【正文】 數(shù) 186 天 年日照時數(shù) 小時 年平均風速 米 /秒 年最多風向 南西南風 空氣質量 優(yōu) 小結：項目建設處于較好的自然和地質環(huán)境中，而且旅游建設中 大部分是在原有基礎上改造和提升，項目建設受自然和地質環(huán)境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。 在此宏觀背景條件下， **市委、市政府做出了《關于加快 **市旅游產業(yè)發(fā)展的決定》，以濕地生態(tài) 資源為依托，充分發(fā)揮 **旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為 **國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，把 **建設成為具有國際影響力的旅游目的地。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭 50 多處，位 于大遼河口的 **港，兩個 3000 噸泊位碼頭已經(jīng)使用。從大交通上看， **至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。 **旅游情況統(tǒng)計 年份 項目 2020 2020 2020 實際 同比增長(%) 實際 同比增長(%) 實際 同比增長(%) 旅游總收入 (億元 ) 27 旅游外匯收入 (萬美元 ) 723 51 1359 2324 71 國內旅游收入 (億元 ) 26 51 70 27 接待入境旅游者(萬人次 ) 59 140 接待國內旅游者(萬人次 ) 260 31 454 97 760 數(shù)據(jù)來源： **市旅游局資料統(tǒng)計 **主要景區(qū)客源調查統(tǒng)計 名稱 2020 年 2020 年 2020 年客源構成 總收入 （萬元） 人次（萬） 總收入（萬元） 人次（萬） 團隊所占比例 % 游客集中月份 地域構成 紅海灘景區(qū) 323 4 515 12 3040 710 沈陽 30% 省內 40% 省外 15% 海外 5% 大連 10% **旅游區(qū) 44 10 沈陽 20%、 省內 80%、 省外 20% 湖濱公園 32 40 38 57 5—9 市內及周邊 28 數(shù)據(jù)來源： **市旅游局資料統(tǒng)計 項目競爭力分析 由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計， **市 2020 年游客總人次為 ，紅海灘和 **兩大景區(qū)接待游客總量僅為 萬人次。 **市區(qū)及周邊房地產調查結果統(tǒng)計 樓盤名稱 位置 總建筑面積（萬平米） 容積率 戶型 均價（元 /平方米） 主要客源 25 紫潤茗都 興隆臺區(qū) 50 高層 3250 本地及周邊 多層 3500 水木清華 興隆臺區(qū) 35 商住樓 3400 本地及周邊 高層 3300 多層 3250 瀚新花園 興隆臺區(qū) 37 多層 3350 本地 高層 3200 賽納灣 興隆臺區(qū) 4 別墅 6800 周邊 鼎信佳苑二期 興隆臺區(qū) 11 高層 3100 本地 多層 3200 云景花苑II 大洼縣 10 高層 2800 本地 多層 2900 日月興城 興隆臺區(qū) 19 高層 3200 本地及周邊 別墅 65007500 格林花園 大洼縣 12 多層 2850 本地 高層 2700 項目競爭力分析 26 從上面的數(shù) 據(jù)統(tǒng)計結果可以得出，目前 **的房地產開發(fā)遠不能滿足巨大的消費需求和對舒適生活空間的需求。 二、市場供給調查 （一）房地產市場 現(xiàn)有住房情況調查 通過對相關資料的統(tǒng)計整理，得出 **、營口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。 （ 2）消費趨向調查 22 由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計，對京津唐地區(qū)居民對景區(qū)和旅游項目的選擇偏好進行統(tǒng)計分析。由于本調查尚缺 101 月共 4 個月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。 根據(jù)京津唐地區(qū) 居民旅游消費行為監(jiān)測研究， 2020 年三次調查總計接觸樣本 6055 個。 2020 年京津唐地區(qū)居民出游率將超過 200%。 2020 年東北地區(qū)城市居民人均旅游 2 次，人均旅游花費 296 元，分別比 2020 年增加 %。 16 **營口地區(qū)休閑方式及時間調查統(tǒng)計 休閑方式 酒吧、茶吧 歌舞廳 溫泉水療 其他 28% 35% 32% 5% 休閑時間 節(jié)假日 周末 下班后 其他時間 12% 75% 11% 2% 人均消費 3060 元 6090 元 90120 元 120 元以上 50% 25% 17% 8% 商業(yè)消費調查 通過有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計、問卷調查等方式，對 **地區(qū)商業(yè)場所進行調查、統(tǒng)計和分析， **大型購物場所主要有 8 家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果反映出 **及周邊地區(qū)商業(yè)購買力很強。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶 吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費 3090 元，主要集中在周末和節(jié)假日等。一般情況下，市場消費水平與人均純收入成正比， 2020 年 **與營口城市人均可支配收入接近14 2020 美元，相當于長沙的水平，正向消費型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費熱點。 一、市場需求調查 （一）本地和營口市場 潛在消費能力調查 近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明， **、營口經(jīng)濟保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。 針對以上三大市場采取實地考察、座談、調查問卷、統(tǒng)計資料分析、訪談等多種調查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進行可行性研究。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質構造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內部設有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項 目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀念品、品嘗風味小吃等項目。 小結： **生態(tài) 旅游特色 小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農業(yè)及城鎮(zhèn)建設等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)亍┩?等地價格、低產業(yè)密度用地，建設新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關產業(yè)，倡導環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。公司有耕地近 4 萬畝，蘆葦 2 萬多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質農業(yè)為目標，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進了國際先進的大米加工生產線，提升了糧米加工質量，生產的“粳冠”牌大米先后榮獲 **省名牌產品、國家免檢產品。 **作為 **沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。 二、區(qū)域社會經(jīng)濟背景 在《 **沿海經(jīng)濟帶開發(fā)建設規(guī)劃》城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導人口向沿海經(jīng)濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。 一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景 旅游與小城鎮(zhèn) 協(xié)調發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。 在經(jīng)濟效益方面，規(guī)劃建設旅游項目財務指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風險都在可控的范圍內。 在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產生良好的社會效益。 （二）有關規(guī)范、規(guī)程及標準 《中華人民共和國國家標準 二是加快小城鎮(zhèn)建設，促進新型城鎮(zhèn)更快轉向特色與專業(yè)城鎮(zhèn)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項目的開發(fā)要擺脫單純景點建設的套路，將區(qū)域所有資源納入旅游資源體系，構建特色旅游區(qū)域，形成對不同消費群體的吸引，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成 旅游深層次開發(fā)，突出以旅游帶動主導產業(yè)的優(yōu)勢產業(yè)，強化房產、休閑、漁業(yè)、旅游等各行業(yè)在產業(yè)鏈中的連帶關系，從而強力帶動村鎮(zhèn)的城市化進程。 （二）研究內容 按照建設項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內容主要包括：項目背景分析 ；項目建設的必要性；項目建設的依據(jù)；項目建設條件分析；旅游市場現(xiàn)狀及預測分析；項目建設的內容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項目建設進度安排；項目組織運作；項目的國民經(jīng)濟效益分析；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。 第一章 項目總論 一、項目基本背景 （一）項目范圍 項目區(qū)域南與濕地保護區(qū)隔水相望，東距 **市中心 20公里，北至 G205高速公路出口 15 公里，可建設用地：約 平方公里。 一是能進一步提升 **生態(tài)旅游區(qū)的核心吸引力，為壯 大 **市域旅游提供強有力的支撐， **旅游特色小鎮(zhèn) 項目以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風格上融合，是以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性旅游地產項目，在旅游由長線旅游向中短線以及郊外旅游的趨勢下，本項目能為 **市城郊的重要休閑度假基地。 三、研究工作依據(jù) 4 本項目可行性研究編制依據(jù)以下法律、法規(guī)及標準等進行編 制： （一）相關法律 中華人民共和國頒布的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國土地管理法》、《風景名勝區(qū)管理暫行條例》等有關法律、法規(guī)。 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)規(guī)劃建設過程充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。 擴大交往，促進合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設水平。 7 第二章 項目宏觀背景分析 在對當前的宏觀背景、旅游業(yè)發(fā)展趨勢和政策背景進行簡介基礎之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、社會經(jīng)濟背景以及旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進行重點分析。上海市重點發(fā)展的“一城九鎮(zhèn)”是借鑒國外特色風貌城市建設的經(jīng)驗，把每個鎮(zhèn)的風貌都以歐美發(fā)展國家風貌為特色主題來打造。 小結：隨著旅游業(yè)由觀光型向 休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。濱海大道的建設，促進了 **沿海地區(qū)土地整合，營建若干個沿海的小城鎮(zhèn)，形成港口運輸、觀光旅游以及農業(yè)產業(yè)一體化的新興經(jīng)濟帶。溫暖濕潤的海洋性氣候，純凈豐饒的遼河水資源，9 栽培優(yōu)質粳稻不可缺少偏堿性土壤條件，縱橫阡陌的近萬畝林帶，遠 離工業(yè)“三廢”污染，構成得天獨厚的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境。已被省農業(yè)廳評為優(yōu)質稻種繁育基地。 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。 第三章 市場可行性分析 本項目主要面對三大市場，一是“營（口）盤（錦）”地區(qū)，主要是商務、休閑和房地產等消費市 場；二是 **城市群及東北周邊地區(qū)，主要是11 周末休閑、會議培訓、休閑度假等消費市場；三是京津唐地區(qū)，主要是休閑度假及度假房產等消費市場。關于市場供給，對 **房地產、旅游及休閑娛樂等方面，進行住房現(xiàn)狀、新開發(fā)房地產項目情況、旅游總體發(fā)展狀況、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑娛樂場所客源狀況等調查。 12 **市經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計 年份 人口（萬人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農村居民（純收入） 2020 8384 4044 2020 9509 4630 2020 11025 5067 2020 12205 5711 2020 14907 6391 （數(shù)據(jù)來源：《 **省統(tǒng)計年鑒（ 2020）》、《 **市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） **市經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計 年份 人口（萬人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農村居民（純收入） 2020 7716 3762 2020 8628 3968 2020 9309 4603 13 2020 11135 5101 2020 13043 5891 （數(shù)據(jù)來源：《 **省統(tǒng)計年鑒（ 2020）》、《營口市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） “營盤都市區(qū)”經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計 年份 人口（萬人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農村居民（純收入） 2020 7850 3803 2020 8819 4249 2020 10017 4785 2020 11170 5356 2020 13525 6091 （數(shù)據(jù)來源：《 **省統(tǒng)計年鑒（ 2020）》、《 **市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《營口市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） 經(jīng)濟基礎為市場消費需求的產生提供了基礎。 第一套房 第二套房 換房 32% 10% 58% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方