【正文】 ㎡，收繳率按 100%計） 2159 ㎡ 元 /㎡ 12 月 100% 100%=38862 元 （ 5） 商鋪： 163634 元 （建筑面積 5829 ㎡，入住率按 95%計，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn) 元 /月㎡ ，收繳率按 95%計） 15960 ㎡ 元 /㎡ 12月 80% 95%=509443 元 15960 ㎡ 元 /㎡ 12月 20% 95% 70%=89153 元 （ 3） 雙聯(lián)別墅 ： 743234 元 （建筑面積 22756 ㎡，入住率按 85%計，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn) 元 /月 月 2 人 3月 =900元 （ 3）交通費 ： 15000 元 不可預(yù)計費（前 6項之和的 5%）： 16706 元 334118 元 5%=16706 元 管理費（ 前 7項之和的 10%）： 35082 元 350824 元 10%=35082 元 稅金（ 前 8 項之和的 5%）： 21804 元 385906 元 %=21804 元 正常年份 收支費用測算： （一）收入： 3532103 元 物管費收入： 3226902 元 （ 1） 小高層、高層： 1682576 元 （建筑面積 74921 ㎡，入住率按 95%計，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn) /月 月 1 人 3 月 =900元 副經(jīng)理： 200 元 /人 月 2臺 3 月 =900元 月 18 人 3月 =13500 元 辦公費用： 28300 元 （ 1）辦公耗費： 10000元 （ 2）通訊費： 3300元 月 15人 3 月 =2700 元 工作餐費： 18450 元 管理人員、工程人員、保安主管： 150 元 /人 月 8 人 3月 =1200 元 工程人員、保潔人員： 30 元 /人 月 3人 3 月 =13500元 保潔員 20 人 800元 /人 月 15人 3 月 =54000 元 工程主管 1 人 2400 元 /人 月 1 人 3 月 =7200 元 保安班長 3 人 1400 元 /人 月 1 人 3 月 =9000 元 管理員 4人 1800 元 /人 物資裝備 交付前介入費用： 407710元 工資： 188100 元 經(jīng)理 1 人 5000 元 /人 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 43 第九章 相關(guān)費用測算 一 、相關(guān)費用說明 根據(jù)本項目情況，結(jié)合我司的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)，我司提出物業(yè)管理服務(wù)費收費建議如下： 九、協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作 當(dāng) 萬基歐郡 達(dá)到具備園區(qū)業(yè)主委員會成立條件時，將按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，協(xié)助房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商，籌建園區(qū)業(yè)主委員會。 八、人事管理 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 41 七、財務(wù) 管理 六、檔案管理 管理措施 制定空置房管理規(guī)定； 空置房的清潔，一般每月不少于兩次，應(yīng)保持空置房良好的衛(wèi)生狀況； 空置房的鑰匙由專人進(jìn)行保管，由于清潔、檢查等需要借用鑰匙必須做好鑰匙的領(lǐng)用、歸還登記，若非工作人員借用空置房的鑰匙必須經(jīng)業(yè)主同意后才能借用，【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 40 并做好登記； 空置房的檢查委派專人負(fù)責(zé)，每月不少于兩次，時間間隔不超過半個月。管理內(nèi)容 業(yè)主委托的空置房，由業(yè)主與管理處簽訂相關(guān)協(xié)議，約定空置房的管理 要求，管理處組織人員按要求及時提供規(guī)定的服務(wù)； 空置房的鑰匙保管； 空置房進(jìn)行定期的清潔； 空置房進(jìn)行定期檢查； 暴雨、臺風(fēng)等特殊情況的檢查。 五、空置房管理 空置房有兩類：一類是開發(fā)商托管的售前空置房，另一類是開發(fā)商售后業(yè)主未入住的房屋。 嚴(yán)格根據(jù)裝修設(shè)計圖紙，結(jié)合房屋裝修范圍，在裝修手續(xù)辦理過程中盡杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)； 對裝修現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格管 理，做到每天有重點的巡查，避免違章裝修的出現(xiàn)； 巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。 四、違章處理辦法及措施 做好裝修進(jìn)場的備案以及裝修現(xiàn)場的管理工作。管理措施 制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。 按照業(yè)主裝 修申請中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計對裝修現(xiàn)場進(jìn)行不定期巡查，是否按《 萬基歐郡 裝修管理辦法》進(jìn)行文明施工。管理內(nèi)容 在交付時與業(yè)主簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關(guān)手續(xù)以及裝修注意事項。 按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案。 在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗收交接 表》。 收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用。管理內(nèi)容 在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。 按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。 接管驗收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。管理措施 組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作。 進(jìn)行物業(yè)交接，并對驗收資料進(jìn)行分類、歸檔。 依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對園區(qū)現(xiàn)場進(jìn)行初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，對驗收情況及時匯總，并報送相關(guān)單位限期整改。管理內(nèi)容 了解園區(qū)的基本情況。 （二）免費代辦及便利服務(wù)項目 受理業(yè)主投訴并為業(yè)主提供以下服務(wù)： （ 1）留言轉(zhuǎn)達(dá) （ 2）常用電話號碼查詢 （ 3）飛機航班查詢 （ 4）火車、汽車時刻查詢 （ 5）周邊公交線路查詢 （ 6）失物招領(lǐng) （ 7）電話及訪客留言轉(zhuǎn)告 （ 8）臨時代為保管小件物品 （ 9）臨時借用雨傘 代辦報刊訂閱和收發(fā) 代訂生日蛋糕和花籃 代訂牛奶 代請保姆、鐘點工 代訂車、船、機票 物業(yè)咨詢服務(wù) 組織社區(qū)文化動動 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 36 組織社會公益活動 義務(wù)家庭安全用電常識宣傳 （三）有償服務(wù)項目 商務(wù)服務(wù)： （ 1）復(fù)印 （ 2）傳真 （ 3）電話 （ 4）打字、打印 （ 5）收發(fā)電子郵件 （ 6）設(shè)立電子信箱 園區(qū)內(nèi)小件物品搬運； 私家花園綠化養(yǎng)護(hù)； 私家住宅報警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)； 代訂代送飲用水； 業(yè)主委托的空置房管理； 業(yè)主自用部位的各項維修服 務(wù)。 二、服務(wù)內(nèi)容 在為 萬基歐郡 住戶提供安全保衛(wèi)、清潔綠化、房屋建筑、公共設(shè)施、共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)等公共性物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，我們還將以人性化為基點提供多種特約服務(wù)。 活動 “快樂的暑假 ” 活動內(nèi)容：舉辦暑期學(xué)習(xí)班：如英語課、游泳課、其他活動等。 （二）社區(qū)活動計劃 在園區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到一定程度后，管理處將針對業(yè)主的不同需要開展豐富多彩的社區(qū)活動，以下是我們社區(qū)活動的計劃。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 34 第七章 社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)內(nèi)容 一、社區(qū)文化建設(shè) （一）社區(qū)建設(shè)的設(shè)想 文化是人類居住的內(nèi)在驅(qū)動 力和凝聚力，能增加樓盤的附加值。 三、滅蟲及消毒管理方案 （ 6）草坪在生長季節(jié)，適時進(jìn)行修剪，草的高度控制在 10 厘米以下。 （ 5）草坪中的雜草應(yīng)及時去除，單純型草坪純潔度大于 95%，除草方式可采用【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 33 人工除草、機械除草、化學(xué)除草等方式。 （ 3）木本地被植物萌發(fā)能力較強者，可根據(jù)實際情況進(jìn)行一定量的修剪。 （ 2）天氣干旱、地面干燥時，要 適時、適量的進(jìn)行澆水。 地被和草坪養(yǎng)護(hù) （ 1）地被在未覆蓋地面時期，應(yīng)及時除去雜草，中耕。對于過粗大的枝條應(yīng)采用分段截枝法，避免撕裂。 （ 6）修剪時，切口平整。春、夏季開花的植物可在花后修剪；秋季開花和一般的樹木應(yīng)在休眠期修剪；畏寒植物一般在春季修剪。整形時應(yīng)采取“強主枝重剪、弱主枝輕剪”的原則；調(diào)節(jié)樹勢時應(yīng)采用“強主枝輕剪、弱主枝重剪”的原則。 （ 2）樹木應(yīng)根據(jù)不同生長習(xí)性采取不同的整形措施。養(yǎng)護(hù)中修剪以自然樹型為主。 （ 5）樹木青壯年期及觀花果類植物，可適當(dāng)增加施肥量。施肥后 ，【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 32 應(yīng)將環(huán)溝填平。 15厘米以上的，則按樹木生長情況而定。 （ 2）施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、生長期、土壤等情況決定。 （ 2）樹木根部附近的土壤要保持疏松，中耕深度為 1020厘米，以不影響根系生長為限。灌溉時，要注意保護(hù)木根部的土壤不被沖刷。對于地下水位較高苗木，應(yīng)采取有效排水措施。灌溉要一次澆透，尤其是春夏兩季。 （ 4）灌溉時間：夏季灌溉宜在早晚進(jìn)行。 （ 2）綠地中已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差、土壤十分干燥時，應(yīng)及時采取灌溉措施。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 31 以 “三查 ”形式對綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（ “三查 ”指：綠化工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查）。 按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 制定預(yù)防措施，防治病蟲害。 根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土。管理內(nèi)容 綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。 每月對電梯門槽進(jìn)行清潔 。 每天清潔轎廂地面 。 （八）電 梯轎廂的保潔 保潔標(biāo)準(zhǔn)： 轎廂內(nèi) 潔凈、無積塵。 每周輕抹各類標(biāo)識牌。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 30 每天清潔地面、樓梯。 隨時處理大面積油漬。 每月沖洗地面一次，去除下水道的雜物 。 每天清洗地面 。 清洗完畢應(yīng)及時將垃圾箱運回原處。 先將垃圾箱表面沖洗一遍，然后用清潔劑清洗，洗凈為止。 垃圾箱、垃圾桶定期清洗。 （四）標(biāo)識、告示牌的保潔 標(biāo)識、告示牌的保潔標(biāo)準(zhǔn)： 干凈、圖案字跡清楚無明顯積灰。 路燈保潔因需 踩梯工作，必須兩人同時作業(yè)（一人扶梯）。 （三）路燈的保潔 路燈的保潔標(biāo)準(zhǔn)： 路燈干凈、無明顯積灰。 每天清潔綠化帶一次，秋冬季節(jié)或落葉較多時應(yīng)適當(dāng)增加次數(shù)。 （二）綠化帶的保潔 綠化帶的保潔標(biāo)準(zhǔn)： ① 目視綠化帶無明顯垃圾、雜物； ② 花壇外表潔凈無污漬； 用掃把仔細(xì)清掃草地、綠化帶上的果殼、紙屑、等垃圾。 發(fā)現(xiàn)路面有油污應(yīng)即時用清潔劑清潔。 下雨天應(yīng)及時清掃路面，減少路面積水。保潔操作規(guī)程 （一）道路的保潔 道路的保潔標(biāo)準(zhǔn)： ① 目視地面無雜物、無積水 (不包括下雨天 )、無泥沙、無明顯污漬； ② 道路、人行道無垃圾、紙屑等雜物； ③ 行人路面干凈無雜物、無垃圾； ④ 路面垃圾滯留時間不能超過 1小時； 每天對園區(qū)道路徹底清掃一次。 抓好保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。 加強保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè)技能。管理措施 建立保潔制度，狠抓落實。通過日常保潔工作，使公共環(huán)境和公共部位整潔。治安情況處理流程 作案人在 未發(fā)現(xiàn) 發(fā)現(xiàn) 園區(qū)外 作案人 作案人