【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目所在地為位于XXXXX市西側(cè)，距XXX市中心政府辦公大樓約公里。地處XXX西建材、家裝一。條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨(dú)秀。其距離XXX市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，常。XXX市位于XXXX省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是XXX市的衛(wèi)星城市以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和歷史。文化底蘊(yùn)構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。其位于膠州市上風(fēng)位置，地勢(shì)開(kāi)闊，周邊無(wú)遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充。沛，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量佳。XXXX市政府提出將本項(xiàng)目周邊規(guī)劃成購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一條街。目前XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。無(wú)疑在XXX市原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世。從目前XXX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測(cè)算，集XXX市人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開(kāi)發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。

　　

【正文】 （三）、朝向布局特點(diǎn) 建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”。本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風(fēng)水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風(fēng)、采光的需要。 步行道系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道并置。步行道與開(kāi)放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。 在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動(dòng)車道，機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。 機(jī)動(dòng)車系統(tǒng) 機(jī)動(dòng)車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進(jìn)入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時(shí)被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。上述區(qū)域中，機(jī)動(dòng)車在遇緊急事故或服務(wù)需要時(shí)（如消防、急救等）才可通行車輛。 停車系統(tǒng) 機(jī)動(dòng)車輛由車輛主出入口可直達(dá)自己居住的架空層車庫(kù)。外來(lái)車輛可停放在行人主出入口前廣場(chǎng)兩側(cè)的臨時(shí)停車場(chǎng)，特殊情況下由業(yè)主帶 領(lǐng)方可進(jìn)入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過(guò)多而帶來(lái)的隱患因素。 第四章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷建議 第一節(jié) 品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 未來(lái)的市場(chǎng)營(yíng)銷是品牌戰(zhàn)爭(zhēng) 每一個(gè)成功企業(yè)都有自已獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為企業(yè)帶來(lái)了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 一、以樹(shù)品牌為主導(dǎo) 運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售的商業(yè)行為過(guò)程，獲取更多的無(wú) 形資產(chǎn) 品牌形象。 品牌 信任度：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 15 頁(yè) 品牌 附加值：對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。 對(duì)貴公司而言，目前在膠州市雖已有一定知名度，但波及面太窄。因此，如何成功的運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，是該項(xiàng)目成敗之所在。 二、品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn) 制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃 導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的 CIS 戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹(shù)立品牌。 制 定項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略以項(xiàng)目 CIS 戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及銷售的每個(gè)接點(diǎn)中，使之通過(guò)傳播來(lái)提高知名度和美譽(yù)度。 制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng) 在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對(duì)質(zhì)量、成本、價(jià)格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個(gè)接點(diǎn)都能按時(shí)、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，從而保證品牌的延伸。 第二節(jié) 營(yíng)銷戰(zhàn)略 市場(chǎng)營(yíng)銷在中國(guó)經(jīng)歷了示銷、推銷、營(yíng)銷到今 天的整合營(yíng)銷四個(gè)過(guò)程，這顯現(xiàn)了中國(guó)市場(chǎng)的演變。本項(xiàng)目的營(yíng)銷定位，主要是通過(guò)整合與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷。 一、賣點(diǎn)整合 概念賣點(diǎn) A．展望未來(lái)，升值無(wú)限 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一條街。 B．城市、綠苑、俺的家 純生態(tài)型園林式住宅之典范。 C．完善配套、開(kāi)心品味、時(shí)尚生活 —— 人性化物業(yè)管理 規(guī)劃賣點(diǎn) A．低密度、高綠化； B．以 XXX 市的人文資源、自然資源為文脈，以“建筑文化”為底蘊(yùn)，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“文化建筑”； C．噴泉雕 塑，流云疊水； D．半百綠化擋不住的誘惑； E．三層立體綠化，三級(jí)小區(qū)綠化； F．私家車直達(dá)住宅，別墅的優(yōu)越感； G．專業(yè)服務(wù)，消解您的后顧之憂。 感性賣點(diǎn) A． XXX 西路，世外山水園林、畫中精品住宅、怡然度假圣地； B．都市新貴的風(fēng)雅逸境 —— 生活因您而更精彩。 理性賣點(diǎn) A．中高檔物業(yè) 高尚人文社區(qū)； B．最低價(jià)格 在青島購(gòu)一套 100 M2 公寓的價(jià)格，在這里您可擁有一套高檔的別墅公寓； C．豪宅的風(fēng)范、別墅的享受、公園里 的情趣 都市新貴的“名片”。 D．輕松置業(yè) 買房不再是夢(mèng)想， 850 元拿鑰匙 ! 廣告語(yǔ)： 住宅 買房不再是夢(mèng)想、 850 塊錢拿鑰匙 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 15 頁(yè) 網(wǎng)點(diǎn) 購(gòu)東苑綠世界網(wǎng)點(diǎn)、供十萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金 第五章 全程 SP 促銷戰(zhàn)略對(duì)策 針對(duì)東苑綠世界目前銷售現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷效果的措施齊集。并加以貫徹落實(shí)，是東苑綠世界一期能否最終真正啟動(dòng)銷售，持續(xù)銷售的正途。 第一節(jié) 立體營(yíng)銷方案與操作細(xì)則 為了抓住七月份活動(dòng)期（開(kāi)盤后）契機(jī)，我們采取立體化、多元化的營(yíng)銷方式，具體操作如下： 一、展點(diǎn)促銷 在反復(fù)考察的基礎(chǔ)上，針對(duì)目前 XX 市內(nèi)潛在的一部分有購(gòu)買力的客戶群，比較分析各展點(diǎn)的優(yōu)劣勢(shì)，我們選擇三處展點(diǎn)具體情況如下： ，涵蓋面廣，是我們潛在客戶目標(biāo)出入較為頻繁的地方。 。位于 XXX 市中心地段，屬市內(nèi)高檔購(gòu)物城，人流量大，客戶層次多樣。 ，商品齊全，是中、高 檔收入階層購(gòu)物休閑的首選之地。在此設(shè)展點(diǎn)，一方面可以在大眾中宣傳本項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，另一方面可吸引一部分到“東苑綠世界”看盤的客戶。 在上述之處設(shè)置展點(diǎn)，有利于由點(diǎn)及面的鋪開(kāi)銷售網(wǎng)，聚集目標(biāo)客戶，并在現(xiàn)場(chǎng)形成良好氣氛，可以有效地增加成交量度 . 二、展點(diǎn)人員配置 ：每周六、日期各安排 2 名置業(yè)顧問(wèn)到各展點(diǎn)。展點(diǎn)確定后，人員培訓(xùn)及巡排由“中國(guó)策劃研究院”青島項(xiàng)目組負(fù)責(zé)。 ：展點(diǎn)物業(yè)顧問(wèn)員負(fù)責(zé)各展點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)接待工作，將誠(chéng)意客戶送上看樓專車后，本職工作完畢。售樓處置業(yè)顧問(wèn)不僅要負(fù)責(zé)接待各展點(diǎn)來(lái)的客戶，并要追蹤迫其落定，直至成交。 ：展點(diǎn)派送“東苑綠世界”的戶型單元， 6P 彩頁(yè)，派送小禮品，手袋等。同時(shí)要懸掛、張貼“東苑綠世界”小區(qū)整體規(guī)劃圖，以突出東苑綠世界環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景怡人的特色。 三、促銷活動(dòng) 促銷活動(dòng)是保證展點(diǎn)工作更加順利進(jìn)行的重要手段，如果只是由物業(yè)顧問(wèn)站在那里機(jī)械派發(fā)資料，勢(shì)必不會(huì)起到良好效果，現(xiàn)將促銷活動(dòng)試述如下： ，先由參與客戶填寫一份問(wèn)答，方可獲得一次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，抽中獎(jiǎng)?wù)呖色@ 5 元現(xiàn)金 或其它小禮品一紛。 ，也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或“ XX 入場(chǎng)券”等。 ，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點(diǎn)設(shè)立“一周優(yōu)惠樓盤展示牌”告知目標(biāo)客戶在一周內(nèi)購(gòu)買這些住房可獲得 3－ 5 個(gè)點(diǎn)的額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購(gòu)先得，具體價(jià)格由售樓處?kù)`活掌握。 “看房專車”一部，對(duì)誠(chéng)意客戶可承諾專車接送，以增強(qiáng)其看房興趣與可能（車輛安排由發(fā)展商解決） （一）媒體宣傳 我們主要考慮在三家媒體進(jìn)行周期廣告宣傳 。為了更好的配合本階段的銷售工作，我們這一時(shí)期的廣告重點(diǎn)主要集中在以下兩個(gè)方面： 1. 價(jià)格策略。 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 15 頁(yè) 以含蓄的方式突出“東苑綠世界，尊而不貴”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，宣傳本項(xiàng)目“鬧中取靜”的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢(shì)，讓人們產(chǎn)生一種較低價(jià)位輕松入住東苑綠世界的感覺(jué)。同時(shí)，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。 (二 )其它促銷創(chuàng)意 買房送裝修，套餐或由開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)好不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計(jì)入按揭減輕客戶負(fù)擔(dān)。 引入名校概念， XXX 西路是一個(gè)較為特殊 的片區(qū)，未來(lái)周邊配套雖較為完善，周邊卻沒(méi)有高檔次的學(xué)校，這對(duì)該片區(qū)教育子女問(wèn)題不能不說(shuō)是一種缺憾。如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問(wèn)題，將對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)。同時(shí)會(huì)極大地刺激一部分潛在的購(gòu)買欲望。而我們可將它作為我們的宣傳賣點(diǎn)。 第二節(jié) 業(yè)主告知，口碑宣傳 利用前期業(yè)主促進(jìn)后期銷售，也值得一試的銷售手法。 因?yàn)榻?jīng)過(guò)親友的介紹，更有說(shuō)服力，而且業(yè)主能夠通過(guò)自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍。增加親和力與認(rèn)同感。所以 我們要做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作， 輔助之以一定的讓利活動(dòng)，必然起到一定的效果，具體操作如下： 以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信報(bào)箱。告之東苑綠世界的價(jià)格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施 (此方法操作簡(jiǎn)單，可以采用 )。