【正文】 （三）招商引資 東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。營銷費用基本預算按三年實際投入為 180 萬元，實行分期投入原則。 —— 根據(jù)實時信息與計劃比較，及時做出準確判斷。 管理的系統(tǒng)方法 64 —— 建設項目是多任務種和多任務序組成的復雜系統(tǒng)，應當“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”。 —— 培育團隊意識。 領導作用 —— 領導的態(tài)度決定建設項目質(zhì)量管理體系的成敗。 合同管理的主要措施 (1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團隊 1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導地位，在 建設項目業(yè)主管理機構中建立面向工程的最高決策機構，直接對工程負責，并負責及時就工程的重大問題做出決策； 2)應給予工程監(jiān)理應有的授權； 3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗的專家，組成合同管理咨詢機構，為項目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見； 4)根據(jù)項目的具體情況和需要，建立爭議調(diào)解機構及時就合同爭議問題進行調(diào)解； 5)合同管理人員應具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結提高能力、判斷決策和應急反應能力，以及技術業(yè)務能力，要有誠信熱情、嚴謹執(zhí)著、勤思機敏、好學上進的基本素質(zhì)和嚴于自律的精神。 (2)編制招標文件，組織招標，組織合同談判和訂立合同。 （ 2）控制工程設計標準和設計工程質(zhì)量及設計文件質(zhì)量。應由項目辦公室負責提供設備資料和外部協(xié)作條件，應及時向設計單位提供準確的資料。 （四）防洪 結合水系景觀等進行河道改造。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于 15 米，以利消防車通行。 —— 在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實現(xiàn)工藝冷卻水的循環(huán)回收利用。 （二）節(jié)水措施 設計依據(jù) 國家計委和水利部頒布的《建設項目水資源論證管理辦法》、《評價企業(yè)合理用水技術通則》 (GB/T9711— 1993)。 （三）環(huán)境監(jiān)督管理 按照《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，對規(guī)劃區(qū)進行環(huán)境影響評價，確定排放總量。建設污水統(tǒng)一排放體制，生活污水處理率達到 100%。 在起步區(qū)污水系統(tǒng)未建成前，施工期間產(chǎn)生的生活污水， 要加強管理，污水實行統(tǒng)一收集、定時、定點運至污水處理廠，防止對周圍環(huán)境的污染。粉塵排 放量隨施工作業(yè)的活動水平、特定操作和主導天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。 空氣環(huán)境質(zhì)量 44 項目區(qū)域主要在 **生態(tài)旅游區(qū)，空氣污染源來自于當?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。 地面水質(zhì)量 地面水環(huán)境標準達到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標準。具體如下： 垃圾回收設施：主要包括在重要景點、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區(qū)，設置若干生態(tài)分類垃圾箱。水域保 護設施建設重點是濕地周邊城鎮(zhèn)和景區(qū)建設污水處理廠、嚴格保證只使用環(huán)保型游船等；此外還需要通過對重污染企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)和搬遷、完善濕地周邊集鎮(zhèn)和生態(tài)能源利用等提升整體環(huán)境質(zhì)量。 重點是在進入 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設置形象標牌；主要公路上安裝旅游交通引導標識；主要景點外部設置景區(qū)標識標牌；主要景區(qū)外部及交通中轉(zhuǎn)地，安裝旅游服務提示標牌。 選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護區(qū)河濱 規(guī)模：占地面積 15 公頃 —— 漁港碼頭： 分港口區(qū)，和垂釣區(qū)，打造為生態(tài)休閑小漁港，設立小船游覽、垂釣服務等。建筑層高限定為 5 層，低層中低密度，容積率為 左右。 濕地仿生建筑低密度住宅區(qū)： 仿生建筑融入后現(xiàn)代主義風格的豪華別墅。以高品質(zhì)生活為主題的房地產(chǎn)項目。 二、政策環(huán)境條件分析 30 本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件： 從外部政策環(huán)境看，首先是為 應對經(jīng)濟下滑和刺激內(nèi)需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發(fā)展的利好政策；其次，中央財政繼續(xù)加大對東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設爭取更多的資金；第三， **作為資源型城市轉(zhuǎn)型的試點城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實施為田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)，響應區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及基礎設施建設提供了政策支持；第四， **省沿海經(jīng)濟帶的構建，為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。 一、交通區(qū)位條件分析 該項目位于 **市西郊，南與濕地保護區(qū)隔水相望，東距 **市中心 20公里，北至 G205 高速公路出口 15 公里。目前， **房地產(chǎn)市場基本為期房，市場需求潛力很大。 京津地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)的出游率統(tǒng)計 接觸樣本量 環(huán)渤海游人數(shù)比例 平均出游次數(shù) 環(huán)渤海旅游率 24 月周期 2021 % % 56 月周期 2022 % % 79 月周期 2020 % % 數(shù)據(jù)來源：京津唐地區(qū)居民旅游消費行為監(jiān)測研究。全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率大約為49%左右，占有國內(nèi)游的較大份額，其中以 **為旅游目的地的約占 %。 根據(jù)各地數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計， 2020 年東北地區(qū)城市居民人均旅游 次，人均旅游花費 238 元。 第一套房 第二套房 換房 32% 10% 58% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 14% 68% 18% 建筑樣式 高層 多層 別墅 79% 19% 2% 價格預期 普通住房： 30003300 元 /平方米；別墅： 65007500元 /平方米 休閑時間與及休閑方式調(diào)查 通過有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計、隨機調(diào)查問卷、訪談等方式，對 **及營口地區(qū)休閑娛樂消費方式進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析。關于市場供給，對 **房地產(chǎn)、旅游及休閑娛樂等方面，進行住房現(xiàn)狀、新開發(fā)房地產(chǎn)項目情況、旅游總體發(fā)展狀況、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑娛樂場所客源狀況等調(diào)查。 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。溫暖濕潤的海洋性氣候，純凈豐饒的遼河水資源，9 栽培優(yōu)質(zhì)粳稻不可缺少偏堿性土壤條件，縱橫阡陌的近萬畝林帶，遠 離工業(yè)“三廢”污染，構成得天獨厚的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境。 小結：隨著旅游業(yè)由觀光型向 休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。 7 第二章 項目宏觀背景分析 在對當前的宏觀背景、旅游業(yè)發(fā)展趨勢和政策背景進行簡介基礎之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、社會經(jīng)濟背景以及旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進行重點分析。 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)規(guī)劃建設過程充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。 一是能進一步提升 **生態(tài)旅游區(qū)的核心吸引力，為壯 大 **市域旅游提供強有力的支撐， **旅游特色小鎮(zhèn) 項目以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風格上融合，是以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項目，在旅游由長線旅游向中短線以及郊外旅游的趨勢下，本項目能為 **市城郊的重要休閑度假基地。 （二）研究內(nèi)容 按照建設項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內(nèi)容主要包括：項目背景分析 ；項目建設的必要性；項目建設的依據(jù)；項目建設條件分析；旅游市場現(xiàn)狀及預測分析；項目建設的內(nèi)容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項目建設進度安排；項目組織運作；項目的國民經(jīng)濟效益分析；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。 （二）有關規(guī)范、規(guī)程及標準 《中華人民共和國國家標準 在經(jīng)濟效益方面，規(guī)劃建設旅游項目財務指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風險都在可控的范圍內(nèi)。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。 **作為 **沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。 小結： **生態(tài) 旅游特色 小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)亍┩?等地價格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關產(chǎn)業(yè)，倡導環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。 針對以上三大市場采取實地考察、座談、調(diào)查問卷、統(tǒng)計資料分析、訪談等多種調(diào)查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進行可行性研究。一般情況下，市場消費水平與人均純收入成正比， 2020 年 **與營口城市人均可支配收入接近14 2020 美元，相當于長沙的水平，正向消費型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費熱點。 16 **營口地區(qū)休閑方式及時間調(diào)查統(tǒng)計 休閑方式 酒吧、茶吧 歌舞廳 溫泉水療 其他 28% 35% 32% 5% 休閑時間 節(jié)假日 周末 下班后 其他時間 12% 75% 11% 2% 人均消費 3060 元 6090 元 90120 元 120 元以上 50% 25% 17% 8% 商業(yè)消費調(diào)查 通過有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計、問卷調(diào)查等方式，對 **地區(qū)商業(yè)場所進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析， **大型購物場所主要有 8 家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果反映出 **及周邊地區(qū)商業(yè)購買力很強。 2020 年京津唐地區(qū)居民出游率將超過 200%。由于本調(diào)查尚缺 101 月共 4 個月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。 二、市場供給調(diào)查 （一）房地產(chǎn)市場 現(xiàn)有住房情況調(diào)查 通過對相關資料的統(tǒng)計整理，得出 **、營口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。 **旅游情況統(tǒng)計 年份 項目 2020 2020 2020 實際 同比增長(%) 實際 同比增長(%) 實際 同比增長(%) 旅游總收入 (億元 ) 27 旅游外匯收入 (萬美元 ) 723 51 1359 2324 71 國內(nèi)旅游收入 (億元 ) 26 51 70 27 接待入境旅游者(萬人次 ) 59 140 接待國內(nèi)旅游者(萬人次 ) 260 31 454 97 760 數(shù)據(jù)來源： **市旅游局資料統(tǒng)計 **主要景區(qū)客源調(diào)查統(tǒng)計 名稱 2020 年 2020 年 2020 年客源構成 總收入 （萬元） 人次（萬） 總收入（萬元） 人次（萬） 團隊所占比例 % 游客集中月份 地域構成 紅海灘景區(qū) 323 4 515 12 3040 710 沈陽 30% 省內(nèi) 40% 省外 15% 海外 5% 大連 10% **旅游區(qū) 44 10 沈陽 20%、 省內(nèi) 80%、 省外 20% 湖濱公園 32 40 38 57 5—9 市內(nèi)及周邊 28 數(shù)據(jù)來源： **市旅游局資料統(tǒng)計 項目競爭力分析 由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計， **市 2020 年游客總?cè)舜螢?，紅海灘和 **兩大景區(qū)接待游客總量僅為 萬人次。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭 50 多處，位 于大遼河口的 **港，兩個 3000 噸泊位碼頭已經(jīng)使用。 31 所屬氣候區(qū)域 暖溫帶大陸性季風氣候 四季分配類型 四季分明、溫度適宜、光照充裕 降雨集中月份 7 月、 8 月 年均降水量 毫米 最冷月均氣溫 ℃ 最熱月均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 平均相對濕度 66% 無霜期天數(shù) 186 天 年日照時數(shù) 小時 年平均風速 米 /秒 年最多風向 南西南風 空氣質(zhì)量 優(yōu) 小結：項目建設處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅游建設中 大部分是在原有基礎上改造和提升，項目建設受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。 檔次定位 高端生態(tài)頂級養(yǎng)生的度假天堂。建筑應遵循整體風格統(tǒng)一，結構形式多樣的原則。35 其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題。還可成立植物花卉研究中心，同時進行植物保護和科學研究。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（ GB/502931999，根據(jù)不同區(qū)域用電負荷預測，配備變壓器和相應線路。 安全保障措施 重點建立和完善旅游安全預報體系；完善重點旅游活動場所的安全防護設施；消除通訊信號盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。 41 第六章 環(huán)境保護 一、設計依據(jù)、原則及目標 （一）設計依據(jù) 《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（ GB3095— 1996） 《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（