【導(dǎo)讀】零售商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的專家，擁有近十年零售商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗。期間為全國范圍內(nèi)眾多購物中心和城市綜合體提供專業(yè)的投。資咨詢意見，工作內(nèi)容包括：宏觀市場研究、消費者需求分析、商圈定量與定性研究、項目主題定位、業(yè)態(tài)組合與品牌落位建議、商。場內(nèi)（外）部人流動線規(guī)劃建議、商業(yè)硬件設(shè)施優(yōu)化建議、主力店前期規(guī)劃建議、項目租金規(guī)劃以及項目投資收益預(yù)測等，為大部分。商業(yè)項目提供購物中心招商全程顧問及購物中心開業(yè)前運營管理顧問服務(wù)。重慶渝中區(qū)商委、重慶協(xié)信集團(tuán)、融科置地、KWG、TESCO、無錫軌道辦、貴陽中天城投、上海九百集團(tuán)、萬科等。1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項目成敗的關(guān)鍵;2）設(shè)計與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動線組織合理性;3）成本與融資，項目開發(fā)資金保障;4）運營與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價值;及確定客群的消費水平；繼續(xù)深化定位的基礎(chǔ)；類人群的消費能力匹配。

　　

【正文】 南京新百 2020年上半年的毛利率為 %，據(jù)此推算 2020年上半年南京新百的整體平均租金水平按租賃面積計算為 617元 /月 /平方米。 說明：營業(yè)額數(shù)據(jù)與毛利率來源為各上市公司年報 * 該數(shù)據(jù)來源江蘇省統(tǒng)計局 ,公司主頁資料為 ** 該數(shù)據(jù)為集團(tuán)數(shù)據(jù)推算 競爭性商業(yè)物業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)情況（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 營業(yè)額 150萬 /月 200萬 /月 150萬 /月 700800萬 /月，最高店可達(dá) 1000萬 /月 45萬 /月 60萬 /月 80萬 /月 100萬 /月 35萬 /月 400萬 /月 100萬 /月 40萬 /月 20萬 /月 15萬 /月 70萬 /月 3040萬 /月 135萬 /月 2030萬 /月 160180萬 /月 面積 500sqm 1200sqm 約 1200sqm 1500sqm 100sqm 80sqm 370sqm 70sqm 60sqm 700sqm 約 1200sqm 120sqm 60sqm 150sqm 300400sqm 250300sqm 300sqm 300sqm 1500sqm 商場 中央商場 水游城 水游城 上海平均水平 德基廣場 金鷹國際 德基廣場 金鷹國際 大洋百貨 大洋百貨 水游城 德基廣場 金鷹國際 水游城 盤古亞泰 中央商場 新街口 水游城 水游城 品牌 某日本大型服飾連鎖 某西班牙大型服飾連鎖 某意大利高端時尚服飾品牌 某意大利高端服飾品牌 某意大利中高端時尚服飾品牌 某丹麥大型服飾連鎖 某澳大利亞服飾 某臺灣休閑餐飲品牌 某美國快餐品牌 某上海大型餐飲品牌 不同商業(yè)項目中品牌銷售額比較（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 服飾： 1F 810塊 /天 /平方米（成交） 夫子廟商圈 25%27% 26%29% 蘇寧環(huán)球購物中心 蘇寧銀河購物中心 60塊 /月 /平方米（含促銷費） 人員管理費： 200塊人 /月 2F 56塊 /天 /平方米（成交） 或 15%18%兩者取高 餐飲 : 3塊 /天 /平方米或 8%13%兩者取高 餐飲： 4塊 /天 /平方米 服飾： 8塊 /天 /平方米 48塊 /天 /平方米（成交） 24%27% 南京水游城 熙南里商業(yè)街區(qū) 夫子廟商業(yè)步行街 南京八佰伴 湖南路 物業(yè)管理費 40塊 /月 /平方米 40塊 /月 /平方米 29塊 /月 /平方米 50塊 /月 /平方米 租金 (人民幣 )/抽成 25%27% 1F:1618塊 /天 /平方米（成交） B1:10塊 /天 /平方米（成交） 25%28% 25%27% 25%27% 25%28% 25%28% 25%28% 1F內(nèi)鋪： 1011塊 /天 /平方米（成交） 1F外鋪： 2730塊 /天 /平方米（成交） 2634塊 /天 /平方米 保低加抽成 物業(yè)名稱 金陵購物中心 金輪新天地 中央商場 南京新百 華聯(lián)商廈 東方商城 金鷹國際購物中心 大洋百貨 萬達(dá)購物廣場 萊迪地下購物中心 德基廣場 商圈 新街口 說明：若非注明則均為叫價。 市場租金水平（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 樓層 業(yè)態(tài) 品牌 面積 (sqm) 占比 營業(yè)額（人民幣：萬） B1 Famp。B 麥當(dāng)勞，大娘水餃，喜年來，味千拉面 3,850 % 6,500 服務(wù) 百信藥房 150 % 1F 化妝品 薇姿，歐泊萊，水之印， Za 760 % 40,000 配飾 謝瑞麟，周生生， Ports太陽鏡 372 % 鐘表 天梭，帝舵， Rolex, 浪琴 281 % 鞋品 星期六 , kisscat, 老人頭 ,Teemix 3,770 % 服務(wù) 鐘表修理 272 % 2F 服飾 太平鳥 , 浪漫一身 ,Triumph, Aimer 5,150 % 23,000 箱包及配飾 Gosri, Pucca 107 % 3F 服飾 珂曼 , 福芬 , 貝萱 , 玖姿 4,755 % 20,000 箱包及配飾 利典安 , Golf, 花花公子 592 % 服飾 Esprit, 報喜鳥 , 沙馳 , 鄂爾多斯 4,530 % 數(shù)碼 三星 , 多普達(dá) , Nokia 577 % 服務(wù) 移動 /聯(lián)通營業(yè)廳 216 % 服飾 The Northface, CAT, 浩沙 , Nike 4,500 % 服務(wù) 籃球公園運動場 757 % 兒童用品 米奇妙 , 網(wǎng)球王子 , Barbie, Hellokitty 1,958 % 家居 羅萊 , 維科 , 多樣屋 , 摩根 2,826 % 其他 卡瓦依 , 捷安特 , Parker, 維氏 540 % 7F 數(shù)碼家電 西門子，夏普，索尼，松下，三星 5,037 % 22,000 商戶訪談模板示意（百貨） 現(xiàn)時營運狀況 來源 泰國 行業(yè) ? 百貨公司 分店 ? 旗下有 central Department Store和 Robinson兩大品牌 ， central定位較高檔， Robinson則定位中檔。 ? 目前 central在中國有 1家店 ,將開在杭州萬象城。 Robinson尚未進(jìn)入中國，有拓展計劃。 ? 現(xiàn)時在南京無分店 平均面積 平均租金 ? 租金方式： ? 經(jīng)營方式： ? 租約期限： 未來 3年拓展計劃 ? 未來 3年的拓展計劃集中在二線城市。 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 開鋪決定的主要考慮原因 ? 位置 對本項目的意見 /評語 承租興趣 : 承租 /技術(shù)要求 : ? 使用面積： Tenant Game Center(4F) 50150 814 Rental Range GFA Efficienc Base Rental Occupancy Rate Suggested (1st mth) 項目業(yè)態(tài)及租金規(guī)劃 5,750,496 88% 6,804,625 89,595 78,975 133151 Total 13,000 100% 780,000 100% 4,267 75% 800,000 90% 2,250 80% 126,000 100% 19,517 92% 1,706,000 98% 25,000 100% 1,000,000 100% 3,158 95% 180,000 100% 3368 95% 176,000 100% 4,000 100% 200,000 50% 3,000 100% 210,000 67% 6,857 70% 960,000 50% 3,529 85% 180,000 100% 1,765 85% 75,000 100% 3,529 85% 150,000 100% 1,846 65% 420,000 83% 1,692 65% 275,000 91% 1,385 65% 180,000 78% 1,286 70% 135,000 100% 2,286 70% 208,000 75% 2,000 70% 168,000 75% 1,286 70% 108,000 100% 545 55% 82,500 67% 1,364 55% 281,250 90% 682 55% 46,875 60% 1,500 70% 63,000 67% 70,078 86% 5,098,625 85% Rental ine forecast of 1st mth 780,000 720,000 126,000 1,626,000 1,000,000 180,000 176,000 100,000 140,700 480,000 180,000 75,000 150,000 348,600 250,250 140,400 135,000 156,000 126,000 108,000 55,275 253,125 28,125 42,021 4,124,496 Estimated y Rate Total Leasing Target Retailer Area 13,000 60 Tesco 3,200 160340 Li Ning, Anta, Daphne, etc 1,800 5090 Operation by self On the Ground 25,000 3045 Parkson, Intime, etc 3,000 5565 Suning, Gome, etc 3,200 5060 Shanghai Film Art Center, Jinyi, etc 4,000 4555 Nanjing Da Pai Dang, Shi Zi Lou, etc Little Sheep, Guangzhou Banana Leaf, 3,000 6080 etc Bestseller, Esprit, Belle Group, 4,800 150250 Toys’R’su, etc 3,000 5565 YY sport, Top Sport, etc 1,900 4060 Tom‘s World, etc 3,000 4555 Milo Star, ,Hol