【正文】 價格預期 普通住房： 31003300 元 /平方米；別墅： 65007000元 /平方米 15 營口購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 30%三年內(nèi)有購房計劃，其中， 8%有意愿在 **購房。一般情況下，市場消費水平與人均純收入成正比， 2020 年 **與營口城市人均可支配收入接近14 2020 美元，相當于長沙的水平，正向消費型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費熱點。其中，遼河油田集團職工相對收入較高，遼河油田集團職工及家屬超過 20 萬人，是消費能力很大的群體。 一、市場需求調(diào)查 （一）本地和營口市場 潛在消費能力調(diào)查 近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明， **、營口經(jīng)濟保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。針對“營（口）盤（錦）”地區(qū)，對房地產(chǎn)、休閑娛樂、商業(yè)購物、公務會議等方面，進行潛在消費能力、購房意愿、休閑方式、商業(yè)購物等調(diào)查；針對 **城市群及東北周 邊地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假、商務會議等方面調(diào)查；針對京津唐地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假偏好等調(diào)查。 針對以上三大市場采取實地考察、座談、調(diào)查問卷、統(tǒng)計資料分析、訪談等多種調(diào)查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進行可行性研究。 小結(jié)：項目區(qū)擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰近中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)為賣點；生態(tài)居住為亮點，可以形成以養(yǎng)生及生態(tài)居住為主打，打造濕地特色異域風情度假品牌。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質(zhì)構造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內(nèi)部設有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項 目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀念品、品嘗風味小吃等項目。據(jù) **市委市政府《 **市旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃》，為了進一步發(fā)揮旅游業(yè)關聯(lián)帶動性強、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點和優(yōu)勢，進一步推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整和優(yōu)化、促進對外開放，加快全10 市經(jīng)濟 發(fā)展和經(jīng)濟、社會、環(huán)境文化的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，將全力推進 **市旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，將 **打造為“世界濕地休閑之都”。 小結(jié)： **生態(tài) 旅游特色 小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)?、灘?等地價格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關產(chǎn)業(yè)，倡導環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。公司土地集中連片，農(nóng)業(yè)技術力量較強，在發(fā)展種子業(yè)方面具有較多的優(yōu)勢，“粳冠”牌稻種一直暢銷不衰。公司有耕地近 4 萬畝，蘆葦 2 萬多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)為目標，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進了國際先進的大米加工生產(chǎn)線，提升了糧米加工質(zhì)量，生產(chǎn)的“粳冠”牌大米先后榮獲 **省名牌產(chǎn)品、國家免檢產(chǎn)品。公司基地位于遼河與饒陽河交匯處，系遼河入海沖擊三角洲末端濱海平原，與世界第二大葦田相毗鄰。 **作為 **沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。土地整合開發(fā)是 **沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的必然 趨勢。 二、區(qū)域社會經(jīng)濟背景 在《 **沿海經(jīng)濟帶開發(fā)建設規(guī)劃》城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導人口向沿海經(jīng)濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂、藝術、運動等為主題的城鎮(zhèn)。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。 在旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強的今天，旅游 小鎮(zhèn)的發(fā)展也向一定的主題化發(fā)展，綜觀中外的知名小城鎮(zhèn)，都具有一定的主題特色。 一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景 旅游與小城鎮(zhèn) 協(xié)調(diào)發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。本項目可行。 在經(jīng)濟效益方面，規(guī)劃建設旅游項目財務指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風險都在可控的范圍內(nèi)。 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設可提高 **濕地知名度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會效益。 （三）相關規(guī)劃、計劃 《 **地區(qū)振興規(guī)劃》 《 **沿海經(jīng)濟帶開發(fā)建設規(guī)劃》 《 **市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 《 **市土地利用總體規(guī)劃》 5 《 **市旅游總體規(guī)劃》 《 **市“十一五”發(fā)展規(guī)劃》 《 **市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃》 《 **市環(huán)境保護“十一五”發(fā)展規(guī)劃》 （四）其他相關材料 《 **市志》 **市文史資料 實地踏勘與座談資料 網(wǎng)絡及其它公共渠道資料 四、研究工作結(jié)論 在生態(tài)效益方面， **生態(tài)風情小鎮(zhèn)的旅游開發(fā)對豐 富區(qū)域旅游形式，對植被恢復、民俗文化保護等方面都有較好效果， **生態(tài)風情小鎮(zhèn)將促進現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整，改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，保護生物多樣性及生活條件，實現(xiàn)生態(tài)平衡。 （二）有關規(guī)范、規(guī)程及標準 《中華人民共和國國家標準城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)區(qū)既有鄉(xiāng)村的自然環(huán)境，又有城市的生活便利，如果借區(qū)域旅游開發(fā)進行新鎮(zhèn)完善功能的建設，利用城市擴張的大環(huán)境，迅速打通產(chǎn)業(yè)鏈，打造有特色的旅游新鎮(zhèn)。 二是加快小城鎮(zhèn)建設，促進新型城鎮(zhèn)更快轉(zhuǎn)向特色與專業(yè)城鎮(zhèn)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項目的開發(fā)要擺脫單純景點建設的套路，將區(qū)域所有資源納入旅游資源體系，構建特色旅游區(qū)域，形成對不同消費群體的吸引，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成 旅游深層次開發(fā)，突出以旅游帶動主導產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，強化房產(chǎn)、休閑、漁業(yè)、旅游等各行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的連帶關系，從而強力帶動村鎮(zhèn)的城市化進程。小鎮(zhèn)的建設直接帶動當?shù)厝宋姆諊幕? 躍，帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，帶動其他旅游外部經(jīng)濟的發(fā)展，對于地方旅游與經(jīng)濟發(fā)展有重要意義。 （二）研究內(nèi)容 按照建設項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內(nèi)容主要包括：項目背景分析 ；項目建設的必要性；項目建設的依據(jù)；項目建設條件分析；旅游市場現(xiàn)狀及預測分析；項目建設的內(nèi)容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項目建設進度安排；項目組織運作；項目的國民經(jīng)濟效益分析；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。1 **生態(tài)旅游特色小鎮(zhèn) 可 行性 研 究 報告 （ 匯報稿 ） 2020 年 8 月 2 隨著旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結(jié)合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。 第一章 項目總論 一、項目基本背景 （一）項目范圍 項目區(qū)域南與濕地保護區(qū)隔水相望，東距 **市中心 20公里，北至 G205高速公路出口 15 公里，可建設用地：約 平方公里。 二、項目建設必要性與意義 **旅游特色小鎮(zhèn) 項目的建設是生態(tài)環(huán)境資源綜合開發(fā)和利用的需要，是旅游景區(qū)發(fā)展到的必然趨勢。 一是能進一步提升 **生態(tài)旅游區(qū)的核心吸引力，為壯 大 **市域旅游提供強有力的支撐， **旅游特色小鎮(zhèn) 項目以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風格上融合，是以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項目，在旅游由長線旅游向中短線以及郊外旅游的趨勢下，本項目能為 **市城郊的重要休閑度假基地。 三是能迅速集聚人氣，實現(xiàn)城鎮(zhèn)的中心化和整體土地價值的升值，將景區(qū)開發(fā)深化為區(qū)域發(fā)展的策劃思路對于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部的旅游區(qū)也具有一定的啟發(fā)作用。 三、研究工作依據(jù) 4 本項目可行性研究編制依據(jù)以下法律、法規(guī)及標準等進行編 制： （一）相關法律 中華人民共和國頒布的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國土地管理法》、《風景名勝區(qū)管理暫行條例》等有關法律、法規(guī)。旅游規(guī)劃通則（ GB/T189712020）》； 《旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定（ GB/T17775－ 2020）》； 《旅游資源分類、調(diào)查與評定（ GB/18972－ 2020）》； 《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（ GB 502981999）》。 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)規(guī)劃建設過程充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。旅游開發(fā)的直接社會效益是將會增加當?shù)鼐用窬蜆I(yè)機會，6 提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。 擴大交往，促進合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設水平。 通過對生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益的綜合評價，無論從經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、生態(tài)效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。 7 第二章 項目宏觀背景分析 在對當前的宏觀背景、旅游業(yè)發(fā)展趨勢和政策背景進行簡介基礎之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、社會經(jīng)濟背景以及旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進行重點分析。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當前國民經(jīng)濟增長 ,同時也為實現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設新農(nóng)村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮(zhèn) ,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊 ,有獨特魅力和濃郁民族風情的云南麗江古城 ,以及分別以歷史文化、民族風情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣 ,利用主題特色，形成了旅游競爭優(yōu)勢使其脫穎而出 ,成為我國旅游業(yè)的新星。上海市重點發(fā)展的“一城九鎮(zhèn)”是借鑒國外特色風貌城市建設的經(jīng)驗，把每個鎮(zhèn)的風貌都以歐美發(fā)展國家風貌為特色主題來打造。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮(zhèn)、8 法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術氣息構成了一個浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)。 小結(jié)：隨著旅游業(yè)由觀光型向 休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結(jié)合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。根據(jù)《 **市城市總體規(guī)劃》，從城市結(jié)構調(diào)整和城市發(fā)展走向來看，**旅游綜合開發(fā)項目所在區(qū)域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接沿海產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體發(fā)展方向。濱海大道的建設，促進了 **沿海地區(qū)土地整合，營建若干個沿海的小城鎮(zhèn)，形成港口運輸、觀光旅游以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化的新興經(jīng)濟帶。 **生態(tài)旅游特色小鎮(zhèn) 多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構充分發(fā)揮了大型國有農(nóng)場的資源優(yōu)勢，農(nóng)場經(jīng)濟實力顯著增強，在省直單位中名列前茅。溫暖濕潤的海洋性氣候，純凈豐饒的遼河水資源，9 栽培優(yōu)質(zhì)粳稻不可缺少偏堿性土壤條件，縱橫阡陌的近萬畝林帶，遠 離工業(yè)“三廢”污染，構成得天獨厚的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境。公司還是國家有機食品生產(chǎn)基地。已被省農(nóng)業(yè)廳評為優(yōu)質(zhì)稻種繁育基地。 三、區(qū)域旅游發(fā)展背景 **市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產(chǎn)品開發(fā)滯后、旅游基礎設施和服務配套設施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢。 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。活動方式有乘船、騎馬等。 第三章 市場可行性分析 本項目主要面對三大市場，一是“營（口）盤（錦）”地區(qū)，主要是商務、休閑和房地產(chǎn)等消費市 場；二是 **城市群及東北周邊地區(qū)，主要是11 周末休閑、會議培訓、休閑度假等消費市場；三是京津唐地區(qū)，主要是休閑度假及度假房產(chǎn)等消費市場。關于市場需求，可以分為“營（口）盤（錦）”地區(qū)、 **城市群及東北周邊地區(qū)、京津唐地區(qū)三大需求市場。關于市場供給，對 **房地產(chǎn)、旅游及休閑娛樂等方面，進行住房現(xiàn)狀、新開發(fā)房地產(chǎn)項目情況、旅游總體發(fā)展狀況、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑娛樂場所客源狀況等調(diào)查。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020 年兩市 GDP總量分別超過 554和 569億元，城市人均可支 配收入超過 13500元，在全省居于前列。 12 **市經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計 年份 人口（萬人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農(nóng)村居民（純收入） 2020 8384 4044 2020 9509 4630 2020 11025 5067 2020 12205 5711 2020 14907 6391 （數(shù)據(jù)來源：《 **省統(tǒng)計年鑒（ 2020）》、《 **市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） **市經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計 年份 人口（萬人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農(nóng)村居民（純收入） 2020 7716 3762 2020 8628 3968 2020 9309 4603 13 2020 11135 5101 2020 13043 5891 （數(shù)據(jù)來源：《 **省統(tǒng)計年鑒（ 2020）》、《營口市國民經(jīng)濟和社會