【正文】 國(guó)飯店行業(yè)的一個(gè)新型業(yè)態(tài)，行業(yè)內(nèi)尚未形成統(tǒng)一、規(guī)范的評(píng)價(jià)體系。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店在朝向品牌化、連鎖化、規(guī)?；l(fā)展的同時(shí)，也亟須業(yè)態(tài)自身創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張。盡管在二星酒店市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)上本土酒店集團(tuán)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但在高星級(jí)酒店市場(chǎng)上，本土酒店品牌受到外資酒店品牌的強(qiáng)烈沖擊，發(fā)展艱難。 經(jīng)濟(jì)型酒店 ： 2021年經(jīng)濟(jì)型酒店將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，再融資或受次貸危機(jī)影響；考慮到通脹因素的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房?jī)r(jià)將有一定上升空間；廣大的二、三線城市和廣袤農(nóng)村市場(chǎng)有可能成為經(jīng)濟(jì)型酒店下一波發(fā)展的熱點(diǎn)。 宏觀政策把脈市場(chǎng)，中國(guó)酒店市場(chǎng)調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng) 。 2021年基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控還會(huì)繼續(xù)影響把脈酒店業(yè)市場(chǎng)，力度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。 2021年酒店業(yè)分化會(huì)進(jìn)一步加劇，一方面實(shí)力雄厚、運(yùn)作規(guī)范的酒店業(yè)會(huì)加快進(jìn)入資本市場(chǎng)的步伐，積極上市融資，進(jìn)行進(jìn)一步的擴(kuò)張；另一方面，非星級(jí)酒店業(yè)會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，他們將逐步推到二三級(jí)城市去開發(fā)項(xiàng)目。 關(guān)于 2021中國(guó) 的酒店業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)是否漲跌的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)一 直 存在著兩種聲音，一種聲音認(rèn)為， 2021 年酒店業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)仍然會(huì)快速上漲，理由是酒店業(yè)市場(chǎng)供需緊張，剛性需求大，在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì) 、世博會(huì)經(jīng)濟(jì) 的影響下，城市的基礎(chǔ)設(shè)施及投資環(huán)境都大為改善，會(huì)有越來(lái)越多的人士來(lái)旅游。許多酒店一轟而上，脫離了市場(chǎng)的真正的剛性需求，在需求統(tǒng)計(jì)方面出現(xiàn)大量的重疊現(xiàn)象，這是始料未及的。 到了 2021 年上半年 ， 我國(guó)還將面臨較大的通縮壓力，但在逐步放松的貨幣環(huán)境下，投資者的信心會(huì)逐漸恢復(fù)， 2021 年下半年的轉(zhuǎn)變還是值得期待的 。 二、 黑龍江 省酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 （一）黑 龍江宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行 酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個(gè)組成部分，它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的文明、文化，它能夠?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的發(fā)展和開放起到積極的作用。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。 （二） 、 黑龍江 旅游業(yè)配套狀況及分析 黑龍江交通規(guī)劃 10 年發(fā)展規(guī)劃，機(jī)場(chǎng)、高速路便捷暢達(dá)，為國(guó)內(nèi)、國(guó)際旅游出行提供便捷條件 哈爾濱、齊齊哈爾、牡丹江、佳木斯、黑河、漠河等 6 個(gè)民航機(jī)場(chǎng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)定期航線通往全國(guó)主要城市及日本、韓國(guó)、俄羅斯和香港、臺(tái)灣等地區(qū)，每年有近 600 架次的旅游包機(jī)往來(lái)國(guó)內(nèi)外，大慶、雞西、伊春三個(gè)支線機(jī)場(chǎng)即將開通，哈爾濱與各支線機(jī)場(chǎng)之間都開通了支線飛機(jī)。 總結(jié)：景區(qū)布局主要在哈爾濱、伊春、佳木斯三大板塊，這也最大程度決定了酒店總體布局，圍繞三大 旅游 板塊 布局。實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 40 億元，增長(zhǎng) 21%。在 國(guó)內(nèi)旅游客戶中，本市占 70%，本省占 13%，吉林和遼寧占 5%，京、津及環(huán)渤海地區(qū)占 5%，長(zhǎng)三角地區(qū)占 3%，珠三角地區(qū)占 2%，其他城市和地區(qū)占 2%。主要去的旅游景點(diǎn)有鏡泊湖、綏芬河?xùn)|寧口岸、海參威、俄羅斯風(fēng)光、俄羅斯風(fēng)情園等。 旅游觀光 酒店 ，存在一定的發(fā)展機(jī)遇。 （ 3） 官方政務(wù)型 星級(jí) 酒店 ： 這些就酒店一般有政府背景，通常不受外界干擾，受保密保安程度較高，有時(shí)候有錢不一定能夠住得進(jìn)去 。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 產(chǎn)權(quán)式酒店是由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房出租（或委托）給商業(yè)管理公司，以出租（或委托）經(jīng)營(yíng)獲取國(guó)定的投資回報(bào)，由擔(dān)保公司進(jìn)行固定回報(bào)的擔(dān)保，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)（ 10 天左右）。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。 健康主題酒店正在成為度假休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展之潮流。涉外酒店的行業(yè)管理歸旅政管理部門，非涉外酒店的行業(yè)管理歸商業(yè)行政管理部門。對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店講， 如果是涉外酒店則成為旅業(yè)管理范圍內(nèi)的旅游飯店，如果不是涉外酒店則成為商業(yè)行業(yè)管理范圍內(nèi)的普通旅館。 1988 年，國(guó)家旅游局參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，頒布實(shí)施對(duì)涉外酒店的星級(jí)評(píng)定制度。但對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的作用則沒(méi)有高檔酒店明顯，全國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)星級(jí)申報(bào)缺乏主動(dòng)，一半的涉外酒店至今未報(bào)星級(jí)，是個(gè)較好的證明。 酒店 3894座、房間453403間 萬(wàn)豪酒店管理 麗思 卡爾頓、 JW 萬(wàn)豪、萬(wàn)豪、萬(wàn)豪 特許經(jīng)營(yíng)占 ％，委托管理 酒店 2656座、房間集團(tuán) 行政公寓、萬(wàn)麗、萬(wàn)怡 6個(gè)品牌。 特許經(jīng)營(yíng) ％，委托管理％，帶資管理及其它％。 Suites、 Sleep Inn、 Econo Loddge、 Rodeway Inn、 MainStay Suites 特許經(jīng)營(yíng) 100％ 酒店 4810座、房間388618間 美國(guó)戴斯酒店集團(tuán) 戴斯大酒店（五星級(jí)）、 Day Hotelamp。 總之，酒店 開發(fā)銷售模式可考慮 股份合作開發(fā)或 菜單式整體出售。 本酒店 擬建設(shè)成一座具有北方特點(diǎn)的花園式飯店，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 1萬(wàn)平方米，建各類客房約 101 間。 位于黑龍江省東南部，地理位置為北緯 43186。57? 47? 。 人流情況分析 市政府、 財(cái)政局、 市審計(jì)局、市公安局、市招商局、市人事局、市國(guó)土資源局、市房地產(chǎn)交易中心、市國(guó)稅局、市規(guī)劃 局等單位在本項(xiàng)目周邊，政府辦公人員比較來(lái)往比較頻繁。 消費(fèi)能力分析 消費(fèi)客戶主要是國(guó)內(nèi)外旅游客源、政府公務(wù)會(huì)議、 中俄邊貿(mào) 企業(yè)產(chǎn)品訂貨會(huì)、外地到 穆棱 辦事的商務(wù)客戶。酒店依山，面向國(guó)門，環(huán)境優(yōu)雅，距牡丹江機(jī)場(chǎng) 2小時(shí)車程，距火車站僅 15分鐘車 程。 大宴會(huì)廳可隨意分割，面積達(dá) 800平方米，可同時(shí)容納 500 人就餐。 牡丹江夏威夷 大酒店 地理位置： 牡丹江市 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)： 5 星 房間數(shù)： 300 間客房 定位： 星級(jí) 大酒店 酒店 概況及 配套設(shè)施： 夏威夷國(guó)際大酒店是黑龍江江達(dá)集團(tuán)投資興建的一家集客房、餐飲、會(huì)議、康體、娛樂(lè)于一體的大型綜合性酒店。酒店先后接待了全國(guó)木業(yè)博覽會(huì)、全國(guó)城市水資源實(shí)時(shí)監(jiān)控與管理系統(tǒng)建設(shè)管理工作座談會(huì)、全國(guó)公交系統(tǒng)會(huì)議、《同一首歌》走進(jìn)牡丹江大型文藝晚會(huì)以及連續(xù)兩年接待牡丹江市人大、政協(xié)會(huì)議和國(guó)家、省、（地）市級(jí)各類型會(huì)議等近千次大型會(huì)議，得到市委市政府、國(guó)內(nèi)外友人 和下榻酒店客商的高度評(píng)價(jià)，充分體現(xiàn)了牡丹江市酒店的接待能力和服務(wù)水平，樹立了牡丹江市酒店業(yè)良好的龍頭企業(yè)形象。酒店地理位置優(yōu)越，距火車站僅 5 分鐘路程，到達(dá)機(jī)場(chǎng)僅需 20 分鐘車程，酒店裝飾典雅、風(fēng)格迥異，是您商務(wù)、旅行、休閑的最佳選擇。溫馨舒適的客房， 4A 智能化設(shè)備及先進(jìn)的安全體系，體貼周到的服務(wù)，讓您倍感家的溫馨 . 秉持為客人提供 “滿意加驚喜 ”的服務(wù)理念，成為牡市唯一一家入機(jī)場(chǎng)接機(jī)的酒店，提供車輛免費(fèi)接送住店客人。這啟發(fā)本項(xiàng)目在前期必須加以區(qū)分市場(chǎng)定位。 酒店消費(fèi) 市場(chǎng)是一個(gè)從低到高的 “ 鐘型分布 ” ，兩頭小，中間多，中產(chǎn)階級(jí)一直 是 營(yíng)銷重點(diǎn)。這些人是比以往更挑剔且見多識(shí)廣的客戶，他們不會(huì)浪費(fèi)錢購(gòu)買毫 無(wú)特色的產(chǎn)品，只有兩種產(chǎn)品能夠打動(dòng)他們：要么是購(gòu)買質(zhì)量合格、具備所需的基本功能、價(jià)格也很低廉的產(chǎn)品；要么是能夠滿足他們的情感需求，幫助他們實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的產(chǎn)品。除了已經(jīng)完全被經(jīng)濟(jì)型酒店替代的二星級(jí)、三星級(jí)酒店，四星級(jí)或是入門的五星級(jí)酒店，由于同時(shí)受到來(lái)自上下兩端的擠壓，地位也變 得非常危險(xiǎn)。 因此，精品酒店成為一個(gè)破解難題的新型模式。伴隨著顧客對(duì)數(shù)字信息化服務(wù)的迫切需要以及酒店對(duì)自身資源的數(shù)字信息化整合管理，傳統(tǒng)酒店業(yè)開始急速進(jìn)化。越來(lái)越多的酒店選擇和 IT 硬件廠商、軟件及系統(tǒng)集成、電信、互聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)合作進(jìn)行酒店信息化的改造與應(yīng)用推廣。但也存在著客房配備電腦功能過(guò)少、網(wǎng)上訂房沒(méi)有與自身網(wǎng)站的復(fù)合品牌推廣相結(jié)合等問(wèn)題。 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： 地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目位于 穆棱 市 區(qū)的核心發(fā)展區(qū) ，對(duì)于充分挖掘政府資源潛力，提高酒店的效益具有重要意義。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目所在地目前的商業(yè)人氣不足。 穆棱 的旅游業(yè)處于上升趨勢(shì)中，對(duì)酒店的需求將進(jìn)一步走旺。 雅高、瑞雅、豪生、最佳西方、紐賓凱、華美達(dá)、萬(wàn)麗 ?? 近年來(lái)，國(guó)際酒店管 理品牌頻頻搶灘 中國(guó) ，并有機(jī)會(huì)進(jìn)駐 黑龍江省 二級(jí)城市 。在硬件上，飾材、潔具、寢具等物品大量采用世界頂級(jí)品牌，并采用網(wǎng)絡(luò)智能管理。 精品 酒店產(chǎn)品的獨(dú)立性 與藝術(shù)化 ； 增加設(shè)施 的精致性與 豪華 檔次型 ； 形成科技化、現(xiàn)代化、差異化等的個(gè)性化風(fēng)潮； 突出體驗(yàn)，設(shè)備強(qiáng)調(diào)五感設(shè)計(jì)； 客戶的人本化、精細(xì)化管理； 強(qiáng)調(diào)場(chǎng)所感，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)當(dāng)?shù)匚幕? 充分考慮人們對(duì) SPA 和健身的要求； 實(shí)現(xiàn)交 通便捷，完善可達(dá)性設(shè)計(jì)。 豪華商務(wù)套房 5間（ 400 ㎡ ）： 指兩連間，即入室為客廳（含洗手間、衣帽間和沙發(fā)休息區(qū)和辦公桌椅等），后一間為客房區(qū)（含床鋪休息、洗手間），建議 1間設(shè)置兩張床（可變動(dòng)）， 4間設(shè)置成一張大床。 大堂 700㎡ 7% 大堂設(shè) 計(jì)要求： ◆大堂面積需要 700平，大門采取四開（中間對(duì)開，也可以采取旋轉(zhuǎn)門，旁邊一邊一開），大堂要包括含休息區(qū)、商務(wù)中心 (公用電話和電腦商務(wù)區(qū)、小型洽談室、商務(wù)服務(wù)臺(tái) )、總臺(tái)、小型商場(chǎng)、鮮花室、PA工作間、公共洗手間（含一個(gè)殘疾人洗手間），要求兩層挑高（其中一層要盡可能的挑高，因?yàn)樾枰趭A層出設(shè)置西餐廳），才會(huì)大氣，第一感覺(jué)很重要。 餐飲 及會(huì)議 2450㎡ % 中餐廳 1350㎡ 55% 多功能大廳 750㎡ 45% 會(huì)議區(qū)域 350㎡ 設(shè)計(jì)要求：（含公共面積） ◆多功能廳（功能包括：餐飲、會(huì)議）建議為 750㎡：含休閑餐區(qū)（可以再門廳較為寬敞處）、主席臺(tái)、音控室、衣帽間、茶水間、桌椅存放室等；至少要解決 35席用餐和 350人同時(shí)會(huì)議，此外本多功能廳要求可以中間割斷，必要時(shí)可以一分為二的使用。 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域 300㎡ ％ 倉(cāng)庫(kù) 300㎡必須設(shè)置。 ◆建議健身房、棋牌室建到地下室：健身房 200㎡（含更衣室），棋牌室兩間（合計(jì) 70㎡），臺(tái)球室（ 50㎡），乒乓球室（ 50 ㎡）。 此樓層要求作為參考，要注意的是餐廳和 KTV 及演藝吧等需要在三樓 以 下；具體設(shè)計(jì)還是參照如上設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 第五章 項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目建設(shè)投資估算 投資估算內(nèi)容 依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，本投資估算的內(nèi)容包括工程費(fèi)用估算，預(yù)備費(fèi)用，其它費(fèi)用估算和建設(shè)期貸款利息及流動(dòng)資金估算。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)費(fèi)用，按減少交納測(cè)算。 不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用的 5%計(jì)算。 項(xiàng)目總投資 根據(jù)國(guó)家和有關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目總投資的規(guī)定， 結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際測(cè)算， 本項(xiàng)目總投資為 10000 萬(wàn)元。 用款計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，分年用款計(jì)劃及資金籌措見附表 2。綠化率 40%。 要預(yù)測(cè)酒店的價(jià)值，首先應(yīng)預(yù)測(cè)其未來(lái)收入。 全年收入 = 萬(wàn)元 毛利率為 80%，毛利為 = 萬(wàn)元 稅 = 萬(wàn) 全年收益 = 萬(wàn)元 每月 5次，每次 200人，每 人次消費(fèi) 100 元。 項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目計(jì)算期擬定為 16 年，其中建設(shè)期為 2 年，經(jīng)營(yíng)期為 14 年。 貸款償還能力測(cè)算 本項(xiàng)目計(jì)劃向銀行申請(qǐng)借款 4700 萬(wàn)元，用于償還借款的資金來(lái)源是 經(jīng)營(yíng)收入回款，經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的固定資產(chǎn)借款償還期為 5 年 （含建設(shè)期 2 年）。 敏感性指標(biāo)表 正常生產(chǎn)年利潤(rùn)（萬(wàn)元） 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率較基本方案增減（ %） 基本方案 715 614 18 固 定 資 產(chǎn) 投 資+10% 864 357 固 定 資 產(chǎn) 投 資10% 979 671 營(yíng)業(yè)收入 +10% 997 316 營(yíng)業(yè)收入 10% 405 計(jì)算結(jié)果說(shuō)明： 從表中可 以看出，固定資產(chǎn)投資和營(yíng)業(yè)收入因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大，經(jīng)營(yíng)成本因素變動(dòng)的影