【導讀】全面提升企業(yè)所得稅科學化、精細化管理水平，2020年企業(yè)所得稅匯算中將全面使用新的企業(yè)所得稅申報表，同時2020年內(nèi)資企業(yè)所得稅稅前扣除部分政策進行了相應(yīng)的調(diào)整，全年所得稅能及時、準確入庫。在匯算中遇有問題請您及時與各征收所、管理所進行咨詢。匯算工作的順利完成。納稅人對納稅申報數(shù)據(jù)的真實性、準確性負法律責任。從2020年1月19日起至2020年4月30日止進行年度納稅申報。料報送到主管征收所，報送時間不得超過2020年4月底。送者將按《征管法》有關(guān)規(guī)定進行處罰。行填報，在進行保存時，如果系統(tǒng)有提示需要校驗的邏輯關(guān)系，必須按照要求的邏輯關(guān)系進行修改后方可保存。企業(yè)按規(guī)定的期限，向匯繳企業(yè)報送有關(guān)資料。核并加蓋審核確認章。需審批的事項超過2020年1月15日的一律不予受理。發(fā)的稅前核準列支通知書；贈收入均勻計入應(yīng)納稅所得額；（一）企業(yè)財產(chǎn)損失。

　　

【正文】 售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的?三費?，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過 3年。 （八） 增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。 開發(fā)企業(yè)將暫時閑置不用的自有資金通過合法方式拆借給其他企業(yè)使用，也是提高資金使用效率的另一途徑，因此，應(yīng)準予借入 企業(yè)扣除其支付的利息。但是，為了防止開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤，國稅發(fā) [2020]31 號文規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本 50％以內(nèi)（含 50％）的部分，可在按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的標準以內(nèi)據(jù)實扣除；超過注冊資本 50％的部分，其超過部分負擔的利息支出，不得扣除。 （九） 對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的企業(yè)享受減免稅作了限制。 為了規(guī)范新辦開發(fā)企業(yè)的減免稅行為，防止開發(fā)企 業(yè)利用關(guān)聯(lián)交易避稅，國稅發(fā)[2020]31 號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 （十） 明確對開發(fā)企業(yè)一律不得實行事先核定征收的征收方式。 國稅發(fā) [2020]31 號文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先按核定征收方式征收企業(yè)所得稅，必須是符合稅收征管法第 35 條規(guī)定的情形的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可對其以前的納稅事項按核定征收方式征收企業(yè)所得稅。 二、 落實對開發(fā)業(yè)務(wù)征稅政策中反映出的幾個問 題 （一）對于 2020年以前已具備 31號文所規(guī)定的完工條件但未做完工處理的開發(fā)產(chǎn)品，其完工時間是確認在 2020 年還是確認在以前年度？ 按照國稅發(fā) [2020]31 號的規(guī)定，以前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項按照國稅發(fā) [2020]31 號執(zhí)行，由于國稅發(fā)[2020]83 號中沒有明確開發(fā)產(chǎn)品完工的具體標準，因此對于2020年以前已具備 31號文中所規(guī)定的完工條件但未做完工處理的開發(fā)產(chǎn)品，其完工時間確認在 2020年。 （二） 廣告費的扣除問題 新辦開發(fā)企業(yè)取得第一筆 開發(fā)產(chǎn)品 實際銷售收入之前發(fā)生的 廣告費 可以向 以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)，新辦開發(fā)企業(yè)是指何時新辦的企業(yè)？ 新辦開發(fā)企業(yè)是指 2020年 1月 1日以后成立的開發(fā)企業(yè)。 新辦開發(fā)企業(yè)取得第一筆 開發(fā)產(chǎn)品 實際銷售收入之前發(fā)生的廣告費是否 可以無限期向 以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)？ 按照國稅發(fā) [2020]31 號的規(guī)定，新辦開發(fā)企業(yè)取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品 實際銷售收入之前發(fā)生的與建造銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費 可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3個納稅年度。 以前年度成立的開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費，當年不能扣除的是否可以無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)？ 2020 年 1 月 1 日以前成立的開發(fā)企 業(yè)發(fā)生的與建造銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費，可以按照《企業(yè)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的規(guī)定，當年不能扣除的無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵扣。 新辦開發(fā)企業(yè)取得第一筆 開發(fā)產(chǎn)品 實際銷售收入之后發(fā)生的廣告費，當年不能扣除的是否可以無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)？ 可以按照《企業(yè)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的規(guī)定，當年不能扣除的無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵扣。 （三） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的傭金支出在稅前列支是否有固定的比例，列支的相關(guān)憑證有哪些？ 目前企業(yè)所得稅政策中沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的傭金比例做限 制，開發(fā)企業(yè)符合《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā) [2020]84號）第五十三條規(guī)定支付的傭金，可以憑房地產(chǎn)經(jīng)紀公司開具的正式發(fā)票從稅前扣除。 三、會計制度中的相關(guān)規(guī)定 （一）開發(fā)產(chǎn)品的分類 按照會計制度的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品一般分為七類，具體為： 土地。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為出租或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。企業(yè)為建設(shè)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房而開發(fā)的自用建設(shè)場地屬于企業(yè)的中間產(chǎn)品，不能列入開發(fā)產(chǎn)品。但如果企業(yè)開發(fā)完工的自用建設(shè)場地近期不使用，可以暫時視同最終產(chǎn)品。 房屋。是指為銷售而開發(fā)建 設(shè)的商品房、為出租而開發(fā)建設(shè)的出租房、為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房和受其他單位委托代為開發(fā)的房屋。 配套設(shè)施。是指屬于城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施。具體包括：（ 1）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供暖、供氣的增容及交通道路；（ 2）開發(fā)項目內(nèi)的營業(yè)性公共配套設(shè)施，如銀行、商店、郵局等；（ 3）開發(fā)項目內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施，如中小學、醫(yī)院、文化站等。 代建工程。是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的各種工程，包括建設(shè)場地、房屋及其他工程等。 分期收款開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)以分期收款方 式銷售的在全部款項收回之前其全部或部分產(chǎn)權(quán)仍歸屬企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。 出租開發(fā)產(chǎn)品。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的開發(fā)產(chǎn)品。其特點是以盈利為目的，以收取租金作為經(jīng)營獲利的手段。 周轉(zhuǎn)房。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有的各種房屋。具體包括： 在開發(fā)建設(shè)過程中已明確其為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋； 企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售以前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋； 企業(yè)搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。 （二）開發(fā)成本的分類 按照會計制度的有關(guān)規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用及其他開發(fā)費用。具體內(nèi)容如下： 土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、?三通一平?（通水、通電、通路、清理平整建設(shè)場地）等支出。 建筑安裝工程費。包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以 自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。其中，開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明工程通常稱為?七通?。 公共配套設(shè)施費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用。是指企業(yè)直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 其他開發(fā)費用。包括企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的以上各項之外 的支出。如企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前所發(fā)生的利息等借款費用，以及其他難以歸入以上各個項目的開支等。 附： 北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知的通知 京國稅發(fā) [2020]306號 各區(qū)、縣（地區(qū)）國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局： 現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [2020]31號）（以下簡稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補充如下，請一并貫徹執(zhí)行。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）在開發(fā)產(chǎn)品未完工前預(yù)售 開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益）應(yīng)作為開發(fā)企業(yè)的預(yù)售收入。 二、開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認比照《通知》第二條第（五）款 1 至 4 項的規(guī)定執(zhí)行。 三、開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售收入進行初始納稅申報時，須向其主管稅務(wù)機關(guān)附報由北京市發(fā)展和改革委員會及北京市建設(shè)委員會等相關(guān)部門批準其經(jīng)濟適用房項目立項的文件和其他相關(guān)證明材料。 四、在我市行政區(qū)域內(nèi)的開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)濟適用房項目預(yù)售收入的計稅毛利率為 6%；非經(jīng)濟適用房項目預(yù)售收入的計稅毛利率為 20%。 五、《通知》第二條第（一）款第 1 項中的?竣工 證明?是指報北京市各級建設(shè)委員會備案的竣工驗收備案表。 六、開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，應(yīng)在進行年度納稅申報時，向其主管稅務(wù)機關(guān)報送《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（一）》（詳見附件一）和《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（二）》（詳見附件二）。 七、主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對開發(fā)企業(yè)的納稅評估和檢查。對開發(fā)企業(yè)的已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，應(yīng)嚴格按照《通知》第二條第（二）款的規(guī)定進行處理。 八、《通知》第六條第（三）款中的開發(fā)產(chǎn)品成 本利潤率為30%，并據(jù)此計算開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的銷售收入。 九、開發(fā)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)產(chǎn)品完工年度及時結(jié)算完工產(chǎn)品的計稅成本，未取得合法憑證的應(yīng)付費用和稅收未明確規(guī)定可以稅前扣除的預(yù)提費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 十、《通知》第十條中?以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主?的企業(yè)是指銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額 50%（不含）以上，或者銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)收入在企業(yè)各項收入中居于首位的企業(yè)。 附件一：開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（一） 附件二：開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（ 二） 附件一 開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（一） 完工開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）名稱 : 完工（視同完工）時間： 金額單位：元 納稅人名稱 : 聯(lián)系人 : 聯(lián)系電話 : 開發(fā)項目名稱 : 開發(fā)項目的地理位置 : 開發(fā)項目用途 : 開發(fā)項目占地面積 : 開發(fā)項目規(guī)劃建筑面積 : 開發(fā)項目初始開發(fā)時間 : 項 目 行 金額 次 開發(fā)成本項目 已完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本（請?zhí)钋闆r表二） 1 其中：計入完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本的應(yīng)付和預(yù)提費用（請?zhí)钋闆r表二） 2 完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額（請?zhí)钋闆r表二） 3 完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（ 4=13）（請?zhí)钋闆r表二） 4 實際銷售毛利額的計算 可售面積 (平方米） 5 可售面積單位計稅成本（ 6=4/5） 6 已實現(xiàn)銷售的可售面積 (平方米） 7 已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 8 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本（ 9=6*7） 9 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額（ 10=89） 10 預(yù)售毛利額的計算 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入 11 預(yù)計毛利率（ %） 12 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額（ 13=11*12） 13 實際銷售與預(yù)售毛利額的差異（ 14=1013） 14 納稅人代表簽章： 納稅人單位公章： 填表日期： 《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工情況表（一）》填表說明 一、填報的范圍和總體要求 采用預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）（以下簡稱開發(fā)產(chǎn)品）的開發(fā)企業(yè)，其預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品完工后計算實際 銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額時填報此表。開發(fā)企業(yè)應(yīng)區(qū)分不同的開發(fā)產(chǎn)品分別填列此表，完工后銷售的開發(fā)產(chǎn)品、代建工程項目和配套設(shè)施不填此表。 二、表頭項目 ?完工開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）名稱?：填寫開發(fā)企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品（包括視同完工的開發(fā)產(chǎn)品）的名稱。 ?完工（視同完工）時間?：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工或視同完工的時間。 ?納稅人名稱?：填寫稅務(wù)登記證所載納稅人的全稱。 ?開發(fā)項目名稱?：填寫完工開發(fā)產(chǎn)品所在開發(fā)項目的名稱。 三、開發(fā)成本項目 第 1行?已完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本 ?：填寫已完工開發(fā)產(chǎn)品或核算的成本對象發(fā)生的會計成本，不含應(yīng)計入期間費用的成本費用。 第 2行?其中：計入完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本的應(yīng)付和預(yù)提費用?：填寫計入完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本的 各項應(yīng)付費用和預(yù)提費用。 第 3行?完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額?：填寫開發(fā)企業(yè)按照財務(wù)會計規(guī)定核算的完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本與稅法允許企業(yè)所得稅稅前扣除規(guī)定不一致而進行納稅調(diào)整的金額。 第 4 行?完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本?：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的符合稅法規(guī)定允許企業(yè)所得稅稅前扣除的成本費用額。該行為第 1 行減第 3 行的余 額。 四、實際銷售毛利額的計算 第 6 行?可售面積單位計稅成本?：填寫可以對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品單位面積應(yīng)負擔的計稅成本。 第 7 行?已實現(xiàn)銷售的可售面積?：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工時已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品面積。 第 8行 ?已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入?：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)將預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額，不含開發(fā)企業(yè)未采用預(yù)售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入、代建工程收入、出租開發(fā)產(chǎn)品收入等收入。 第 9行?已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本?：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)將預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的計稅成本。 第 10行?已銷開發(fā)產(chǎn)品毛利額?：填寫開發(fā)企業(yè) 年度內(nèi)由預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品實際實現(xiàn)的毛利額。 五、預(yù)售毛利額的計算 第 11行?開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售