【導(dǎo)讀】人民幣500萬元以上的投資）都應(yīng)該進(jìn)行可行性論證，否則就是盲目投資。所以必須對(duì)這種發(fā)展趨向進(jìn)行深入分析，對(duì)區(qū)域未來發(fā)展前景、消費(fèi)力變化、行業(yè)。吸引力等有基本的判斷，有理論上的結(jié)論和充分的數(shù)據(jù)支持。目樂觀，自以為是。巨額投資付之東流才后悔莫及。娛樂、康樂等行業(yè)因?yàn)殚T檻比較低，投資回收快，深受投資者的青睞。不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)空間越來越小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，怎么保持企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？

　　

【正文】 ％ 設(shè)計(jì)要求 ◆桑拿 600 ㎡， KTV 設(shè) 20間包房演（含豪華房 2 間， 1 間 80㎡， 1間 50 ㎡，其他包房 18 間合計(jì)600㎡），演藝酒吧 450㎡與 KTV需要連在一起。 桑拿獨(dú)門進(jìn)出（含美容美發(fā)）。每間 KTV包房均帶洗手間。 ◆建議健身房、棋牌室建到地下室：健身房 200㎡（含更衣室），棋牌室兩間（合計(jì) 70㎡），臺(tái)球室（ 50㎡），乒乓球室（ 50 ㎡）。 酒店總面積 10000㎡ 不含員工福利區(qū)和洗衣店 100% 其他需要考慮的功能設(shè)施： ◆員工福利區(qū) 1800㎡：其中辦公區(qū)： 300㎡；員工餐廳及宿舍： 1500㎡（員工餐 和酒店?duì)I業(yè)相近） ◆洗衣房 300㎡：需要另行考慮，最好是臨近酒店的店面，機(jī)房需要 140㎡，初整理 30㎡，倉儲(chǔ)以及制服管理房 100㎡，門面店 30㎡，實(shí)在不好設(shè)計(jì)最好在地下室找地方。 注： 此表平均空間分配不包含地下層部分 2021 ㎡及客房區(qū)域附屬部分。 樓層基本要求： 一層：大堂、小型商場(chǎng)、商務(wù)中心、休息區(qū)、西餐廳、夾層自助餐廳； 二層：餐廳，主要包括廚房、包廂、餐廳、多功能廳； 三層：娛樂休閑，主要有： KTV、演藝吧， 四層：會(huì)議、桑拿（如不夠位置也可安置于 3 樓或 5樓）； 五層及以上：客房。 此樓層要求作為參考，要注意的是餐廳和 KTV 及演藝吧等需要在三樓 以 下；具體設(shè)計(jì)還是參照如上設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 以 上 所有面積 指標(biāo) 均含公攤 （公攤率 30%） ，設(shè)計(jì)時(shí)請(qǐng)考慮此點(diǎn)。 三、項(xiàng)目整體布局規(guī)劃建議 項(xiàng)目整體布局規(guī)劃主要包括項(xiàng)目建筑主體規(guī)劃、項(xiàng)目室外設(shè)施及園林規(guī)劃、項(xiàng)目各營(yíng)業(yè)場(chǎng)所規(guī)劃、項(xiàng)目公共區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目后勤區(qū)域規(guī)劃。 詳見規(guī)劃平面圖及效果圖。 第五章 項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目建設(shè)投資估算 投資估算內(nèi)容 依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，本投資估算的內(nèi)容包括工程費(fèi)用估算，預(yù)備費(fèi)用，其它費(fèi)用估算和建設(shè)期貸款利息及流動(dòng)資金估算。其中工程費(fèi)用包括土建費(fèi)用、供電、排水、消防、空調(diào)、綠化等工程費(fèi)用發(fā)及電梯等設(shè)備費(fèi)用。 投資估算編制依據(jù) 本投資估算編制的依據(jù)為國(guó)家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告階段規(guī)定的深度和要求發(fā)及建筑行業(yè)工程投資估算編制方法。 建筑工程費(fèi)用按 黑龍江 省近期建設(shè)工程概算定額、材料價(jià)格及調(diào)差、管理費(fèi)用、稅金等有關(guān)規(guī)定估算。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)費(fèi)用，按減少交納測(cè)算。電力增容費(fèi)、水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)分別按建設(shè)單位實(shí)際發(fā)生額計(jì)算。建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%計(jì)算。 土地價(jià)格按 50 萬元一畝計(jì)算。 不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用的 5%計(jì)算。 建設(shè)期貸款利息，根據(jù)中國(guó)人民銀行的三至五年利率 %計(jì)算。 固定資產(chǎn)投資估算 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算為 6464 萬元，其中固定資產(chǎn)建設(shè)期貸款利息為 464 萬元。 流動(dòng)資金估算 本項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)所能能投入的流動(dòng)資金為 1536 萬元。 項(xiàng)目總投資 根據(jù)國(guó)家和有關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目總投資的規(guī)定， 結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際測(cè)算， 本項(xiàng)目總投資為 10000 萬元。 資金籌措 （ 1）資本金及本源 根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) [1996]35 號(hào)文規(guī)定，本項(xiàng)目開發(fā)商應(yīng)具備不低于項(xiàng)目總投資 20%的資本金，即 10000?20%=2021 萬元。 （ 2）固定資產(chǎn)投資來源 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 10000 萬元中 ， 光源 集團(tuán)投資 5300 萬元、計(jì)劃向銀行申請(qǐng)借款 4700 萬元。 流動(dòng)資金來源 本項(xiàng)目投入后所需流動(dòng)資金，由建設(shè)單位用自有資金投入。 用款計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，分年用款計(jì)劃及資金籌措見附表 2。 建設(shè)投資估算表 表 1 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)算基數(shù) 費(fèi)率 金額 備注 1 土地費(fèi)用 900 2 前期工程費(fèi) 100 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 300 4 建筑安裝工程費(fèi) 1200 5 配套費(fèi) 450 6 開發(fā)間接費(fèi) 50 7 管理費(fèi)用 250 8 銷售費(fèi)用 100 9 開發(fā)期稅費(fèi) 240 10 其它費(fèi)用 100 11 不可預(yù)見費(fèi)用 60 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 464 13 酒店 裝修費(fèi) 2250 14 合計(jì) 6464 萬元 3000 元 /㎡ 二、酒店投資收益分析 本報(bào)告估價(jià)對(duì)象是 世紀(jì)光源國(guó)際 大酒店估價(jià)項(xiàng)目。對(duì)象周邊 無大型 商業(yè)設(shè)施。項(xiàng)目總面積為 10000 平方米左右。綠化率 40%。是一個(gè)按照國(guó)家星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定打造的 四星級(jí)精品酒店。下面按收益法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及分析。 收益法是預(yù)測(cè) 估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率和資本化率，收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 要預(yù)測(cè)酒店的價(jià)值，首先應(yīng)預(yù)測(cè)其未來收入。酒店建成后，應(yīng)有如下收入：客房，餐飲，休閑 娛樂 ，會(huì)議。 A． 客房收入 1． 年客房總收入 表 2 年客房總收入 年份 房?jī)r(jià) 入住率 年毛收入 年 平均 收入 2021年 1012月 300 45% 試營(yíng)業(yè) 2021 年 300 45% 萬元 萬元 2021 年 300 45% 萬元 2021 年 300 50% 萬元 2021 年 350 50% 萬元 2021 年 350 55% 萬元 2017 年 350 55% 萬元 2018 年 400 60% 萬元 2019 年 400 60% 萬元 2020 年 400 65% 萬元 2021 年 500 70% 萬元 45% 客房毛利為： 45%= 稅： %= 萬元 支出： 電器折舊， 5 年更換一次設(shè)備， 20萬元 /年 維修保養(yǎng)， 20萬元 /年 客房?jī)羰找妫?= 萬元 1． 中餐廳 中餐廳的面積 1030 平方米， 大廳和包間共 可以容納 32 桌， 按 35%上座率， 每桌預(yù)計(jì) 65元 /桌， (人均消費(fèi) 50元 /人 )，則 月營(yíng)業(yè)收入為： 320 35% 65元 /桌 30 天 = 萬元 毛利率為 45%，毛利為 45%= 萬元 稅 ： %= 萬元 稅后收入 ： = 萬元 全年收益 = 萬 12 月 = 萬元 大 堂營(yíng)業(yè)面積為 700平方米，可提供酒飲料小點(diǎn)心等，人均消費(fèi) 30元，每天 30 人次 每月收入 =30 30 30= 萬 毛利率 80% 毛利 = 稅額 = 年稅后收入 = 萬 12月 = 元 或俄羅斯風(fēng)味 餐飲 可以 100人同時(shí)消費(fèi)，每天 30 人來消費(fèi)，人均消費(fèi) 80 元。 月營(yíng)業(yè)收入 =30 30 80= 萬元 毛利率為 55%，毛利 = 萬元 稅額 = 全年收益 = 萬 12 月 = 萬元 人均消費(fèi) 20 元，每天消費(fèi)人數(shù)在 30 人左右。 全年收入 = 萬元 毛利率為 80%，毛利為 = 萬元 稅 = 萬 全年收益 = 萬元 每月 5次，每次 200人，每 人次消費(fèi) 100 元。 年收入 =120 萬元 毛利率 60%，毛利 =72 萬元 稅 = 萬元 全年收益 = 萬元 全年餐飲總收入 =++++= 萬元 休閑收入 表 3 娛樂 休閑收入 項(xiàng)目 消費(fèi)人數(shù) 人均消費(fèi) 收入 毛利率 毛利 稅利率 稅額 凈收入 美容美 發(fā) 30 30 55% 164250 12% 39420 124830 桑拿 80 100 65% 1901900 12% 351120 1550780 KTV夜總 120 80 65% 2277600 12% 420480 1857120 娛樂總收益 = 萬元 表 4 會(huì)議收入表 會(huì)議室 消費(fèi)人 數(shù) 人均 收入 毛利率 毛利 稅利率 稅額 凈收益 多功能 廳 120 500 180000 60% 108000 5． 6% 10080 97920 小會(huì)議 1 30 300 108000 65% 101400 5． 6% 6048 95352 小會(huì)議 2 30 300 108000 65% 70980 5． 6% 6048 95352 會(huì)議總收益 = 萬元 總凈收益 {客房 +餐飲 +娛樂休閑 +會(huì)議 }總凈收益 =+++= 萬元 收益價(jià)格： %的資本化率， =（ 1+%） = 再加上還要扣掉管理等（如水電、工資、福利、保險(xiǎn)、員工生活、工會(huì)和培訓(xùn)計(jì)提等）約是占到毛利潤(rùn) 30%40% 年實(shí)際贏利 = 萬 65%= 萬元 總投資 10000 萬元，投資回收期為 16 年。 三、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度，對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。 本項(xiàng)目計(jì)算財(cái)務(wù)效益的總資金是以測(cè)算本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指示的總資金為 10000 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 6464 萬元。 項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目計(jì)算期擬定為 16 年，其中建設(shè)期為 2 年，經(jīng)營(yíng)期為 14 年。 經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加測(cè)算 （ 1）預(yù)計(jì)本項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入為 715 萬元，見附表營(yíng)業(yè)稅金及附加。 （ 2）酒店 租 售收入按國(guó)家規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅，稅率為 5%；城市 建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)分別為應(yīng)納稅的 7%、 3%、 2%，平抑物價(jià)基金、教育發(fā)展基金分別為經(jīng)營(yíng)收入 %，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目投 入運(yùn) 營(yíng)后應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅為 萬元，附加稅 萬元，見附表 C。 利潤(rùn)測(cè)算及利潤(rùn)分配 利潤(rùn)測(cè)算見附表 9，從附表中可以看出，本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的總利潤(rùn)為 429 萬元，所得稅按 33%交納，法定公積金、法定公益金分別按所得稅后利潤(rùn)的 10%、 5%提取。 貸款償還能力測(cè)算 本項(xiàng)目計(jì)劃向銀行申請(qǐng)借款 4700 萬元，用于償還借款的資金來源是 經(jīng)營(yíng)收入回款，經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的固定資產(chǎn)借款償還期為 5 年 （含建設(shè)期 2 年）。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)損益表、投資估算表及財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算出本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 全部投資 備注 1 投資利潤(rùn)率 % 按正常經(jīng)營(yíng)計(jì)算 2 投資利稅率 % 3 靜態(tài)投資回收期 年 18 含建設(shè)期 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 15 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入的主要來源為酒店整體銷售或 酒店運(yùn)營(yíng)收入 ，故不作盈虧分析。 敏感性分析 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)敏感性分析，主要分析營(yíng)業(yè)收入、固定資產(chǎn)投資等單因素變 動(dòng)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期的影響程度。 敏感性指標(biāo)表 正常生產(chǎn)年利潤(rùn)（萬元） 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率較基本方案增減（ %） 基本方案 715 614 18 固 定 資 產(chǎn) 投 資+10% 864 357 固 定 資 產(chǎn) 投 資10% 979 671 營(yíng)業(yè)收入 +10% 997 316 營(yíng)業(yè)收入 10% 405 計(jì)算結(jié)果說明： 從表中可 以看出，固定資產(chǎn)投資和營(yíng)業(yè)收入因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大，經(jīng)營(yíng)成本因素變動(dòng)的影響較小。在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的條件下，允許各因素向不利方向變動(dòng)的最大幅度，固定資產(chǎn)投資增加約 %，營(yíng)業(yè)收入減少約 9 %，表明本項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 臨界點(diǎn)分析 敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 全投資稅前內(nèi)部收益率 15% 期望值 20% 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元） 6464 萬元 最高值 10000 萬元 租 售房?jī)r(jià)格 350 元 /天 .間 最低值 250 元 /天 .間 土地費(fèi)用 30 萬 /畝 最高值 50 萬 /畝 租售 面積 10000m2 最低值 4400m2 第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范措施 本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)集中在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方