【導(dǎo)讀】××酒店集團(tuán)嚴(yán)格評(píng)審入圍和參與合作的國(guó)際五星級(jí)涉外旅游酒店。廈門×××大酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身，位于。廈門市CBD區(qū)域，購(gòu)物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，酒店建成后，憑借國(guó)際×××酒店管理公司的專業(yè)化管理，將成為廈。廈門市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。展經(jīng)常在廈門舉辦。自廈門成立特區(qū)以。廈門市目前有五星級(jí)酒店八家。該項(xiàng)目的建成將大大地推動(dòng)廈門高端旅游市。場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)廈門精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來豐厚的投資回報(bào)。考慮項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)預(yù)算及還本付息年期，建議項(xiàng)目建設(shè)期免息。括廈門島130平方公里），海域面積300多平方公里。均氣溫280C，全年降雨1100毫米。在過去十年內(nèi)，廈門受益于。廈門先后獲得國(guó)際花園城市和優(yōu)秀的旅游城市等榮譽(yù)。廈門市位于東經(jīng)118º04′04″、北緯24º26′46″。全市由廈門島，鼓浪。嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和同安組成，屬海港風(fēng)景城市。廈門市的總陸地面積為1，516平方公里，而海洋面積則有300平方公里。

　　

【正文】 酒吧將會(huì)設(shè)于頂樓天臺(tái)，而酒店更高有中餐的貴賓房， 會(huì)議設(shè)施一 —— 將于五樓提供 大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男 /女士桑拿，健身室及游泳池。 酒店將會(huì)提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時(shí)共規(guī) 劃了 103 個(gè)停車位，其中 88 個(gè)為位處于地庫(kù)三層的有蓋車位，其余 15 個(gè)則設(shè)于一樓。 后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫(kù)的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫(kù)房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫(kù)及頂數(shù)天臺(tái)的位置。 機(jī)密 30 技術(shù)資料 根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下： 面積資料 總地下建筑 8， 平方米 總地上建筑 35， 平方米 總建筑面積 43， 平方米 比例資料 覆蓋率： 大約 %（的總宗地面積） 綠化率： 大約 %（的總宗地面積） 容積率： 大約 %（的總宗地面積） 備注：在不同的法律文件上對(duì)宗地面積有著細(xì)微 的偏差，在計(jì)算以上比例時(shí)，采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積 7， 平方米，以作為基準(zhǔn)。 一些技術(shù)上的資料，如建筑期，樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權(quán)出讓合約及相關(guān)文件上的規(guī)定，但委托方表示這些技術(shù)上的符合將會(huì)得到有關(guān)政府部門通過，因而沒有延期之虞及招致額外成本。 建筑期成本預(yù)算 從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請(qǐng)審批用的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請(qǐng)。 假設(shè)申請(qǐng)程序順利進(jìn)行，估計(jì)酒店應(yīng)在兩年內(nèi)建成，并能開始投入服務(wù)。 資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本 約 為人民幣 。（或美元＄ 13895萬(wàn)）。建筑成本包括地價(jià)，探土費(fèi)用，工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用，建筑費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。 在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的 2703 萬(wàn)美元已用于購(gòu)?fù)恋?、地基工程及其他專業(yè)費(fèi)用。而總未動(dòng)用的發(fā)展成本約為 11192 萬(wàn)美元。 在此強(qiáng)調(diào)，此發(fā)展 /建筑估算乃建筑概算，與最后實(shí)施時(shí)的建筑預(yù)算存在一定偏差。 第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 機(jī)密 31 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案和建筑施工圖顯示，廈門大酒店總建筑面積為 平方米，地下三層，地上二十九層 ，總高度為 米，一樓至六樓為裙樓，設(shè)置餐飲、會(huì)議和娛樂，七樓為轉(zhuǎn)換層，八樓至二十九樓設(shè)置客房。 主要設(shè)施 1）、裙樓設(shè)施 樓層 餐飲設(shè)施 面積（平方米） L1 L2 L3 L3 L4 L4 夜總會(huì) 咖啡廳 中式餐廳 西式餐廳 西式餐廳 宴會(huì)廳 小計(jì) 1， 會(huì)議廳設(shè)施 L2 L5 L5 會(huì)議室 會(huì)議室 商務(wù)中心 小計(jì) 娛樂設(shè)施 L6 L6 L6 L6 桑拿 健身房 露天游泳池 露天網(wǎng)球場(chǎng) 小計(jì) 其他設(shè)施 機(jī)密 32 L2 L1 L2 L6 商場(chǎng) 美容廳 花店 保健中心 小計(jì) 2）、客房設(shè)施：酒店設(shè)計(jì) 7 種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型 間數(shù) 面積（平方米） 單人標(biāo)準(zhǔn)房 標(biāo)準(zhǔn)房 標(biāo)準(zhǔn)套房 豪華套房 高級(jí)豪華套房 總統(tǒng)套房 高級(jí)總統(tǒng)套房 66 283 66 1 1 1 1 小計(jì) 419 17, 主樓 1319 層為標(biāo)準(zhǔn)客房，標(biāo)準(zhǔn)間面積達(dá) 36 平方米， 812 層為服務(wù)性公寓套房， 2027 層為高級(jí)酒店客房。 主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期計(jì)劃 項(xiàng)目的土方工程、樁基工程和基礎(chǔ)工程已完成施工。項(xiàng)目已完成投資 2703萬(wàn)美元（包括土地款和拆遷等相關(guān)前期費(fèi)用）。待資金到位后，可開始地下室工程。 資金到位后，從實(shí)施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗(yàn)收，開始試營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目建筑期為二年。 機(jī)密 33 第八章 項(xiàng)目投資分析 一、投資估算 本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動(dòng)力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購(gòu)置、室外工程等。此外還包括開辦費(fèi)、土地出讓金、勘 查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。 本估算投資 13895 萬(wàn)美元 按各項(xiàng)目劃分如下： 單位：萬(wàn)美元 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額 占合計(jì)的比例 % 一 靜態(tài)投資 1 建筑工程費(fèi) 2 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 室外工程費(fèi) 5 服務(wù)性設(shè)施及工家具 器具購(gòu)置費(fèi) 3217 6 工程建設(shè)其它費(fèi)用 7 基本預(yù)備費(fèi) 88 小計(jì) 二 動(dòng)態(tài)投資 1 工程造價(jià)調(diào)整預(yù)備 88 小計(jì) 88 三 合計(jì) 100 編制方法 機(jī)密 34 ⑴、建筑工程根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)水平估算。 ⑵、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)： A、 進(jìn)口設(shè)備按外商報(bào)價(jià)計(jì)算。 B、 國(guó)內(nèi)設(shè)備價(jià)格按現(xiàn)行出廠價(jià)計(jì)算。 ⑶、設(shè)備安裝費(fèi)依據(jù)各類設(shè)備安裝指標(biāo)計(jì)算。 ⑷、工程建設(shè)其它費(fèi)用： A、 開辦費(fèi)、土地出讓金、項(xiàng)目啟動(dòng)前利息 、水增容費(fèi)按甲方提供數(shù)據(jù)計(jì)列。 B、 規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定計(jì)取。 C、 基本預(yù)備費(fèi)按 %計(jì)算。 D、 工程造價(jià)調(diào)整預(yù)備費(fèi)按 %計(jì)算。 二、參數(shù)預(yù)測(cè) 預(yù)估期 2020 年至 2019 年，共 8 年。 客房入住率 廈門市高星級(jí)酒店客房入住率保持在 70%至 85%之間，參照中國(guó)其他地區(qū)酒店 (Hilton)的客房入住率，在營(yíng)運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取82%。 由于酒店具品牌、管理和客戶資源優(yōu)勢(shì)，從營(yíng)運(yùn)第三年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。 平均房?jī)r(jià) 參照廈門市高星級(jí)酒店現(xiàn)有 房?jī)r(jià)水平和中國(guó)其他地區(qū)酒店房?jī)r(jià)水平，營(yíng)運(yùn)第 1 年取 117 美元、第 2 年取 118 美元、第 3 年取 120 美元、第 4 年取 125 美元、第 5 年取 127 美元、第 10 年取 131 美元。 年度經(jīng)營(yíng)結(jié)余 年度經(jīng)營(yíng)結(jié)余指可用于固定費(fèi)用（折舊等）、融資及利潤(rùn)。 根據(jù)酒店管理協(xié)議和以上主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，經(jīng)測(cè)算，第 1 年經(jīng)營(yíng)結(jié)余為 萬(wàn)美元、第 2 年為 萬(wàn)美元、第 3 年為 機(jī)密 35 萬(wàn)美元、第 4 年為 萬(wàn)美元、第 8 年為 ，詳見營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估表。 營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估表 單位：美元 三、融資計(jì)劃和還款方案 概述 項(xiàng)目投資概算為 13895 萬(wàn)美元，包括土地款、拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資 2703 萬(wàn)美元。 融資額度 依據(jù)投資概算，項(xiàng)目融資額度為 13895 萬(wàn)美元。 融資期限 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃，建設(shè)期為 2 年； 根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 8 年，即可還清本息。 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 客房數(shù) 456 456 456 456 456 456 456 456 入住率（ %） 76 79 82 82 82 82 82 82 平均房?jī)r(jià)（美元） 117 118 120 125 127 128 130 131 營(yíng)業(yè)收入 65510784 68240400 70970016 營(yíng)業(yè)成本 8230000 8595000 8805000 8908000 9116000 9196000 9278000 9354000 企業(yè)管理費(fèi) 2955000 3181000 3473000 3586000 3725000 3793000 3838000 3884000 營(yíng)業(yè)毛利 53232784 55746400 57854016 資產(chǎn)重置金 198000 418000 671000 917000 1181000 1198000 1210000 1221000 管理獎(jiǎng)金 957000 1059000 1145000 1197000 1240000 1253000 1265000 1278000 其他費(fèi)用 202000 215000 237000 264000 287000 298000 310000 322020 余額可用于固定費(fèi)用、融資及利潤(rùn) 51179784 53368400 55069016 機(jī)密 36 融資期限為 10 年（含建筑期）。 還款方案 年度經(jīng)營(yíng)結(jié)余可用于償還利息、本金。根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估表，每年可用于償還本金、利息的資金來源均超過 4600 萬(wàn)美元 。在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)運(yùn)期后，用 8 年還本付息。 前 兩 年每年還 600 萬(wàn)美元， 第三 年還 750 萬(wàn)美元， 以后每年還852 萬(wàn)美元，最后一年歸還剩下的約 769 萬(wàn)美元， 總共用 8 年還 清本 息。 考慮項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)預(yù)算及還本付息年期，項(xiàng)目建設(shè)期免息。 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 盈利能力分析 盈利性分析主要包括計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。 (1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 運(yùn)用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，由財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表達(dá)式： Σn(CICO)t(1+FIRR)t=0 式中： CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （ CICO） 第 t 年的凈現(xiàn)金流量 n計(jì)算期 經(jīng)計(jì)算： FIRR1=% （所得稅前） FIRR2=% （所得稅后） 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)基準(zhǔn)收益率的 6%。 (2)投資回收期（ Pt） 投資回收期即投資返本年限，是以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，經(jīng)計(jì)算： ΣPt(CICO)t =0 Pt1= 年 （所得稅前） Pt2= 年 （所得稅后） (3)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的指標(biāo)，按社會(huì)折現(xiàn)率 ic=6%的凈現(xiàn)值由式： t=1 t=1 機(jī)密 37 FNPV=Σn(CICO)t(1+ic)t 計(jì)算 FNPV1= 美 元 （所得稅前） FNPV2= 美 元 （所得稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，項(xiàng)目可行。 (4)投資利潤(rùn)率 （按入住率穩(wěn)定期 計(jì)算） 投資利潤(rùn)率 =（凈利潤(rùn) /項(xiàng)目評(píng)價(jià)總投資） 100% = / 100% =% 銀行貸款清償能力分析 從附表 可以看出，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)第一 年息稅折舊攤銷前利潤(rùn)為 美元 ，第二年的息稅折舊攤銷前利潤(rùn)為 美元 ，足以償還銀行借款和利息，項(xiàng)目的償債能力較好。 不確定性分析 （ 1） 盈虧平衡分析 平衡點(diǎn)（利用率） =固定成本 /（ 營(yíng)業(yè) 收入－稅金－可變成本） 則按正常年份計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為： %%100585000037000001380000069000000 ????? 從上式的計(jì)算和圖可以看出，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 %，即項(xiàng)目達(dá)到 %的生產(chǎn)能力時(shí)，就可以保本，表明本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) 極低 ，具有 較高 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 t=1 機(jī)密 38 營(yíng)業(yè)收入 0 17442912 3488582