【正文】 管遠教網(wǎng) －－管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。 物管遠教網(wǎng) 接管驗收標準和驗收方法 物管遠教網(wǎng) 驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè) 主生活的合理要求。 物管遠教網(wǎng) 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 物管遠教網(wǎng) 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。 物管遠教網(wǎng) 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 物管遠教網(wǎng) 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 物管遠教網(wǎng) 記錄 物管遠教網(wǎng) 《接管驗收資料遺留問題登記表》 物管遠教網(wǎng) 《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》 物管遠教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠教網(wǎng) 《物業(yè)接管標 準作業(yè)規(guī)程》 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 7．物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 目的 物管遠教網(wǎng) 規(guī)范住宅小區(qū) (大廈 )物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達標工作完善有效。考評達標分數(shù)一般為 85 分，參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。 物管遠教網(wǎng) 確立目標。對于重要地 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作必要的人力、物力保障。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽臺的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、 物管遠教網(wǎng) 隨意改 動門窗色調(diào)等現(xiàn)象 (詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》 )； 物管遠教網(wǎng) b) 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。 物管遠教網(wǎng) 成立 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 領(lǐng)導(dǎo)小組： “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“ 創(chuàng)優(yōu) ” 領(lǐng)導(dǎo)小組。參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達標后可榮獲區(qū)級 “ 物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū) ” 榮譽稱號。達標后由建設(shè)部每兩年復(fù)查一次，復(fù)查合格后可繼續(xù)保持 “ 國優(yōu) ” 稱號。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行。 物管遠教網(wǎng) 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標，配置齊全， 物管遠教網(wǎng) 標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 物管遠教網(wǎng) 道路： 物管遠教網(wǎng) a) 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； 物管遠教網(wǎng) b) 路牙石砌筑整齊，灰縫飽 滿，無缺角損傷； 物管遠教網(wǎng) c) 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 物管遠教網(wǎng) d) 交通標識線、路牌清楚完好。 物管遠教網(wǎng) 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 物管遠教網(wǎng) 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水 物管遠教網(wǎng) 痕跡，無污漬 o 物管遠教網(wǎng) 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面 2 厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏 o 物管遠教網(wǎng) 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮 o 物管遠教網(wǎng) 門、窗： 物管遠教網(wǎng) a) 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； 物管遠教網(wǎng) b) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 物管遠教網(wǎng) c) 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 物管遠教網(wǎng) d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 物管遠教網(wǎng) e) 電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡； 物管遠教網(wǎng) f) 不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形； 物管遠教網(wǎng) g) 高檔裝飾門裝飾完整。 物管遠教網(wǎng) 業(yè)主資料： 物管遠教網(wǎng) a） 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積 物管遠教網(wǎng) b） 已購房業(yè)主的付款情況或付款方 物管遠教網(wǎng) 聯(lián)系電話等； 物管遠教網(wǎng) 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用 物管遠教網(wǎng) 是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。 物管遠教網(wǎng) 接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。 物管遠教網(wǎng) 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè) 施維修基金 (開發(fā)建設(shè)總投資的 2％ )一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。 物管遠教網(wǎng) 在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢具備人住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收 (詳見《物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》 )。 物管遠教網(wǎng) 《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項目物業(yè)管理處。 物管遠教網(wǎng) 匯編后打印、裝訂成冊報總經(jīng)理審批 (大的項目尚需報董事會批準 )。 物管遠教網(wǎng) 人力、物力資源要求詳細列出： 物管遠教網(wǎng) a) 擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)； 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 46 頁 b） 擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述； 物管遠教網(wǎng) c) 主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹； 物管遠教網(wǎng) d) 為開展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。 物管遠教網(wǎng) 為開展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。 物管遠教網(wǎng) 公司各職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成投標書編制小組，負責投標書的具體編制工作。 物管遠教網(wǎng) b) 暫緩?fù)顿Y的，將前期已經(jīng)做完的可行性論證報告書、立項建議書和評審報告書一并歸檔備用。 物管遠教網(wǎng) 對擬選項 物管遠教網(wǎng) 可行性研究應(yīng)當注意在論證時不設(shè)任何可能影響論證結(jié)論的前提和原則。 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 46 頁 物管遠教網(wǎng) 目標責任人簽署： 總經(jīng)理簽署： 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 日期： 日期： 3. 對外投資標準作業(yè)規(guī)程 物管遠教網(wǎng) 目的 物管遠教網(wǎng) 規(guī)范物業(yè)管理公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標承接物業(yè)管理投資工作，確保對外投資穩(wěn)妥可靠、盈利。 物管遠教網(wǎng) 目標獎罰 物管遠教網(wǎng) 管理處責任人 (經(jīng)理 )必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。 物管遠教網(wǎng) 專項事件的調(diào)查權(quán)。 物管遠教網(wǎng) 保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。 物管遠教網(wǎng) 向公司作工作匯報。 物管遠教網(wǎng) 2． 2 財務(wù)管理權(quán) 物管遠教網(wǎng) 日常經(jīng)營管理資金 600 元以內(nèi)的支出決定權(quán)借款審批權(quán)。 物管遠教網(wǎng) 1． 3 經(jīng)營目標 物管遠教網(wǎng) 1． 3． 1 全年各項開支控制在 —— 萬元內(nèi) (詳見《預(yù)算明細表》 略 )。 物管遠教網(wǎng) 注： “ 重大安全事故 ” 是指： 物管遠教網(wǎng) a) 因失 職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故； 物管遠教網(wǎng) b) 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故； 物管遠教網(wǎng) c) 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故； 物管遠教網(wǎng) d) 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故； 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 46 頁 e) 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件、。 物管遠教網(wǎng) 如果本責任書所列三類目標不能全部完成，則每不能完成其中一項指標，扣減項目責任人的 25％目標獎金，直至扣除全部獎金，并承擔相應(yīng)的行政處罰。 物管遠 教網(wǎng) 提供信息支持。 物管遠教網(wǎng) 向董事會交納風險抵押金。 物管遠教網(wǎng) 每月 5 號前按時上報財務(wù)報表和其他工作報表。 物管遠教網(wǎng) 組織管理評審。 物管遠教網(wǎng) 對物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理／財務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎罰的建議權(quán) 。 物管遠教網(wǎng) 1． 1． 4 員工對企業(yè)的滿意率達 85％以上。 物管遠教網(wǎng) 依據(jù)公司總體目標的完成情況，公司董事會應(yīng)當依據(jù)同公司總經(jīng)理簽訂的《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責任書》兌現(xiàn)對公司和公司總經(jīng)理的獎罰。 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理同機關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂《目標管理責任書》責任書的內(nèi)容結(jié)構(gòu)如下： 物管遠教網(wǎng) a) 工作目標； 物管遠 教網(wǎng) b) 責任人 (經(jīng)理 )的權(quán)利、義務(wù)； 物管遠教網(wǎng) c) 公司的權(quán)利、義務(wù)； 物管遠教網(wǎng) d) 目標考評的方式和考評的依據(jù)； 物管遠教網(wǎng) e) 目標完成情況的獎罰措施； 物管遠教網(wǎng) f) 其他。 物管遠教網(wǎng) d) 總經(jīng)理應(yīng)當綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 46 頁 目標管理標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范物業(yè)管理公司的各級目標管理工作，確保公司總體工作目標的實施。 物管遠教網(wǎng) c) 制定物業(yè)管理總體工作目標時應(yīng)考慮的因素： 物管遠教網(wǎng) －達到的目的； 物管遠教網(wǎng) －必要的工作環(huán)境 (人力、物 力 )； 物管遠教網(wǎng) －以往的經(jīng)驗教訓(xùn)； 物管遠教網(wǎng) －物業(yè)管理公司的實際工作狀況； 物管遠教網(wǎng) －必要的責、權(quán)、利狀況。 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理在分解完工作目標后，應(yīng)當召開公司經(jīng)理辦公會議，充分討論目標分解后的公司權(quán)利、責任、利益的分配與協(xié)調(diào)問題，直到各方達成共識。公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理也應(yīng)對公司各部門、各管理處、管理處各部門的總體工作狀況即目標完成情況作出綜合評價和驗證。 物管遠教網(wǎng) 1． 1． 3 員工上崗培訓(xùn)合格率 100％。 物管遠教網(wǎng) 2． 0 為保證上述責任目標的實現(xiàn)，公司實行總經(jīng)理負責制，責任人 (總經(jīng)理 )的權(quán)力如下： 物管遠教網(wǎng) 人事管理權(quán) 物管遠教網(wǎng) 對物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理 (含 )、部門經(jīng)理 (含 )、管理處經(jīng)理 (含 )以下各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。 物管遠教網(wǎng) 工作計劃、工作標準、工作程序、管 物管遠教網(wǎng) 主持召開物業(yè)管理有限公司的各類工作會議。 物管遠教網(wǎng) 自覺接受董事會監(jiān)控、考評、檢查。 物管遠教網(wǎng) 為公司培養(yǎng)人才。 物管遠教網(wǎng) 董事會的義務(wù) 物管遠教網(wǎng) 及時提供合適的業(yè)務(wù)支持。 物管遠教網(wǎng) 如果工作目標完成，則公司可按董事會的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金，其中目標責任人可提取公司經(jīng)營利潤的 —— ％作為個人獎金。 物管遠教網(wǎng) 1． 0 責任目標 物管遠教網(wǎng) 1． 1 管理目標 物管遠教網(wǎng) 1． 1． 1 全年不發(fā)生重大安全責任事故。 物管遠教網(wǎng) 1． 2． 2 員工對飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達 95％以上。 4 工薪標準范圍內(nèi)的調(diào)薪建議權(quán)。 物管遠教網(wǎng) 責任人的義務(wù) 物管遠教網(wǎng) 接受公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。 物管遠教網(wǎng) 保證員工的生活、工作秩序。 物管遠教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 46 頁 有對目標責任人的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。考評標準辦法依據(jù)公司績效考評相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程和本目標管理責任書。 物管遠教網(wǎng) 本責任書解釋權(quán)在公司。 物管遠教網(wǎng)