【正文】 團所屬公司 實際情況 和 相關(guān)要求 ， 固定資產(chǎn)是指同時 符合下列 特征的有形資產(chǎn) ： （ 1） 為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的（持有目的）； （ 2） 使用 期限 超過一個會計年度 ，單位價值在 2020元以上的資產(chǎn) ，包括：廠房及建筑物、 機械 設(shè)備 、運輸 、電子設(shè)備、辦公 設(shè)備 、易耗設(shè)備 以及其它與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等 ；使用期限是指使用固定資產(chǎn)的預(yù)計期間，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)的數(shù)量。（舉例：某單位批量購買一批辦公家具，含大班臺、辦公椅等， 其中大班臺的單位價值較高，使用期限也較長，就需要作為固定資產(chǎn)管理，其他辦公桌椅價值較低的可做低值易耗品管理） 、自建的 固定資產(chǎn)成本包括購買價、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等。自行建造的固定資產(chǎn)，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括人工、材料、稅費、應(yīng)予以資本化的借款費用以及應(yīng)分攤的間接費用等。 、修理費用等。如有被替換的部份，應(yīng)扣除其賬面價值；對于固定資產(chǎn)的日常維護修理費用，因其支出只是為確保固定資產(chǎn)的正常工作狀況，一般不產(chǎn)生未來的經(jīng)濟利益，不符合固定資產(chǎn)的確認條件，應(yīng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。 （ 1） 房屋 建筑物 是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 （ 3）酒店 、會所、售樓部等自有物業(yè) 主體外 的 綠化工程、道路工程、 泳池等配套設(shè)施 ,作 為 基礎(chǔ)設(shè)施分配入 苑區(qū)成本 ，不入固定資產(chǎn)核算 。 存貨核算材料出庫 時， 借 記“ 固定資產(chǎn)領(lǐng)用 ” ， 貸 記“ 原材料 ”； 固定資產(chǎn)模塊新增資 產(chǎn)生成 時， 借 記“ 固定資產(chǎn) ”， 貸 記“ 固定資產(chǎn)領(lǐng)用 ”。用來核算企業(yè)因出售、報廢和毀損等原因轉(zhuǎn)入清理的固定 資產(chǎn) 凈值 以及在清理過程中所發(fā)生的清理費用和清理收入。其貸方余額表示清理后的凈收益；借方余額表示清理后的凈損失。 （ 1）出售、報廢和毀損的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理時， 借：固定資產(chǎn)清理 （轉(zhuǎn) 入清理的固定資產(chǎn)帳面價值） 累計折舊 （已計提的折舊） 固定資產(chǎn)減值準備 （已計提的減值準備） 貸：固定資產(chǎn) （固定資產(chǎn)的賬面原價） （ 2）發(fā)生清理費用時， 借：固定資產(chǎn)清理 貸： 銀行存款 （ 3）計算交納 營業(yè)稅 時，企業(yè)銷售房屋、建筑物等不動產(chǎn)，按照稅法的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按其銷售額計算交納營業(yè)稅， 借：固定資產(chǎn)清理 貸：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 （ 4）收回出售固定資產(chǎn)的價款、殘料價值和變價收入等時， 借：銀行存款 原材料等 貸：固定資產(chǎn)清理 （ 5）應(yīng)由保險公司或過失人賠償時， 借： 其他應(yīng)收款 貸：固定資產(chǎn)清理 （ 6）固定資產(chǎn)清理后的凈收益， 借：固定資產(chǎn)清理 貸： 長期待攤費用 （屬于籌建期間） 營業(yè)外收入 —— 處理固定資產(chǎn)凈收益 （屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間） （ 7）固定資產(chǎn)清理后的凈損失， 借：長期待攤費用 （屬于籌建期間） 營業(yè)外支出 —— 非常損失 （屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間由于自然災(zāi)害等非正常原因造成的損失） 營業(yè)外支出 —— 處理固定資產(chǎn)凈損失 （屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間 正常的處理損失） 貸：固定資產(chǎn)清理 十 六 、 1604在建工程 ， 核算企業(yè)基建、更新改造等在建工程發(fā)生的支出。 ： 房產(chǎn)公司在開發(fā)過程中自有物業(yè)的成本歸集在 “ 生產(chǎn)成本 ”科目中 反映 ，待達到預(yù)定可使用狀態(tài)時結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”科目中，如竣工交付使用時還未進行工程結(jié)算時則需要根據(jù)工程預(yù)算、 工程合同等資料在“生產(chǎn)成本”進行成本補提 ，并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)科目核算，待工程出具結(jié)算后再作相應(yīng)的調(diào)整。 十七 、 1701無形資產(chǎn) ：是指企業(yè)擁有或控制的沒有實物形態(tài)的可辯認非貨幣性資產(chǎn)，本科目核算企業(yè)持有的無形資產(chǎn)成本，包括專利權(quán)、非專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、軟件等。 他公司購入土地自用的取得發(fā)票時直接計入“無形資產(chǎn) 土地使用權(quán)”； 攤銷期限為土地使用證上剩余年限 。 ；當(dāng)月減少的無形資產(chǎn)，當(dāng)月不再攤銷。 ，合同有約定使用期限的按合同規(guī)定年限 攤銷 ；合同未約定使用期限的按 10年攤銷（ 軟件類除外，軟件類統(tǒng)一按 3年攤銷）。 設(shè)置明細“裝修工程款”、“租賃費”、“臨時樣板房”、“簡易用房及設(shè)施”、 “開辦費”、 “其他”。 ，在有預(yù)售收入的當(dāng)年，一次性轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。攤銷期限三年 。 按租賃土地期限與簡易用房及設(shè)施使用期限孰短原則進行攤銷 。 十 九 、 1811遞延所得稅資產(chǎn) ： 1） 企業(yè)根據(jù)所得稅準則確認的可抵扣暫時性差異產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn) ， 可抵扣暫時性差異一般產(chǎn)生于以下情況： （ 1） 資產(chǎn)的賬面價值小于其計稅基礎(chǔ) ,（ 2） 負債的賬面價值大于其計稅基礎(chǔ) ； 2） 根據(jù)稅法規(guī)定可用以后年度 稅前利潤 彌補的虧損產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)，也在本科目核算 ； 3） 未作為資產(chǎn)、負債確認的項目產(chǎn)生的暫時性差異 ,如超過限額扣除標準的廣告費，留作以后納稅年度抵扣金額 。借方 核算 ：轉(zhuǎn)回的應(yīng) 納稅 時間性差異 *稅率，發(fā)生的可抵減時間性差異 *稅率 ， 貸方 核算：發(fā)生的應(yīng) 納稅時間性差異 *稅率，轉(zhuǎn)回的可抵減時間性差異 *稅率。舉 例 如下： 例 1： **碧桂園 2020年發(fā)生了 2,000萬元廣告支出 ，業(yè)務(wù)招待費 100萬，行政罰款 50萬，預(yù) 售 樓款 收入 10,000萬元 ，賬面利潤虧損 4,000萬 ,預(yù)付營業(yè)稅、土增稅等 800萬，預(yù)征毛利率 15%。分錄如下： 借：遞延所得稅資產(chǎn) 825 所得稅費用 1,000 預(yù)付費用 企業(yè)所得稅 175 匯算清繳時，納稅調(diào)增了廣告費 500萬（以后納稅年度可抵扣），納稅調(diào)增業(yè)務(wù)招待費 50萬，行政罰款 50萬，納稅調(diào)增應(yīng)繳企業(yè)所得稅 150萬。分錄如下： 借：以前年度損益調(diào)整： 25萬 貸：遞延所得稅資產(chǎn) 25萬 例 2： **碧桂園 2020年發(fā)生了 2,000萬元廣告支出 ，業(yè)務(wù)招待費 100萬，行政罰款 50萬，預(yù) 售 樓款 收入 10,000萬元 ，預(yù)付營業(yè)稅、土增稅預(yù)征稅率 8%，預(yù)征毛利率 15%，本期結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入 20,000萬，賬面利潤利潤 4,000萬 ,。 遞延所得稅資產(chǎn)： 500*25%=125萬； 以前年度損益調(diào)整：（ 50+50） *25%=25萬； 應(yīng)交稅費 企業(yè)所得稅： 125+25=150萬； 分錄如下： 借：以前年度損益調(diào)整： 25萬 遞延所得稅資產(chǎn) 125萬 貸：應(yīng)交稅費 企業(yè)所得稅 150萬 ※ 第二節(jié) 負債類科目 一、 2202應(yīng)付賬款 ：核算企業(yè)因購買材料、商品和接受勞務(wù)等經(jīng)營活動應(yīng)支付的款項。 （ 1） 內(nèi) 判單位 ①騰越開具發(fā)票予房產(chǎn)公司 借：應(yīng)付賬款 — 應(yīng)付工程款 — 發(fā)票已到 貸：其他應(yīng)收款 — 往來款 — 騰越 借： 生產(chǎn)成本 貸： 應(yīng)付賬款 — 應(yīng)付工程款 發(fā)票已到 ②房產(chǎn)劃撥資金騰越 借：其他應(yīng)收款 — 往來款 — 騰越 貸：銀行存款 （ 2）外判單位 ① 根據(jù)明源項目管理系統(tǒng)審批支付工程進度款， 借：應(yīng)付賬款 — 應(yīng)付工程款 — 發(fā)票已到 貸：銀行存款 借： 生產(chǎn)成本 貸： 應(yīng)付賬款 — 應(yīng)付工程款 發(fā)票已到 ② 完工 時 需補提 成本 借：生產(chǎn)成本 貸： 應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 暫估 [客商輔助核算 ] 、多收業(yè)主樓款，通過“應(yīng)付賬款 — 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 自建物業(yè)”科目核算。 ,其賬齡超過五年的應(yīng)付賬款，并經(jīng)采購部確認不需支付的應(yīng)付 款項，確認為“營業(yè)外收入”。 ，業(yè)主簽約后收到的樓款入預(yù)收賬款核算。 處理要求 參照物業(yè)字 [2020]25 號文執(zhí)行 ： 權(quán)屬歸房產(chǎn)公司所有但不能出售的， 其長租（ 20年或以上）由房產(chǎn)公司負責(zé)租售；短租（ 3年以下）由管理公司負責(zé)；權(quán)屬歸業(yè)主所有的，由管理公司負責(zé)。 ，反映企業(yè)預(yù)收的款項。 （不論每月納稅申報還是直接支付報銷稅費都要通過“應(yīng)交稅費”科目核算后再結(jié)轉(zhuǎn)至相應(yīng)會計科目內(nèi)）。 ，應(yīng)交稅金科目的“借方”統(tǒng)一核算實際支付出去的稅金， 收到退回的稅金也在借方用紅字沖減 ；應(yīng) 交稅金科目的“貸方”統(tǒng)一核算應(yīng)交稅金的計提或調(diào)整。 四、 2211應(yīng)付職工薪酬 。 其中“工資 ”明細科目同時按部門設(shè)置輔助核算。 ，正確計算三項經(jīng)費的扣除基數(shù)問題，在“應(yīng)付職工薪酬 工資”科目下新增月度工資、獎勵、外派勞務(wù)薪酬進行核算。以前計提尚有余額的，應(yīng)先將其列支完，余額不足時，再結(jié)轉(zhuǎn)計入成本、費用的福利費。福利費 使用范圍主要 包括 ： （ 1） 為職工衛(wèi)生保健 發(fā)生的各項 補貼和非貨幣性福利 。 （ 4） 職工集體活動支出 ，如年終晚會活動經(jīng)費 、節(jié)日聚餐、開工利是 等； （ 5） 按照國家規(guī)定由職工福利基金開支的其他支出 ，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等 。 （ 1） “宿舍收支”明細無論收入還是支出先在“應(yīng)付職工薪酬 職工福利”借方歸集，月末根據(jù)各部門住宿人員進行分攤，分別計入成本、費用的“福利費” 。本公司宿舍出租給外面單位或個人所收取的住宿費，在“應(yīng)付職工薪酬 福利費 宿舍收支” 科目的借方紅字核算；本公司沒有宿舍需要承租外面單位或個人房屋的租金，在“租賃費” 科目核算。 發(fā)生醫(yī)療費等時 借：應(yīng)付職工薪酬 職工福利 醫(yī)療費、其他 貸：銀行存款 月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)計入成本、費用的“福利費” 借：制造費用 福利費 借：銷售費用 福利費 借：管理費用 福利費 貸 ：應(yīng)付職工薪酬 職工福利 醫(yī)療費、其他 工資 的支付應(yīng)全部計入當(dāng)期費用。 因解除與職工的勞動關(guān)系向職工給予的補償，借記“應(yīng)付職工薪酬 辭退 工資 ”，貸記 “ 銀行存款 ” 、 “ 庫存 現(xiàn)金 ” 等科目。 ：代收款項、按金、專項維修基金、 無效樓款、 暫收未明確款項、購房誠意金、 購房 定金 、飯卡充值款 等。業(yè)主繳納定金當(dāng)?shù)匾?guī)定必須開具樓款發(fā)票的項目，可直接通過“預(yù)收賬款核算”，每個項目只能選用一個原則。 應(yīng)納稅暫時性差異通常產(chǎn)生于以下情況： （ 1） 資產(chǎn)的賬面價值大于其計稅基礎(chǔ) ； （ 2） 負 債的賬面價值小于其計稅基礎(chǔ) ； （ 3） 預(yù)付營業(yè)稅、土增稅等在計算預(yù)征企業(yè)所得稅時扣除金額。貸方 核算：發(fā)生的應(yīng) 納稅 時間性差異 *稅率，轉(zhuǎn)回的可抵減時間性差異 *稅率 ； 借方 核算：轉(zhuǎn)回的應(yīng) 納稅時間性差異 *稅率，發(fā)生的可抵減時間性差異 *稅率 ※ 第三節(jié) 成本類科目 一、 5001開發(fā)成本 1. 房地產(chǎn)開發(fā)成本：核算房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項直接成本，歸集各苑區(qū)內(nèi)各產(chǎn)品成本、各公共配套設(shè)施成本。 2. 成本的核算詳見《碧桂園集團成本核算指導(dǎo) 》。其借方登記企業(yè)發(fā)生的各項間接費用；貸方登記 分配轉(zhuǎn)入有關(guān)成本核算對象的各項間接費用，期未無余額，本賬戶應(yīng)按 [部門檔案 ]進行輔助核算 ，并按 [成本要素 ]項目進行核算。 主要核算項目 除財務(wù)部、 人力資源部、 營銷部門外的項目 開發(fā)管理部門所發(fā)生的行政管理費用。 4. 土地租金。 ※ 第四節(jié) 損益類科目 一、 6001主營業(yè)務(wù)收入 1. 本科目核算企業(yè)確認的 銷售商品、提供勞務(wù)等主營業(yè)務(wù)的收入，房地產(chǎn)公司主要是銷售房產(chǎn)、車位、出租物業(yè)等收入。 2）分期付款方式： 合同收樓日前收到的款項，在合同收樓日的當(dāng)季度，將累計已收到的款項確認 收入；合同收樓日前未收到的剩余款項，待實際收到款項的當(dāng)季度確認收入。 、三級明細科目由集團財務(wù)部統(tǒng)一設(shè)置。 （ 1） 房地產(chǎn)經(jīng)營收入主要核算各房產(chǎn)公司出售的物業(yè)，同時按 [業(yè)態(tài)檔案 ] [房地產(chǎn)項目 ] 兩個項目輔助核算。室外車位分為有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及無轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（出租）兩類，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需計算繳納 土地增值稅，在房地產(chǎn)經(jīng)營收入科目核算，無轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（出租）的室外車位根據(jù)合同分期確認收入，但無須計算繳納土地增值稅，在出租物業(yè)收入科目核算。按合同交樓日確認收入，財務(wù)部根據(jù)明源售樓系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行 賬 務(wù)處理 ： 借：預(yù)收 賬 款 貸： 主營業(yè)務(wù)收入， 同時按 [房地產(chǎn)項目 ]、 [業(yè)態(tài)檔案 ]進行輔助核算； 每 （季） 月應(yīng)根據(jù)售樓系統(tǒng)收入明細表對正超標樓款、負超標樓款進行賬務(wù)處理： ① 正超標樓款：借：應(yīng)收賬款 貸：預(yù)收賬款 ② 負超標樓款： 貸 ： 預(yù)收賬款 （紅字）