【正文】 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡，油漆鮮亮，標(biāo)識清楚。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 內(nèi)部動員： “ 創(chuàng)優(yōu) ” 開始時，應(yīng)首先對內(nèi)部員工，特別是參加 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 總動員，通過會議、宣傳，加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、 “ 吃苦 ” 的準(zhǔn)備。定立 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 46 頁 目標(biāo)時，應(yīng)注意結(jié)合參加 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 小區(qū)的實際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “ 區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比 ” ：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比?？荚u合格后，可榮獲省級 “ 城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū) ” 稱號。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 程序要點(diǎn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)管理 “ 達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu) ” 簡介 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “ 國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) ／大廈工業(yè)區(qū) ” 達(dá)標(biāo)評比：是由國家建設(shè)部每 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 46 頁 年組織的全國物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評分為 90 分 (百分制 )，參加評比的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后 (90 分 )可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈 1T_業(yè)區(qū) ” 榮譽(yù)稱號 (考評總分在 95分以上可獲“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū) ” 稱號 )。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 適用范圍 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 46 頁 在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全， 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 46 頁 標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 天臺： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 天溝、落水口暢通完好； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 隔熱層、防水層完好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 46 頁 b) 塊料 (如瓷磚 )面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對縫砂漿飽滿，線條順直。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 施工設(shè)計資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 地質(zhì)報告書； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 全套設(shè)計圖紙； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 圖紙會審記錄； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 設(shè)計變更通知單； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) e) 工程預(yù)決算報告書； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) f) 重要的施工會議紀(jì)要； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) g) 隱蔽工程驗收記錄； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) h) 沉降觀測記錄； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 機(jī)電設(shè)備資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 機(jī)電設(shè)備使用說明書 (要求中文 )； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 46 頁 c) 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗收前的準(zhǔn)備： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 46 頁 數(shù)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－《房屋本體接管驗收表 ； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－《公共配套設(shè)施接管驗收表》； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－《機(jī)電設(shè)備接管驗收表》； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－ 《接管驗收問題整改表》 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗收的工作程序 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 否 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 要求正確、真實補(bǔ) 齊資料 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 是 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 否 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 要求發(fā)展商限時整改 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 是 資料的接管驗收。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗收小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂 物業(yè)移交書》，同時指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 鑰匙移交 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)管理公司項目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實際情況編制《物業(yè)管理方案》： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動資金額度； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案 (代收代繳方案 )； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) e) 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) f) 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) g) 確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) h) 確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) i) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) j) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《轉(zhuǎn)正／晉升／調(diào)薪／降級標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，任命管理處經(jīng)理／副經(jīng)理、管理處各部門主管／副主管。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會達(dá)成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實施物業(yè)的接管工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 總經(jīng)理在單項工作編制完畢后開始組織匯編。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 費(fèi)用投入和成本測算要求針對擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項測算出前期投入和管理成本。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對擬接物業(yè)的管理難點(diǎn)、重點(diǎn)應(yīng)有針對性地列出具體的管理措施 。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 費(fèi)用投入和成本測算。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 針對管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)所采取的針對性措施。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 投標(biāo)書編制小組的分工如下： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 財務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)開辦費(fèi)用、管理成本、預(yù)期效益的測算； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)日常管理工作方案、難點(diǎn)、重點(diǎn)管理方案的擬定、編制； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 職責(zé) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對外投標(biāo)書編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對外參加公開招標(biāo)競爭物業(yè)管理權(quán)的投資，在做完可行性論證后，應(yīng)當(dāng)由公司總經(jīng)理組織編制物業(yè)管理投標(biāo)書 (詳見《物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 )。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 評審認(rèn)為可行性論證真實可靠結(jié)果可行的，總經(jīng)理應(yīng)在綜合公司財力、物力、綜合回報以及投資風(fēng)險等因素的基礎(chǔ)上做出擬選項目上與不上的審批： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 決定投資的，開始組成項目組開始投資準(zhǔn)備工作； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 可行性論證報告書的編制要求： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) “ 投資項目的基本情況 ” 要求較詳細(xì)地列出擬投資項目的名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、現(xiàn)狀等； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) “ 影響投資的基本要素 ” 要求詳細(xì)列出擬投資項目的對外合作條件和可能影響本次可行性研究的因素； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) “ 技術(shù)、資源論證 ” 是可行性研究的重要論證之 一。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 46 頁 擬選項目的可行性論證 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項目立項后，總經(jīng)理應(yīng)及時組織相關(guān)人員組成主題可行性論證小組目進(jìn)行全面可行性研究論證。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司各職能部門負(fù)責(zé)組織、參與對外投資的論證、公關(guān)、決策工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 本責(zé)任書解釋權(quán)在公司。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無法完成，則本目標(biāo)責(zé)任書失效，遺留問題由公司與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。考評標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)公司績效考評相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和本目標(biāo)管理責(zé)任書。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 提供資金支持。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共