【正文】 究 自行車 /助動(dòng)車 % 出租車 % 步行 % 私家車 % 地鐵 % 公交車 % 摩托車 /輕騎車 % 68% 14% 20% 15% 34% 36% 57% 30% 71% 60% 41% 55% 54% 43% 3% 14% 37% 3% 8% 10% 40% 30% 20% 80% 70% 60% 50% 100% 90% 15分鐘以內(nèi) 1530分鐘上 3045分鐘 4560分鐘 一個(gè)小時(shí)以上 ?? 在交通工具的選擇方面，第一選擇為公交車，第 二選擇為地鐵，第三選擇為私家車。 在娛樂(lè)方式的選擇上， KTV，電影院，棋牌室占據(jù)了主流， 表明在為本項(xiàng)目引入娛樂(lè)業(yè)態(tài)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮這幾種類型，以 吸引更多的消費(fèi)群體。 注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項(xiàng)目的主要收入群體。 家庭結(jié)構(gòu) 孩子的花費(fèi) (元 ) 職業(yè) 家 庭主婦 主力消費(fèi)群體特征研究 消費(fèi)者背景分析 ——家庭結(jié)構(gòu)、孩子、職業(yè) （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 13 % % % % % % % % % % % % % % % 0% 20% 40% 60% 80% 100% 新街口商圈 大洋百貨 夫子廟 萊迪地下購(gòu)物中心 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 山西路湖南路 水游城 德基廣場(chǎng) 金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 蘇寧環(huán)球 蘇寧銀河新街口店 太平洋 中央商場(chǎng) 南京新百 潤(rùn)潤(rùn)巷 ???????????????????????新街口商圈為最常去購(gòu)物的場(chǎng)所，主要消費(fèi)目的為購(gòu)物 和餐飲，選擇的原因是商場(chǎng)集中，商品種類豐富及成熟 的商業(yè)氛圍所帶來(lái)的大量人流。 表明以家庭型消費(fèi)為主導(dǎo)的項(xiàng)目存在 較大的市場(chǎng)潛力。 城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析 社會(huì)零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入 常住人口總量 / 旅游人數(shù)及旅游收入（ /年） 實(shí)際外商投資總額 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 單位：億元 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 12% 8% 4% 0% 16% 20% 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率 第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率 GDP增長(zhǎng)率 企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析 土地供應(yīng)情況調(diào)查 市場(chǎng)需求分析 城市開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)分析 企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析 土地供應(yīng)情況調(diào)查 市場(chǎng)需求分析 投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo) 土地供應(yīng)情況 9 城市發(fā)展規(guī)劃 城市資源與 政策環(huán)境 市場(chǎng)需求分析 城市資源、政策環(huán)境分析 投資環(huán)境 與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo) 城市發(fā)展規(guī)劃 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo) 市場(chǎng)發(fā)展分析 城市開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)分析：主要幫助了解城市發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境，在符合政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方面提供滿足市場(chǎng) 潛在需求的產(chǎn)品。 2）設(shè)計(jì)與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動(dòng)線組織合理性 。同濟(jì)大學(xué) EDP 企業(yè)培訓(xùn) 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理沙龍 主講人之一 創(chuàng)辦發(fā)起人 樓市、新浪地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、中國(guó)房地產(chǎn)信息、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等專題撰稿人 2 馬老師 零售商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)的專家，擁有近十年零售商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 職業(yè)履歷： 仲量聯(lián)行（上海） 高力國(guó)際（北京） 第一太平戴維斯（北京） 社會(huì)活動(dòng)： 3 商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡(jiǎn)單概括為： 1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 。 首要一步：從定位到招商 4 第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計(jì) 時(shí)間 項(xiàng)目 內(nèi)容 核心要點(diǎn) 60mins 一、商業(yè)定位之市場(chǎng)研究 –城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究 –零售市場(chǎng)調(diào)研及分析 –主力消費(fèi)群體特征研究 1）城市宏觀經(jīng)濟(jì)水平將決定 商業(yè)發(fā)展的層級(jí)，宏觀經(jīng)濟(jì) 影響品牌對(duì)城市的認(rèn)可度以 及確定客群的消費(fèi)水平； 2）零售市場(chǎng)及商圈特征分析 ，幫助確定商業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng) 空間，以及如何獲得市場(chǎng)的 支撐； 3）未來(lái)目標(biāo)消費(fèi)群體，比如 ：日常消費(fèi)半徑、不同消費(fèi) 群體結(jié)構(gòu)的消費(fèi)特征、購(gòu)物 頻率和平均花費(fèi)、以及對(duì)不 同零售業(yè)態(tài)的消費(fèi)選擇等； 二、商業(yè)主題定位 商業(yè)主題概念定位 4）商業(yè)主題概念定位是項(xiàng)目 繼續(xù)深化定位的基礎(chǔ)； 5 商業(yè)定位之市場(chǎng)研究 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 ? 發(fā)展階段認(rèn)知 ? 區(qū)位屬性 ? 經(jīng)營(yíng)模式 ? 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ? 平面設(shè)計(jì) ? 動(dòng)線設(shè)計(jì) ? 空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) ? 體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素 ? 創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì) ? 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 商業(yè)布局定位 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 ? 招商執(zhí)行 ? 運(yùn)營(yíng)管理 ? 營(yíng)銷推廣 ? 業(yè)態(tài)定位再調(diào)整 ? 開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 ? 產(chǎn)品模式 ? 經(jīng)營(yíng)策略 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 ? 商業(yè)模式 地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析 社會(huì)零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入 西 安 市 GDP及 各 產(chǎn) 業(yè) 增 長(zhǎng) 率 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 實(shí)際外商投資總額 常住人口總量 8 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析：是項(xiàng)目投資策略的基礎(chǔ)要件，人均 GDP及可支配收入等決定市場(chǎng)基本需求，為項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè)計(jì)及投資風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考。 主力消費(fèi)群體特征研究 消費(fèi)者背景分析 ——年齡、收入 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 3% 12 三口之 家 73% 4 人或以 上 5% 單身 , 7% 5011000 71% 小于 500 8% 20203000 4% 兩人世 10012020 界 17% 15% ?? 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占 %。 公司職員 47% 醫(yī)生 1% 教師 0% 工薪一 族 19% 在 校學(xué)生 8% 退休人 員 8% 2% 自 由 職 業(yè) 者 高級(jí)管 理人員 公 務(wù) 員 3% 4% 私營(yíng) 業(yè)主 5% ?? 將近一半的受訪者職業(yè)為公司職 員，表明該類人群為主要消費(fèi)人 群，在業(yè)態(tài)的引進(jìn)上要注意與該 類人群的消費(fèi)能力匹配。 選擇理由 3 價(jià)格便宜 有大賣場(chǎng) 商品比較新穎 商品比較新穎 商品價(jià)格便宜 商品種類多 選擇理由 2 商品種類多 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多 品牌高檔 品牌高檔 商品種類多 內(nèi)部環(huán)境好 選擇理由 1 促銷活動(dòng)多 商品種類多 商品有品位 商品有品位 小吃多 離家近 選擇的消費(fèi)區(qū)域 0 大洋百貨 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 德基廣場(chǎng) 金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 夫子廟 水游城 29% 66% 7% 3% 5% 2% 2% 2% 5% 5% 0% 9% 6% 0% 98% 95% 99% 90% 82% 100% 83% 78% 100% 96% 88% 100% 100% 30% 0% 46% 9% 6% 57% 26% 9% 14% 4% 0% 16% 25% 10% 0% 19% 27% 42% 26% 0% 12% 4% 48% 26% 17% 6% 0% 20% 60% 40% 80% 140% 120% 100% 180% 160% 220% 200% 逛超市 /大賣場(chǎng) 購(gòu)物 /逛街 娛樂(lè) 餐飲 消費(fèi)者行為分析 ——消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場(chǎng)為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 總計(jì) 8001以上 60018000 40016000 20204000 10002020 % % % % 17% 16% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 57% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 萊迪地下購(gòu)物中心 大洋百貨 蘇寧銀河新街口店 德基廣場(chǎng) 金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 水游城 夫子廟 太平洋 蘇寧環(huán)球 山西路湖南路 中央商場(chǎng) 南京新百 潤(rùn)潤(rùn)巷 經(jīng)常去的消費(fèi)區(qū)域與家庭月收入交叉表 ?? 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)因其專賣孕嬰用品及珠寶玉器的特色加上沃爾瑪超市，吸引了各類收入人群；萊迪地下購(gòu)物中心以其便宜的價(jià)格 和豐富的商品種類吸引了大部分的低收入人群；大洋百貨作為時(shí)尚百貨，受到中高收入人群的青睞；相對(duì)其他收入人群，高收 入人群選擇德基廣場(chǎng)的比例更高；金鷹國(guó)際購(gòu)物中心由于入市早，在中高收入人群中有很強(qiáng)的號(hào)召力；水游城商品品牌新且偏 國(guó)際化，受到有品牌認(rèn)知的中高收入人群喜愛(ài)；夫子廟作為一個(gè)非常傳統(tǒng)的商圈，因其歷史價(jià)值和旅游價(jià)值，吸引了各類收入 人群；高收入人群中一部分品牌認(rèn)知較低的消費(fèi)者更信賴?yán)献痔?hào)的中央商場(chǎng)。 主力消費(fèi)群體特征研究 消費(fèi)者行為分析 ——消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場(chǎng)為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 17 ??????在現(xiàn)有的餐飲類型中，中餐廳，西式快餐，中式快餐及火鍋店較受歡迎，從本項(xiàng)目角度來(lái)考慮，在餐飲類型的選擇上可傾 向于這幾種類型。 注：左表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要年齡群體， 右表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要收入群體。對(duì)于本項(xiàng)目而言未來(lái)應(yīng)充分考 慮停車位的設(shè)置，以滿足未來(lái)私家車消費(fèi)者的需 求。 ?? 在消費(fèi)頻率方面，外出就餐的平均消費(fèi)頻率最高，達(dá)到了每 月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛 樂(lè)（ ），表明消費(fèi)者較愿意將較多地收入花費(fèi)在餐飲上 ， 從本項(xiàng)目來(lái)看，引入較多的餐飲租戶將對(duì)提升人氣聚集人 流起到很大的作用 。 ?? 在逗留時(shí)間方面，每種消費(fèi)模式都超過(guò)了 1個(gè)小時(shí)。 ?? 在本項(xiàng)目的定位方面，認(rèn)為中檔的占 %， 認(rèn)為中高檔的占 40%。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為 JackJones, G2020, 海瀾之家。 另外還對(duì)化妝品品牌喜好進(jìn)行了調(diào)查， 21種品牌被提及。 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） % 地鐵 項(xiàng)目觀點(diǎn) % ，總體超過(guò) 90%，這對(duì)本項(xiàng)目而言是一 個(gè)利好消息。隨著私家車 擁有量的不斷增加，預(yù)留較為充裕的停車位 可以吸引較多遠(yuǎn)處的消費(fèi)者。 ? 形成多個(gè)大型商業(yè)中心 167。 ? 現(xiàn)代化的購(gòu)物中心 167。 ? 國(guó)際化品牌開(kāi)始逐漸進(jìn)入市場(chǎng) 167。 ? 奢侈品市場(chǎng)得到發(fā)掘 167。 ? 缺乏品牌認(rèn)知度 167。 對(duì)于一個(gè)城市而言，不同類型購(gòu)物中心的出現(xiàn)往往具有發(fā)展的階段性，一般而言，購(gòu)物中心往往是伴隨著中高 端品牌第一次出現(xiàn)在城市里，購(gòu)物中心的發(fā)展軌跡可簡(jiǎn)單概括如