【導讀】無錫市玉祁鎮(zhèn)平湖城項目

　　

【正文】 ? 隨著經(jīng)濟體系的逐步完善，市場經(jīng)濟得到了更好的發(fā)展，更多的國際知名品牌愿意在無錫投資發(fā)展酒店市場。 無錫市區(qū)三星級以上賓館酒店總體房價水平 A、 無錫市五星級酒店房價： ? 目前無錫市五星級酒店房價在 550— 630元 /天 之間不等，價格差距不大，各酒店品質(zhì)間的距離也較接近。 ? 目前無錫五星級酒店市場供應量有限，而市場需求較大，因此各五星級酒店之間的競爭相對較小。 B、 無錫市 四 星級酒店房價： ? 目前無錫市四星級酒店比歷年有所增加，但是在房價上各酒店之間還是有著較大的差距。目前無錫市四星級酒店的房價在 300— 640 元 /天之間（其中包括四星級標準的度假山莊），其主力房價在 400— 500 元 /天 之間。 ? 目前無錫四星級酒店的市場供應量較大，各大酒店之間的競爭也較為激烈。 C、 無錫市 三 星級酒店房價： ? 由上圖可知目前無錫市三星級酒店比歷年有所減少，其價格也相對比較接近，價格范圍在 210— 320 元 /天 之間，其主力價格在 250 元 左右。 ? 目前無錫三星級酒店市場的 競爭也比較激烈，各酒店也相繼出臺了一系列的優(yōu)惠活動來吸引客源。 無錫市區(qū)三星級以上賓館酒店生意來源分析及房客層次構(gòu)成分析 A、 無錫市三星級酒店客源及房客層次構(gòu)成分析 ? 從上圖可以得知目前無錫市三星級酒店市場的客源還是以旅游團隊為主，散客相對較少。 ? 從三星級酒店的客源層次來看，目前該市場的客源主要還是以境內(nèi)的客源為主，客源層次相對不高，而且固定客源較少。 ? 隨著無錫的旅游市場和經(jīng)濟市場的進一步發(fā)展，三星級酒店今后將會主要以接待境內(nèi)的旅游團隊和中小企 業(yè)的商務(wù)客戶為主。 B、 無錫市三星級酒店客源及房客層次構(gòu)成分析 ? 從上圖可以得知目前無錫市四星級酒店市場的客源主要以旅游團隊和商務(wù)客源為主，散客相對較少。 ? 從四星級酒店的客源層次來看，目前該市場的客源主要以境外、境內(nèi)的高檔旅游團隊和中大型企業(yè)的商務(wù)客源為主，該市場的客源相對穩(wěn)定，客源層次相對較高，有一定的社會層次。 ? 所著酒店行業(yè)的進一步發(fā)展，預計今后四星級酒店的客源將會以中高檔的境內(nèi)外旅游團隊和定向的商務(wù)客為主，散客則較為穩(wěn)定。 C、 無錫市五星級酒店客源及房客層次構(gòu)成分析 ? 從上 圖可以得知目前無錫市五星級酒店市場的客源主要以商務(wù)客為主，其比例已超過了團隊的份額。 ? 星級酒店的客源層次來看，目前該市場主要以境外和境內(nèi)的高級人士為主，有一定數(shù)量的固定零散型客戶，其旅游團隊的整體水準也比較高?？驮磳哟纬矢邫n化。 ? 所著市場的進一步調(diào)整，五星級酒店的市場前景較好，但屆時的競爭將會比較激烈。 從目前無錫酒店市場的分析我們認為可把客源分為旅游團隊、商務(wù)客源和零散型客源這三種。 酒店市場總結(jié) 從宏觀市場發(fā)展趨勢來看 ? 平湖城新城的規(guī)劃建設(shè) ，為 區(qū)域 經(jīng)濟、旅游的發(fā)展帶來新機遇 ? 區(qū)域 內(nèi)的企業(yè)逐漸興起， 將為 區(qū)域 帶來一定的商務(wù)客源 ? 大力開發(fā) 唐平湖 風景區(qū)，今后 區(qū)域 的旅游客源將逐步增多 從賓館市場的發(fā)展來看 ? 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間 ? 區(qū)域內(nèi)僅有一塊酒店用地規(guī)劃； ? 四星級酒店由于其價格緣故受到較多客源的偏好 。 從本項目的特征來看 ? 本地塊具有良好的交通條件，具備交通優(yōu)勢 ? 本項目毗鄰唐平湖，為星級酒店營造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境 ? 本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位而言不具備和即將推出的五星級酒店競爭的條件 ? 從規(guī)劃來說，本項目將有相當體量的高檔商業(yè)配套設(shè)施，給項目建造 四星級酒店相應的支撐 。 ? 四星級酒店就提升本案的形象而言將發(fā)揮較大作用。 第三部分：項目 SWOT 分析 一、 地塊特征分析 ? 地理位臵 ? 住宅地塊唐平湖東側(cè)，酒店地塊位于唐平湖北側(cè)，緊鄰新玉祁 前洲行政中心，平湖城真正核心地段； ? 人口狀況 ? 平湖城規(guī)劃人口 1015 萬人口，區(qū)域人口的引進將產(chǎn)生較大的購房需求； ? 交通狀況 ? 公路系統(tǒng)規(guī)劃較為完善，能快速到達滬寧高速、惠山新城以及無錫市區(qū)，車行比較方便； ? 毗鄰玉祁鎮(zhèn)公共汽車站，多輛公交車經(jīng)過惠山、無錫火車站。 ? 商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套狀況 ? 周邊商 業(yè)配套設(shè)施缺乏，主要依靠鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)配套，如玉祁商城 ? 鎮(zhèn)區(qū)有玉祁中心小學和玉祁初中，基本滿足鎮(zhèn)區(qū)的教育需求 ? 醫(yī)療設(shè)施主要依靠玉祁 醫(yī)院 ? 以上配套設(shè)施距離本案基本都在 15 分鐘車程之內(nèi) 前洲 錫玉路 唐平大道 滬寧高速 曙光路 ? 景觀現(xiàn)狀 ? 區(qū)域尚在改造，周邊景觀目前尚不如人意 ? 西臨唐平湖，隨著區(qū)域規(guī)劃改成的完成，景觀將成為本案最大的優(yōu)勢之一。 二、項目 SWOT 分析 ? 優(yōu)勢 ? 緊鄰玉祁 前洲新行政中心，位于平湖城核心區(qū)域； ? 緊鄰唐平湖，環(huán)境景觀資源豐富； ? 項目規(guī)模較大，包括了酒店、商業(yè)、別墅以及住宅等多種產(chǎn)品，能自稱體系，且面向的客戶群較廣； ? 交通比較便 利 ? 劣勢 ? 酒店地塊與住宅地塊分開，難以互動； ? 周邊配套目前尚需依賴鎮(zhèn)區(qū)，缺乏居住和商業(yè)氛圍； ? 機會 ? 平湖城的規(guī)劃給區(qū)域發(fā)展帶來機會，從而帶動了房地產(chǎn)需求； ? 威脅 ? 區(qū)域規(guī)劃有大量高檔住宅用地，將使得本地塊后市面臨較激烈的競爭； ? 不可預知的經(jīng)濟、政策風險 第四部分：項目發(fā)展定位 一、 區(qū)域發(fā)展定位 物業(yè)發(fā)展及項目定位的重要結(jié)論摘要 項目定位 —— 差異化定位 規(guī)劃建議 —— 組團式設(shè)計 首期發(fā)展策略 —— 聚集式配套 住宅、商業(yè)及其他物業(yè)的組合定位 及分布形象示意規(guī)劃 2． 1 項目用地評價 思路一： 土地評價以景觀資源為主要依據(jù)； 思路二： 住宅用地以景觀資源享有度分最佳、較好、一般三個等級。 瀕臨唐平湖，景觀佳，最佳 緊鄰道路，遠離湖景，位置一般 較好 2． 2 物業(yè)選擇 根據(jù)市場供應及需求分析： A、 住宅部分 ? 住宅市場尤其是中高端市場存在相當?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。由于區(qū)域房價總價尚處于低位以及主要客戶的居住習慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； ? 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場前景看好。建議以聯(lián)排為主，可適當考慮疊加或洋房等類別墅類產(chǎn)品輔助，使得產(chǎn)品更加豐富。 建議物業(yè)：高層（ 18F） ,洋房 (6F)或疊加（ 6F），別墅（３Ｆ，單魚骨形沿湖濱設(shè)臵， 獨立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率 ， 運用假粘連把雙拼作成雙立 ） B、 酒店辦公部分 ? 由于居民樓、商住復合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒有純粹意義的辦公物業(yè)； ? 無錫發(fā)展向來重工輕商，辦公需求不大。 ? 酒店對于項目檔次的提升有不可或缺的作用 建議本項目中可設(shè)臵一幢酒店式辦公樓 （ 18F） ，設(shè)計完全滿足住宅標準，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預留煤衛(wèi)管道，分割面積在 100 平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風險和不 確定性 。 星級酒店建議四星級以上， 18F，以產(chǎn)權(quán)式酒店對外出售。 雙塔隔湖相對，將成地標性建筑。 C、商業(yè)配套部分 社區(qū)級：文化娛樂型設(shè)施 ? 衛(wèi)生 ：私人診所、小型醫(yī)院等； ? 文化 ：圖書館、音像圖書制品專賣、藝術(shù)廊、影劇院等； ? 休閑 ：網(wǎng)吧、棋牌室、美容美發(fā)等； 組團級：生活基礎(chǔ)型設(shè)施 ? 商業(yè) ： 超市、便利店等； ? 幼教 ： 幼兒園（雙語）、托兒所等； ? 服務(wù)： 水電煤代收、銀行 ATM 等 ? 各類運動康體場所及設(shè)施 沿河的景觀休閑商業(yè) ? 餐飲： 特色餐廳、酒吧、咖啡館等。 2． 3 項目布局思路 思路一： 本地塊呈帶狀，需強 調(diào)地塊中心區(qū)的功能設(shè)計，以凝聚人氣強化社區(qū)感； 思路二： 住宅以組團形式布局，參考住宅用地等級合理調(diào)配各檔次物業(yè)類型比例； 思路三： 高檔 住宅區(qū)應自成區(qū)域，備有獨立交通系統(tǒng) 思路四 ： 公建配套設(shè)施分級配臵， 社區(qū)級配套 集中布臵于地塊中心區(qū)位臵； 思路 五 ：組團級配套 以星狀分布于各開發(fā)周期分區(qū)地塊的交通節(jié)點處。 2． 4 項目布局建議 A、配比原則及物業(yè)組合 ? 立足項目總體定位，細分物業(yè)類型及檔次，最大程度吸納市場需求，有效規(guī)避項目風險； ? 依據(jù)本 司 市場供需調(diào)研，且參考各類型物業(yè)歷年供應、消化情況。 物業(yè)類型 分類 占住宅 用地 容積率 建筑面積 公寓 高層 15% 洋房或疊加別墅 30% 別墅 聯(lián)排別墅 40% B、物業(yè)分布建議 總體定位 3． 1 定位考慮因素 A、無錫市住宅發(fā)展呈規(guī)?；瘧B(tài)勢，市場同期供應量大，競爭劇烈； B、本項目開發(fā)上市量大，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，消費力有待提升與引導； C、本項目規(guī)模大、周期長，需考慮其可持續(xù)發(fā)展性，以增 強市場應變能力。 3． 2 針對以上因素，我們認為本地塊定位策略是 差異定位，領(lǐng)航市場。 ? 整合資源 ， 拓寬客源 整合稀缺資源，將景觀價值最大化，擴大區(qū)域影響，吸引周邊區(qū)域跨地區(qū)消費。 ? 多元經(jīng)營 ， 引導消費 多元產(chǎn)業(yè)互動，帶動本地經(jīng)濟，籍此提升引導消費。 商業(yè) 沿街商業(yè) 5% 酒店辦公 10% 總計 : 100% 星級酒店 酒店式辦公 高層公寓 社區(qū)級商業(yè) 聯(lián)排別墅 組團級商業(yè) 花園洋房或疊加別墅 ? 品牌企業(yè) ， 產(chǎn)品保證 品牌實力企業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，獨立開發(fā)，使整個社區(qū)風格和諧、形象完整。 3． 3 開發(fā)理念： 憑借 唐平湖 風景區(qū)稀缺景觀資源，發(fā)展高檔康體娛樂產(chǎn)業(yè)，籍此整合稀缺資源；旨在通過多元產(chǎn)業(yè)之間的有效互動、提升本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，形成“可持續(xù)發(fā)展”的項目開發(fā) 模式。 3． 4 項目總體定位： 核心 區(qū)，享受型，湖濱典范住宅社區(qū) 3． 5 項目總體定位 詮釋 ： 核心 本項目緊鄰玉祁 — 前洲新行政中心。與周邊其它項目區(qū)位形成差異。 享受型 本項目的整體規(guī)劃及戶型設(shè)計注重產(chǎn)品品質(zhì)、講究生活品位。與 周邊多 “ 康居 ” 定位形成差異 湖濱 融生態(tài)景觀與現(xiàn)代都市文明于一體的絕版地段，與中心城區(qū)浮華喧鬧形成差異 典范 倍受推崇的品質(zhì)感、耐人品味的獨特性。與現(xiàn)有住宅產(chǎn)品形態(tài)形成差異 住宅、商業(yè)及其他物業(yè)的客戶定位 通過對周邊實際購買客戶的調(diào)查分析 ,可以初步判斷購房客戶基本具備如下特征： ? 客 戶主要來源于規(guī)模較大的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級管理人員以及部分其他行業(yè)的成功人士。 ? 主要年齡段在 30～ 50 歲之間。 ? 購買力較強，喜歡生活在周邊區(qū)域。 ? 家庭成員多為夫妻并帶有子女，多和他們的父母同住。 ? 其子女年齡多數(shù)介于 10～ 20 歲之間。 ? 屬于“二次臵業(yè)”者。由于有多次購房經(jīng)驗，所以在購買新的房產(chǎn)時很挑剔。對產(chǎn)品本身的品質(zhì)也很在意，比較注重細節(jié)。 隨著區(qū)域的認知度及價值的提升，社區(qū)的規(guī)模及市場感召力越來越大，目標客戶會成多元化發(fā)展。 我們的住宅 目 標消費群 包括以下幾類 ： ? 三資企業(yè)主及高級管理人員 ? 本市及外來私營企業(yè) 主 ? 機關(guān)企事業(yè)高層管理人員 ? 學校以及其它高知 行業(yè)專業(yè)人士 他們具有以下全部或部分特征： ? 他們大多已成家，或正準備結(jié)婚，年齡在 28— 45 歲之間，喜歡附庸文雅，也喜歡情調(diào)生活； ? 他們在自己的領(lǐng)域內(nèi)十分優(yōu)秀，屬于高等偏上階層，對生活質(zhì)量要求高； ? 他們重視家庭，關(guān)心孩子的成長，他們生活圈子比較穩(wěn)定，是顧家的一群人； ? 他們選擇樓盤非常實際，關(guān)心環(huán)境好壞、物業(yè)管理超過建筑質(zhì)量以及價格； ? 他們懂得享受生活，喜歡在忙碌工作后，讓自己徹底放松，是旅游的愛好者； ? 他們喜歡健康的生活、喜歡安靜和清新的空氣； ? 他們對國內(nèi)外流行趨勢 、政治時事都十分關(guān)心，喜歡閱讀各種報紙、雜志； ? 他們比其他人更喜歡 “ 圈子 ” 的感覺，喜歡與和自己職業(yè)、收入相近的人來往； ? 他們很重視 “ 面子 ” ，也很重視自己的衣著外表和生活環(huán)境。 對于這個群體的人來說，讓他們覺得自己是 與眾不同的 ，是 有品性的 “ 種族 ” ，是 讓別人羨慕的 ，他們要求生活是 舒適的、健康的、安靜的、方便的、時尚的、快樂的、人文味道濃郁的 。選擇居住的樓盤，他們會考慮能否代表自己的“ 個性 ” 與 “ 體面 ” 。 本案的定位符合他們的需求。 住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的品質(zhì)定位 住宅 A、 建筑風格 高層住宅 建筑風格定位為 地中海 風格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風格上的處理應以整個小區(qū)建筑物的風格來達到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風格引入 地中海 風格。 地中海 風格的作品與其他西歐建筑風格相比，其風