤茗都 興隆臺區(qū) 50 高層 3250 本地及周邊 多層 3500 水木清華 興隆臺區(qū) 35 商住樓 3400 本地及周邊 高層 3300 多層 3250 瀚新花園 興隆臺區(qū) 37 多層 3350 本地 高層 3200 賽納灣 興隆臺區(qū) 4 別墅 6800 周邊 鼎信佳苑二期 興隆臺區(qū) 11 高層 3100 本地 多層 3200 云景花苑II 大洼縣 10 高層 2800 本地 多層 2900 日月興城 興隆臺區(qū) 19 高層 3200 本地及周邊 別墅 65007500 格林花園 大洼縣 12 多層 2850 本地 高層 2700 項目競爭力分析 26 從上面的數(shù) 據(jù)統(tǒng)計結(jié)果可以得出，目前 **的房地產(chǎn)開發(fā)遠不能滿足巨大的消費需求和對舒適生活空間的需求。其主要戶型及均價為：高層住宅，均價 31003400 元每平方米；多層住宅，均 價32003500 元每平方米；別墅類，均價 60008000 元每平方米。 二、市場供給調(diào)查 （一）房地產(chǎn)市場 現(xiàn)有住房情況調(diào)查 通過對相關(guān)資料的統(tǒng)計整理，得出 **、營口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。并且隨季節(jié)變化，夏季（ 7－ 9 月）比春季（ 5－ 6 月），春季（ 5－ 6 月）比冬季（ 2－ 4 月），京23 津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)休閑度假的比例越來越高。 （ 2）消費趨向調(diào)查 22 由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計，對京津唐地區(qū)居民對景區(qū)和旅游項目的選擇偏好進行統(tǒng)計分析。以淡旺節(jié)季節(jié)因素 60%為參考，全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū) 為旅游目的地的出游率為 49%左右。由于本調(diào)查尚缺 101 月共 4 個月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。累積出游次數(shù)為 次，累積出游率為 %。 根據(jù)京津唐地區(qū) 居民旅游消費行為監(jiān)測研究， 2020 年三次調(diào)查總計接觸樣本 6055 個。 由于地緣優(yōu)勢，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。 2020 年京津唐地區(qū)居民出游率將超過 200%。 東北地區(qū)居民出游情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計 年份 人均出游次數(shù)（次） 人均花費（元） 團隊比例 團隊人均花費（元） 18 2020 238 52% 96 2020 2 296 45% 118 （ 2）房產(chǎn)需求調(diào)查 針對東北地區(qū)房地產(chǎn)市場，對沈陽、長春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進行房地產(chǎn)市場消費調(diào)查，由各地區(qū) 2020 年房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均 20%居民在三年內(nèi)有購房計劃，主要關(guān)注中小戶型，面積在 6090 之間，認(rèn)可房價平均為 30004000 元。 2020 年東北地區(qū)城市居民人均旅游 2 次，人均旅游花費 296 元，分別比 2020 年增加 %。 **緊鄰 **城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通 網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，同時 **濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入海口，濱海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很大的吸引力。 16 **營口地區(qū)休閑方式及時間調(diào)查統(tǒng)計 休閑方式 酒吧、茶吧 歌舞廳 溫泉水療 其他 28% 35% 32% 5% 休閑時間 節(jié)假日 周末 下班后 其他時間 12% 75% 11% 2% 人均消費 3060 元 6090 元 90120 元 120 元以上 50% 25% 17% 8% 商業(yè)消費調(diào)查 通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、問卷調(diào)查等方式，對 **地區(qū)商業(yè)場所進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析， **大型購物場所主要有 8 家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果反映出 **及周邊地區(qū)商業(yè)購買力很強。歌舞廳主要消費群體是年輕人，夏季為旺季。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶 吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費 3090 元，主要集中在周末和節(jié)假日等。兩地對購房的市場需求很大，尤其是對大面 積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價格預(yù)期為 3200 元 /平方米，具體調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下： **購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 20%在三年內(nèi)有購房計劃 第一套房 第二套房 換房 36% 8% 56% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 20% 65% 15% 建筑樣式 高層 多層 別墅 73% 26% 1%