【正文】 ................................. 66 一、項(xiàng)目基本投資數(shù)據(jù)整理 .................................................................................. 66 二、項(xiàng)目投資成本測(cè)算 .......................................................................................... 66 三、項(xiàng)目租售進(jìn)度及資金回收測(cè)算 ....................................................................... 66 四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算 .......................................................................................... 66 五、投資敏感性分析 ............................................................................................. 66 六、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制建議 .............................................. 66 第六部分：風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................. 67 一、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................. 67 二、政治、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................................................................... 67 三、總結(jié)與建議 ..................................................................................................... 70 附件一：項(xiàng)目整體現(xiàn)金流量表 .................................................................................. 71 附件二：項(xiàng)目分期財(cái)務(wù)分析現(xiàn)金流量表 .................................................................... 72 前言 一 、項(xiàng)目背景 根據(jù) …… 開發(fā)公司的委托， 我 司 對(duì)無錫市 惠山 區(qū) 玉祁鎮(zhèn)平湖城 開發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)項(xiàng)目）進(jìn)行前期可行性研究。無錫市居民消費(fèi)有以下幾大特點(diǎn)： ? 住房消費(fèi)熱帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? 餐飲業(yè)市場(chǎng)火爆 ? 汽車消費(fèi)成為市場(chǎng)中的一個(gè)靚點(diǎn) ? 城市建設(shè)日新月異，特別是道路設(shè)施的建設(shè)，使無錫市的交通條件得以進(jìn)一步改善，城市的東西南北的距離也在“縮小”。 ? 就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒有純粹意義的辦公物業(yè)，本案可適當(dāng)考慮“總部辦公”模式的類別墅辦公模式；無錫發(fā)展向來重工輕商，辦公需求不大，建議本項(xiàng)目中可設(shè)臵一幢酒店式辦公樓，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割 面積在 100 平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。 自然地理?xiàng)l件 南京都市圈 蘇錫常都市圈 上海市 杭州都市區(qū) 寧波都市區(qū) 無錫市 無錫 歷史悠久， 自然地理?xiàng)l件優(yōu)越。我市中心城區(qū)的連片建成區(qū)的人口密度約 萬人 /平方公里，市區(qū)的人口密集自中 心區(qū)向外依次遞減， 城區(qū)外 尚 缺少明顯的人口集聚副中心。三是從事低端行業(yè)和工程的比例 較高。 無錫的人口特征決定了新無錫人的購房需求遠(yuǎn)不及昆山、蘇州市場(chǎng)來得強(qiáng)勁，本地需求 是無錫的主要需求構(gòu)成點(diǎn)。該機(jī)場(chǎng)主要服務(wù)于國內(nèi)航線。經(jīng)錫澄高速公路，無錫與江陰長(zhǎng)江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。 2020 年，投資和外資保持一定的增長(zhǎng)速度，為經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)注入了新的活力。 三 、投資及政策環(huán)境 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況及發(fā)展趨勢(shì)研究 玉祁鎮(zhèn)位于城市西北角，地處無錫、常州、江陰三市的交界處。除去鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并因素，玉祁鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)比在全國千強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中位居第 22 位，江蘇省百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第 6 位，無錫市百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第二位。 一城六組團(tuán)的城市格局 在無錫的主城區(qū)外圍，將建設(shè) 6 個(gè)現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)，這些“衛(wèi)星鎮(zhèn)”具有集 聚農(nóng)村人口和增補(bǔ)城市功能的作用。 功能布局： 綠化走廊及主要道路將整個(gè)新市鎮(zhèn)分 為“八大功能區(qū)”：三個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) — 祁北工業(yè)園區(qū)、友聯(lián)工業(yè)園區(qū)、前東工業(yè)園區(qū)（暫定名）；一個(gè)物流集散地— 滬寧高速出入口附近的平湖物流園區(qū)（暫定名）；四個(gè)城市居住社區(qū) — 玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)、新前洲居住社區(qū)。 目前無錫市商品房交易活躍，住宅銷售一直占主體地位。市房管局產(chǎn)監(jiān)處人士指出，下半年中小戶型面積將繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)在中短期內(nèi)仍將有所上升，但從長(zhǎng)期看將保持平穩(wěn)。從區(qū)域來看，東區(qū)和西區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上升，漲幅比較明顯，分別為 ％和 ％；市區(qū)二手住房加權(quán)均價(jià)為 4235 元／平方米，同比上漲 ％，環(huán)比上漲 ％。 2)市場(chǎng)主體日漸理性，房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。 4)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，開發(fā)商更加重視質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)本項(xiàng)目也比較有利。 7%13%18%41%14%7%%%%%%%%%%%%〈9 0 90110 110130 130150 150160 160 市場(chǎng)供應(yīng)以三、四房為主，且面積集中在 110160 平方米。 計(jì)劃兩年內(nèi)購房的承受力在 50 萬以上的客戶主要以周邊的私營(yíng)及民營(yíng)企業(yè)主為主。 C、 產(chǎn)品需求 戀地情節(jié)： 對(duì)距離比較敏感，一般傾向購買自己熟悉的區(qū)域 強(qiáng)調(diào)教育資源： 無錫人對(duì)孩子教育普遍非?？粗?，周邊的 教育資源會(huì)給項(xiàng)目帶來巨大優(yōu)勢(shì)。 D、中低價(jià)位樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重； E、在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格，遠(yuǎn)離城市等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。 世紀(jì)湖濱是 比較純粹意義上的別墅社區(qū)。 五里湖的豪華板塊中有山水湖濱。但隨著開發(fā)量、上市量的增大，一些別墅也開始向個(gè)性化、差異化發(fā)展。 需求特性研究 建筑外觀 ? 北美 風(fēng)格 ? 歐式 ? 中式園林 ? 新古典主義 ? 古典歐式風(fēng)格 ? 現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義 需求特性研究 戶型設(shè)計(jì) ? 戶型功能： ? 臥室數(shù)量： 4 間左右（其中至少 2 間為套房設(shè)計(jì)）； ? 功能用房：保姆房、洗衣房、 儲(chǔ)藏室等必備，車庫位數(shù) 2 個(gè)。 ? 從運(yùn)營(yíng)成本考慮：認(rèn)為戶式中央空調(diào)、家庭用水恒熱系統(tǒng)意義不大。 五、 酒店市場(chǎng)狀況分析 無錫市旅游市場(chǎng)對(duì)酒店市場(chǎng)的影響 : ? 目前無錫市三星級(jí)以上酒店 (含三星級(jí) )超過 40 家，酒店市場(chǎng)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模． ? 目前無錫各大酒店主要的客戶群體來源于境內(nèi)，而外籍旅游、商務(wù)客源則相對(duì)較少。 預(yù)計(jì)隨著無錫經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，商務(wù)客戶群將會(huì)是無錫酒店行業(yè)的一個(gè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)亮點(diǎn)。 ? 隨著經(jīng)濟(jì)體系的逐步完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了更好的發(fā)展，更多的國際知名品牌愿意在無錫投資發(fā)展酒店市場(chǎng)。 無錫市區(qū)三星級(jí)以上賓館酒店生意來源分析及房客層次構(gòu)成分析 A、 無錫市三星級(jí)酒店客源及房客層次構(gòu)成分析 ? 從上圖可以得知目前無錫市三星級(jí)酒店市場(chǎng)的客源還是以旅游團(tuán)隊(duì)為主，散客相對(duì)較少?？驮磳哟纬矢邫n化。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ? 優(yōu)勢(shì) ? 緊鄰玉祁 前洲新行政中心，位于平湖城核心區(qū)域； ? 緊鄰唐平湖，環(huán)境景觀資源豐富； ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，包括了酒店、商業(yè)、別墅以及住宅等多種產(chǎn)品，能自稱體系，且面向的客戶群較廣； ? 交通比較便 利 ? 劣勢(shì) ? 酒店地塊與住宅地塊分開，難以互動(dòng)； ? 周邊配套目前尚需依賴鎮(zhèn)區(qū)，缺乏居住和商業(yè)氛圍； ? 機(jī)會(huì) ? 平湖城的規(guī)劃給區(qū)域發(fā)展帶來機(jī)會(huì)，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)需求； ? 威脅 ? 區(qū)域規(guī)劃有大量高檔住宅用地，將使得本地塊后市面臨較激烈的競(jìng)爭(zhēng)； ? 不可預(yù)知的經(jīng)濟(jì)、政策風(fēng)險(xiǎn) 第四部分：項(xiàng)目發(fā)展定位 一、 區(qū)域發(fā)展定位 物業(yè)發(fā)展及項(xiàng)目定位的重要結(jié)論摘要 項(xiàng)目定位 —— 差異化定位 規(guī)劃建議 —— 組團(tuán)式設(shè)計(jì) 首期發(fā)展策略 —— 聚集式配套 住宅、商業(yè)及其他物業(yè)的組合定位 及分布形象示意規(guī)劃 2． 1 項(xiàng)目用地評(píng)價(jià) 思路一： 土地評(píng)價(jià)以景觀資源為主要依據(jù)； 思路二： 住宅用地以景觀資源享有度分最佳、較好、一般三個(gè)等級(jí)。 C、商業(yè)配套部分 社區(qū)級(jí)：文化娛樂型設(shè)施 ? 衛(wèi)生 ：私人診所、小型醫(yī)院等； ? 文化 ：圖書館、音像圖書制品專賣、藝術(shù)廊、影劇院等； ? 休閑 ：網(wǎng)吧、棋牌室、美容美發(fā)等； 組團(tuán)級(jí)：生活基礎(chǔ)型設(shè)施 ? 商業(yè) ： 超市、便利店等； ? 幼教 ： 幼兒園（雙語）、托兒所等； ? 服務(wù)： 水電煤代收、銀行 ATM 等 ? 各類運(yùn)動(dòng)康體場(chǎng)所及設(shè)施 沿河的景觀休閑商業(yè) ? 餐飲： 特色餐廳、酒吧、咖啡館等。 3． 3 開發(fā)理念： 憑借 唐平湖 風(fēng)景區(qū)稀缺景觀資源，發(fā)展高檔康體娛樂產(chǎn)業(yè)，籍此整合稀缺資源；旨在通過多元產(chǎn)業(yè)之間的有效互動(dòng)、提升本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，形成“可持續(xù)發(fā)展”的項(xiàng)目開發(fā) 模式。 ? 家庭成員多為夫妻并帶有子女，多和他們的父母同住。選擇居住的樓盤，他們會(huì)考慮能否代表自己的“ 個(gè)性 ” 與 “ 體面 ” 。 我們的住宅 目 標(biāo)消費(fèi)群 包括以下幾類 ： ? 三資企業(yè)主及高級(jí)管理人員 ? 本市及外來私營(yíng)企業(yè) 主 ? 機(jī)關(guān)企事業(yè)高層管理人員 ? 學(xué)校以及其它高知 行業(yè)專業(yè)人士 他們具有以下全部或部分特征： ? 他們大多已成家，或正準(zhǔn)備結(jié)婚，年齡在 28— 45 歲之間，喜歡附庸文雅，也喜歡情調(diào)生活； ? 他們?cè)谧约旱念I(lǐng)域內(nèi)十分優(yōu)秀，屬于高等偏上階層，對(duì)生活質(zhì)量要求高； ? 他們重視家庭，關(guān)心孩子的成長(zhǎng)，他們生活圈子比較穩(wěn)定，是顧家的一群人； ? 他們選擇樓盤非常實(shí)際，關(guān)心環(huán)境好壞、物業(yè)管理超過建筑質(zhì)量以及價(jià)格； ? 他們懂得享受生活，喜歡在忙碌工作后，讓自己徹底放松，是旅游的愛好者； ? 他們喜歡健康的生活、喜歡安靜和清新的空氣； ? 他們對(duì)國內(nèi)外流行趨勢(shì) 、政治時(shí)事都十分關(guān)心，喜歡閱讀各種報(bào)紙、雜志； ? 他們比其他人更喜歡 “ 圈子 ” 的感覺，喜歡與和自己職業(yè)、收入相近的人來往； ? 他們很重視 “ 面子 ” ，也很重視自己的衣著外表和生活環(huán)境。 ? 主要年齡段在 30～ 50 歲之間。 ? 多元經(jīng)營(yíng) ， 引導(dǎo)消費(fèi) 多元產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)，籍此提升引導(dǎo)消費(fèi)。 星級(jí)酒店建議四星級(jí)以上， 18F，以產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)外出售。 第三部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、 地塊特征分析 ? 地理位臵 ? 住宅地塊唐平湖東側(cè)，酒店地塊位于唐平湖北側(cè)，緊鄰新玉祁 前洲行政中心，平湖城真正核心地段； ? 人口狀況 ? 平湖城規(guī)劃人口 1015 萬人口，區(qū)域人口的引進(jìn)將產(chǎn)生較大的購房需求； ? 交通狀況 ? 公路系統(tǒng)規(guī)劃較為完善，能快速到達(dá)滬寧高速、惠山新城以及無錫市區(qū)，車行比較方便； ? 毗鄰玉祁鎮(zhèn)公共汽車站，多輛公交車經(jīng)過惠山、無錫火車站。 C、 無錫市五星級(jí)酒店客源及房客層次構(gòu)成分析 ? 從上 圖可以得知目前無錫市五星級(jí)酒店市場(chǎng)的客源主要以商務(wù)客為主，其比例已超過了團(tuán)隊(duì)的份額。 C、 無錫市 三 星級(jí)酒店房?jī)r(jià)： ? 由上圖可知目前無錫市三星級(jí)酒店比歷年有所減少，其價(jià)格也相對(duì)比較接近，價(jià)格范圍在 210— 320 元 /天 之間，其主力價(jià)格在 250 元 左右。 ? 目前無錫酒店市場(chǎng)正處于一個(gè)階段性轉(zhuǎn)換的時(shí)期。 無錫市商務(wù)對(duì)酒店市場(chǎng)的影響 商務(wù)客戶群體特征 ? 文化水平，生活素質(zhì)較高，有一定的社會(huì)層次 ? 經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng) ? 對(duì)房間的商務(wù)要求較高 ? 該客戶群入住酒店日期相比旅游客戶較長(zhǎng)，定向性尤為強(qiáng)烈 隨著無錫經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外商對(duì)無錫的投資環(huán)境也逐步認(rèn)可。 ? 區(qū)域規(guī)劃人口 1015 萬人，存在較大的商業(yè)需求，而目前區(qū)域商業(yè)主要依靠老鎮(zhèn)區(qū)。 ? 裝修的整體風(fēng)格必須符合自己喜好，才會(huì)接受，否則寧可選擇毛坯交付。 從業(yè)類型界定： 私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主，大型 國資、外資企業(yè)高管層，專業(yè)技術(shù)人士、政府要員、海外歸僑。 不管是五里湖還是馬山，無錫的別墅都是依托于太湖山水資源，以太湖為核心