【導(dǎo)讀】區(qū)，隸屬青田縣北依山脈，西接石郭嶺隧道，東臨青田縣高級中學(xué)。高層住宅區(qū)組成，是青田高檔住宅園。在萬基歐郡的物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)以人為本的管理理念。以業(yè)主的利益為半徑，以業(yè)主滿意為管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。堅持服務(wù)第一、管理。·關(guān)愛——業(yè)主好比是親人，我們將給予他們體貼溫馨的關(guān)愛。·熱忱——業(yè)主好比是伙伴，對待業(yè)主我們將保持最大的誠意和熱情。同時，始終遵循“人與自然和諧相處”的生態(tài)價值觀，倡導(dǎo)綠色、萬基歐郡園區(qū)配套完善，建筑風(fēng)格高貴、典雅。在萬基歐郡的物業(yè)管理中，我們還將品質(zhì)列為目標(biāo)。品質(zhì)得到進(jìn)一步的提升，最終達(dá)到保值、增值的目的。在萬基歐郡的物業(yè)管理中，我們更以“勇于創(chuàng)新”作為一種追求。同時在服務(wù)模式上加以創(chuàng)新，設(shè)置客戶服務(wù)中心和24小時。我司通過對萬基歐郡的園區(qū)基礎(chǔ)資料的掌握、周邊基礎(chǔ)配套與地理環(huán)境的分析，園區(qū)的安全保衛(wèi)工作，將涉及業(yè)主的財。處理各類突發(fā)事件。告知裝修需辦理手續(xù)的相關(guān)流程；

　　

【正文】 三、裝修管理 管理內(nèi)容 在交付時與業(yè)主簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關(guān)手續(xù)以及裝修注意事項。 業(yè)主填寫《裝修申請表》，詳細(xì)說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計及裝修施工單位等，管理處進(jìn)行備案，并書面告知業(yè)主及裝修施工單位《 萬基歐郡裝修管理辦法》。 按照業(yè)主裝 修申請中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計對裝修現(xiàn)場進(jìn)行不定期巡查，是否按《 萬基歐郡 裝修管理辦法》進(jìn)行文明施工。 管理措施 制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。 明確《裝修登記程序》，便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。 做好裝修進(jìn)場的備案以及裝修現(xiàn)場的管理工作。 對違章施工的行為，采取停工、恢復(fù)原狀等方式進(jìn)行處理。 四、違章處理辦法及措施 管理內(nèi)容 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 39 把好裝修備案關(guān)。嚴(yán)格根據(jù)裝修設(shè)計圖紙，結(jié)合房屋裝修范圍，在裝修手續(xù)辦理過程中盡杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)； 對裝修現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格管 理，做到每天有重點(diǎn)的巡查，避免違章裝修的出現(xiàn)； 巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。對不聽勸阻者，報政府主管部門處理。 管理措施 制定完善的《裝修管理辦法》； 與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修協(xié)議》，明確責(zé)、權(quán)、利； 確定專人負(fù)責(zé)裝修管理工作，加強(qiáng)裝修巡查管理力度。 五、空置房管理 空置房有兩類：一類是開發(fā)商托管的售前空置房，另一類是開發(fā)商售后業(yè)主未入住的房屋。 管理內(nèi)容 業(yè)主委托的空置房，由業(yè)主與管理處簽訂相關(guān)協(xié)議，約定空置房的管理 要求，管理處組織人員按要求及時提供規(guī)定的服務(wù)； 空置房的鑰匙保管； 空置房進(jìn)行定期的清潔； 空置房進(jìn)行定期檢查； 暴雨、臺風(fēng)等特殊情況的檢查。 管理措施 制定空置房管理規(guī)定； 空置房的清潔，一般每月不少于兩次，應(yīng)保持空置房良好的衛(wèi)生狀況； 空置房的鑰匙由專人進(jìn)行保管，由于清潔、檢查等需要借用鑰匙必須做好鑰匙的領(lǐng)用、歸還登記，若非工作人員借用空置房的鑰匙必須經(jīng)業(yè)主同意后才能借用，【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 40 并做好登記； 空置房的檢查委派專人負(fù)責(zé)，每月不少于兩次，時間間隔不超過半個月。檢查時對門、鎖、窗戶 、水電等情況進(jìn)行檢查，并做好空置房檢查記錄； 如遇暴雨、臺風(fēng)等特殊情況，及時對空置房進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)房屋、設(shè)施情況異常，應(yīng)向業(yè)主通報情況，征詢意見。 六、檔案管理 管理內(nèi)容 工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況、業(yè)主房屋維修資料、裝修資料等； 管理檔案：工程維護(hù)、綠化資料、日常巡查（清潔、保安）記錄、值班記錄、車輛管理記錄、監(jiān)控錄像、各類活動的全程記錄及照片、維修記錄、有償服務(wù)記錄、會議記 錄、榮譽(yù)資料等； 財務(wù)檔案：歷年的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件、外來文件、專題會議紀(jì)要等。 管理措施 制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行； 按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理； 專職管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范； 配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求； 根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全； 實(shí)現(xiàn)電腦軟件管理，提高管理水平。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 41 七、財務(wù) 管理 管理內(nèi)容 加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理； 搞好財務(wù)核算； 經(jīng)營性 收支狀況每年公布一次； 做好年度預(yù)算和決算工作； 認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報銷； 及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 管理措施 根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度； 財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作； 抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 加強(qiáng)成本控制； 加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。 八、人事管理 管理內(nèi)容 按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才； 任人唯賢，量才錄用； 開 展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 管理措施 制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明； 建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性； 加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為用戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識； 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 42 崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合； 全面考核，做到公開、公平、公正。 九、協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作 當(dāng) 萬基歐郡 達(dá)到具備園區(qū)業(yè)主委員會成立條件時，將按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，協(xié)助房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商，籌建園區(qū)業(yè)主委員會。 籌建程 序： 在房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商召集下，組建業(yè)主大會籌備組； 籌備組根據(jù)《業(yè)主大會》規(guī)程進(jìn)行業(yè)主代表推選； 籌備組將擬定《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案在園區(qū)內(nèi)征詢業(yè)主意見； 業(yè)主代表收集其所在區(qū)域業(yè)主意見和相關(guān)選票，經(jīng)籌備組統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果； 召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。 第九章 相關(guān)費(fèi)用測算 一 、相關(guān)費(fèi)用說明 根據(jù)本項目情況，結(jié)合我司的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)，我司提出物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)建議如下： 單體 別墅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米 。 雙 聯(lián)別墅 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米 3元。 小高層 、高層 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米 2元 （ 不含電梯、加壓泵等能耗運(yùn)行費(fèi) ） 。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 43 會所、幼兒園物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米 。 商鋪物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米 。 地下車位 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)為每月每個 50元。 物資裝備 交付前介入費(fèi)用： 407710元 工資： 188100 元 經(jīng)理 1 人 5000 元 /人 月 1 人 3 月 =15000 元 名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合計（元） 電腦 臺 4 6000 24000 傳真機(jī) 臺 1 2500 2500 打印機(jī) 臺 1 2021 2021 復(fù)印機(jī) 臺 1 15000 15000 柜式空調(diào) 臺 1 6000 6000 壁掛式空調(diào) 臺 3 2021 6000 客服辦公桌椅 套 1 2021 2021 客服沙發(fā) 套 1 3000 3000 管道疏通機(jī) 臺 1 3500 3500 沖擊電鉆 臺 1 2021 2021 多功能洗地機(jī) 臺 1 12021 12021 吸塵吸水機(jī) 臺 1 5000 5000 割草機(jī) 臺 1 6000 6000 綠籬機(jī) 臺 1 3600 3600 對講機(jī) 只 15 2021 30000 小計 122600 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 44 副經(jīng)理 1人 3000 元 /人 月 1 人 3 月 =9000 元 管理員 4人 1800 元 /人 月 4人 3 月 =21600 元 保安主管 1 人 2400 元 /人 月 1 人 3 月 =7200 元 保安班長 3 人 1400 元 /人 月 3 人 3 月 =12600元 保安 15 人 1200元 /人 月 15人 3 月 =54000 元 工程主管 1 人 2400 元 /人 月 1 人 3 月 =7200 元 工程人員 3 人 1500 元 /人 月 3人 3 月 =13500元 保潔員 20 人 800元 /人 月 20人 3 月 =48000元 福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi) : 32918 元 188100 元 %=32918 元 社會統(tǒng)籌保險費(fèi) : 60380 元 188100 元 %=60380 元 服裝費(fèi)： 5970 元 管理人員、工程主管、保安主管： 50 元 /人 月 8 人 3月 =1200 元 工程人員、保潔人員： 30 元 /人 月 23 人 3月 =2070 元 保安人員： 60元 /人 月 15人 3 月 =2700 元 工作餐費(fèi)： 18450 元 管理人員、工程人員、保安主管： 150 元 /人 月 11人 3 月 =4950元 保安 人員 ： 250元 /人 月 18 人 3月 =13500 元 辦公費(fèi)用： 28300 元 （ 1）辦公耗費(fèi)： 10000元 （ 2）通訊費(fèi)： 3300元 電話費(fèi)： 150元 /臺 月 2臺 3 月 =900元 手機(jī)費(fèi)： 2400 元 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 45 經(jīng)理： 300元 /人 月 1 人 3 月 =900元 副經(jīng)理： 200 元 /人 月 1 人 3月 =600 元 保安主管、工程主管： 150 元 /人 月 2 人 3月 =900元 （ 3）交通費(fèi) ： 15000 元 不可預(yù)計費(fèi)（前 6項之和的 5%）： 16706 元 334118 元 5%=16706 元 管理費(fèi)（ 前 7項之和的 10%）： 35082 元 350824 元 10%=35082 元 稅金（ 前 8 項之和的 5%）： 21804 元 385906 元 %=21804 元 正常年份 收支費(fèi)用測算： （一）收入： 3532103 元 物管費(fèi)收入： 3226902 元 （ 1） 小高層、高層： 1682576 元 （建筑面積 74921 ㎡，入住率按 95%計，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) /月㎡， 不含電梯、加壓泵等能耗 運(yùn)行費(fèi)，收繳率按 95%計） 74921 ㎡ /㎡ 12 月 95% 95%=1622789 元 74921 ㎡ /㎡ 12 月 5% 95% 70%=59787 元 （ 2） 單體別墅 ： 598596 元 （建筑面積 15960 ㎡，入住率按 80%計，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /月㎡ ，收繳率按 95%計） 15960 ㎡ 元 /㎡ 12月 80% 95%=509443 元 15960 ㎡ 元 /㎡ 12月 20% 95% 70%=89153 元 （ 3） 雙聯(lián)別墅 ： 743234 元 （建筑面積 22756 ㎡，入住率按 85%計，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /月㎡，收繳率按 95%計） 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 46 22756 ㎡ /㎡ 12 月 85% 95%=661517 元 22756 ㎡ /㎡ 12 月 15% 95% 70%=81717 元 （ 4） 會所、幼兒園 ： 38862 元 （建筑面積 2159 ㎡，入住率按 100%計，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /月㎡，收繳率按 100%計） 2159 ㎡ 元 /㎡ 12 月 100% 100%=38862 元 （ 5） 商鋪： 163634 元 （建筑面積 5829 ㎡，入住率按 95%計，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /月㎡，收繳率按 95%計） 5829 ㎡ 元 /㎡ 12 月 95% 95%=157820 元 5829 ㎡ 元 /㎡ 12 月 5% 95% 70%=5814 元 地下泊位收入：