【導(dǎo)讀】人民幣500萬元以上的投資）都應(yīng)該進(jìn)行可行性論證，否則就是盲目投資。所以必須對這種發(fā)展趨向進(jìn)行深入分析，對區(qū)域未來發(fā)展前景、消費(fèi)力變化、行業(yè)。吸引力等有基本的判斷，有理論上的結(jié)論和充分的數(shù)據(jù)支持。目樂觀，自以為是。巨額投資付之東流才后悔莫及。娛樂、康樂等行業(yè)因為門檻比較低，投資回收快，深受投資者的青睞。不斷擴(kuò)大，市場空間越來越小，市場競爭越來越激烈，怎么保持企業(yè)的核心競爭力？

　　

【正文】 ％ 設(shè)計要求 ◆桑拿 600 ㎡， KTV 設(shè) 20間包房演（含豪華房 2 間， 1 間 80㎡， 1間 50 ㎡，其他包房 18 間合計600㎡），演藝酒吧 450㎡與 KTV需要連在一起。 桑拿獨(dú)門進(jìn)出（含美容美發(fā)）。每間 KTV包房均帶洗手間。 ◆建議健身房、棋牌室建到地下室：健身房 200㎡（含更衣室），棋牌室兩間（合計 70㎡），臺球室（ 50㎡），乒乓球室（ 50 ㎡）。 酒店總面積 10000㎡ 不含員工福利區(qū)和洗衣店 100% 其他需要考慮的功能設(shè)施： ◆員工福利區(qū) 1800㎡：其中辦公區(qū)： 300㎡；員工餐廳及宿舍： 1500㎡（員工餐 和酒店營業(yè)相近） ◆洗衣房 300㎡：需要另行考慮，最好是臨近酒店的店面，機(jī)房需要 140㎡，初整理 30㎡，倉儲以及制服管理房 100㎡，門面店 30㎡，實(shí)在不好設(shè)計最好在地下室找地方。 注： 此表平均空間分配不包含地下層部分 2021 ㎡及客房區(qū)域附屬部分。 樓層基本要求： 一層：大堂、小型商場、商務(wù)中心、休息區(qū)、西餐廳、夾層自助餐廳； 二層：餐廳，主要包括廚房、包廂、餐廳、多功能廳； 三層：娛樂休閑，主要有： KTV、演藝吧， 四層：會議、桑拿（如不夠位置也可安置于 3 樓或 5樓）； 五層及以上：客房。 此樓層要求作為參考，要注意的是餐廳和 KTV 及演藝吧等需要在三樓 以 下；具體設(shè)計還是參照如上設(shè)計要求進(jìn)行。 以 上 所有面積 指標(biāo) 均含公攤 （公攤率 30%） ，設(shè)計時請考慮此點(diǎn)。 三、項目整體布局規(guī)劃建議 項目整體布局規(guī)劃主要包括項目建筑主體規(guī)劃、項目室外設(shè)施及園林規(guī)劃、項目各營業(yè)場所規(guī)劃、項目公共區(qū)域規(guī)劃、項目后勤區(qū)域規(guī)劃。 詳見規(guī)劃平面圖及效果圖。 第五章 項目投資估算與財務(wù)分析 一、項目建設(shè)投資估算 投資估算內(nèi)容 依據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容，本投資估算的內(nèi)容包括工程費(fèi)用估算，預(yù)備費(fèi)用，其它費(fèi)用估算和建設(shè)期貸款利息及流動資金估算。其中工程費(fèi)用包括土建費(fèi)用、供電、排水、消防、空調(diào)、綠化等工程費(fèi)用發(fā)及電梯等設(shè)備費(fèi)用。 投資估算編制依據(jù) 本投資估算編制的依據(jù)為國家關(guān)于建設(shè)項目可行性研究報告階段規(guī)定的深度和要求發(fā)及建筑行業(yè)工程投資估算編制方法。 建筑工程費(fèi)用按 黑龍江 省近期建設(shè)工程概算定額、材料價格及調(diào)差、管理費(fèi)用、稅金等有關(guān)規(guī)定估算。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國有土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)費(fèi)用，按減少交納測算。電力增容費(fèi)、水增容費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)分別按建設(shè)單位實(shí)際發(fā)生額計算。建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%計算。 土地價格按 50 萬元一畝計算。 不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用的 5%計算。 建設(shè)期貸款利息，根據(jù)中國人民銀行的三至五年利率 %計算。 固定資產(chǎn)投資估算 本項目固定資產(chǎn)投資估算為 6464 萬元，其中固定資產(chǎn)建設(shè)期貸款利息為 464 萬元。 流動資金估算 本項目正常經(jīng)營所能能投入的流動資金為 1536 萬元。 項目總投資 根據(jù)國家和有關(guān)部門關(guān)于項目總投資的規(guī)定， 結(jié)合項目的實(shí)際測算， 本項目總投資為 10000 萬元。 資金籌措 （ 1）資本金及本源 根據(jù)國務(wù)院國發(fā) [1996]35 號文規(guī)定，本項目開發(fā)商應(yīng)具備不低于項目總投資 20%的資本金，即 10000?20%=2021 萬元。 （ 2）固定資產(chǎn)投資來源 本項目固定資產(chǎn)投資 10000 萬元中 ， 光源 集團(tuán)投資 5300 萬元、計劃向銀行申請借款 4700 萬元。 流動資金來源 本項目投入后所需流動資金，由建設(shè)單位用自有資金投入。 用款計劃 根據(jù)項目實(shí)施進(jìn)度安排，分年用款計劃及資金籌措見附表 2。 建設(shè)投資估算表 表 1 序號 項目 計算依據(jù) 計算基數(shù) 費(fèi)率 金額 備注 1 土地費(fèi)用 900 2 前期工程費(fèi) 100 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 300 4 建筑安裝工程費(fèi) 1200 5 配套費(fèi) 450 6 開發(fā)間接費(fèi) 50 7 管理費(fèi)用 250 8 銷售費(fèi)用 100 9 開發(fā)期稅費(fèi) 240 10 其它費(fèi)用 100 11 不可預(yù)見費(fèi)用 60 12 財務(wù)費(fèi)用 464 13 酒店 裝修費(fèi) 2250 14 合計 6464 萬元 3000 元 /㎡ 二、酒店投資收益分析 本報告估價對象是 世紀(jì)光源國際 大酒店估價項目。對象周邊 無大型 商業(yè)設(shè)施。項目總面積為 10000 平方米左右。綠化率 40%。是一個按照國家星級標(biāo)準(zhǔn)評定打造的 四星級精品酒店。下面按收益法對項目進(jìn)行經(jīng)營財務(wù)預(yù)測及分析。 收益法是預(yù)測 估價對象的未來收益，然后利用報酬率和資本化率，收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 要預(yù)測酒店的價值，首先應(yīng)預(yù)測其未來收入。酒店建成后，應(yīng)有如下收入：客房，餐飲，休閑 娛樂 ，會議。 A． 客房收入 1． 年客房總收入 表 2 年客房總收入 年份 房價 入住率 年毛收入 年 平均 收入 2021年 1012月 300 45% 試營業(yè) 2021 年 300 45% 萬元 萬元 2021 年 300 45% 萬元 2021 年 300 50% 萬元 2021 年 350 50% 萬元 2021 年 350 55% 萬元 2017 年 350 55% 萬元 2018 年 400 60% 萬元 2019 年 400 60% 萬元 2020 年 400 65% 萬元 2021 年 500 70% 萬元 45% 客房毛利為： 45%= 稅： %= 萬元 支出： 電器折舊， 5 年更換一次設(shè)備， 20萬元 /年 維修保養(yǎng)， 20萬元 /年 客房凈收益： = 萬元 1． 中餐廳 中餐廳的面積 1030 平方米， 大廳和包間共 可以容納 32 桌， 按 35%上座率， 每桌預(yù)計 65元 /桌， (人均消費(fèi) 50元 /人 )，則 月營業(yè)收入為： 320 35% 65元 /桌 30 天 = 萬元 毛利率為 45%，毛利為 45%= 萬元 稅 ： %= 萬元 稅后收入 ： = 萬元 全年收益 = 萬 12 月 = 萬元 大 堂營業(yè)面積為 700平方米，可提供酒飲料小點(diǎn)心等，人均消費(fèi) 30元，每天 30 人次 每月收入 =30 30 30= 萬 毛利率 80% 毛利 = 稅額 = 年稅后收入 = 萬 12月 = 元 或俄羅斯風(fēng)味 餐飲 可以 100人同時消費(fèi)，每天 30 人來消費(fèi)，人均消費(fèi) 80 元。 月營業(yè)收入 =30 30 80= 萬元 毛利率為 55%，毛利 = 萬元 稅額 = 全年收益 = 萬 12 月 = 萬元 人均消費(fèi) 20 元，每天消費(fèi)人數(shù)在 30 人左右。 全年收入 = 萬元 毛利率為 80%，毛利為 = 萬元 稅 = 萬 全年收益 = 萬元 每月 5次，每次 200人，每 人次消費(fèi) 100 元。 年收入 =120 萬元 毛利率 60%，毛利 =72 萬元 稅 = 萬元 全年收益 = 萬元 全年餐飲總收入 =++++= 萬元 休閑收入 表 3 娛樂 休閑收入 項目 消費(fèi)人數(shù) 人均消費(fèi) 收入 毛利率 毛利 稅利率 稅額 凈收入 美容美 發(fā) 30 30 55% 164250 12% 39420 124830 桑拿 80 100 65% 1901900 12% 351120 1550780 KTV夜總 120 80 65% 2277600 12% 420480 1857120 娛樂總收益 = 萬元 表 4 會議收入表 會議室 消費(fèi)人 數(shù) 人均 收入 毛利率 毛利 稅利率 稅額 凈收益 多功能 廳 120 500 180000 60% 108000 5． 6% 10080 97920 小會議 1 30 300 108000 65% 101400 5． 6% 6048 95352 小會議 2 30 300 108000 65% 70980 5． 6% 6048 95352 會議總收益 = 萬元 總凈收益 {客房 +餐飲 +娛樂休閑 +會議 }總凈收益 =+++= 萬元 收益價格： %的資本化率， =（ 1+%） = 再加上還要扣掉管理等（如水電、工資、福利、保險、員工生活、工會和培訓(xùn)計提等）約是占到毛利潤 30%40% 年實(shí)際贏利 = 萬 65%= 萬元 總投資 10000 萬元，投資回收期為 16 年。 三、 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) 根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制度，對本項目的財務(wù)效益進(jìn)行評價。 本項目計算財務(wù)效益的總資金是以測算本項目經(jīng)濟(jì)效益指示的總資金為 10000 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 6464 萬元。 項目計算期：本項目計算期擬定為 16 年，其中建設(shè)期為 2 年，經(jīng)營期為 14 年。 經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加測算 （ 1）預(yù)計本項目正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入為 715 萬元，見附表營業(yè)稅金及附加。 （ 2）酒店 租 售收入按國家規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅，稅率為 5%；城市 建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)分別為應(yīng)納稅的 7%、 3%、 2%，平抑物價基金、教育發(fā)展基金分別為經(jīng)營收入 %，預(yù)計本項目投 入運(yùn) 營后應(yīng)納營業(yè)稅為 萬元，附加稅 萬元，見附表 C。 利潤測算及利潤分配 利潤測算見附表 9，從附表中可以看出，本項目計算期內(nèi)的總利潤為 429 萬元，所得稅按 33%交納，法定公積金、法定公益金分別按所得稅后利潤的 10%、 5%提取。 貸款償還能力測算 本項目計劃向銀行申請借款 4700 萬元，用于償還借款的資金來源是 經(jīng)營收入回款，經(jīng)測算，本項目的固定資產(chǎn)借款償還期為 5 年 （含建設(shè)期 2 年）。 財務(wù)盈利能力分析 根據(jù)損益表、投資估算表及財務(wù)現(xiàn)金流量表計算出本項目的各項財務(wù)評價指標(biāo) 。 財務(wù)評價指標(biāo)匯總表 序號 指標(biāo)名稱 單位 全部投資 備注 1 投資利潤率 % 按正常經(jīng)營計算 2 投資利稅率 % 3 靜態(tài)投資回收期 年 18 含建設(shè)期 4 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 15 盈虧平衡分析 本項目經(jīng)營收入的主要來源為酒店整體銷售或 酒店運(yùn)營收入 ，故不作盈虧分析。 敏感性分析 本項目的財務(wù)敏感性分析，主要分析營業(yè)收入、固定資產(chǎn)投資等單因素變 動時，對項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、累計財務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期的影響程度。 敏感性指標(biāo)表 正常生產(chǎn)年利潤（萬元） 累計財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財務(wù)內(nèi)部收益率較基本方案增減（ %） 基本方案 715 614 18 固 定 資 產(chǎn) 投 資+10% 864 357 固 定 資 產(chǎn) 投 資10% 979 671 營業(yè)收入 +10% 997 316 營業(yè)收入 10% 405 計算結(jié)果說明： 從表中可 以看出，固定資產(chǎn)投資和營業(yè)收入因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響較大，經(jīng)營成本因素變動的影響較小。在項目的財務(wù)內(nèi)部收益率不低于財務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的條件下，允許各因素向不利方向變動的最大幅度，固定資產(chǎn)投資增加約 %，營業(yè)收入減少約 9 %，表明本項目有一定的抗風(fēng)險能力。 臨界點(diǎn)分析 敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 全投資稅前內(nèi)部收益率 15% 期望值 20% 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元） 6464 萬元 最高值 10000 萬元 租 售房價格 350 元 /天 .間 最低值 250 元 /天 .間 土地費(fèi)用 30 萬 /畝 最高值 50 萬 /畝 租售 面積 10000m2 最低值 4400m2 第六章 風(fēng)險分析與防范措施 本項目的主要風(fēng)險集中在市場風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、金融財務(wù)風(fēng)險三個方