【導(dǎo)讀】規(guī)范物業(yè)管理公司的各級目標(biāo)管理工作，確保公司總體工作目標(biāo)的實(shí)施。負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理目標(biāo)管理的考評、評價(jià)和監(jiān)管工作。證工作目標(biāo)所必需的權(quán)、責(zé)、利同公司董事會進(jìn)行積極的協(xié)商討論。《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》的內(nèi)容通常由。目標(biāo)分解后的公司權(quán)利、責(zé)任、利益的分配與協(xié)調(diào)問題，直到各方達(dá)成共識。同各部門主管進(jìn)一步簽訂分解目標(biāo)管理責(zé)任書，方法同上。會應(yīng)每季度對公司目標(biāo)的完成情況作出評價(jià)和指示。《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》兌現(xiàn)對公司和公司總經(jīng)理的獎(jiǎng)罰。表——物業(yè)管理有限公司簽署確認(rèn)。e)因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。1．1．2所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)98％以上。1．1．3員工上崗培訓(xùn)合格率100％。1．1．4員工對企業(yè)的滿意率達(dá)85％以上。1．1．5導(dǎo)人賜09闐0質(zhì)量體系建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理。區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》中優(yōu)秀住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理指標(biāo)。

　　

【正文】 安裝牢固，符合 “ 左零右火 ” 規(guī)定，電源已接通正常。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 有線電視已開通，收視良好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù) 正常，無損傷。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符，工作正常。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 天臺： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 天溝、落水口暢通完好； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 隔熱層、防水層完好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離坡度適宜、平整。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 道路： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 路牙石砌筑整齊，灰縫飽 滿，無缺角損傷； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 室外消防栓： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 消防設(shè)施配件齊全； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 46 頁 c) 消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 2 停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn) o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 雕塑、小品牢固，完好，安全。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 重招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證； 機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全， 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 46 頁 標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全， 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 發(fā)電 機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收遺留問題的處理 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 遺留問題的登記確認(rèn)： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 確認(rèn)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 對物業(yè)硬件設(shè)施接管 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 46 頁 在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 記錄 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)接管標(biāo) 準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 7．物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 目的 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 規(guī)范住宅小區(qū) (大廈 )物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 適用范圍 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 職 責(zé) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 程序要點(diǎn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)管理 “ 達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu) ” 簡介 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “ 國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) ／大廈工業(yè)區(qū) ” 達(dá)標(biāo)評比：是由國家建設(shè)部每 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 46 頁 年組織的全國物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評分為 90 分 (百分制 )，參加評比的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后 (90 分 )可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈 1T_業(yè)區(qū) ” 榮譽(yù)稱號 (考評總分在 95分以上可獲“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū) ” 稱號 )。達(dá)標(biāo)后由建設(shè)部每兩年復(fù)查一次，復(fù)查合格后可繼續(xù)保持 “ 國優(yōu) ” 稱號。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “ 省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比 ”: 是由各省建委每年組織的全省范 圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比?？荚u達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為 85 分，參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦?？荚u合格后，可榮獲省級 “ 城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū) ” 稱號。達(dá)標(biāo)后由各省建委每兩年復(fù)查一次，合格可繼續(xù)保持 “ 省優(yōu) ” 稱號。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “ 市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比 ” ：是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)／大廈 IT 業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級 “ 物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū) ” 榮譽(yù)稱號。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “ 區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比 ” ：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級 “ 物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū) ” 榮譽(yù)稱號。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟確立目標(biāo)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 確立目標(biāo)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 內(nèi)部動(dòng)員。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對照 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 進(jìn)行 “ 自檢 ” 和 “ 預(yù)檢 ”o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 迎檢達(dá)標(biāo) o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “ 創(chuàng)優(yōu) ” 達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)確立 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 目標(biāo)：物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，即明確是達(dá)到 “ 國優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)還是“ 省優(yōu) ” 、 “ 市優(yōu) ” 、 “ 區(qū)優(yōu) ” ，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個(gè)基本格調(diào)。定立 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 46 頁 目標(biāo)時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合參加 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)的實(shí)際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 成立 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 領(lǐng)導(dǎo)小組： “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“ 創(chuàng)優(yōu) ” 領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對于重要地 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng) “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作必要的人力、物力保障。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 內(nèi)部動(dòng)員： “ 創(chuàng)優(yōu) ” 開始時(shí)，應(yīng)首先對內(nèi)部員工，特別是參加 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 總動(dòng)員，通過會議、宣傳，加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、 “ 吃苦 ” 的準(zhǔn)備。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對照 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改： “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作應(yīng)當(dāng)遵循的 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 參照，邊整邊改邊對照 “ 標(biāo)準(zhǔn) ” 逐步達(dá)到 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 整改包括 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施 (房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 資料 (原始憑證、管理體系等 )的完善兩大部分。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 在 “ 硬件 ” 設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個(gè)方面的完善： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡，油漆鮮亮，標(biāo)識清楚。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽臺的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 隨意改 動(dòng)門窗色調(diào)等現(xiàn)象 (詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 )； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改 (改動(dòng)房屋的使用功能，物別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu) )等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰 (詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 )； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 中國最大管理資源中