【正文】 不遺余力地推動并監(jiān)督旅游業(yè)的發(fā)展。 國際飯店集團通過引進先進的管理觀念、管理模式加快了我國飯店經(jīng)營管理水平的提高，縮短了我國飯店業(yè)與國際水平的差距，使我國飯店業(yè)成為開放較早，市場化程度較高、最先與國際接軌的行業(yè)之一；國際飯店集團的進入同時培養(yǎng)了大批飯店管理人才，其管理的飯店成為我國飯店管理人才 的 提高班 ，許多有過在國際飯店集團管理的飯店任職經(jīng)歷 的人員成為了國內飯店和外企爭奪的對象；國際飯店集團的進入還促進了高新技術在飯店中的應用，引導飯店追蹤國際飯店發(fā)展趨勢方面起到了示范作用，數(shù)字化、人性化飯店為客人營造了更加溫馨、機密 12 舒適、便捷的居住環(huán)境。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗尚不配套的管理集團，較適合那種不愿放棄名義權利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店。 客源構成 至于各類飯店的客源構成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。 廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主 下榻于廈門悅華酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。酒店建成后，憑借國際的經(jīng)營管理，廈門大酒店將是廈門檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。 陳金寶 ： 1936 年生，大學學歷。 開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及廈門市人民政府均位于此中心區(qū)內。 退還 ：除非土地使用權持有人于使用權滿前 180 天提出續(xù)約申請，否則，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。 酒店的二樓計劃設置一中式酒樓，而咖啡廳、酒吧及宴會分別會設于三樓及四樓。 一些技術上的資料，如建筑期，樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權出讓合約及相關文件上的規(guī)定，但委托方表示這些技術上的符合將會得到有關政府部門通過，因而沒有延期之虞及招致額外成本。 機密 33 第八章 項目投資分析 一、投資估算 本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風、空調、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。 營運收支預估表 單位：美元 三、融資計劃和還款方案 概述 項目投資概算為 13895 萬美元，包括土地款、拆遷費用、土方工程、基樁及相關前期費用等已完成的投資 2703 萬美元。 (4)投資利潤率 （按入住率穩(wěn)定期 計算） 投資利潤率 =（凈利潤 /項目評價總投資） 100% = / 100% =% 銀行貸款清償能力分析 從附表 可以看出，項目營業(yè)第一 年息稅折舊攤銷前利潤為 美元 ，第二年的息稅折舊攤銷前利潤為 美元 ，足以償還銀行借款和利息，項目的償債能力較好。 由于酒店具品牌、管理和客戶資源優(yōu)勢，從營運第三年開始進入穩(wěn)定期。 二、項目現(xiàn)狀和建設期計劃 項目的土方工程、樁基工程和基礎工程已完成施工?，F(xiàn)時共規(guī) 劃了 103 個停車位，其中 88 個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余 15 個則設于一樓。 項目明細 機密 28 根據(jù)建筑圖則，我司了解到在此酒店建成后，將會是一間達 米高，共 456 間客房，及其他附設功能如餐飲，會議，消防及泊車設施的現(xiàn)代代先進酒店。 土地房屋權證上并沒有有關按揭及其他產權負債的顯示。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。 1997 年起任廈門市大雅實業(yè)有限公司總經(jīng)理。 中國已加入了世貿，及其地理上鄰近臺灣的優(yōu)越位置，均使廈門有著良好的投資及貿易環(huán)境，因此，廈門將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市， 市政府不遺余力的推動廈門市旅游業(yè)及改善當?shù)芈糜卧O施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。 5 星級飯店中， 72%的受調查飯店預測的住宿率將實現(xiàn)增長，83%的飯店預測平均房價將出現(xiàn)增長。 上海的 5 星級飯店 比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。飯店聯(lián)銷集團是由眾多的單體經(jīng)營機密 13 管理的飯店自愿付費參加并通過分享聯(lián)合采購，聯(lián)合促銷，聯(lián)合預訂，聯(lián)合培訓，聯(lián)合時常開發(fā)，聯(lián)合技術 開發(fā)等資源共享服務項目而形成的互助聯(lián)合體。不久，假日集團于 1984 年管理北京麗都假日飯店后，五年之內先后在國內拉薩、桂林、廣州、西安、廈門、大連、成都、重慶等城市形成網(wǎng)絡，成為當時管理飯店最多的國際飯店管理集團。 廈門為一著名的旅游城市，其風光如畫的特色為它帶來了（全國衛(wèi)生城市），（全國環(huán)保模范城市）及（優(yōu)質旅游城市）的美譽。 郵電通訊 長途電話可直拔 210 個國家或地區(qū)；國內 1， 800 多個城市，城鄉(xiāng)固定電話交換機總容量 萬門；移動電話 萬戶，電腦互聯(lián)網(wǎng)絡用戶達 20 萬戶。島外的集美區(qū)以農業(yè)為主，包括以旅游、教育為主的著名僑鄉(xiāng)集美鎮(zhèn)；杏林區(qū)是已具一定規(guī)模的工業(yè)區(qū)和臺商投資區(qū)。其主體－廈門島面積約 平方公里，是福建省第 四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長234 公里，港島嶼星羅棋布，洪區(qū)內群山四周環(huán)抱，港闊水深，終年不凍，是條件優(yōu)越海峽性天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿易的重要口岸。 二、 環(huán)境評估 一、區(qū)位優(yōu)勢 自然情況 廈門是一座美麗的海濱城市，位于中國東南沿海、福建省的西南岸，臨近九龍江的 河口，居中國兩大經(jīng)濟繁榮地區(qū)之間，與臺灣隔海相望，距臺灣高雄 市160 哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。 實習報告 課程名稱 《財務管理模擬實習》 報告內容 可行性研究報告書 學院名稱 經(jīng)濟管理學院 指導教師 黃德忠 、胡海波 、雷振華 班 級 財務管理 071班 組 號 第 13 組 學生姓名 劉瓊（ 21）彭海清（ 38）鄭恩焚（ 47） 2020年 3 月 5 日 機密 2 廈門酒店 可行性報告書 目錄 第一章 總論 ?????????? ????????????? 4 一、項目概述 二、項目優(yōu)勢 三、項目背景 四、項目投資計劃 第二章 環(huán)境評估 ??????????????????????? 5 一、區(qū)位優(yōu)勢 二、區(qū)域經(jīng)濟 三、旅游資源 第三章 酒店行業(yè)分析 ???????????????????? 10 一、 中國旅游飯店業(yè) 概況 二、 國際飯店集團競爭中國市場 三、國際飯店管理模式比較 四、高星級酒店的盈利分析 第四章 市場分析 ??????????????????????.2 0 一、廈門酒店概況 二、酒店經(jīng)營指標分析 三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢 四、項 目定位 第五章 項目公司 ???????????????????????. 22 一、公司簡介 二、公司結構 三、股權結構 四、管理團隊 五、項目其他背景 機密 3 第六章 項目規(guī)劃 ??????????????????????? 24 一、項目位置 二、法律明細 三、項目詳細規(guī)劃 第七章 項目實施計劃 ????????????????????. 30 一、項目建設規(guī)模 二、項目現(xiàn)狀和建設期 第八章 項目投資分析 ???????????????????? 32 一、投資估算 二、參數(shù)預測 三、融資計劃及還款方案 第九章 項目財務分析 ????? ??????????????? 36 一、盈利能力分析 二、銀行借款清償能力分析 三、不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 機密 4 第一章 總論 一、 項目單位基本情況 項目概述 ? 廈門大酒店是與國際酒店集團簽約合作的國內第六家大酒店，是一家繼大連、重慶、上海、北京、南京之后，通過國際酒店集團嚴格評審入圍和參與合作的國際五星級涉外旅游酒店。廈門市轄區(qū)陸地面積 1500 多平方公里（包機密 6 括廈門島 130 平方公 里），海域面積 300 多平方公里。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個小半島。同安區(qū)則是全市的農副產品基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。已建成市話本地網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、數(shù)位資料網(wǎng)和圖像傳輸網(wǎng)，開辦了 DDN、 ISDN、PAC、 EDI、 EMS、 800 等 20 多項郵電業(yè)務。 廈門有著古老的景點，也致力發(fā)展新的景源，而廈門主要分為五個游客區(qū)，包括鼓浪峽及南浦頭朝游客區(qū)等。在八十年代進入中國市場的還有喜來登、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達、凱悅、美麗華、太平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團。此種模式一般出現(xiàn)在檔次 /市場 /規(guī)模 /風格相類似的系列酒店聯(lián)合體，較適合那種既想分享集團規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統(tǒng)的 信苑集團 ，民航系統(tǒng)的 飯店委員會 ， 中國名酒店 等）。上海的平均房價達到了人民幣 862 元，比北京同等級飯店高出 14%，而每間客房平均收入則比北京高出 22%。另一方面，由于受 到 5 星級飯店市場的競爭壓力，參與調查的 4 星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有 48%的飯店預測住宿率將出現(xiàn)增長， 58%的飯店預測同年的平均房價將保持增長。 四、項目定位 廈門市主要經(jīng)濟指標年增長率在 10%以上，目前共有星級酒店 近百 家，按國際旅游組織關于酒店等級結構比例的參照數(shù)據(jù)，一個地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應在 1020%之間，目前廈門的高星級酒店相對偏少。 林青躍： 1948 年生，大學學歷。建設項目已經(jīng)過廈門市旅游批復同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計劃委員會批準立項，現(xiàn)已完成設計方案并獲得廈門市建設行政主管部門的批復，已具備開工條件。 廈門市國有土地使用權有償出讓合同書 宗地的使用及發(fā)展權是根據(jù)廈門市土地管理局于 1994 年 8 月 17 日所發(fā)出的廈門市國有土地使用權有償出讓合同書作為依據(jù)。 酒店的外墻交會鋪設玻璃反光幕墻。 后勤設施 后勤設施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。項目已完成投資 2703萬美元（包括土地款和拆遷等相關前期費用）。 平均房價 參照廈門市高星級酒店現(xiàn)有 房價水平和中國其他地區(qū)酒店房價水平，營運第 1 年取 117 美元、第 2 年取 118 美元、第 3 年取 120 美元、第 4 年取 125 美元、第 5 年取 127 美元、第 10 年取 131 美元。 不確定性分析 （ 1） 盈虧平衡分析 平衡點（利用率） =固定成本 /（ 營業(yè) 收入－稅金－可變成本） 則按正常年份計算的盈虧平衡點為： %%100585000037000001380000069000000 ????? 從上式的計算和圖可以看出，本項目的盈虧平衡點為 %，即項目達到 %的生產能力時，就可以保本，表明本項目盈虧平衡點 極低 ，具有 較高 的抗風險能力。 根據(jù)酒店管理協(xié)議和以上主要經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)測算，第 1 年經(jīng)營結余為 萬美元、第 2 年為 萬美元、第 3 年為 機密 35 萬美元、第 4 年為 萬美元、第 8 年為 ，詳見營運收支預估表。 資金到位后，從實施地下室、裙樓、主樓、內外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設備安裝、酒店設施配套與調試，直至竣工驗收，開始試營業(yè)，項目建筑期為二年。 機密 30 技術資料 根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下： 面積資料 總地下建筑 8， 平方米 總地上建筑 35， 平方米 總建筑面積 43， 平方米 比例資料 覆蓋率： 大約 %（的總宗地面