【正文】 究 自行車 /助動車 % 出租車 % 步行 % 私家車 % 地鐵 % 公交車 % 摩托車 /輕騎車 % 68% 14% 20% 15% 34% 36% 57% 30% 71% 60% 41% 55% 54% 43% 3% 14% 37% 3% 8% 10% 40% 30% 20% 80% 70% 60% 50% 100% 90% 15分鐘以內(nèi) 1530分鐘上 3045分鐘 4560分鐘 一個小時以上 ?? 在交通工具的選擇方面，第一選擇為公交車，第 二選擇為地鐵，第三選擇為私家車。 在娛樂方式的選擇上， KTV，電影院，棋牌室占據(jù)了主流， 表明在為本項目引入娛樂業(yè)態(tài)時，應優(yōu)先考慮這幾種類型，以 吸引更多的消費群體。 注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項目的主要收入群體。 家庭結構 孩子的花費 (元 ) 職業(yè) 家 庭主婦 主力消費群體特征研究 消費者背景分析 ——家庭結構、孩子、職業(yè) （僅為示意，供培訓使用） 13 % % % % % % % % % % % % % % % 0% 20% 40% 60% 80% 100% 新街口商圈 大洋百貨 夫子廟 萊迪地下購物中心 萬達商業(yè)廣場 山西路湖南路 水游城 德基廣場 金鷹國際購物中心 蘇寧環(huán)球 蘇寧銀河新街口店 太平洋 中央商場 南京新百 潤潤巷 ???????????????????????新街口商圈為最常去購物的場所，主要消費目的為購物 和餐飲，選擇的原因是商場集中，商品種類豐富及成熟 的商業(yè)氛圍所帶來的大量人流。 表明以家庭型消費為主導的項目存在 較大的市場潛力。 城市宏觀經(jīng)濟分析 地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析 社會零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入 常住人口總量 / 旅游人數(shù)及旅游收入（ /年） 實際外商投資總額 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 單位：億元 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)投資增長率 12% 8% 4% 0% 16% 20% 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 第一產(chǎn)業(yè)增長率 第三產(chǎn)業(yè)增長率 第二產(chǎn)業(yè)增長率 GDP增長率 企業(yè)戰(zhàn)略與目標分析 土地供應情況調(diào)查 市場需求分析 城市開發(fā)機會分析 企業(yè)戰(zhàn)略與目標分析 土地供應情況調(diào)查 市場需求分析 投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導 土地供應情況 9 城市發(fā)展規(guī)劃 城市資源與 政策環(huán)境 市場需求分析 城市資源、政策環(huán)境分析 投資環(huán)境 與產(chǎn)業(yè)指導 城市發(fā)展規(guī)劃 企業(yè)戰(zhàn)略目標 市場發(fā)展分析 城市開發(fā)機會分析：主要幫助了解城市發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境，在符合政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導方面提供滿足市場 潛在需求的產(chǎn)品。 2）設計與概念詳規(guī)，決定硬件標準與動線組織合理性 。同濟大學 EDP 企業(yè)培訓 商業(yè)地產(chǎn)運營管理沙龍 主講人之一 創(chuàng)辦發(fā)起人 樓市、新浪地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、中國房地產(chǎn)信息、中國房地產(chǎn)報等專題撰稿人 2 馬老師 零售商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問服務的專家，擁有近十年零售商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗。 職業(yè)履歷： 仲量聯(lián)行（上海） 高力國際（北京） 第一太平戴維斯（北京） 社會活動： 3 商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為： 1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項目成敗的關鍵 。 首要一步：從定位到招商 4 第一部分 定位與規(guī)劃設計 時間 項目 內(nèi)容 核心要點 60mins 一、商業(yè)定位之市場研究 –城市宏觀經(jīng)濟研究 –零售市場調(diào)研及分析 –主力消費群體特征研究 1）城市宏觀經(jīng)濟水平將決定 商業(yè)發(fā)展的層級，宏觀經(jīng)濟 影響品牌對城市的認可度以 及確定客群的消費水平； 2）零售市場及商圈特征分析 ，幫助確定商業(yè)未來的成長 空間，以及如何獲得市場的 支撐； 3）未來目標消費群體，比如 ：日常消費半徑、不同消費 群體結構的消費特征、購物 頻率和平均花費、以及對不 同零售業(yè)態(tài)的消費選擇等； 二、商業(yè)主題定位 商業(yè)主題概念定位 4）商業(yè)主題概念定位是項目 繼續(xù)深化定位的基礎； 5 商業(yè)定位之市場研究 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 ? 發(fā)展階段認知 ? 區(qū)位屬性 ? 經(jīng)營模式 ? 結構設計 ? 平面設計 ? 動線設計 ? 空間節(jié)點設計 ? 體驗性商業(yè)設計元素 ? 創(chuàng)新性商業(yè)設計 ? 目標市場定位 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 商業(yè)布局定位 商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 ? 招商執(zhí)行 ? 運營管理 ? 營銷推廣 ? 業(yè)態(tài)定位再調(diào)整 ? 開發(fā)資金來源 ? 產(chǎn)品模式 ? 經(jīng)營策略 ? 風險控制 ? 商業(yè)模式 地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析 社會零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入 西 安 市 GDP及 各 產(chǎn) 業(yè) 增 長 率 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 實際外商投資總額 常住人口總量 8 宏觀經(jīng)濟分析 城市宏觀經(jīng)濟分析：是項目投資策略的基礎要件，人均 GDP及可支配收入等決定市場基本需求，為項目產(chǎn)品 設計及投資風險控制提供參考。 主力消費群體特征研究 消費者背景分析 ——年齡、收入 （僅為示意，供培訓使用） 3% 12 三口之 家 73% 4 人或以 上 5% 單身 , 7% 5011000 71% 小于 500 8% 20203000 4% 兩人世 10012020 界 17% 15% ?? 家庭結構以三口之家為主，占 %。 公司職員 47% 醫(yī)生 1% 教師 0% 工薪一 族 19% 在 校學生 8% 退休人 員 8% 2% 自 由 職 業(yè) 者 高級管 理人員 公 務 員 3% 4% 私營 業(yè)主 5% ?? 將近一半的受訪者職業(yè)為公司職 員，表明該類人群為主要消費人 群，在業(yè)態(tài)的引進上要注意與該 類人群的消費能力匹配。 選擇理由 3 價格便宜 有大賣場 商品比較新穎 商品比較新穎 商品價格便宜 商品種類多 選擇理由 2 商品種類多 商業(yè)網(wǎng)點多 品牌高檔 品牌高檔 商品種類多 內(nèi)部環(huán)境好 選擇理由 1 促銷活動多 商品種類多 商品有品位 商品有品位 小吃多 離家近 選擇的消費區(qū)域 0 大洋百貨 萬達商業(yè)廣場 德基廣場 金鷹國際購物中心 夫子廟 水游城 29% 66% 7% 3% 5% 2% 2% 2% 5% 5% 0% 9% 6% 0% 98% 95% 99% 90% 82% 100% 83% 78% 100% 96% 88% 100% 100% 30% 0% 46% 9% 6% 57% 26% 9% 14% 4% 0% 16% 25% 10% 0% 19% 27% 42% 26% 0% 12% 4% 48% 26% 17% 6% 0% 20% 60% 40% 80% 140% 120% 100% 180% 160% 220% 200% 逛超市 /大賣場 購物 /逛街 娛樂 餐飲 消費者行為分析 ——消費區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓使用） 總計 8001以上 60018000 40016000 20204000 10002020 % % % % 17% 16% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 57% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 萬達商業(yè)廣場 萊迪地下購物中心 大洋百貨 蘇寧銀河新街口店 德基廣場 金鷹國際購物中心 水游城 夫子廟 太平洋 蘇寧環(huán)球 山西路湖南路 中央商場 南京新百 潤潤巷 經(jīng)常去的消費區(qū)域與家庭月收入交叉表 ?? 萬達商業(yè)廣場因其專賣孕嬰用品及珠寶玉器的特色加上沃爾瑪超市，吸引了各類收入人群；萊迪地下購物中心以其便宜的價格 和豐富的商品種類吸引了大部分的低收入人群；大洋百貨作為時尚百貨，受到中高收入人群的青睞；相對其他收入人群，高收 入人群選擇德基廣場的比例更高；金鷹國際購物中心由于入市早，在中高收入人群中有很強的號召力；水游城商品品牌新且偏 國際化，受到有品牌認知的中高收入人群喜愛；夫子廟作為一個非常傳統(tǒng)的商圈，因其歷史價值和旅游價值，吸引了各類收入 人群；高收入人群中一部分品牌認知較低的消費者更信賴老字號的中央商場。 主力消費群體特征研究 消費者行為分析 ——消費區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓使用） 17 ??????在現(xiàn)有的餐飲類型中，中餐廳，西式快餐，中式快餐及火鍋店較受歡迎，從本項目角度來考慮，在餐飲類型的選擇上可傾 向于這幾種類型。 注：左表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要年齡群體， 右表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要收入群體。對于本項目而言未來應充分考 慮停車位的設置，以滿足未來私家車消費者的需 求。 ?? 在消費頻率方面，外出就餐的平均消費頻率最高，達到了每 月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛 樂（ ），表明消費者較愿意將較多地收入花費在餐飲上 ， 從本項目來看，引入較多的餐飲租戶將對提升人氣聚集人 流起到很大的作用 。 ?? 在逗留時間方面，每種消費模式都超過了 1個小時。 ?? 在本項目的定位方面，認為中檔的占 %， 認為中高檔的占 40%。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為 JackJones, G2020, 海瀾之家。 另外還對化妝品品牌喜好進行了調(diào)查， 21種品牌被提及。 （僅為示意，供培訓使用） % 地鐵 項目觀點 % ，總體超過 90%，這對本項目而言是一 個利好消息。隨著私家車 擁有量的不斷增加，預留較為充裕的停車位 可以吸引較多遠處的消費者。 ? 形成多個大型商業(yè)中心 167。 ? 現(xiàn)代化的購物中心 167。 ? 國際化品牌開始逐漸進入市場 167。 ? 奢侈品市場得到發(fā)掘 167。 ? 缺乏品牌認知度 167。 對于一個城市而言，不同類型購物中心的出現(xiàn)往往具有發(fā)展的階段性，一般而言，購物中心往往是伴隨著中高 端品牌第一次出現(xiàn)在城市里，購物中心的發(fā)展軌跡可簡單概括如