【導讀】SHOPPINGMALL,作為零售業(yè)中最復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營模式,近幾年成為中國零售業(yè)的開發(fā)熱點,引起市場和媒體的極大關(guān)注。為支撐和指導,顯然是不行的?！白限敝摇?在營銷策略方面提出中肯、合理的建議,作為該板塊在招商、西萬公路和規(guī)劃中的高新區(qū)第三期發(fā)展用地;南側(cè)緊臨繞城高速公路南段;東面的大部分則仍是未開發(fā)的郊區(qū)地段。3,平方米、“停車場”。該地塊位于整個“紫薇MALL”。投入建設(shè)和使用的一期組團項目。特色零售商店緊靠西萬公路主干道,形成沿街帶狀結(jié)構(gòu)布局,而家居廣。劃預(yù)留道路)分隔。層,整個建筑物呈南高北低的走勢。消費者心目中已建立的較高的美譽度;存在一定的問題,從而會限制到項目初期的發(fā)展;利于其在后期與整個MALL組成一個整體;斷使市場容量增大;同時,周邊區(qū)域也缺乏大型的零售機構(gòu);

　　

【正文】 仿照藍本 ,打造一條實景步行街 ,街道的布置和店鋪風格都需和藍本基本一致 。 名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏 ,播放藍本在香港風土人情和藍本實地的景象影片和商品廣告 。 以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文風情 。 三個中庭的景觀設(shè)計 :中庭以玻璃為墻壁 ,增強通透性 和展示性。 建材組團的中庭 由于該中庭在調(diào)整之后 ,會面向主干道 ,因此建議以強化其展示功能為主要目標 。 中庭搭建造型新穎的大型舞臺 ,做促銷、表演之用 。 每周舉行不同商品的促銷、展示活動 ,以吸引人流 。前期可免費提供場地供商家使用 ,待后期形成較穩(wěn)定的人流之后 ,收取場地費用 。 家居組團的中庭 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風格 ,建議此組團的中庭設(shè)置應(yīng)與內(nèi)部統(tǒng)一 。 中庭建設(shè)熱帶雨林風格景觀 ,與熱帶雨林水景觀休閑吧相連接 ,作為其南端終點 。 組團間室外步行街中庭 由于是 2 組團人流的連接中樞 ,因此建議同樣作為促銷、展 示區(qū) 。 因為人造溪流和熱帶雨林水景觀休閑吧連接 ,此處建大水池并在水池上方搭建舞臺 。 舞臺四周設(shè)置噴泉 ,可以增強舞臺展示氣氛 。 如此設(shè)計可在 2 組團之間起到引導人流、承上啟下的功效 。 廣告位的建議 : 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位 。動態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力 ,規(guī)避平面廣告對外觀的影響 。 賣場入口處設(shè)顯示屏 1?2 塊 ,作為廣告位 。 賣場內(nèi)可設(shè)若干廣告位 。 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補充 。 其他形式的廣告 : 組團內(nèi)的裝修全部采用賣場內(nèi)商品 。在醒目位置設(shè)銅牌 ,標注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點和店鋪位置等信息 ,形成最直觀 的感官體驗 。 在休閑區(qū)域 ,全部使用家居賣場內(nèi)商品 ,并在商品旁說明商品特點、品牌和店鋪位置等 。既可形成直觀體驗 ,又可要求商家免費提供抵消廣告費 ,節(jié)約成本 。 這樣的方式可以達到“展示無處不在”的效果 ,充分發(fā)揮“啟發(fā)式營銷”的效力 。 ???? 商鋪投資的關(guān)注因素 ???? 商鋪投資有其自身特殊性 ,它對地段的要求達到了極其苛刻的程度。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。 對于商鋪投資而言 ,投資者普遍比較關(guān)注以下因素 : 商鋪投資收益的穩(wěn)定性 投資者對商鋪投資的最終目的就是是否能夠為其帶來長期可觀的收益 ,因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個關(guān)鍵因素。 投資的商鋪是否具備長期的升值潛力 商鋪的投資是一個長期過程 ,它一般不會因房齡增長而降低其投資價值。相反 ,好的商鋪會因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。因此 ,投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。 商鋪投資是否具有高回報率 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來 ,投資商鋪利潤率高 ,通常商鋪的投資回報率為 6%至 12%,有的甚至達到 15%以上。高回報率的收益始終 是投資者追求的目標。 商鋪的經(jīng)營出租 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。在商鋪投資者中 ,50%是自己經(jīng)營 ,35%40%用于出租 ,還有 10%左右的是投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 公用分攤面積 一般來說 ,商鋪的公攤面積占建筑面積的 30%40%,有的甚至超過 50%。要避免此種情況的出現(xiàn) ,建議開發(fā)商在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬 ,確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。 返租承諾 從表面上看 ,返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益 ,但事實并非如此 ,很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌 ,許多投 資者對此也失去信心。 貸款風險 個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。另外 ,銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時 ,意識到貸款申請不能通過時 ,將使項目的銷售陷入困境。 將以上因素加以綜合 ,我們會發(fā)現(xiàn)投資者投資商鋪最著重考慮的問題歸根結(jié)底只有兩個 :一個是投資回報率 ,另一個是投資安全性。 ???? 項目租售的前提條件 ???? ① 明確經(jīng)營目標 為了保證招商目標能夠成功地實現(xiàn) ,因而在實施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上確定“紫薇之家”短、中、長期的經(jīng)營目標。 ② 確定經(jīng)營開發(fā)模式 針對“紫薇之家” (甚至整個紫薇 MALL)考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提 ,提出“產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合” (產(chǎn)權(quán)式 :資金回籠快 。自營 :持續(xù)的利潤體現(xiàn) )的經(jīng)營開發(fā)模式 ,即 :“ 622”的開發(fā)模式 ,60%的產(chǎn)權(quán)銷售 (保本 )、 20%的概念店 (招睞 )、 20%的自營 (盈利 )。 ③ 明確管理模式 本項目應(yīng)充分實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離 ,導入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。 ???? 項目經(jīng)營開發(fā)模式 ???? 針對“紫薇之家” (甚至整個紫薇 MALL)考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的 前提 ,敝司提出“產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合” (產(chǎn)權(quán)式 :資金回籠快 。自營 :持續(xù)的利潤體現(xiàn) )的經(jīng)營開發(fā)模式 ,即 :“ 622”的開發(fā)模式 ,60%的產(chǎn)權(quán)銷售 (保本 )、 20%的概念店 (招睞 )、 20%的自營 (盈利 )。 商業(yè)物業(yè)銷售的目標客戶主要包括三類人群 :商鋪經(jīng)營者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式主要有兩種 :一種是擁有較雄厚的經(jīng)濟實力的專業(yè)商業(yè)物業(yè)投資者 ,通常會做大型商鋪交易 ,即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán) ,然后分租給各個經(jīng)營商 ,不以經(jīng)營為主 。另一種是中小型商鋪投資商 ,通常是擁有一定閑置資 金 ,投資一兩個商鋪 ,自營或出租。 分析商業(yè)物業(yè)銷售的主要目標客戶 ,結(jié)合本項目 60%的產(chǎn)權(quán)銷售 ,我們認為 Shopping Mall 在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性” ,本項目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到“紫薇之家”長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。因此 ,本項目開發(fā)的前提條件是在管理上實行所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離的管理模式 ,將 60%的產(chǎn)權(quán)商鋪通過“返租經(jīng)營”的模式來實現(xiàn)對整個 MALL 的統(tǒng)一集中管理 ,避免因產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理混亂。 模式 租售比例 經(jīng)營策略 營業(yè)總面積 可租售面積 達成目的 產(chǎn)權(quán) 商鋪銷售 60% 返租經(jīng)營 129013? 產(chǎn)權(quán)銷售 不含公攤 30% 公攤 ? 資金迅速回籠 ,保證流動資金的充足 ,為二期開發(fā)做準備。 40%公攤 ? 50%公攤 ?含公攤 ? 主力店的招睞 20% 前期免租、低租金額度等優(yōu)惠政策 129013? 主力店租賃 ? 核心主力店的招睞 ,吸引人流、客流 ,做熱項目地域商業(yè)氛圍 ,以期提高租金與售價水平。 自營 20% 出租或自營 129013? 自營租賃 ? 開發(fā)商長期的盈利來源 ,同時也起到項目運營的調(diào)控器作用。 返租經(jīng)營政策 : 期望目的 :通過返租經(jīng)營 ,提高產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售競爭力 ,調(diào)動投資者的投資熱情 ,為中小型投資商的商鋪投資提供購買商鋪的噱頭 。 項目返租經(jīng)營的總面積 :項目可租售營業(yè)面積的 60%。 年投資回報率 :8%投資收益 (根據(jù)下表中對 50?商鋪的投資回報分析 ,本項目能夠保證提供給投資者 8%的收益率水平 ) 50 平方米商鋪投資回報收益表 商鋪價位 產(chǎn)權(quán)銷售價 租金水平 年收益率 投資回收期 備注 單價 (元 /?) 總價 (元 ) 單位租金 (元 /月 /?) 年租金 (元 /年 ) 最低價 4000 202100 25 15000 % 14 年 平均價 5000 250000 39 23400 9% 11 年 不含辦公層 最高價 6000 300000 60 36000 12% 9 年 ???? 招商的選擇標準 ???? ① 承租戶的選擇須保證租金的來源 開發(fā)商的目標是選擇合適的零售商 ,能夠獲取足夠的 ,穩(wěn)定的租金收益。因此 ,本項目在選擇承租商時 ,協(xié)調(diào)處理好長期穩(wěn)定的租金收益與短期高回報租金收益的矛盾。 ② 保證商品種類、品牌的完整性 商品種類、品牌的完備 ,可使購物者能夠比較方便地進行款式、質(zhì)量、價格的比較。因此 ,本項目在招商時要充分考慮到消費者的選擇權(quán) ,可選擇一些承租戶集中布置 ,擴大商品覆蓋范圍 ,方便購物者進行比較式消費 ,創(chuàng)造“比較消費的購物氛圍”。為消費者提供一次滿足購物的服務(wù)。 ③ 保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性 本項目中要應(yīng)充分考慮融入娛樂、休閑性項目 ,將“專業(yè)產(chǎn)品賣場”與其他經(jīng)營項目進行有機結(jié)合 ,使其在人流、客流上達到互為補充的目的 ,變單純的“特定目的的計劃消費”為“ 啟發(fā)式消費”行為。 ???? 招商策略 ???? “紫薇之家”的招商 ,首先需要從兩個角度加以衡量和考慮 : 一是開發(fā)商角度。開發(fā)商對于“紫薇之家”的招商 ,最終看重的是如何更快地使所投入資金迅速回籠 ,以及持續(xù)經(jīng)營所帶來的長期利潤增長。我們根據(jù)本項