【正文】 的山水自然資源型別墅是其最大的特征。 目前無(wú)錫別墅上 五里湖、馬山兩大板塊已經(jīng)形成 。還有一些渡假型的別墅產(chǎn)生，都是那個(gè)時(shí)期應(yīng)運(yùn)而生的。 B、周邊市場(chǎng)供應(yīng)量較小，整個(gè)區(qū)域供應(yīng)也遠(yuǎn)低于其他競(jìng)爭(zhēng)板塊。 他們購(gòu)房的主要是自主或?yàn)榧胰速?gòu)買，投資意識(shí)不明顯。 該案的規(guī)劃是玉祁、前洲包括洛社在內(nèi)區(qū)域內(nèi)定位最為高端的小區(qū)，該案的規(guī)劃以及入市狀況對(duì)本地塊有定位有直接的影響力。主要包括文曲公寓和寶龍〃湖畔花城。但政策環(huán)境目前尚不明朗，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)有一定的影響。 從價(jià)格段來(lái)看，市區(qū)商品房 成交集中在 3000~4000 元 / m 4000~5000 元/ m2 、 5000~6000 元 / m2 三個(gè)價(jià)格段，所占比例超過(guò) 63%。至 2020 年第二季度，商品住宅空臵房面積 萬(wàn) m2。從價(jià)格結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年新增商品住房 (不含經(jīng)濟(jì)適用住房 )中， 4000 元／平方米以下的中低價(jià)位房占比 %，較去年全年水平減少 5 個(gè)百分點(diǎn)； 6000 元／平方米以上高價(jià)位房逐漸增多，占比 %，較去年全年水平提高近 10 個(gè)百分點(diǎn)。人們的投資也趨于理性。 2020 年無(wú)錫市保持了一定的投資增長(zhǎng)速度， 上半年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) ％ 無(wú)錫歷年房地產(chǎn)供需分析 0306年無(wú) 錫市房地產(chǎn)開發(fā)及銷售額05010015020025003年 04年 05年 06年單位（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品房銷售額 0 3 —0 6 年無(wú)錫市土地出讓及商品房銷售情況0200400600800100003年 04年 05年 06年單位（萬(wàn)平方米）出讓土地面積商品房成交面積商品住宅成交面積 無(wú)錫市 全市土地總面積 4908 平方公里 ， 全市有未利用土地 公頃0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 上 （ 萬(wàn)畝）， 其中可供開發(fā)利用的有 3220 公頃（ 萬(wàn)畝），建設(shè)用地 180公頃（ 萬(wàn)畝） , 市中心城區(qū)建筑密度比較高，土地后備資源匱乏 ,內(nèi)部空閑地少 ， 存在高價(jià)值土地低價(jià)值利用的現(xiàn)象。 功能定位： 無(wú)錫市“南拓北展、東聯(lián)西優(yōu)”的空間拓展戰(zhàn)略中“北展”的重要區(qū)域，連接和輻射北部江陰、西部武進(jìn)的重要陣地；重要的現(xiàn)代制造和紡織業(yè)基地；重要的城市生態(tài)性農(nóng)業(yè)基地；環(huán)境優(yōu)美宜人的都市化社區(qū)居住地。 即沿運(yùn)河方向發(fā)展 濱湖時(shí)代 1995 年城區(qū)圖 2020 年規(guī)劃圖（ 1995 年） 簡(jiǎn)要描述：緊鄰太湖的無(wú)錫，在城市化進(jìn)程加快發(fā)展的背景下，將城市的發(fā)展重心定位在濱湖一線，城市空間向南快速推進(jìn)。全鎮(zhèn)總?cè)丝? 萬(wàn)，外來(lái)人口 3 萬(wàn)人。上半年，無(wú)錫市住宿餐飲業(yè)共實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，0 50 100 150 200 250 300 350 400 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 無(wú)錫近年外貿(mào)進(jìn)出口總額走勢(shì)圖 （ 億美元 ） 同比增長(zhǎng) ％，占零售額總量的份額達(dá) ％，比去年 同期提高 個(gè)百分點(diǎn)；三是以汽車、旅游、家具和體育娛樂(lè)用品類等為代表的新型現(xiàn)代化消費(fèi)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，加快了消費(fèi)品市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)升級(jí)。 2020年上半年無(wú)錫市財(cái)政一般預(yù)算收入 ，同比增長(zhǎng) ％；1052 1138 1200 1360 1581 1901 2350 2805 3300 1835 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 上 無(wú)錫近年 GDP 走勢(shì)圖 （ 億元 ） 居民人均可支配收入 10774 元，同比增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為 7513 元，同比增長(zhǎng) ％。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無(wú)錫交通提供更為便捷的條件。 ? 航空： 無(wú)錫市距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 120 公里。 現(xiàn)有暫住人口中居住地點(diǎn)相對(duì)穩(wěn)定、時(shí)間在一年以上的僅有 82 萬(wàn)人，只占 %。二是男性的比例較高。 人口受教育程度提升較快 ， 截至去年，全市人口擁有高中以上文化程度為154 萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?35%。 北 靠長(zhǎng)江，南瀕中國(guó)第三大淡水湖──太湖；西離南京 183 公里，東距上海 128 公里，是江蘇省省轄的一個(gè)沿海城市。由于區(qū)域房?jī)r(jià)總價(jià)尚處于低位以及主要客戶的居住習(xí)慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； ? 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場(chǎng)前景看好。現(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報(bào)告如下 。 本所進(jìn)行該項(xiàng)研究的主要依據(jù)是 ： ? 由 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 提供的 規(guī)劃初步方案 ； ? 無(wú)錫市錫山區(qū)國(guó)土管理局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃 ； ? 惠山區(qū)玉祁 鎮(zhèn)提供的，并由無(wú)錫市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《無(wú)錫市 玉祁 鎮(zhèn) 總體 規(guī)劃》。此外，無(wú)錫私家車消費(fèi)熱進(jìn)一步拉近了市中心與郊區(qū)的距離，商場(chǎng)的輻射范圍將比通常情況下更為廣闊。 ? 從酒店市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，隨著玉祁經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級(jí)酒店這一目前市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間，平湖城的規(guī)劃也為星級(jí)酒店?duì)I造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境，就區(qū)位而言，本案并不具備和其他星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)的條件。全市總面積 4650 平方公里，下轄江陰市、宜興市、錫山市三個(gè)縣級(jí)市和南長(zhǎng)區(qū)、崇安區(qū)、北塘區(qū)、郊區(qū)、馬山區(qū)、新區(qū)六個(gè)區(qū)。 ? 市區(qū)面積： 與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會(huì)城市南京市區(qū)面積的 35%。目前全市外來(lái)人口中有各類務(wù)工人員 153萬(wàn)人，占 70%。 簡(jiǎn)要評(píng)述： ①、與省會(huì)城市南京相比，無(wú)錫市市區(qū)規(guī)模（人口、面積）相對(duì)較??；但與蘇 州、常州的規(guī)模相當(dāng)。 無(wú)錫市距南京碌口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 180 公里。國(guó)家正在規(guī)劃的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交會(huì)點(diǎn)正在無(wú)錫市 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 無(wú)錫工業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)繁榮，素有 “ 小上海 ” 之稱 。全市完成進(jìn)出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) ％。京杭大運(yùn)河、京滬鐵路，滬寧高速貫穿全境。 政策 環(huán)境 經(jīng)受了上一輪的宏觀調(diào)控后，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在煥發(fā)新一輪青春?！笆晃濉背青l(xiāng)建設(shè)規(guī)劃中，將中心城板塊“畫”成了一個(gè)大圈和 6 個(gè)小圈，形成一個(gè)主城區(qū)、六個(gè)新市鎮(zhèn) (“ 1+6” )和若干新型農(nóng)村社區(qū)的市區(qū)空間總體架構(gòu)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 規(guī)劃形成“一核、兩軸、三帶、四片”的功能結(jié)構(gòu)。眼下盡管無(wú)錫商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房所占 比重偏低，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積增加較多。 市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)，供給結(jié)構(gòu)基本平衡。 一些高檔樓盤的上市 在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升。 不論是開發(fā)主體還是消費(fèi)者，其投資與消費(fèi)日漸理性，價(jià)格不斷向價(jià)值回歸，2020 年六月份市場(chǎng)成交均價(jià) 5021 元 /平方米，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)行為趨于理性。 在政府的引導(dǎo)和社會(huì)的關(guān)注下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)走向平等競(jìng)爭(zhēng)，質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。 此外傳統(tǒng)的住宅業(yè)隨著開發(fā)量的不斷增加、市民居住水平的不斷改善和房?jī)r(jià)的不斷攀升，已進(jìn)入供略過(guò)于求、局部盤整的階段。 住宅市場(chǎng)價(jià)格 及去化 分析 目前玉祁鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格均價(jià)基本在 34003500 元 /平方米左右，前洲鎮(zhèn)區(qū)的新城苑則達(dá)到 元 /平方米。 無(wú)錫的客戶比較富裕， 其中富貴家庭占到 %超過(guò)全國(guó)主要城市平均值 5個(gè)百分點(diǎn)。 兩代或三代合居： 年輕人對(duì)父母的依賴性較強(qiáng)，因此一般會(huì)選擇和父母一起居住。但也把我們的定位要求提高了。后來(lái)銷售非常好。湖之戀、湖璽莊園，太湖世家、時(shí)代假日花園、寶界山莊等別墅。雖然很多別墅緊趕慢趕，都要在今明兩年上市，但無(wú)錫市場(chǎng)還沒(méi)有做好準(zhǔn)備 ，很多的消費(fèi)者沒(méi)有被喚醒，別墅的消費(fèi)積極性不高。 ? 戶型面積： 220250 平方米 ? 細(xì)部要求： 在總建筑面積及臥室數(shù)量限定的條件下，盡可能提高客廳等公共部分面積，以顯示別墅的空間感及舒適性。 別墅市場(chǎng)小 結(jié) 從市場(chǎng)需求空間以及周邊居民的收入能力來(lái)看，別墅市場(chǎng)存在較大的空間。 ? 境內(nèi)客源主要可分為商務(wù)客和旅游客源兩種，這也是目前無(wú)錫市酒店產(chǎn)業(yè)的支柱群體。 無(wú)錫市區(qū)三星級(jí)以上賓館酒店市場(chǎng)綜述及發(fā)展歷程 目前無(wú)錫市三星級(jí)以上酒店、賓館現(xiàn)實(shí)總存量 目前無(wú)錫市五星級(jí)酒店、賓館一覽表 以上各大酒店的房?jī)r(jià)為實(shí)價(jià)非門市價(jià) 目前無(wú)錫市四星級(jí)酒店、賓館一覽表 酒店名稱 星級(jí) 房?jī)r(jià) （標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)模 無(wú)錫大飯店 ★★★★ 550 元 /天 飯店擁有標(biāo)準(zhǔn)間 371 間，行政套房13 間，商務(wù)套房 8 間，豪華套房 3間 無(wú)錫山明水秀大飯店 ★★★★ 470 元 /天 1998 年開業(yè)，客房數(shù)量 210 間 無(wú)錫黃金海岸大酒店 ★★★★ 480 元 /天 擁有豪華標(biāo)準(zhǔn)房 371 間，行政套房13 間，商務(wù)套房 8 間，豪華套房 3間 無(wú)錫舜天碧波花園 ★★★★ 450 元 /天 1996 年開業(yè)， 2020 年裝修，度假村內(nèi)擁有各類客房 無(wú)錫錦江大酒店 ★★★★ 488 元 /天 酒店擁有各式客房 320 間 /套 無(wú)錫錦侖大酒店 ★★★★ 458 元 /天 酒店擁有 131 間客房 無(wú)錫錫?；▓@酒店 ★★★★ 464 元 /天 擁有各類客房 170 余間 無(wú)錫太湖 花園度假村 ★★★★ 640 元 /天 山莊擁有各類客房 88 套，可同時(shí)容納 200 人入住 無(wú)錫麗湖花園度假村 ★★★★ 450 元 /天 度假村由迎賓樓、綜合樓、 28 幢客房別墅樓和金字塔休閑中心組成。 無(wú)錫市區(qū)三星級(jí)以上賓館酒店總體房?jī)r(jià)水平 A、 無(wú)錫市五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)： ? 目前無(wú)錫市五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)在 550— 630元 /天 之間不等，價(jià)格差距不大，各酒店品質(zhì)間的距離也較接近。 ? 從三星級(jí)酒店的客源層次來(lái)看，目前該市場(chǎng)的客源主要還是以境內(nèi)的客源為主，客源層次相對(duì)不高，而且固定客源較少。 ? 所著市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)整，五星級(jí)酒店的市場(chǎng)前景較好，但屆時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈。 瀕臨唐平湖，景觀佳，最佳 緊鄰道路，遠(yuǎn)離湖景，位置一般 較好 2． 2 物業(yè)選擇 根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)及需求分析： A、 住宅部分 ? 住宅市場(chǎng)尤其是中高端市場(chǎng)存在相當(dāng)?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。 2． 3 項(xiàng)目布局思路 思路一： 本地塊呈帶狀，需強(qiáng) 調(diào)地塊中心區(qū)的功能設(shè)計(jì)，以凝聚人氣強(qiáng)化社區(qū)感； 思路二： 住宅以組團(tuán)形式布局，參考住宅用地等級(jí)合理調(diào)配各檔次物業(yè)類型比例； 思路三： 高檔 住宅區(qū)應(yīng)自成區(qū)域，備有獨(dú)立交通系統(tǒng) 思路四 ： 公建配套設(shè)施分級(jí)配臵， 社區(qū)級(jí)配套 集中布臵于地塊中心區(qū)位臵； 思路 五 ：組團(tuán)級(jí)配套 以星狀分布于各開發(fā)周期分區(qū)地塊的交通節(jié)點(diǎn)處。 3． 4 項(xiàng)目總體定位： 核心 區(qū)，享受型，湖濱典范住宅社區(qū) 3． 5 項(xiàng)目總體定位 詮釋 ： 核心 本項(xiàng)目緊鄰玉祁 — 前洲新行政中心。 ? 其子女年齡多數(shù)介于 10～ 20 歲之間。 本案的定位符合他們的需求。 隨著區(qū)域的認(rèn)知度及價(jià)值的提升，社區(qū)的規(guī)模及市場(chǎng)感召力越來(lái)越大，目標(biāo)客戶會(huì)成多元化發(fā)展。與現(xiàn)有住宅產(chǎn)品形態(tài)形成差異 住宅、商業(yè)及其他物業(yè)的客戶定位 通過(guò)對(duì)周邊實(shí)際購(gòu)買客戶的調(diào)查分析 ,可以初步判斷購(gòu)房客戶基本具備如下特征： ? 客 戶主要來(lái)源于規(guī)模較大的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理人員以及部分其他行業(yè)的成功人士。 ? 整合資源 ， 拓寬客源 整合稀缺資源，將景觀價(jià)值最大化，擴(kuò)大區(qū)域影響，吸引周邊區(qū)域跨地區(qū)消費(fèi)。 ? 酒店對(duì)于項(xiàng)目檔次的提升有不可或缺的作用 建議本項(xiàng)目中可設(shè)臵一幢酒店式辦公樓 （ 18F） ，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在 100 平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不 確定性 。 ? 四星級(jí)酒店就提升本案的形象而言將發(fā)揮較大作用。 ? 所著酒店行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計(jì)今后四星級(jí)酒店的客源將會(huì)以中高檔的境內(nèi)外旅游團(tuán)隊(duì)和定向的商務(wù)客為主，散客則較為穩(wěn)定。 ? 目前無(wú)錫四星級(jí)酒店的市場(chǎng)供應(yīng)量較大，各大酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。 ? 目前無(wú)錫的度假酒店運(yùn)營(yíng)狀態(tài)良好，該類物業(yè)主要建 造在旅游景區(qū)周邊，大都有水景，主要集中在太湖和五里湖兩側(cè)。 目前無(wú)錫的各經(jīng)濟(jì)、工業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)正處于一個(gè)良好的發(fā)展階段，境內(nèi)外企業(yè)對(duì)無(wú)錫發(fā)展前景看好，紛紛入駐。 ? 在需求市場(chǎng)上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無(wú)法在 區(qū)域 得到滿足，因而前往 市區(qū) 等地消費(fèi)。 ? 配套設(shè)施 ? 對(duì)家庭 購(gòu)物、康體運(yùn)動(dòng)、少兒教育三類設(shè)施需求相對(duì)集中； ? 康體運(yùn)動(dòng)設(shè)施選配上傾向于以個(gè)人為單位的、較易掌握及開展的項(xiàng)目 需求特性研究 交付標(biāo)準(zhǔn) ? 裝修 /毛坯： ? 普遍認(rèn)為裝修非常耗費(fèi)時(shí)間、精力，傾向于室內(nèi)固定部分裝修有套餐可 供選擇，但必須充分滿足個(gè)性化需求。 玉祁別墅市