【導(dǎo)讀】大街389號卓達(dá)書香園一區(qū)6-2-502房地產(chǎn)進行了估價。至2021年9月1日估價工作結(jié)束。平方米，設(shè)計用途為住宅。月1日起至2021年6月30日止。隨此函附交叁份估價報告。估價的詳細(xì)結(jié)果和有關(guān)說明，請見以下《估價結(jié)果報告》。詳見《估價結(jié)果報告》中的“估價的假設(shè)和限制條件”。的各方當(dāng)事人沒有任何偏見，也沒有個人利害關(guān)系。抵押估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。應(yīng)責(zé)任由委托人承擔(dān)。件以抬高該物業(yè)權(quán)益價值的情況。

　　

【正文】 況 置 街道條件 不臨街 一面臨街 一面臨街 兩面臨街 距離公交站點距離（米） 100 米 50米 150 米 20 米 朝 向 南北 南北 南北 南北 樓 層 5 層 5層 5 層 5 層 交 通 一般 一般 一般 一般 環(huán) 境景觀 自然環(huán)境 較 優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 人文環(huán)境 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 景 觀 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 外部配套設(shè)施 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 權(quán)益狀況 土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓 城市規(guī)劃限制條件 容積率 容積率 容積率 容積率 實 物 狀 況 建筑規(guī)模 萬 8萬 萬 10 萬 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 /小高層 鋼混 /小高層 鋼混 /小高層 鋼混 /小高層 設(shè) 施 較完善 較完善 較完善 較完善 設(shè) 備 一般國產(chǎn) 一般國產(chǎn) 一般國產(chǎn) 一般國產(chǎn) 裝飾裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 空間布局 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 通 風(fēng) 良好 良好 良好 良好 采 光 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 日 照 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 使用率 小高層 /80％ 小高層 /85％ 小高層 /80％ 小高層 /80％ 31 層 高 米 米 米 米 完損程度 100％ 100％ 100％ 100％ 其 它 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 交易價格（均價） 7627 元 /㎡ 8243 元 /㎡ 7792 元 /㎡ 表 3 比較因素條件指數(shù)表 實例 項目 A 升華 現(xiàn)代城 B 都市假日 C 銀湖 .水印桃園 D 估價對象 交易情況 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 房 地 產(chǎn) 狀 況 區(qū) 位 狀 況 位 置 地段等級 100 100 100 100 繁華程度 100 100 100 100 街道條件 102 101 101 100 距離公交站點距離 100 100 100 100 朝 向 100 100 100 100 樓 層 100 100 100 100 交 通 101 100 101 100 環(huán) 境景觀 自然環(huán)境 100 100 100 100 人文環(huán)境 100 100 100 100 景 觀 100 100 100 100 外部配套設(shè)施 100 100 100 100 32 權(quán)益狀況 土地使用權(quán)取得方式 100 100 100 100 城市規(guī)劃限制條件 101 100 99 100 實 物 狀 況 建筑規(guī)模 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 設(shè) 施 100 100 100 100 設(shè) 備 100 100 100 100 裝飾裝修 100 100 100 100 空間布局 100 100 100 100 通 風(fēng) 100 100 100 100 采 光 100 100 100 100 日 照 100 100 100 100 使用率 100 101 100 100 層 高 100 100 100 100 完損程度 100 100 100 100 其 它 100 100 100 100 表 4 比較因素修正系數(shù)表 （將以上修正后的系數(shù)代入公式計算） 實例 項目 A 升華 現(xiàn)代城 B 都市假日 C 銀湖 .水印桃園 D 估價對象 交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100 房 區(qū) 位 地段等級 100/100 100/100 100/100 100/100 33 地 產(chǎn) 狀 況 位 狀 況 置 繁華程度 100/100 100/100 100/100 100/100 街道條件 100/102 100/101 100/101 100/100 距離公交站點距離 100/100 100/100 100/100 100/100 朝 向 100/100 100/100 100/100 100/100 樓 層 100/100 100/100 100/100 100/100 交 通 100/99 100/100 100/99 100/100 環(huán) 境景觀 自然環(huán)境 100/100 100/100 100/100 100/100 人文環(huán)境 100/100 100/100 100/100 100/100 景 觀 100/100 100/100 100/100 100/100 外部配套設(shè)施 100/100 100/100 100/100 100/100 權(quán)益狀況 土地使用權(quán)取得方式 100/100 100/100 100/100 100/100 城市規(guī)劃限制條件 100/101 100/100 100/99 100/100 實 物 狀 況 建筑規(guī)模 100/100 100/100 100/100 100/100 建筑結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 100/100 設(shè) 施 100/100 100/100 100/100 100/100 設(shè) 備 100/100 100/100 100/100 100/100 裝飾裝修 100/100 100/100 100/100 100/100 空間布局 100/100 100/100 100/100 100/100 通 風(fēng) 100/100 100/100 100/100 100/100 采 光 100/100 100/100 100/100 100/100 日 照 100/100 100/100 100/100 100/100 使用率 100/100 100/101 100/100 100/100 34 層 高 100/100 100/100 100/100 100/100 完損程度 100/100 100/100 100/100 100/100 其 它 100/100 100/100 100/100 100/100 交易價格（均價） 7627 元 /㎡ 8243 元 /㎡ 7792 元 /㎡ 比準(zhǔn)價格（均價） 7125 元 /m2 8080 元 /㎡ 7871 元 /㎡ 7692 元 /m2 實例修正后的估價對象平均價格計算 根據(jù)表 4 中列舉的各因素修正系數(shù)，運用直接比較法公式可分別計算出估價對象的三個試算比準(zhǔn)價格如下： 利用實例一計算：比準(zhǔn)價格為 7125元 /平方米 。 利用實例二計算 : 比準(zhǔn)價 格為 8080元 /平方米 。 利用實例三計算 : 比準(zhǔn)價格為 7871元 /平方米 。 從測算結(jié)果來看，三個交易實例修正后的價格水平差別不大，故取它們的算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價格，即估價對象小高層平均單位面積比準(zhǔn)價格為7692 元 /平方米。 根據(jù)委托方提供的《 石家莊市商品房權(quán)屬證明書 》，估價對象面積為 平方米，故估價對象總價值為： 7692 =929193（元） （二） 收益 法 Ⅰ、基本原理 預(yù)測 估價對象的未來收益， 然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取 估價對象價值的方 法。 V＝ ?? ?ni iiRA1 )1( 式中： V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格，通常稱為現(xiàn)值。 35 Ai—房地產(chǎn)的未來凈運營收益，通常簡稱凈收益。 R—房地產(chǎn)的報酬率 n—房地產(chǎn)的收益期限，是從估價時點開始計算的未來可以獲得收益的持續(xù)時間，通常稱為收益年限。 Ⅱ、測算過程 估算年總凈收益 年總收益是指待估房地產(chǎn)按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用房地產(chǎn)應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的年收益或年租金，包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。 根據(jù)本小區(qū)房屋出租情況 可以獲得月平均租金為 2800元。由此可計算出年租金收入： a=3000*12=36000 元 確定報酬率 報酬率即折現(xiàn)率，為投資回報與所投入資本的比率。采用累加法確定報酬率。 公式：報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償＋管理負(fù)擔(dān)補償 ＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠 無風(fēng)險報酬率取估價時點同期國家一年期存款利率 %，扣稅后（稅率 5%）＝%（ 1－ 5%）＝ %；估價對象為住宅用途物業(yè)，系統(tǒng)風(fēng)險一般，投資風(fēng)險補償、管理負(fù)擔(dān)補償、缺乏流動性補償及投資帶來的優(yōu)惠合計為 1%。 報酬率 R＝ %＋ 1%＝ % 確定房地產(chǎn)的收益期限 n 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用年限確定房地產(chǎn)的收益期限”；“對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年 36 限時，先根據(jù)建筑物耐用年限確定房地產(chǎn)的收益期限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值”。 估價對象所在的物業(yè)于 1999 年建成。根據(jù)國家建設(shè)部的 部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為 60 年，成新率為 100%，則尚可使用年限為 年。另外，根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》， 估價對象的土地使用權(quán)終止日期住宅 至 2069 年 1月 1日止 ， 即至估價時點土地剩余使用年限為 年 。 建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限。故： 房地產(chǎn)的收益期限 n＝ 年 計算房地產(chǎn)收益價格 Ｖ＝ａ247。ｒ［ 1－（ 1＋ r） －ｎ ］ 將以上數(shù)值帶入公式得到： 36000247。 %［ 1－（ 1＋ %） － ］ = 元 由收益法計算得到該套房屋的總價 為 元，單價為 /平方米 （三） 估價對象價格 的 確定 綜合以上兩種方法得到的結(jié)果，取兩種方法的算術(shù)平均值，確定最終該房地產(chǎn)的價值為： 房地產(chǎn)單價＝ /平方米 房地產(chǎn)總價 =830727元