【導(dǎo)讀】無錫市玉祁鎮(zhèn)平湖城項(xiàng)目

　　

【正文】 ? 隨著經(jīng)濟(jì)體系的逐步完善，市場經(jīng)濟(jì)得到了更好的發(fā)展，更多的國際知名品牌愿意在無錫投資發(fā)展酒店市場。 無錫市區(qū)三星級以上賓館酒店總體房價(jià)水平 A、 無錫市五星級酒店房價(jià)： ? 目前無錫市五星級酒店房價(jià)在 550— 630元 /天 之間不等，價(jià)格差距不大，各酒店品質(zhì)間的距離也較接近。 ? 目前無錫五星級酒店市場供應(yīng)量有限，而市場需求較大，因此各五星級酒店之間的競爭相對較小。 B、 無錫市 四 星級酒店房價(jià)： ? 目前無錫市四星級酒店比歷年有所增加，但是在房價(jià)上各酒店之間還是有著較大的差距。目前無錫市四星級酒店的房價(jià)在 300— 640 元 /天之間（其中包括四星級標(biāo)準(zhǔn)的度假山莊），其主力房價(jià)在 400— 500 元 /天 之間。 ? 目前無錫四星級酒店的市場供應(yīng)量較大，各大酒店之間的競爭也較為激烈。 C、 無錫市 三 星級酒店房價(jià)： ? 由上圖可知目前無錫市三星級酒店比歷年有所減少，其價(jià)格也相對比較接近，價(jià)格范圍在 210— 320 元 /天 之間，其主力價(jià)格在 250 元 左右。 ? 目前無錫三星級酒店市場的 競爭也比較激烈，各酒店也相繼出臺了一系列的優(yōu)惠活動(dòng)來吸引客源。 無錫市區(qū)三星級以上賓館酒店生意來源分析及房客層次構(gòu)成分析 A、 無錫市三星級酒店客源及房客層次構(gòu)成分析 ? 從上圖可以得知目前無錫市三星級酒店市場的客源還是以旅游團(tuán)隊(duì)為主，散客相對較少。 ? 從三星級酒店的客源層次來看，目前該市場的客源主要還是以境內(nèi)的客源為主，客源層次相對不高，而且固定客源較少。 ? 隨著無錫的旅游市場和經(jīng)濟(jì)市場的進(jìn)一步發(fā)展，三星級酒店今后將會(huì)主要以接待境內(nèi)的旅游團(tuán)隊(duì)和中小企 業(yè)的商務(wù)客戶為主。 B、 無錫市三星級酒店客源及房客層次構(gòu)成分析 ? 從上圖可以得知目前無錫市四星級酒店市場的客源主要以旅游團(tuán)隊(duì)和商務(wù)客源為主，散客相對較少。 ? 從四星級酒店的客源層次來看，目前該市場的客源主要以境外、境內(nèi)的高檔旅游團(tuán)隊(duì)和中大型企業(yè)的商務(wù)客源為主，該市場的客源相對穩(wěn)定，客源層次相對較高，有一定的社會(huì)層次。 ? 所著酒店行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計(jì)今后四星級酒店的客源將會(huì)以中高檔的境內(nèi)外旅游團(tuán)隊(duì)和定向的商務(wù)客為主，散客則較為穩(wěn)定。 C、 無錫市五星級酒店客源及房客層次構(gòu)成分析 ? 從上 圖可以得知目前無錫市五星級酒店市場的客源主要以商務(wù)客為主，其比例已超過了團(tuán)隊(duì)的份額。 ? 星級酒店的客源層次來看，目前該市場主要以境外和境內(nèi)的高級人士為主，有一定數(shù)量的固定零散型客戶，其旅游團(tuán)隊(duì)的整體水準(zhǔn)也比較高?？驮磳哟纬矢邫n化。 ? 所著市場的進(jìn)一步調(diào)整，五星級酒店的市場前景較好，但屆時(shí)的競爭將會(huì)比較激烈。 從目前無錫酒店市場的分析我們認(rèn)為可把客源分為旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)客源和零散型客源這三種。 酒店市場總結(jié) 從宏觀市場發(fā)展趨勢來看 ? 平湖城新城的規(guī)劃建設(shè) ，為 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展帶來新機(jī)遇 ? 區(qū)域 內(nèi)的企業(yè)逐漸興起， 將為 區(qū)域 帶來一定的商務(wù)客源 ? 大力開發(fā) 唐平湖 風(fēng)景區(qū)，今后 區(qū)域 的旅游客源將逐步增多 從賓館市場的發(fā)展來看 ? 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間 ? 區(qū)域內(nèi)僅有一塊酒店用地規(guī)劃； ? 四星級酒店由于其價(jià)格緣故受到較多客源的偏好 。 從本項(xiàng)目的特征來看 ? 本地塊具有良好的交通條件，具備交通優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目毗鄰唐平湖，為星級酒店?duì)I造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境 ? 本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位而言不具備和即將推出的五星級酒店競爭的條件 ? 從規(guī)劃來說，本項(xiàng)目將有相當(dāng)體量的高檔商業(yè)配套設(shè)施，給項(xiàng)目建造 四星級酒店相應(yīng)的支撐 。 ? 四星級酒店就提升本案的形象而言將發(fā)揮較大作用。 第三部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、 地塊特征分析 ? 地理位臵 ? 住宅地塊唐平湖東側(cè)，酒店地塊位于唐平湖北側(cè)，緊鄰新玉祁 前洲行政中心，平湖城真正核心地段； ? 人口狀況 ? 平湖城規(guī)劃人口 1015 萬人口，區(qū)域人口的引進(jìn)將產(chǎn)生較大的購房需求； ? 交通狀況 ? 公路系統(tǒng)規(guī)劃較為完善，能快速到達(dá)滬寧高速、惠山新城以及無錫市區(qū)，車行比較方便； ? 毗鄰玉祁鎮(zhèn)公共汽車站，多輛公交車經(jīng)過惠山、無錫火車站。 ? 商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套狀況 ? 周邊商 業(yè)配套設(shè)施缺乏，主要依靠鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)配套，如玉祁商城 ? 鎮(zhèn)區(qū)有玉祁中心小學(xué)和玉祁初中，基本滿足鎮(zhèn)區(qū)的教育需求 ? 醫(yī)療設(shè)施主要依靠玉祁 醫(yī)院 ? 以上配套設(shè)施距離本案基本都在 15 分鐘車程之內(nèi) 前洲 錫玉路 唐平大道 滬寧高速 曙光路 ? 景觀現(xiàn)狀 ? 區(qū)域尚在改造，周邊景觀目前尚不如人意 ? 西臨唐平湖，隨著區(qū)域規(guī)劃改成的完成，景觀將成為本案最大的優(yōu)勢之一。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ? 優(yōu)勢 ? 緊鄰玉祁 前洲新行政中心，位于平湖城核心區(qū)域； ? 緊鄰唐平湖，環(huán)境景觀資源豐富； ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，包括了酒店、商業(yè)、別墅以及住宅等多種產(chǎn)品，能自稱體系，且面向的客戶群較廣； ? 交通比較便 利 ? 劣勢 ? 酒店地塊與住宅地塊分開，難以互動(dòng)； ? 周邊配套目前尚需依賴鎮(zhèn)區(qū)，缺乏居住和商業(yè)氛圍； ? 機(jī)會(huì) ? 平湖城的規(guī)劃給區(qū)域發(fā)展帶來機(jī)會(huì)，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)需求； ? 威脅 ? 區(qū)域規(guī)劃有大量高檔住宅用地，將使得本地塊后市面臨較激烈的競爭； ? 不可預(yù)知的經(jīng)濟(jì)、政策風(fēng)險(xiǎn) 第四部分：項(xiàng)目發(fā)展定位 一、 區(qū)域發(fā)展定位 物業(yè)發(fā)展及項(xiàng)目定位的重要結(jié)論摘要 項(xiàng)目定位 —— 差異化定位 規(guī)劃建議 —— 組團(tuán)式設(shè)計(jì) 首期發(fā)展策略 —— 聚集式配套 住宅、商業(yè)及其他物業(yè)的組合定位 及分布形象示意規(guī)劃 2． 1 項(xiàng)目用地評價(jià) 思路一： 土地評價(jià)以景觀資源為主要依據(jù)； 思路二： 住宅用地以景觀資源享有度分最佳、較好、一般三個(gè)等級。 瀕臨唐平湖，景觀佳，最佳 緊鄰道路，遠(yuǎn)離湖景，位置一般 較好 2． 2 物業(yè)選擇 根據(jù)市場供應(yīng)及需求分析： A、 住宅部分 ? 住宅市場尤其是中高端市場存在相當(dāng)?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。由于區(qū)域房價(jià)總價(jià)尚處于低位以及主要客戶的居住習(xí)慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； ? 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場前景看好。建議以聯(lián)排為主，可適當(dāng)考慮疊加或洋房等類別墅類產(chǎn)品輔助，使得產(chǎn)品更加豐富。 建議物業(yè)：高層（ 18F） ,洋房 (6F)或疊加（ 6F），別墅（３Ｆ，單魚骨形沿湖濱設(shè)臵， 獨(dú)立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率 ， 運(yùn)用假粘連把雙拼作成雙立 ） B、 酒店辦公部分 ? 由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒有純粹意義的辦公物業(yè)； ? 無錫發(fā)展向來重工輕商，辦公需求不大。 ? 酒店對于項(xiàng)目檔次的提升有不可或缺的作用 建議本項(xiàng)目中可設(shè)臵一幢酒店式辦公樓 （ 18F） ，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在 100 平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不 確定性 。 星級酒店建議四星級以上， 18F，以產(chǎn)權(quán)式酒店對外出售。 雙塔隔湖相對，將成地標(biāo)性建筑。 C、商業(yè)配套部分 社區(qū)級：文化娛樂型設(shè)施 ? 衛(wèi)生 ：私人診所、小型醫(yī)院等； ? 文化 ：圖書館、音像圖書制品專賣、藝術(shù)廊、影劇院等； ? 休閑 ：網(wǎng)吧、棋牌室、美容美發(fā)等； 組團(tuán)級：生活基礎(chǔ)型設(shè)施 ? 商業(yè) ： 超市、便利店等； ? 幼教 ： 幼兒園（雙語）、托兒所等； ? 服務(wù)： 水電煤代收、銀行 ATM 等 ? 各類運(yùn)動(dòng)康體場所及設(shè)施 沿河的景觀休閑商業(yè) ? 餐飲： 特色餐廳、酒吧、咖啡館等。 2． 3 項(xiàng)目布局思路 思路一： 本地塊呈帶狀，需強(qiáng) 調(diào)地塊中心區(qū)的功能設(shè)計(jì)，以凝聚人氣強(qiáng)化社區(qū)感； 思路二： 住宅以組團(tuán)形式布局，參考住宅用地等級合理調(diào)配各檔次物業(yè)類型比例； 思路三： 高檔 住宅區(qū)應(yīng)自成區(qū)域，備有獨(dú)立交通系統(tǒng) 思路四 ： 公建配套設(shè)施分級配臵， 社區(qū)級配套 集中布臵于地塊中心區(qū)位臵； 思路 五 ：組團(tuán)級配套 以星狀分布于各開發(fā)周期分區(qū)地塊的交通節(jié)點(diǎn)處。 2． 4 項(xiàng)目布局建議 A、配比原則及物業(yè)組合 ? 立足項(xiàng)目總體定位，細(xì)分物業(yè)類型及檔次，最大程度吸納市場需求，有效規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)； ? 依據(jù)本 司 市場供需調(diào)研，且參考各類型物業(yè)歷年供應(yīng)、消化情況。 物業(yè)類型 分類 占住宅 用地 容積率 建筑面積 公寓 高層 15% 洋房或疊加別墅 30% 別墅 聯(lián)排別墅 40% B、物業(yè)分布建議 總體定位 3． 1 定位考慮因素 A、無錫市住宅發(fā)展呈規(guī)模化態(tài)勢，市場同期供應(yīng)量大，競爭劇烈； B、本項(xiàng)目開發(fā)上市量大，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，消費(fèi)力有待提升與引導(dǎo)； C、本項(xiàng)目規(guī)模大、周期長，需考慮其可持續(xù)發(fā)展性，以增 強(qiáng)市場應(yīng)變能力。 3． 2 針對以上因素，我們認(rèn)為本地塊定位策略是 差異定位，領(lǐng)航市場。 ? 整合資源 ， 拓寬客源 整合稀缺資源，將景觀價(jià)值最大化，擴(kuò)大區(qū)域影響，吸引周邊區(qū)域跨地區(qū)消費(fèi)。 ? 多元經(jīng)營 ， 引導(dǎo)消費(fèi) 多元產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)，籍此提升引導(dǎo)消費(fèi)。 商業(yè) 沿街商業(yè) 5% 酒店辦公 10% 總計(jì) : 100% 星級酒店 酒店式辦公 高層公寓 社區(qū)級商業(yè) 聯(lián)排別墅 組團(tuán)級商業(yè) 花園洋房或疊加別墅 ? 品牌企業(yè) ， 產(chǎn)品保證 品牌實(shí)力企業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，獨(dú)立開發(fā)，使整個(gè)社區(qū)風(fēng)格和諧、形象完整。 3． 3 開發(fā)理念： 憑借 唐平湖 風(fēng)景區(qū)稀缺景觀資源，發(fā)展高檔康體娛樂產(chǎn)業(yè)，籍此整合稀缺資源；旨在通過多元產(chǎn)業(yè)之間的有效互動(dòng)、提升本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，形成“可持續(xù)發(fā)展”的項(xiàng)目開發(fā) 模式。 3． 4 項(xiàng)目總體定位： 核心 區(qū)，享受型，湖濱典范住宅社區(qū) 3． 5 項(xiàng)目總體定位 詮釋 ： 核心 本項(xiàng)目緊鄰玉祁 — 前洲新行政中心。與周邊其它項(xiàng)目區(qū)位形成差異。 享受型 本項(xiàng)目的整體規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)注重產(chǎn)品品質(zhì)、講究生活品位。與 周邊多 “ 康居 ” 定位形成差異 湖濱 融生態(tài)景觀與現(xiàn)代都市文明于一體的絕版地段，與中心城區(qū)浮華喧鬧形成差異 典范 倍受推崇的品質(zhì)感、耐人品味的獨(dú)特性。與現(xiàn)有住宅產(chǎn)品形態(tài)形成差異 住宅、商業(yè)及其他物業(yè)的客戶定位 通過對周邊實(shí)際購買客戶的調(diào)查分析 ,可以初步判斷購房客戶基本具備如下特征： ? 客 戶主要來源于規(guī)模較大的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理人員以及部分其他行業(yè)的成功人士。 ? 主要年齡段在 30～ 50 歲之間。 ? 購買力較強(qiáng)，喜歡生活在周邊區(qū)域。 ? 家庭成員多為夫妻并帶有子女，多和他們的父母同住。 ? 其子女年齡多數(shù)介于 10～ 20 歲之間。 ? 屬于“二次臵業(yè)”者。由于有多次購房經(jīng)驗(yàn)，所以在購買新的房產(chǎn)時(shí)很挑剔。對產(chǎn)品本身的品質(zhì)也很在意，比較注重細(xì)節(jié)。 隨著區(qū)域的認(rèn)知度及價(jià)值的提升，社區(qū)的規(guī)模及市場感召力越來越大，目標(biāo)客戶會(huì)成多元化發(fā)展。 我們的住宅 目 標(biāo)消費(fèi)群 包括以下幾類 ： ? 三資企業(yè)主及高級管理人員 ? 本市及外來私營企業(yè) 主 ? 機(jī)關(guān)企事業(yè)高層管理人員 ? 學(xué)校以及其它高知 行業(yè)專業(yè)人士 他們具有以下全部或部分特征： ? 他們大多已成家，或正準(zhǔn)備結(jié)婚，年齡在 28— 45 歲之間，喜歡附庸文雅，也喜歡情調(diào)生活； ? 他們在自己的領(lǐng)域內(nèi)十分優(yōu)秀，屬于高等偏上階層，對生活質(zhì)量要求高； ? 他們重視家庭，關(guān)心孩子的成長，他們生活圈子比較穩(wěn)定，是顧家的一群人； ? 他們選擇樓盤非常實(shí)際，關(guān)心環(huán)境好壞、物業(yè)管理超過建筑質(zhì)量以及價(jià)格； ? 他們懂得享受生活，喜歡在忙碌工作后，讓自己徹底放松，是旅游的愛好者； ? 他們喜歡健康的生活、喜歡安靜和清新的空氣； ? 他們對國內(nèi)外流行趨勢 、政治時(shí)事都十分關(guān)心，喜歡閱讀各種報(bào)紙、雜志； ? 他們比其他人更喜歡 “ 圈子 ” 的感覺，喜歡與和自己職業(yè)、收入相近的人來往； ? 他們很重視 “ 面子 ” ，也很重視自己的衣著外表和生活環(huán)境。 對于這個(gè)群體的人來說，讓他們覺得自己是 與眾不同的 ，是 有品性的 “ 種族 ” ，是 讓別人羨慕的 ，他們要求生活是 舒適的、健康的、安靜的、方便的、時(shí)尚的、快樂的、人文味道濃郁的 。選擇居住的樓盤，他們會(huì)考慮能否代表自己的“ 個(gè)性 ” 與 “ 體面 ” 。 本案的定位符合他們的需求。 住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的品質(zhì)定位 住宅 A、 建筑風(fēng)格 高層住宅 建筑風(fēng)格定位為 地中海 風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個(gè)小區(qū)建筑物的風(fēng)格來達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入 地中海 風(fēng)格。 地中海 風(fēng)格的作品與其他西歐建筑風(fēng)格相比，其風(fēng)