【導讀】，對制定本規(guī)范的目的、適用范圍、職責等進行了說明。，對企業(yè)采用的主要會計政策進行了說明。貸款、1606固定資產(chǎn)清理、1811遞延所得稅資產(chǎn)等科目的核算說明。攤銷轉(zhuǎn)入當期損益；其他統(tǒng)一按三年攤銷。更改情況，其中軟件類按3年進行攤銷。、按揭等銷售，收入確認時點及成本結(jié)轉(zhuǎn)原則。過預收賬款貸方紅字轉(zhuǎn)入“其他應付款-無效樓款”進行核算。、銷售費用和管理費用的部門屬性根據(jù)部門架構(gòu)調(diào)整重新明確。核算定期存款、通知存款利息收入。取消差旅費明細科目，發(fā)生的費用不分。2）維修保養(yǎng)費：核算車輛的修理及日常保養(yǎng)費用。所有繳納的土地增值稅。“管理費用－其他”核算，不在“營業(yè)外支出”核算。工資，同時在銷售費用、制造費用科目下新增“辭退工資”明細科目。職工薪酬福利費等需先通過應付職工薪酬，再入費用科目。款—往來款”核算。10%提取，累計額達注冊資本50%時可不再提取。交稅費”相關(guān)明細科目核算。

　　

【正文】 應交稅費 企業(yè)所得稅 825 匯算清繳時，納稅調(diào)增了廣告費 500萬（以后納稅年度可抵扣），納稅調(diào)增業(yè)務(wù)招待費 50萬，行政罰款 50萬，納稅調(diào)增應繳企業(yè)所得稅 150萬。 遞延所得稅資產(chǎn)： 500*25%=125萬； 以前年度損益調(diào)整：（ 50+50） *25%=25萬； 應交稅費 企業(yè)所得稅： 125+25=150萬； 分錄如下： 借：以前年度損益調(diào)整： 25萬 遞延所得稅資產(chǎn) 125萬 貸：應交稅費 企業(yè)所得稅 150萬 ※ 第二節(jié) 負債類科目 一、 2202應付賬款 ：核算企業(yè)因購買材料、商品和接受勞務(wù)等經(jīng)營活動應支付的款項。 主要包括 ：應付土地款、應付材料設(shè)備款、應付工程款 等。 （ 1） 內(nèi) 判單位 ①騰越開具發(fā)票予房產(chǎn)公司 借：應付賬款 — 應付工程款 — 發(fā)票已到 貸：其他應收款 — 往來款 — 騰越 借： 生產(chǎn)成本 貸： 應付賬款 — 應付工程款 發(fā)票已到 ②房產(chǎn)劃撥資金騰越 借：其他應收款 — 往來款 — 騰越 貸：銀行存款 （ 2）外判單位 ① 根據(jù)明源項目管理系統(tǒng)審批支付工程進度款， 借：應付賬款 — 應付工程款 — 發(fā)票已到 貸：銀行存款 借： 生產(chǎn)成本 貸： 應付賬款 — 應付工程款 發(fā)票已到 ② 完工 時 需補提 成本 借：生產(chǎn)成本 貸： 應付賬款 應付工程款 暫估 [客商輔助核算 ] 、多收業(yè)主樓款，通過“應付賬款 — 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 自建物業(yè)”科目核算。 6月 30日與 12月 31日應與各供應商進行對賬。 ,其賬齡超過五年的應付賬款，并經(jīng)采購部確認不需支付的應付 款項，確認為“營業(yè)外收入”。 二、 2203預收賬款 ：核算企業(yè)按照合同規(guī)定預收的款項。 ，業(yè)主簽約后收到的樓款入預收賬款核算。 收到的誠意金先通過“其他應付款 購房誠意金”核算， 簽約前收到的定金通過“其他應付款 定金”核算， 待 簽約轉(zhuǎn)入“預收賬款”核算。 處理要求 參照物業(yè)字 [2020]25 號文執(zhí)行 ： 權(quán)屬歸房產(chǎn)公司所有但不能出售的， 其長租（ 20年或以上）由房產(chǎn)公司負責租售；短租（ 3年以下）由管理公司負責；權(quán)屬歸業(yè)主所有的，由管理公司負責。 若該車位是出售的，則按銷售處理，房地產(chǎn)公司的室外車位出售收入按“主營業(yè)務(wù)收入（房地產(chǎn)板塊）內(nèi)約定的收入確認原則確認。 ，反映企業(yè)預收的款項。 三、 2221應交稅費 按照稅法規(guī)定計算應交納的各種稅費 ，包括增值稅、營業(yè)稅、 土地增值稅、 消費稅、資源費、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、 印花稅、契稅 、教育附加費、堤圍費、文化建設(shè)費、地方教育附加、價格調(diào)節(jié)基金、地方教育發(fā)展費等。 （不論每月納稅申報還是直接支付報銷稅費都要通過“應交稅費”科目核算后再結(jié)轉(zhuǎn)至相應會計科目內(nèi)）。不能以直接到稅局支付為由將某些稅費如印花稅、車船使用稅等直接計入費用。 ，應交稅金科目的“借方”統(tǒng)一核算實際支付出去的稅金， 收到退回的稅金也在借方用紅字沖減 ；應 交稅金科目的“貸方”統(tǒng)一核算應交稅金的計提或調(diào)整。 4.“應交稅金－應交所得稅”下設(shè) 2個明細科目“預交所得稅”和“匯算清繳所得稅”，“預交所得稅”核算按月或季度正常應交的所得稅，“匯算清繳所得稅”僅核算年度匯算清繳時申報的所得稅。 四、 2211應付職工薪酬 。 “ 工資 ” 、 “ 職工福利 ” 、 “ 社會保險費 ” 、 “ 住房公積金 ” 、 “ 工會經(jīng)費 ” 、 “ 職工教育經(jīng)費 ” 、 “ 非貨幣福利 ” 、 “辭退 工資 ” 、“股份支付” 等應付職工薪酬項目 。 其中“工資 ”明細科目同時按部門設(shè)置輔助核算。 職工福利、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，不 進行計提，在成本費用中 據(jù)實 列支。 ，正確計算三項經(jīng)費的扣除基數(shù)問題，在“應付職工薪酬 工資”科目下新增月度工資、獎勵、外派勞務(wù)薪酬進行核算。 4.“應付職工薪酬 職工福利”的核算 ，不按先計提后列支的核算方式，直接在成本、費用中據(jù)實列支。以前計提尚有余額的，應先將其列支完，余額不足時，再結(jié)轉(zhuǎn)計入成本、費用的福利費。 5. 福利費是指用于公司職工福利方面的支出。福利費 使用范圍主要 包括 ： （ 1） 為職工衛(wèi)生保健 發(fā)生的各項 補貼和非貨幣性福利 。 職工及其供養(yǎng)的直系親屬的醫(yī)藥費，醫(yī)療部門的全體醫(yī)務(wù)工作人員工資和醫(yī)務(wù)經(jīng)費， 公司組織職工體檢費，工傷醫(yī)療費，注射疫苗費，醫(yī)療室藥品費， 職工因工負傷就醫(yī)路費 、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼 、 員工產(chǎn)假工資、工傷工資補貼 等； （ 2） 員工宿舍的收支 ，包括宿舍日常用品、水電費、燃氣、 液化氣， 宿舍住宿 用具的購買、修理費用等； （ 3） 為職工生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的供暖費補貼、 職工防暑降溫費 、職工困難補貼、救濟費、職工交通補貼 、 節(jié)日慰問品、節(jié)日慰問金 等。 （ 4） 職工集體活動支出 ，如年終晚會活動經(jīng)費 、節(jié)日聚餐、開工利是 等； （ 5） 按照國家規(guī)定由職工福利基金開支的其他支出 ，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等 。 6. “應付職工薪酬 職工福利”開設(shè)以下明細科目核算：宿舍收支、產(chǎn)假工資、醫(yī)療費、其他。 （ 1） “宿舍收支”明細無論收入還是支出先在“應付職工薪酬 職工福利”借方歸集，月末根據(jù)各部門住宿人員進行分攤，分別計入成本、費用的“福利費” 。其他福利費發(fā)生時在“應付職工薪酬職工福利”借方反映，月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)，計入成本、費用的“福 利費”。本公司宿舍出租給外面單位或個人所收取的住宿費，在“應付職工薪酬 福利費 宿舍收支” 科目的借方紅字核算；本公司沒有宿舍需要承租外面單位或個人房屋的租金，在“租賃費” 科目核算。 . （ 2） “醫(yī)療費支出”計入應付福利費的，月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)計入成本、費用的福利費。 發(fā)生醫(yī)療費等時 借：應付職工薪酬 職工福利 醫(yī)療費、其他 貸：銀行存款 月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)計入成本、費用的“福利費” 借：制造費用 福利費 借：銷售費用 福利費 借：管理費用 福利費 貸 ：應付職工薪酬 職工福利 醫(yī)療費、其他 工資 的支付應全部計入當期費用。 因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補償，借記 “ 管理費用 ”等 科目，貸記“應付職工薪酬 辭退 工資 ”。 因解除與職工的勞動關(guān)系向職工給予的補償，借記“應付職工薪酬 辭退 工資 ”，貸記 “ 銀行存款 ” 、 “ 庫存 現(xiàn)金 ” 等科目。 五、 2241其他應付款 科目核算企業(yè)應付、暫收其他單位或個人的款項，如應付租入固定資產(chǎn)和 包裝物 的租金， 存入保證金 、應付、暫收所屬單位、個人的款項；應付職工統(tǒng)籌退休金，以及應收暫付上級單位、所屬單位的款項 。 ：代收款項、按金、專項維修基金、 無效樓款、 暫收未明確款項、購房誠意金、 購房 定金 、飯卡充值款 等。 “其他應付款 購房誠意金”核算，簽約前收到的定金通過“其他應付款 購房 定金”核算 ，簽 約后再轉(zhuǎn)入“預收賬款”。業(yè)主繳納定金當?shù)匾?guī)定必須開具樓款發(fā)票的項目，可直接通過“預收賬款核算”，每個項目只能選用一個原則。 ，反映企業(yè)尚未支付的其他應付款項 . 六、 2901遞延所得稅負債 1． 遞延所得稅負責確認： 企業(yè)根據(jù)所得稅準則確認的 應納稅暫時性差異 產(chǎn)生的所得稅負債 。 應納稅暫時性差異通常產(chǎn)生于以下情況： （ 1） 資產(chǎn)的賬面價值大于其計稅基礎(chǔ) ； （ 2） 負 債的賬面價值小于其計稅基礎(chǔ) ； （ 3） 預付營業(yè)稅、土增稅等在計算預征企業(yè)所得稅時扣除金額。 2． 遞延所得稅負責計量： 遞延所得稅負債 =應納稅暫時性差異 *適用的所得稅稅率 （目前國內(nèi) 25%）。貸方 核算：發(fā)生的應 納稅 時間性差異 *稅率，轉(zhuǎn)回的可抵減時間性差異 *稅率 ； 借方 核算：轉(zhuǎn)回的應 納稅時間性差異 *稅率，發(fā)生的可抵減時間性差異 *稅率 ※ 第三節(jié) 成本類科目 一、 5001開發(fā)成本 1. 房地產(chǎn)開發(fā)成本：核算房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項直接成本，歸集各苑區(qū)內(nèi)各產(chǎn)品成本、各公共配套設(shè)施成本。帶 [房地產(chǎn)項目 ]、 [業(yè)態(tài)檔案 ]、 [成本要素 ]輔助核算。 2. 成本的核算詳見《碧桂園集團成本核算指導 》。 二、 5101 制造費用 1. 制造費用： 核算 內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。其借方登記企業(yè)發(fā)生的各項間接費用；貸方登記 分配轉(zhuǎn)入有關(guān)成本核算對象的各項間接費用，期未無余額，本賬戶應按 [部門檔案 ]進行輔助核算 ，并按 [成本要素 ]項目進行核算。 2. 房地產(chǎn) 開發(fā)間接費用 ： 指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等 。 主要核算項目 除財務(wù)部、 人力資源部、 營銷部門外的項目 開發(fā)管理部門所發(fā)生的行政管理費用。 3. 由于制造費用屬于間接費用，發(fā)生時不能直接歸集至各成本核算單位中，需根據(jù)工程進度分攤當期發(fā)生的費用，所以制造費用不設(shè)項目、業(yè)態(tài)輔助核算。 4. 土地租金。 取得土 地使用權(quán)同時，部分土地不能辦理土地使用權(quán)證，只能以租賃形式獲取較長期限 (租賃期 10年及以上 )的土地使用權(quán)，向政府或相關(guān)單位所繳納的租金，如部分山林綠化用地、水庫長期租用權(quán) ， 直接計入“生產(chǎn)成本 ” 中付款成本項目“土地費用 拆遷補償費及其他 ” ； 對于開發(fā)項目在前期勘察、七通一平過程中發(fā)生的土地租金，以及為施工過程需要臨時租用作興建辦公設(shè)施和擺放物資的場地租金計入 “生產(chǎn)成本 ” 中付款成本項目“前期工程 臨時設(shè)施 ” ； 對于綠化種植用地租金以及其他根據(jù)業(yè)務(wù)所屬部門的性質(zhì)界定應核算至相應成本的經(jīng)常性支出的土地租金， 先計入“制造費用 租賃費”，再分攤到“生產(chǎn)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本”付款成本項目的輔助核算 [開發(fā)間接費用 ]。 ※ 第四節(jié) 損益類科目 一、 6001主營業(yè)務(wù)收入 1. 本科目核算企業(yè)確認的 銷售商品、提供勞務(wù)等主營業(yè)務(wù)的收入，房地產(chǎn)公司主要是銷售房產(chǎn)、車位、出租物業(yè)等收入。 時點 原則： 原則上是按 合同收樓日為確認收入的口徑 ，但由于售樓合同約定業(yè)主可選擇不同的付款方式，故確認收入的時間也有不同，現(xiàn)根據(jù)相關(guān)的情況做出指引如下： 1）一次性付款方式：以合同交付日期（銷售合同上所載的收樓日 期）為收入確認的時間點，以合同約定的實際結(jié)算金額為收入確認金額。 2）分期付款方式： 合同收樓日前收到的款項，在合同收樓日的當季度，將累計已收到的款項確認 收入；合同收樓日前未收到的剩余款項，待實際收到款項的當季度確認收入。 3）銀行按揭付款方式：首期銷售收入（現(xiàn)樓）或預收賬款（預售）按實際已收到的款項在合同收樓日當季確認；合同收樓日后，對后續(xù)收到的銀行按揭款，按照銀行實際放款的當季確認收入（現(xiàn)樓）或預收賬款（預售） 。 、三級明細科目由集團財務(wù)部統(tǒng)一設(shè)置。房地產(chǎn)經(jīng)營收入三級明細為自建物業(yè)、外購物 業(yè)，出租物業(yè)收入三級明細為寫字樓租金收入、商鋪租金收入、車位租金收入、其他等。 （ 1） 房地產(chǎn)經(jīng)營收入主要核算各房產(chǎn)公司出售的物業(yè)，同時按 [業(yè)態(tài)檔案 ] [房地產(chǎn)項目 ] 兩個項目輔助核算。 [業(yè)態(tài)檔案 ]分為獨立別墅、聯(lián)體別墅、雙拼別墅、 多層洋房（ 7 層及 7 層以下） 、 小高層洋房（ 812 層）、高層洋房（ 13 層以上） 、室外車位、商業(yè)街（僅指單獨開發(fā)的商業(yè)用途物業(yè)，底商形式的商鋪在洋房范圍內(nèi)）等明細， [房地產(chǎn)項目 ]是指各公司具體苑區(qū)名稱。室外車位分為有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及無轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（出租）兩類，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需計算繳納 土地增值稅，在房地產(chǎn)經(jīng)營收入科目核算，無轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（出租）的室外車位根據(jù)合同分期確認收入，但無須計算繳納土地增值稅，在出租物業(yè)收入科目核算。 （ 2） 出租物業(yè)收入主要核算寫字樓租金收入（按 [房地產(chǎn)項目 ]進行輔助核算）、商鋪租金收入（按[房地產(chǎn)項目 ]進行輔助核算）、車位租金收入 ， 按 [房地產(chǎn)項目 ]進行輔助核算）、其他租金收 入（停車位收入、宿舍租金收入） . （ 1） 房地產(chǎn)公司出售物業(yè)收入于物業(yè)的風險及回報轉(zhuǎn)讓至買方，即有關(guān)物業(yè)竣工后并將物業(yè)交付買家，且合理確保收取有關(guān)應收款時，方予 確認。按合同交樓日確認收入，財務(wù)部根據(jù)明源售樓系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行 賬 務(wù)處理 ： 借：預收 賬 款 貸： 主營業(yè)務(wù)收入， 同時按 [房地產(chǎn)項目 ]、 [業(yè)態(tài)檔案 ]進行輔助核算； 每 （季） 月應根據(jù)售樓系統(tǒng)收入明細表對正超標樓款、負超標樓款進行賬務(wù)處理： ① 正超標樓款：借：應收賬款 貸：預收賬款 ② 負超標樓款： 貸 ： 預收賬款 （紅字）