【正文】 有傷者 有傷者 接到報警 巡邏保安員發(fā)現(xiàn) 通知保安員 趕到現(xiàn)場 蹲點 監(jiān)視 保護現(xiàn)場，查看周圍情況 跟蹤，并通知隊友協(xié)調(diào) 報告保安 主 管 報告管理 處經(jīng)理 報告保安主管、管理處經(jīng)理 報告保安主 管 撥打 救護電話120 擒 獲 作案 人人 報告派出所 協(xié)助派出所工作 報告公 司領導 報告公司領導 將作案人送至派出所 做好記錄 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 27 第六章 環(huán)境衛(wèi)生管理 一、環(huán)境衛(wèi)生管理方案 清潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是園區(qū)內(nèi) 不可缺少的部分，關系到整個園區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案： 如涉及刑事責任，應交公安機關立案處理。事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細調(diào)查，以明確責任、落實賠償。保安部接報后，應迅速派適當數(shù)量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安值班調(diào)查處理。如力量不夠， 用對講機、消防電話或其他方式盡快報告保安部，簡要說明現(xiàn)場情況，監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令。 （二）盜竊等破壞事件的處理預案 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 25 保安部接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安室接受調(diào)查。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待管理處和保安部的指令。 四、應急方案或流程 （一）斗毆等暴力事件的處理預案 管理措施 完善園區(qū)各類警示、提示、指示標識系統(tǒng)； 根據(jù)園區(qū)實際情況，配置各類標識； 物業(yè)管理人員和保安員在每日巡查工作中，若發(fā)現(xiàn)警示標識等有破損、丟失等，應立即上報并及時維修或更換。 三、警示標識管理措施 根據(jù)園區(qū)設計的交通組織和流向，在入口及主要道 路制訂和完善各種交通標識、提示及指示標識，并定期進行維護保養(yǎng)及更新。 管理內(nèi)容 保持良好的秩序，明確園區(qū)內(nèi)車輛停放區(qū)域； 地面車輛停放處應設立完善的車輛行駛標識和警示牌； 園區(qū)內(nèi)實行人車分流，明確行人、車行道路，并做好相關標識； 引導車輛安全行駛和停放，確保 園區(qū)道路和消防通道暢通，制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭； 巡視車輛停放過程中，如發(fā)現(xiàn)汽車的門窗未關好，及時通知車主，以防車內(nèi)【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 24 物品失竊； 保安對園區(qū)內(nèi)部車輛實施全面管理，建立詳細的車輛管理檔案。保姆管理 在得到業(yè)主的理解與支持下，做好園區(qū)保姆登記備案； 告知業(yè)主為了您和園區(qū)的安全，如業(yè)主更換保姆需及時通知管理處或保安部，以便于保安門崗做好登記和快速的熟悉。 對出入轄區(qū)的出租車須換證通行； 22:00 以后，謝絕出租車進入轄區(qū)。 當外來車輛進入轄區(qū)時，門崗保安員應先敬禮，后問清事由，經(jīng)確認、登記后放行。 如確實要運出的，需經(jīng)業(yè)主認可后才能放行，并作好記錄。物品出入管理 門崗保安員應 禮貌拒絕來訪人員、施工人員將易燃、易爆、劇毒等危險品帶入轄區(qū)（施工所需的除外）。 在裝修時期，當施工人員進入轄區(qū)時，經(jīng)核對《出入證》后放行；如無《出【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 23 入證》，應先登記后放行并請其進行補辦。 作業(yè)規(guī)程： 加強對保安人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。管理措施 實行準軍事化管理，制定各項保安管理制度和獎懲措施。技術防范 運用園區(qū)報警監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)內(nèi)的安全情況實施 24小時監(jiān)控。常規(guī)防范 采取 24小時門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設置專職車管員進行車輛停放管理，以協(xié)助公安機關維護園區(qū)內(nèi)公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。 將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的保安措施，采取 “人防 ”與 “技防 ”相結(jié)合的管理模式，實施全天候保安管理，維護園區(qū)及工作人員的生命和財產(chǎn)安全。 大修計劃：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 21 維護方式 維修計劃 小修計劃：根據(jù)日常記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修計劃。 例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄；軟件測試。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設備安全運行。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 20 背景音響廣播系統(tǒng) 二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護 樓宇訪客對講系統(tǒng) 周界防越報警系統(tǒng) 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 19 第四章 弱電及智能化系 統(tǒng)管理 一、 智能化系統(tǒng)的配置 管理措施 制定標識標牌管理制度，維護保養(yǎng)制度。 定時定人清潔、維護，發(fā)現(xiàn)缺損及時更新或更換。管理內(nèi)容 協(xié)助統(tǒng)計、制作園區(qū)各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。 發(fā)生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。 針對各消防設施設備、器材，制定各類型系統(tǒng)設 備的維護保養(yǎng)計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態(tài)。 嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。 建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。管理措施 制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。 加強與消防部門的聯(lián)系。 對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作。 防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災因素。 嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。管理內(nèi)容 加強消防監(jiān)控園區(qū)的管理。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 17 加強給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。 對巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時維修，并做好維修記錄。 五、給排水系統(tǒng)管理方案 抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質(zhì)。管理措施 制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。 確定專人負責電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責任到人。管理內(nèi)容 對 電氣系統(tǒng)進行巡查，日常保養(yǎng)。 加強共用設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設備安全運行。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 16 抓好維修人員技術培訓，持證上崗，提高業(yè)務素質(zhì)。管理措施 制訂共用設備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。 確定專人負責設備的檢查、保養(yǎng)，責任到人。 對巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設備，及時維修，并做好維修記錄。 三、設備安全運行管理方案 做好設備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。 建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統(tǒng)中所 有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。 按有關行業(yè)規(guī)范標準對各設施設備，進行專業(yè)檢測、維保。 根據(jù)所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。管理內(nèi)容 根據(jù)設備類型、型號不同設專業(yè)人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養(yǎng)。 質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā)，按國家有關質(zhì)量標準嚴格把關。管理措施 制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術資料。 設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效 措施，進行修繕。 建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 14 第三章 房屋及公共設施設備的維修養(yǎng)護 一、房屋管理及維修方案 我司為每位員工制作了明晰的工作牌，員工上崗時必須佩戴于左胸側(cè)。 （二）員工著裝要求及標志規(guī)定 工作人員在工作時間，必須身著干凈整潔的工作裝。 八、員工儀容儀表、著裝及標志 （一）儀容儀表規(guī)范 男士頭發(fā)不過衣領，鬢角不過耳，不留胡須，不梳奇異發(fā)型；女士不濃妝艷抹，不佩戴耳墜，不戴墨鏡；不使用濃烈香水、發(fā)水等。對表現(xiàn)突出、成績卓著者，將給以獎勵，獎勵標準另定；而對表現(xiàn)低劣、工作不力者，將予以批評，并酌情予以行政處分。 （二）獎懲機制 將在 萬基歐郡 管理處推行合理的獎懲機制，真正體現(xiàn) “能者上、平者讓、庸者下 ”的用人思想，各崗位實行 “末位淘汰制 ”。 考核內(nèi)容 員工品行、工作能力、工作態(tài)度、 工作業(yè)績。對工作表現(xiàn)出色的員工進行獎勵、晉升；對不能滿足崗位要求的員工，則予退出崗位，進行待崗學習。 即時培訓： 由 管理處 針對個別 員工的某方面不足而進行。培訓內(nèi)容 企業(yè)理念、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標 崗位操作技能及工作操作規(guī)程 服務技巧、禮節(jié)禮貌及人際關系的正確處理 新知識、新技術 及新觀念 （ 4）外送培訓 根據(jù)工作需要，選派員工參加由相關單位組織的各種崗位培訓、上崗資格培訓。 （ 2）在崗培訓 在員工上崗后根據(jù)崗位（工種）的需要，進行有針對性培訓。 六 、員工培訓方案 （一）人員的培訓 培訓的目標 確保 萬基歐郡 物業(yè)管理從業(yè)人員具有觀念先進、管理專業(yè)、技術精湛、工作效率高的綜合素質(zhì)。 錄用標準為： 綜合維修工 4人，負責小區(qū)公共設施設備、附屬構(gòu)筑物等日常維修養(yǎng)護及業(yè)主委托服務。 消監(jiān)控 4人，負責消監(jiān)控室的相關工作。 保安班長 3 人，協(xié)助保安主管開展安保管理工作，負責本班保安員的協(xié)調(diào)溝通，兼小區(qū)巡邏工作。 綠化工 3人，負責小區(qū)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 10 客服人員 3 人，負責業(yè)主接待，投訴處理，各項費用的收取，及為業(yè)主（使用人）提供便利性服務等。 （三）綜合管理部（ 38人） 綜合管理部主管由副經(jīng)理 兼，協(xié)助經(jīng)理做好小區(qū)的各項管理工作，部門的內(nèi)部工作安排與協(xié)調(diào)等。 四、人員配備 管理處人員配置共 83 人 （一）經(jīng)理 1人，全面負責小區(qū)的物業(yè)管理、對各部工作落實檢查及對外協(xié)調(diào)等工作。 （四）保安部 協(xié) 助經(jīng)理開展工作，負責園區(qū)的保安管理、消監(jiān)控管理等工作。 （二）綜合管理部 負責園區(qū)的裝修管理、園區(qū)巡查、節(jié)日布置、清潔綠化管理及為業(yè)主提供便利性服務等。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 8 二、管理機構(gòu)設置 在物業(yè)交付前三個月成立 萬基歐郡 物業(yè)管理處，下設綜合管理部、客戶服務中心、保安部、工程部。 建設社區(qū)文化，組織社區(qū)活動，營造 “幸福園區(qū) ”的文化氛圍。 采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。 運用 CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)