【正文】 端正、身體健康，無任何遺傳或慢性疾病并經(jīng)體檢合格。從事 簡單、重復(fù)勞動工作人員的錄用時一般須具備：受過高中或高中以上文化教育，年齡在十八周歲以上。管理人員及從事專業(yè)性較強工作人員的錄用時一般須具備：受過大?；虼髮！救f基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 11 以上文化教育或初級以上職稱，并有一定的同類工作經(jīng)驗。 培訓(xùn)的幾個階段 （ 1）崗前培訓(xùn) 崗前培訓(xùn)主要對員工進行公司概況、管理理念、法律法規(guī)、儀容儀表、服務(wù)態(tài)度、職業(yè)道德及物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)。 （ 3）專業(yè)培訓(xùn) 在新技術(shù)、新標準、新法律法規(guī)頒布時，及時組織員工進行專業(yè)培訓(xùn)，使員工能及時了解、熟悉和掌握這些專業(yè)知識。 培訓(xùn)計劃 （ 1）接管前的人員培訓(xùn) 序號 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 培訓(xùn)對象 1 公司概況、物業(yè)管理概論、服務(wù)禮節(jié)禮貌、 ISO9001質(zhì)量體系基本知識、物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理服務(wù)理念與服務(wù)技巧 全體人員 2 園區(qū)基本情況、管理目標、管 理模式 全體人員 3 管理處各項規(guī)章制度 全體人員 4 保安、消防管理工作 保安部人員 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 12 5 供配電設(shè)備（設(shè)施）、給排水設(shè)備（設(shè)施）管理 工程部人員 6 樓宇智能化系統(tǒng)基本知識 全體人員 7 應(yīng)急事件處理 全體人員 8 服務(wù)禮儀培訓(xùn) 全體人員 9 園區(qū)清潔管理 保潔人員 10 園區(qū)綠化養(yǎng)護 管理人員 綠化人員 （ 2）日常管理期間的人員培訓(xùn) 日常培訓(xùn)的內(nèi)容和形式如下： 培訓(xùn)方式 定期培訓(xùn)：由管理處根據(jù)管理的需要制定培訓(xùn)計劃。 七、員工考核與獎懲機制 （一）考核 對管理處的員工，除必需的崗前培訓(xùn)外， 還將按崗位要求跟蹤考核，并建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。 考核目的 保質(zhì)保量地完成工作任務(wù)，科學(xué)合理地運用分配機制，客觀公正地做好人員管【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 13 理，充分激勵、調(diào)動員工積極性。 考核標準 把 質(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標準；把工作計劃、臨時任務(wù)及工作目標作為考核員工的補充標準。 充分體現(xiàn) “督促后進、共同進步 ”的原則，被退出的員工將經(jīng)過待崗學(xué)習(xí)、限期改進等階段，得到重新上崗的機會。 量化管理與標準化管理 量化管 理及標準化管理就是根據(jù)每個員工的不同崗位要求以及應(yīng)該具備的能力，按標準對其進行評價。走路時上身應(yīng)保持挺直，雙手自然擺動，避免上身晃動；站立時不彎腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。公司為每位員工度身定作統(tǒng)一的工作服，具體分四種類型：辦公及管理員、 保安員、維修工和清潔綠化工制服。辦公桌左上角放置臺牌，標明員工的姓名、職務(wù)和工號。管理內(nèi)容 對房屋、設(shè)備設(shè)施機房設(shè)專業(yè)人員進行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。 根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。 建立房屋檔案，對房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處于最佳狀態(tài)。 二、公共配套設(shè)施管理及維修方案 建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，由專 人進行整理、編目、歸檔。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 15 對各管線、控制器等設(shè)專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。 按照有關(guān)規(guī)范標準，設(shè)置設(shè)備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。管理措施 制定設(shè)備安全運行管理方案，建立設(shè)備臺帳，建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行。 制定設(shè)備維護保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細的設(shè)備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。事故處理后，認真查清原因，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。管理內(nèi)容 對機電設(shè)備按不同型號產(chǎn)品 的養(yǎng)護要求進行日常巡查和維護保養(yǎng)。 做好機電設(shè)備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。 根據(jù)不同型號機電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計劃。 建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。 四、電氣系統(tǒng)管理方案 對巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時維修，并做好維修記錄。 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。 加強電氣系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。管理內(nèi)容 對給排水系統(tǒng)進行巡查，日常保養(yǎng)。 確定專人負責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。管理措施 制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。 六、消防系統(tǒng)管理 保持消防通道的暢通。 做好園區(qū)消防器材的管理和維護。 嚴格執(zhí)行防火管理制度。 制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度，并加強 對其的管理。 制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。 定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除。 制定園區(qū)各消防重點部位消防管理制度，并根據(jù) “誰主管，誰負責(zé) ”的消防原則，消除一切火險隱患。 積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（使用人）傳授消防常識。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 18 七、物業(yè)內(nèi)標志及標牌管理方案 所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權(quán)限及時間等。 各種標識標牌管理落實到專人負責(zé)。信息通信系統(tǒng) 閉路電視 監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍 提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 我們將對所有的管理人員進行全面培訓(xùn)，讓員工盡可能知道隱蔽線路的具體位置。建立設(shè)備技術(shù)檔案 我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案， 包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。建立設(shè)備運行檔案 我們將建立信息通信系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、 閉路電視 監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)等的實時運行設(shè)備的臺帳，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。建立供貨商檔案 我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的 更新?lián)Q代。 做好業(yè)主入住裝修管理和系統(tǒng)應(yīng)用培訓(xùn) 業(yè)主能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)，是體現(xiàn)智能住宅先進性的重要環(huán)節(jié)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一位入住業(yè)主開始，通過提供詳細的竣工資料和現(xiàn)場裝修進行督導(dǎo)，來確保系統(tǒng)的完好性，同時對業(yè)主進行正確使用的操作指導(dǎo)。日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。 維護內(nèi)容 日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄；軟 件測試。 臨檢：對日常維護工作、例檢工作進行監(jiān)督，對其工作成果進行測評。 中修計劃：根據(jù)季檢記錄及報告、年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。 一般性檢查維護（日檢） 定期檢查維護（例檢） 臨時抽樣性檢查維護（臨檢） 月檢 季檢 年檢 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 22 第五章 安全管理 一、安 全防范管理方案 園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。 做好培訓(xùn) 工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。 嚴格執(zhí)行保安巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。門崗管理 為控制閑雜人員進入園區(qū)；規(guī)范車輛及物品的出入管理，確保園區(qū)的正常生活及預(yù)防安全隱患。人員進出管理 當(dāng)訪客進入園區(qū)時，門崗在取得業(yè)主同意后，讓訪客進入園區(qū)，并做好引導(dǎo)工作。 施工人員帶入轄區(qū)的裝修材料原則上只進不出。 業(yè)主有物品搬出轄區(qū)時，應(yīng)向管理處申報，由管理處及時通報門崗（大堂崗）放行，并作好記錄。車輛出入管理 當(dāng)業(yè)主的車輛出入轄區(qū)時，門崗保安員應(yīng)敬禮致意，并放行。 當(dāng)送貨車輛進入轄區(qū)時，門崗保安員應(yīng)先敬禮，后問清事由，經(jīng)與業(yè)主確認、登記后放行 ；并檢查有無夾帶物品外出的現(xiàn)象。 二、地面車輛管理方案 對前來訪客臨時在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應(yīng)做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時出入證。管理措施 建立人車分流方案，制訂車輛交通管理辦法； 設(shè)置專人對車輛進行管理； 做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作； 建立完善的車輛管理檔案。 工程部人員做好園區(qū)標識維護保養(yǎng)工作，及時進行油漆粉刷及更新。處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗 毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機或其他最快的方式報告管理處和保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器）。 如場面無法控制，應(yīng)盡快報公安機關(guān)。斗毆事件中如園區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償。如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機關(guān)立案處理。事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院 。巡查發(fā)現(xiàn)或接報園區(qū)內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 26 管理內(nèi)容 整個園區(qū)所有的公共區(qū)域：外圍道路及綠化帶、公共的配置設(shè)施、停車場等公共的保潔區(qū)域。 按操作規(guī)程進行規(guī)范操作。 以 “三查 ”形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（ “三查 ”指：清潔工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查）。 對主干道除定時清掃外，應(yīng)安排固定人員巡回保潔，做到人過地凈。 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 28 定期對地面進行沖洗。 用 專業(yè)工具清除粘在地面上的香口膠等雜物。 對煙頭、棉簽等用掃把不能打掃起來的小雜物，應(yīng)撿起放在簸箕內(nèi)。 保持綠化帶外觀潔凈。 路燈的保潔應(yīng)在白天滅燈斷電時進行，作業(yè)前保潔主管應(yīng)通知維修人員斷開電源。 擦拭燈罩時，應(yīng)注意力度，以免用力過猛導(dǎo)致燈罩破裂，發(fā)現(xiàn)燈罩有裂紋或其他安全隱患時，應(yīng)及時匯報保潔主管。 標識牌、告示牌的保潔： ① 標識牌、告示牌每周擦拭二次； 米以上每周一次； ② 有廣告紙時應(yīng)先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹，然后用干布抹干凈，如有污跡應(yīng)用清潔劑進行清洗； 清潔時應(yīng)注意： 【萬基歐郡】 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 29 ① 需踩梯工作，必須兩人同時作業(yè)（一人扶梯），確保安全； ② 清潔工具不 要損傷被清潔物； （五）垃圾箱、垃圾桶的保潔 保潔標準： ① 目視垃圾箱、垃圾桶無污 跡、無油跡； ② 垃圾箱、垃圾桶周圍無積水； 垃圾箱、垃圾桶每天清理一次。 清洗前應(yīng)先倒凈垃圾箱，并在指定地方清洗。 將油漬、污漬洗干凈后，用清水沖洗干凈。 （六）地下車庫的保潔 保潔標準： ①地面無雜物、無積水、無泥沙、無明顯污漬； ② 照明 系統(tǒng)、消防栓等設(shè)施干凈、無明顯積塵 ； ③ 標識牌干凈、圖案字跡清楚，無明顯積塵 。 每 月 輕抹各類 標識牌 。 每月清潔、擦拭照明系統(tǒng)、消防栓等設(shè)施 。 （七） 公共樓道的保潔 保潔標準： ① 地面 潔凈 、無積水、無明顯污漬； ② 墻面、扶手、開關(guān)、消防栓等設(shè)施干凈、無積塵 ； ③ 標識牌干凈、圖案字跡清楚，無