【正文】 00 200 生活家居 一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高 1 層 30 － 60 餅屋（蛋糕店） 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 50 200 便利店 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè) 較好的展示面 1 層 /2 層 500 1,000 休閑類 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求 1 層 /2 層 美發(fā)： 50 100 美容： 200 1,000 美容 / 美發(fā) 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道 1 層 /2 層 快餐類： 100 － 500 ； 西餐咖啡： 200 － 800 中式酒樓： 1,000 3,000 餐飲 主出入口 1 層 100 500 便利超市 主干道 / 主出入口 1 3 層 6,000 － 15,000 綜合超市 位置 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積（㎡） 業(yè)態(tài) 指標(biāo) 主干道層 層社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)層－不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高層－靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層－新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越層－地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 、 層皆可層 層生活家居位置，單體購買頻率較高層－餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層主力承租面積通常位于較好的展示面層 層主力承租面積通常位于 層，具體位置上無特殊要求層 層美容：偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道層 層快餐類： － ；西餐咖啡： －中式酒樓：主出入口層便利超市主出入口層－綜合超市經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）2023/3/4 48 一層 二層 商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。 散點(diǎn)列布型 海濱廣場 商業(yè)較分散，在一定程度上方 便居民的購物。 入口商街型 風(fēng)和日麗、萬科四季花城 蔚藍(lán)海岸 有利社區(qū)居民的購物消費(fèi)， 街鋪商業(yè)價(jià)值較高。 業(yè)態(tài) 輻射型 中間型 內(nèi)向型 超市 % % % 餐飲 % % % 服務(wù)配套 % % % 便利店 % % % 美容 % % % 生活家居 % % % 休閑 % % % 服飾精品 % % % 地產(chǎn)中介 % % % 雜貨 /肉菜 /五金 /證券 % % % 其他 % % % 合計(jì) % % % 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2023/3/4 41 都市名園業(yè)態(tài)面積比例地產(chǎn)中介 0. 3%肉菜市場 2. 2%服飾精品 0. 2%休閑 55 .3%百貨/超市 3 %美容 0. 3%服務(wù)配套 6. 0%餐飲 5. 2%其他 0. 1%百貨/超市 餐飲 服務(wù)配套 美容 休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介 其他 肉菜市場蔚藍(lán)海岸業(yè)態(tài)面積比例百貨/超市 5 %美容 2. 5%餐飲 6. 0%便利店 0. 7%服務(wù)配套 8. 1%地產(chǎn)中介 0. 6%服飾精品 21 .4% 其他 2. 7%百貨/超市 餐飲 便利店 服務(wù)配套 美容 服飾精品 地產(chǎn)中介 其他萬科城業(yè)態(tài)面積比例超市 17 .1%餐飲 38 .8%生活家居 11 .3%便利店 0. 9%服務(wù)配套 11 .2%其他 7. 1%服飾精品 3. 6%休閑 3. 6%美容 6. 3%超市 餐飲 服務(wù)配套 便利店 生活家居 美容 休閑 服飾精品 其他波托菲諾業(yè)態(tài)面積比例便利店 0. 6%美容 2. 6%生活家居 11 .1%休閑 8. 0%地產(chǎn)中介 7%其他 3. 7%服務(wù)配套 6. 6%餐飲 53 .4%百貨/超市 1 %百貨/超市 餐飲 便利店 服務(wù)配套 美容 生活家居 休閑 地產(chǎn)中介 其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2023/3/4 42 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 星河灣示例 2023/3/4 43 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局 ?社區(qū)商業(yè)布局類型 ?各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) ?人流動(dòng)線的規(guī)劃 ?社區(qū)商鋪鋪位面積配比 ?社區(qū)商鋪鋪位開間 /進(jìn)深比例 來自外部資料 2023/3/4 44 商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。 社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位 2023/3/4 32 商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素： ? 住宅樓盤的整體風(fēng)格 ? 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍 ? 主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等 社區(qū)商業(yè)主題定位 2023/3/4 33 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 ? 百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2023/3/4 22 社區(qū)商業(yè)的問題 ?雞先還是蛋先 ?便民與擾民 ?出租與出售 ?一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪 ?放水養(yǎng)魚還是殺雞取卵 ?物業(yè)：管理還是經(jīng)營 ?步行街還是不行街 2023/3/4 23 小結(jié) ?搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？ ?搞清楚你要什么？ 2023/3/4 24 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運(yùn)營管理 第五部分 案例分享 2023/3/4 25 社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?社區(qū)商業(yè)市場分析 ?社區(qū)商業(yè)定位策劃 ?社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 ?社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局 2023/3/4 26 社區(qū)商業(yè)市場分析 —主要要素 ? 周邊人口統(tǒng)計(jì) ? 周邊消費(fèi)群特征分析 ? 競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手） ? 周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析 ? 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析 ? 周邊市政規(guī)劃分析 ? 商業(yè)物業(yè)條件分析 2023/3/4 27 社區(qū)商業(yè)市場分析 調(diào)研模板 1)項(xiàng)目 /機(jī)構(gòu)分布 2)項(xiàng)目周邊未來 20230平米以上商業(yè)規(guī)劃 /在建項(xiàng)目 3)項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析 : ? 分別 、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平 , ? 流動(dòng)人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等） ? 項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路） ? 項(xiàng)目客流監(jiān)測 :平時(shí) \周末 ,（ 7： 00— 22： 00）不同方向客流量及其交通工具； （租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測試等） （個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫概念測試問題等） ：典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析 （設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試） 2023/3/4 28 社區(qū)商業(yè)的定位策劃 ?市場定位 ?顧客定位 ?規(guī)模定位 ?主題定位 2023/3/4 29 社區(qū)商業(yè)市場定位 市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： ? 功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)； ? 業(yè)態(tài)類型：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少； ? 形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔； ? 名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來確定）。 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2023/3/4 19 樓盤名稱 主題風(fēng)格 表現(xiàn)形式 萬科四季花城 歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點(diǎn)綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 中海陽光棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點(diǎn)綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 波托菲諾 意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn) ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點(diǎn)綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 桃源居 世外桃源 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點(diǎn)綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2023/3/4 20 萬科四季花城 桃源居 波托菲諾 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2023/3/4 21 ? 從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點(diǎn)，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一； ? 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力； ? 景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。 社區(qū)商業(yè)類型 按照交通時(shí)間分類 2023/3/4 8 ?便利級商業(yè)： 面積一般在 3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在 3000人以下； ?鄰里級商業(yè)： 面積一般在 300020230M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在 300050000人； ?社區(qū)級商業(yè)： 面積一般在 2023050000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000150000人。 ?中間型： 2％ — 5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求 ,兼顧周邊 . ?內(nèi)向型： 2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)定位與招商 萬商俱樂部 楊澤軒 2023/3/4 1 說在前面的話 ?目的導(dǎo)向 ?顧客思維： 投資商、開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者、政府 ?案例借鑒 ?他山之石 ?感悟應(yīng)用 2023/3/4 2 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運(yùn)營管理 第五部分 案例分享 2023/3/4 3 社區(qū)商業(yè)定義與特征分析 ?社區(qū)商業(yè)的定義 ?社區(qū)商業(yè)的特征 ?社區(qū)商業(yè)的角色 ?社區(qū)商業(yè)的問題 2023/3/4 4 社區(qū)商業(yè)的定義 何謂社區(qū)商業(yè) ? 社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨(dú)立的住宅區(qū)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在 3萬平米以內(nèi)， 社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài) ? 定義突出的是什么？ 商圈？ 同類對應(yīng)的是城市商業(yè)中心 \區(qū)域商業(yè)中心 2023/3/4 5 ?輻射型： 5％ — 11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“ 51015” ，即居民出家門步行 5分鐘可以到達(dá)便利店，步行 10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行 15分鐘可到達(dá)社區(qū)購物中心。 社區(qū)商業(yè)類型 按照社區(qū)規(guī)模分類 2023/3/4 14 大型社區(qū)： ?人口規(guī)模： （相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）； ?人均商業(yè)面積： /人； ?可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合 +（商業(yè)街區(qū)） +社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心或社區(qū)購物中心 )，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)； ?商業(yè)交通時(shí)間：步行 15分鐘以內(nèi)； ?商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)； 社區(qū)商業(yè)類型 按照社區(qū)規(guī)模分類 2023/3/4 15 社區(qū)商業(yè)的特征 ? 顧客屬地性 ? 業(yè)種配套性 ? 日常便利性 ? 服務(wù)親和性 ? 贏利穩(wěn)定性 ? 需求依賴性 ? 商圈擴(kuò)展性 社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色 2023/3/4 16 社區(qū)商業(yè)的角色 ? 忽悠買房者？ ? 服務(wù)業(yè)主者？ ? 品牌支撐者？ ? 利潤獲取者？ ? 敷衍指標(biāo)者？ ? 自我作品者？ ? 其它 …… 社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？ 2023/3/4 17 社區(qū)商業(yè)的角色 ?局部服從整體優(yōu)先原則 ?利益最大化的輔助原則 ?顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則 忠告：玩社區(qū)商業(yè)的 不要讓社區(qū)商業(yè)把你玩了 ！ 2023/3/4 18 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅(jiān)持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫” ,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主 /消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主 /消費(fèi)者拉近距離，可以從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)