【導(dǎo)讀】從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售。目前在職的管理人員和專業(yè)的工程和技術(shù)人員共15人，其中。工程技術(shù)人員8人,經(jīng)濟管理人員7人。公司擁有完善規(guī)范的管理機?？尚械母黜椆荏w系，是房地產(chǎn)行業(yè)一個充滿朝氣和活力的新生企業(yè)。公司自成立以來，積極組建班子，完善機構(gòu)設(shè)置，制定企業(yè)制度，中高檔商住小區(qū)”為發(fā)展目標(biāo)。公司將始終堅持“重合同、守信用”。的原則，為城步創(chuàng)造有品位的居住環(huán)境不懈努力。米國有土地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商服用地.。在城步縣儒林鎮(zhèn)投資進行的房地產(chǎn)開發(fā)項目.“生活時代化、環(huán)境園林化”為高尚品質(zhì)社區(qū)的主題元素。量可靠的優(yōu)質(zhì)樓盤。良好的信譽，奠定公司持續(xù)發(fā)展的基石。境內(nèi)分布苗、漢、侗等13個民族，現(xiàn)有26萬人。境內(nèi)東、西、南屬地勢較高的山脈地區(qū)，北為地勢低而平緩的。全鎮(zhèn)總?cè)丝?2067人，全縣共有苗、漢、侗、瑤、回、滿、口萬人，占全鎮(zhèn)人口的45%。

　　

【正文】 音的反射、混響和傳播。 、建設(shè)引起植被環(huán)境破壞的治理措施 對于場地平整和建筑開挖出的土方按規(guī)劃地點進行填平壓實，按規(guī)劃及時進行園林綠化恢復(fù)植被，從而達到防治水土流失污染環(huán)境的 44 44 目的。 、結(jié)論 本建設(shè)項目對環(huán)境問題給予了充分的考慮，工程建設(shè)中嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的要求，考慮采用了各種環(huán)保措施，免除對周邊環(huán)境及自身的影響。因此，該項目的建設(shè)在環(huán)境方面是可行的。 第八章 組織機構(gòu)與人 力資源配置 為了保證工程的順利進行，項目建設(shè)單位成立了以董事長肖衡為組長的建設(shè)工程領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)財務(wù)部，工程管理部。提出了適合“ 南湖山莊 ”項目管理的優(yōu)良組織方案。 、工作職責(zé) 辦公室 ：負責(zé) 公司文檔管理 ；負責(zé) 對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理 。 財務(wù)部：負責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 銷售部：負責(zé)制定銷售計劃并組織實施。 工程管理部 ： 負責(zé)工程各種準(zhǔn)備和實施工作： 物資準(zhǔn)備，現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放 45 45 線 并檢驗。 利用招標(biāo)形式優(yōu)選施工隊伍。 2 、辦理開工報告。 3 、辦理質(zhì)監(jiān)委托。 組織設(shè)計交底。 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 進行現(xiàn)場工程管理，舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作，臨建、占路，占地的辦理。 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理。 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 做好工程決算及項目移交。 第九章 項目實施進度及招標(biāo)安排 、施工組 織管理 為加強組織管理，加快工程進度，控制工程投資和確保工程質(zhì)量，統(tǒng)一布置實施計劃，為項目實施創(chuàng)造良好的開端，特做以下計劃安排。整個工程管理按有關(guān)合同條款進行，運用競爭機制，采取招投標(biāo)方式，選擇有實踐經(jīng)驗、施工信譽高、技術(shù)條件好、技術(shù)水平高的隊伍進行施工。同時聘請與工程項目有相應(yīng)資質(zhì)等級的監(jiān)理 46 46 單位進行監(jiān)理，確保工程質(zhì)量。 勘測設(shè)計工期安排 可行性研究報告批復(fù)后，即開展初步設(shè)計工作，初步設(shè)計力爭在 1 個月內(nèi)完成。 在初步設(shè)計的同時可安排工程地質(zhì)鉆探和資金籌措等工作，工期大約 1 個月時間，這樣待初步設(shè)計批 復(fù)后，即可提供完整的小區(qū)土地工程地質(zhì)資料供施工圖設(shè)計工作，以利于提高施工設(shè)計工作效率。 施工圖的設(shè)計待初步設(shè)計批復(fù)后進行，由于有了初步設(shè)計的基礎(chǔ)和地質(zhì)資料，施工圖設(shè)計預(yù)計抓緊時間能在 2 個月內(nèi)完成。 建設(shè)工期安排 由于項目建設(shè)地址寬敞，交通運輸便捷。因此，道路交通、小區(qū)綠化、高層住宅樓、疊加洋房建設(shè)和配套設(shè)施等工程可同時開工建設(shè)。為確保工程進度，建設(shè)工程在施工圖基本完成時，即開展工程招標(biāo)、施工隊伍的確定，待施工圖批復(fù)后，即開工建設(shè)。這樣，預(yù)計在 1 年內(nèi)可完成工程建設(shè)任務(wù)。 整個工程三年建設(shè)完成。 項目實施進度 項目具體實施進度安排詳見項目實施進度表。表 91 表 91 工作安排計劃表 47 47 年月 工作內(nèi)容 項目前期工作 項目初步設(shè)計 施工圖設(shè)計 土建施工 主要設(shè)施竣工驗收 施工期 ： 、項目建設(shè)招投標(biāo) 招標(biāo)基本情況表 表 92 招標(biāo)項目名稱 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)估算 金 額 形 式 招 標(biāo) （萬元） 全部招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 委托 公開 邀請 方 式 招標(biāo) 招標(biāo) 招標(biāo) 招標(biāo) 勘察 √ √ 10 設(shè)計 √ √ √ 10 建筑工程 √ √ √ 800 安裝工程 √ √ √ 100 監(jiān)理 √ √ √ 15 預(yù)備費 √ √ √ 100 其他 √ √ √ 165 合計 1200 第十章 投資估算與資金籌措 工程投資估算 48 48 估算依據(jù) 湖南省建筑工程概算定額（ 2021 年）； 國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》投資估算辦法（ 200 年 10 月）； 估算說明 開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預(yù)見費等； 土地費用包括項目轉(zhuǎn)讓費、“七通一平”、協(xié)議地價、拆遷補償費等，按掛牌成交價 200 萬估算； 建設(shè)單位管理費按工程費用的 1%計??； 勘測設(shè)計費按建設(shè)工程費的 %計??； 工程監(jiān)理費按建設(shè)工程費的 %計??； 招標(biāo)代理費按建設(shè)工程費的 %計??； 不考慮漲價預(yù)備費，預(yù)備費用按工程費用和其他費用兩者之和的5%計取。 總投資估算 項目建設(shè)工程費： 1200 萬元； 土建安裝工程費估算 900 萬元； 其他費用估算 200 萬元； 49 49 預(yù)備費 100 萬元； 根據(jù)以上估算可知，本項目建設(shè)投資額為 1200 萬元，具體項目詳見后表。 建設(shè)投資估算表 序號 工程項目或費用 名稱 估算值 合計 備注 建筑工程 設(shè)備購置 安裝工程 其它費用 第一部分工程費用 800 0 100 900 1 建設(shè)工程費 800 0 100 900 土建工程 800 100 900 安裝工程 100 其它費用 2 設(shè)備購置費 第二部分其它工程費 200 200 1 其它基本建設(shè)費 200 200 征地拆遷費 150 % 工程勘察設(shè)計費 10 % 工程監(jiān)理費 15 % 建設(shè)單位管理費 10 % 招標(biāo)代理費 5 % 建設(shè)規(guī)費 10 % 第三部分預(yù)備費 100 基本預(yù)備費 100 合計 800 0 100 300 1200 資金籌措 該項目總投資 1200 萬元，其中建設(shè)工程費 900 萬元，其他費用200 萬元，不可預(yù)見費 100 萬元，所有資金均為湖南邵陽飛騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌和申請銀行貸款解決。 經(jīng)濟效益分析 本項目經(jīng)濟效益明顯，投資回報率高，回收期相對比較短，是一個相當(dāng)具有開發(fā)價值的項目。具體經(jīng)濟效益分析如下： 50 50 單位成本折算 土地： 3600000 元 /4033 ㎡ =893 元 /㎡； 三通一平： 15 元 /㎡； 規(guī)費： 21 元 /㎡； 設(shè)計、鉆探、圖審、監(jiān) 理： 15 元 /㎡； 建安： 700 元 /㎡； 小區(qū)道路、綠化建設(shè)： 40 元 /㎡； 稅（按銷售均價 1700 元 /㎡計算）： 1700 元 /㎡ X10%=170 元 /㎡； 管理費及其他： 30 元 /㎡； 綜合以上各項分析，成本費用為： 1880 元 /㎡。 利潤及回收期分析 開發(fā)利潤為： 8118 ㎡ X（ 28001880）元 /㎡ =75303萬元 綜合上述利潤和其他費用分析，該項目總投資回收期約為 年。 第十一章 結(jié)論與建議 、結(jié)論 投資保障 由于在項 目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解 51 51 市場的需求，發(fā)展前景看好。通過對該項目的市場分析可知，“ 南湖山莊 ”建設(shè)項目定位準(zhǔn)確。項目建設(shè)總投資為 1200 萬元，由建設(shè)單位自籌、和銀行貸款 ,項目在財務(wù)上是可行的。 社會效益 本項目建設(shè)主要是優(yōu)化城步縣經(jīng)濟環(huán)境，提高城步新崛起的城市品位，同時提高湖南邵陽飛騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的地位和對外形象，改善該處的商居環(huán)境和條件。項目建設(shè)順應(yīng)城步縣城市發(fā)展戰(zhàn)略，以市場化運作方式創(chuàng)造了一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善的商居小區(qū)，滿足了城市低中檔消費群體的住房要求。其社會效 益主要體現(xiàn)在： 增加全社會固定資產(chǎn)投資力度，促進國民經(jīng)濟增長； 項目建設(shè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動建材、冶金、機械等 60 多個部門和行業(yè)發(fā)展； 房地產(chǎn)屬集型產(chǎn)業(yè)；可吸納大量勞動力，對緩改現(xiàn)階段的社會就 業(yè)矛盾起到一定作用； 項目建設(shè)可以完善城區(qū)內(nèi)涵，美化城步環(huán)境。 環(huán)境效益 項目建設(shè)過程文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，與自然山水相和諧的建筑風(fēng)格將為城步縣增加一個難得的文化景觀，成為城步縣一個美觀莊重、造型秀麗，舒適方便的地標(biāo)性建筑。對于美化城步的 市容，改善居住環(huán)境帶來較大較好的 52 52 影響。 縱觀建設(shè)全過程，該項目從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來分析，具有很高的價值。因此，該建設(shè)方案是可行的。 、建議 根據(jù)項目可行性研究內(nèi)容及結(jié)論，建議上級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)盡快予以立案，批準(zhǔn)項目實施，給予一定的政策支持，使項目早日發(fā)揮社會效益和經(jīng)濟效益。同時，應(yīng)注意風(fēng)險防范。 此外，建議項目單位在下一步工作中，一要進一步加強對規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)化；二要加強對建設(shè)工程質(zhì)量、財務(wù)管理的監(jiān)督和檢查；三要繼續(xù)爭取當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門的支持，以項目更好地發(fā)揮功能。 目錄 第一章 總論 ....................................................................................... 1 項目名稱 ： 城步苗族自治縣南湖山莊商業(yè)服務(wù)樓開發(fā)項目 .. 1 項目性質(zhì)： 新建 .......................................................................... 1 項目建 設(shè)單位：湖南邵陽飛騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ............... 1 項目單位法人代表：肖衡 .......................................................... 1 53 53 項目單位概況： .......................................................................... 1 可行性研究報告編制依據(jù) .......................................................... 2 １ .項目概況 ............................................................................... 3 研究結(jié)論 .................................................................................... 6 第二章 建設(shè)背景及市場需求 .............................................................. 6 項目建設(shè)背景 ............................................................................. 6 市場需求 .................................................................................... 8 項目建設(shè)的必要性 ...................................................................... 9 項目建設(shè)的必要性 .................................................................... 11 第三章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 ............................................................ 13 建設(shè)場地 ............................................