【正文】 發(fā)展統(tǒng)計公報》） “營盤都市區(qū)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計 年份 人口（萬人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農(nóng)村居民（純收入） 2020 7850 3803 2020 8819 4249 2020 10017 4785 2020 11170 5356 2020 13525 6091 （數(shù)據(jù)來源：《 **省統(tǒng)計年鑒（ 2020）》、《 **市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《營口市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為市場消費(fèi)需求的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查 通過問卷調(diào)查的方式，在 **市興隆臺區(qū)及營口市區(qū)，對 5000 名市民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查。 第一套房 第二套房 換房 32% 10% 58% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 14% 68% 18% 建筑樣式 高層 多層 別墅 79% 19% 2% 價格預(yù)期 普通住房： 30003300 元 /平方米；別墅： 65007500元 /平方米 休閑時間與及休閑方式調(diào)查 通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、隨機(jī)調(diào)查問卷、訪談等方式，對 **及營口地區(qū)休閑娛樂消費(fèi)方式進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計和分析。其中，酒吧、茶吧在 111 月為旺季， 510 月為淡季。溫泉水療以中青年為主要消費(fèi)群，隨季節(jié)變化較小。 **主要商業(yè)場所調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 名 稱 2020 年 2020 年 2020 年 總收入 人次（萬） 總收入 人次（萬） 總收入 人次（萬） **興隆四百 800 萬元 80 850 萬元 90 1000 萬元 95 興隆大廈 億 100 億 110 2 億 120 17 遼河商業(yè)城 8000 萬 90 1 億 100 億 110 商貿(mào)城 9000 萬 90 1 億 100 億 110 鼎信商廈 2020 萬 70 2100 萬 80 2400 萬 100 潤達(dá)購物廣場 600 萬 50 800 萬 60 900 萬 79 百特量販超市 2020 萬 80 2300 萬 90 2600 萬 95 海灣商廈 400 萬 40 600 萬 50 850 萬 65 （二） **及東北周邊地區(qū) （ 1）旅游需求調(diào)查 **與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。 根據(jù)各地數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計， 2020 年東北地區(qū)城市居民人均旅游 次，人均旅游花費(fèi) 238 元。其中，團(tuán)體旅游消費(fèi)人均 元，旅游市場潛力很大。具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計整理如下： 沈陽房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 %在三年內(nèi)有購房計劃 認(rèn)可房價 3000 元以下 30003500 元 35004000元 4000 元 以上 15． 4% 31． 7% % % 住房面積 60 平方米以下 6090 平方米 90120 平方米 120 平方米以上 % % % % 19 建筑樣式 高層 多層 別墅 % % % 長春房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 %在三年內(nèi)有購房計劃 認(rèn)可房價 3000 元以下 30003500 元 35004000元 4000 元以上 % % % % 住房面積 60 平方米以下 6090 平方米 90120 平方米 120 平方米以上 % % % % 建筑樣式 高層 多層 別墅 % % % 哈爾濱房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 %在三年內(nèi)有購房計劃 認(rèn)可房 3000 元以 3000350 35004000 4000 元以20 價 下 0 元 元 上 % % % % 住房面積 60 平方米以下 6090 平方米 90120 平方米 120 平方米以上 % % % % 建筑樣式 高層 多層 別墅 64% % % （三）京津唐地區(qū) （ 1）潛在消費(fèi)能力調(diào)查 京津唐地區(qū)是中國最大，最優(yōu)質(zhì)的客源市場之一。其中，國際游游平均花費(fèi) 1 萬元，國內(nèi)游平均花費(fèi) 2200 元，這是一個百億元以上的旅游客源市場。全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率大約為49%左右，占有國內(nèi)游的較大份額，其中以 **為旅游目的地的約占 %。在三次調(diào)查中，平均有 %的京津地區(qū)居民離開本地到環(huán)渤海省市旅游。既21 從 2020 年 2 月至 9 月，大約每一個京津唐地區(qū)居民中，有 人次離開本地，到環(huán)渤海地區(qū)旅游旅行過。同時考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素， 10 月是全年旅游的旺季， 11 月， 12 月和 1 月是淡季。 京津地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)的出游率統(tǒng)計 接觸樣本量 環(huán)渤海游人數(shù)比例 平均出游次數(shù) 環(huán)渤海旅游率 24 月周期 2021 % % 56 月周期 2022 % % 79 月周期 2020 % % 數(shù)據(jù)來源：京津唐地區(qū)居民旅游消費(fèi)行為監(jiān)測研究。 京津唐地區(qū)居民對景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計 景區(qū)特點(diǎn) 秀麗或宏偉 濱?；蛏? 歷史名勝 鄉(xiāng)村田野 民俗建筑 提及率 50%70% 50%60% 30% 10%30% 10% 資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺 京津地區(qū)居民旅游項(xiàng)目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計 項(xiàng)目類型 休閑度假類 商務(wù)會展類 旅游地產(chǎn)類 其他 偏好率 72% % % % 資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺 京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務(wù)出差。京津唐地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)旅游，選擇乘火車及自駕車為主。 **市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計 居民住房總面積 萬平方米 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 28% 60% 3% 9% 樓房住宅面積 80 平方米以下 80110 平方米 110 平方米以上 46% 45% 9% 營口市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計 居民住房總面 萬平方米 24 積 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 32% 59% 2% 7% 樓房住宅面積 80 平方米以下 80110 平方米 110 平方米以上 51% 43% 6% **市新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況調(diào)查 根據(jù)對 **興隆臺區(qū)及周邊地區(qū)初步調(diào)查， 2020 年到 2020 年新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 8 個，總建筑面積約 180 萬平方米，多為中密度住宅。目前， **房地產(chǎn)市場基本為期房，市場需求潛力很大。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來消費(fèi)市場的趨勢。 2020 年，游客達(dá)到 萬人，同比增長 %，旅游總收入 億元，同比 增長 %。統(tǒng)計分析說明 **生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)有極大的市場潛力， 中興公園 10 800 7 500 20 7－9 省內(nèi)占80％， 省外占19％， 海外占1％。 一、交通區(qū)位條件分析 該項(xiàng)目位于 **市西郊，南與濕地保護(hù)區(qū)隔水相望，東距 **市中心 20公里，北至 G205 高速公路出口 15 公里。溝海鐵路橫貫 **，境內(nèi)里程 90 多公里，是 **連接 **的一條最近鐵路通道，與 **快速鐵路相接。 **距 **機(jī)場 至 2 個小時車程，且有高速公路直達(dá)。 **旅游特色小鎮(zhèn) 擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好，主要節(jié)點(diǎn)都有公路相通，可以滿足建設(shè)施工要求，基本不需要新建大的交通項(xiàng)目。 二、政策環(huán)境條件分析 30 本項(xiàng)目的旅游建設(shè)實(shí)施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件： 從外部政策環(huán)境看，首先是為 應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑和刺激內(nèi)需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加快旅游建設(shè)發(fā)展的利好政策；其次，中央財政繼續(xù)加大對東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)爭取更多的資金；第三， **作為資源型城市轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實(shí)施為田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)，響應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了政策支持；第四， **省沿海經(jīng)濟(jì)帶的構(gòu)建，為本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了資金投入和政策支持。 小結(jié)：當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及 **省沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的優(yōu)惠支持政策，以及 **市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為 **生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施提供了外部政策條件。本次項(xiàng)目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢 平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，有利于建設(shè)施工。 32 第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容 一、項(xiàng)目總體思路 總體創(chuàng)意 旅游 + 地產(chǎn)，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務(wù)度假人居地產(chǎn)。以高品質(zhì)生活為主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)市場 調(diào)查結(jié)果，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位。 33 功能定位 以商務(wù)、度假、居住及景點(diǎn)四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。 二、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 （一）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目 即 建設(shè)綠色生態(tài)社區(qū)。 濕地仿生建筑低密度住宅區(qū)： 仿生建筑融入后現(xiàn)代主義風(fēng)格的豪華別墅。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。每棟建筑之間距離范圍是 20 至 40 米，低層低密度，容積率在 — 之間。住宅區(qū)內(nèi)需設(shè)計景觀循環(huán)水系。建筑層高限定為 5 層，低層中低密度，容積率為 左右?？砷_設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動空 間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。 —— 濕地養(yǎng)生餐廳 結(jié)合濕地重點(diǎn)打造餐廳的生態(tài)環(huán)境，突出濕地景觀特點(diǎn)，根據(jù)中外養(yǎng)生文化對食物內(nèi)容和進(jìn)食方式進(jìn)行特色設(shè)計，充分體現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)生的特點(diǎn)?？善刚埉?dāng)?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國古代藥膳、素食等。 選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護(hù)區(qū)河濱 規(guī)模：占地面積 15 公頃 —— 漁港碼頭： 分港口區(qū)，和垂釣區(qū)，打造為生態(tài)休閑小漁港，設(shè)立小船游覽、垂釣服務(wù)等。 濕地溫室植物園： 選址：原 **監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置 規(guī)模：占地面積 100 公頃，實(shí)際建設(shè)用地 30 公頃，其余為生態(tài)保護(hù)用地。園區(qū)內(nèi)可運(yùn)用不同環(huán)境的濕地為主體，大造濕地園中園。 三、配套施設(shè)建設(shè) （一）交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 為適應(yīng)旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強(qiáng) 旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系 及 標(biāo)識標(biāo)牌 等配套設(shè)施建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，是深化和提高游憩體驗(yàn)方式的重要措施。 重點(diǎn)是在進(jìn)入 **生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設(shè)置形象標(biāo)牌；主要公路上安裝旅游交通引導(dǎo)標(biāo)識；主要景點(diǎn)外部設(shè)置景區(qū)標(biāo)識標(biāo)牌；主要景區(qū)外部及交通中轉(zhuǎn)地，安裝旅游服務(wù)提示標(biāo)牌。 表 51 旅游相關(guān)標(biāo)識牌設(shè)置情況 37 主要設(shè)置地點(diǎn) 數(shù)量（塊） 形象標(biāo)識牌 主要交通出入口、 主要廣場、游客集散中心、汽車站等 10 交通引導(dǎo)牌 G205 高速公路出口處 5 景點(diǎn)標(biāo)識牌 主要景點(diǎn)外圍地區(qū) 8 服務(wù)提示牌 主要景點(diǎn)外圍、交通中轉(zhuǎn)、游客集散地等 18 （二）給水及供電設(shè)施 供水設(shè)施 目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設(shè)施，隨著 **生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設(shè)施不能滿足項(xiàng)目區(qū)生活、消防的用水需求。 供電設(shè)施 38 目前區(qū)域供電設(shè)施不完善，主要依靠 周邊油田采用臨建設(shè)施供電系統(tǒng)，隨著景區(qū)建設(shè)和發(fā)展，需要配套建設(shè)供電系統(tǒng)。 （三）信息咨詢服務(wù)設(shè)施 建設(shè) **生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入 **區(qū)域旅游公共信息服務(wù)系統(tǒng)，在主要廣場、車站等處設(shè)置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構(gòu)建綜合旅游信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)散客在區(qū)域內(nèi)的無障礙旅游。水域保 護(hù)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)是濕地周邊城鎮(zhèn)和景區(qū)建設(shè)污水處理廠、嚴(yán)格保證只使用環(huán)保型游船等；此外還需要通過對重污染企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)和搬遷、完善濕地周邊集鎮(zhèn)和生態(tài)能源利用等提升整體環(huán)境質(zhì)量。項(xiàng)目單位前期對河道進(jìn)行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。 （五）其他設(shè)施 旅游廁所 為了提升 **生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的服務(wù)功能，改善環(huán)境，為游客提供良好的服務(wù)條件，規(guī)劃建設(shè) 2 個四星級所和若干小型水沖廁所。資金來源除政府予以引導(dǎo)性投入外，重點(diǎn)以交通、公安 、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。具體如下： 垃圾回收設(shè)施：主要包括在重要景點(diǎn)、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區(qū)，設(shè)置若干生態(tài)分類垃圾箱。