【正文】 元作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，隨后更有可能帶來消費(fèi)的活躍。時(shí)下，旅游業(yè)發(fā)展勢頭正盛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了契機(jī)。工作時(shí)間縮短，每年115 天的假期，尤其是7 天長假及企業(yè)年假制度的運(yùn)行，使人們有時(shí)間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。20102015年中國旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。多元化有利于把旅游地產(chǎn)做成規(guī)模，但是也存在一定的隱憂。近年來，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)，到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題的區(qū)域開發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念越來越多地被人們提到，同時(shí)也越來越多地用于各類房地產(chǎn)項(xiàng)目之上。 表1指標(biāo)2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年入境旅游者（萬人次）旅游外匯收入（億美元）國內(nèi)旅游者（萬人次）39505032515652355811678680099228國內(nèi)旅游收入（億元）270旅游總收入占GDP比重（%）11旅行社（家）203204211215220263280291星級飯店（家）111129143163189207219230旅游直接從業(yè)人數(shù)（萬人）1213．1旅游景區(qū)（個(gè)）1825344556617075客運(yùn)車（輛）575590595601616628640678客運(yùn)船（艘）8986888691889095近年來，重慶市旅游外匯收入和旅游總收入呈上升趨勢，并始終保持著較高的增長率，旅游總收入年均曾展給23%，到2008年旅游總收入達(dá)到全市GDP的11%，十年間，旅游業(yè)成為重慶發(fā)展最快、最具活力的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。%。到2010年，入境旅游者突破100萬人次，國內(nèi)旅游者超過1億人次，旅游總收入達(dá)到600億元人民幣以上，相當(dāng)于GDP的12%。重慶作為我國行政級別最高，涉及范圍最廣的“特區(qū)”，在全面推進(jìn)體制改革，并在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破、形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制、促進(jìn)全市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展和推動(dòng)全國深化改革、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展與和諧發(fā)展中發(fā)揮著示范和帶動(dòng)作用。近年來，鄉(xiāng)村旅游在全國展開的紅紅火火，在拉動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、帶動(dòng)閑置勞動(dòng)力就業(yè)、提高農(nóng)民生活水平等方面發(fā)揮了重要作用，鄉(xiāng)村和農(nóng)業(yè)旅游資源相對于其他旅游產(chǎn)品而言，開發(fā)價(jià)值尤為突出。 長壽湖旅游產(chǎn)業(yè)狀況（一） 長壽湖風(fēng)景區(qū)概況長壽湖景區(qū)是經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級旅游風(fēng)景區(qū)，位于長壽區(qū)的西北角，176。之間，是國際旅游熱線三峽黃金水道的重要組成部分，是長壽旅游業(yè)發(fā)展的龍頭景區(qū)，以山島湖風(fēng)光，長壽文化，鄉(xiāng)土文化為主要景觀特色的國家級生態(tài)旅游度假區(qū)。1985年長壽區(qū)正式成立長壽湖鎮(zhèn)。（二） 長壽湖景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長壽湖景區(qū)所屬的長壽湖鎮(zhèn)轄13個(gè)村，1個(gè)居民委員會(huì)，111個(gè)村民組，2007年末總戶數(shù)17916戶，總?cè)丝?1038人，其中農(nóng)業(yè)人口46329人，非農(nóng)業(yè)人口4709人。近年來，隨著旅游業(yè)異軍突起，蓬勃發(fā)展，景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。長壽湖景區(qū)旅游資源客源基本特征 表2游客特征所占比例(％)所占比例(％)所占比例(％)地域結(jié)構(gòu)重慶和本地游客74％市內(nèi)其他地區(qū)游客20％國內(nèi)外游客6％年齡結(jié)構(gòu)青壯年60％兒童和老人40％旅游目的觀光旅客75％商務(wù)會(huì)務(wù)游客20％其 它5％季節(jié)性差異旺季(4—10月)80％淡季(113月)20％高峰期(五一、十一長假)35％停留時(shí)間一日游66％二日游30％多日游4％從旅游者旅游消費(fèi)看，消費(fèi)水平偏低，以基本消費(fèi)為主，娛樂消費(fèi)較少，而購物消費(fèi)則更少。第四章 重慶酒店市場研究 重慶酒店業(yè)特征（一） 重慶酒店業(yè)市場結(jié)構(gòu)對酒店業(yè)市場結(jié)構(gòu)的分析同樣要依照產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的通用原則，因?yàn)榫频陿I(yè)也是一個(gè)相對獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。CR430%的行業(yè)屬競爭型行業(yè)，CR441%的屬壟斷型行業(yè)。市場壁壘在退出壁壘方面，酒店的資產(chǎn)專用性很強(qiáng)，沉沒資本巨大，即酒店盡管可以產(chǎn)權(quán)易主，但由于酒店功能和設(shè)施的專門性，很難退出經(jīng)營，充其量改為寫字樓或公寓，但在經(jīng)營本質(zhì)上并未退出市場。（二）、相關(guān)產(chǎn)業(yè)對酒店業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)對酒店經(jīng)營尤其是酒店的銷售影響非常明顯，而且對酒店的遠(yuǎn)期市場以及進(jìn)入壁壘的影響也很深遠(yuǎn)。但是，大量的公寓、商住樓、寫字樓的建成必然要分流甚至完全吸走酒店的長住客，這對以商務(wù)旅行客人為主目標(biāo)市場的酒店將是非常大的沖擊。這種現(xiàn)象在上海、廣州等特大中心城市也很普遍。它們進(jìn)入酒店業(yè)后增加了酒店客房的供給，并且這種供給常常是帶有不正常成本優(yōu)勢的供給，另一方面，這些中心的立項(xiàng)通?？梢垣@得投資方向調(diào)節(jié)稅的減免，經(jīng)營中仍以培訓(xùn)或教育的面目示人，具有一系列的減稅優(yōu)惠。尤其是依靠原主管單位的資產(chǎn)或地域優(yōu)勢，長期有較好入住率的招待所，更有力量和愿望進(jìn)入酒店業(yè)。重慶市五星級旅游飯店發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、穩(wěn)步發(fā)展、高速發(fā)展三個(gè)階段，其規(guī)模不斷壯大，品質(zhì)不斷提升。隨著“五個(gè)重慶”建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，重慶市五星級旅游飯店開始進(jìn)入高速發(fā)展階段。新近開業(yè)的碧桂園鳳凰酒店和重慶恒大酒店分別位于長壽區(qū)核心區(qū)和西部新城核心區(qū)，作為新區(qū)核心區(qū)的配套設(shè)施。 酒店物業(yè)定量研究重慶市對長壽湖的發(fā)展定位為重慶主城都市旅游圈與三峽庫區(qū)山水旅游帶的承接地，是三峽生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)狀旅游線上的重要節(jié)點(diǎn)，是三峽黃金旅游帶的第一站，同時(shí)也是重慶市“十一五”期間重點(diǎn)打造的四大山水都市旅游圈中唯一的湖泊型旅游地。（二）酒店體量論證設(shè)本項(xiàng)目總客房數(shù)為X，得公式為：200*50%*60/365**=X*57%，客房數(shù)X=380（間）按每間（套）客房100平方米計(jì)算，則酒店總體量為：380*100=38000平方米。 項(xiàng)目建設(shè)條件（一） 地質(zhì)地貌 項(xiàng)目地塊由北部回龍?zhí)梁湍喜刻一ê羶刹糠炙蚣爸苓呹懙貐^(qū)域組成，整體地勢由周邊逐漸向水面傾斜，形成周邊高，中間低的地勢，區(qū)域內(nèi)地形較為復(fù)雜。為構(gòu)造剝蝕丘陵地貌。根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）及《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001），調(diào)查區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度。℃；月平均氣溫以八月份最高，℃；以1月份最冷，℃。四季溫暖，少有積雪天氣，常年平均無霜期為331天。另一條為鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)過回龍寨至長壽桃花接渝長高速公路公28公里。 供電，供氣，供水長壽湖西岸景區(qū)外圍環(huán)湖道路是本項(xiàng)目重要的管道通廊。分區(qū)布置開閉所。獅電總廠自備水廠一個(gè)，日產(chǎn)水量100噸，設(shè)于獅電總廠引水閘旁邊；長壽湖漁場自備水廠一個(gè)，日產(chǎn)水量2000噸，設(shè)于趙云寨。污水量按用水量90%計(jì)算。電信：鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有郵電支局一個(gè)，電話裝機(jī)容量為1020門，實(shí)際裝機(jī)有800門。寬帶網(wǎng)及全線接入景區(qū)內(nèi)。會(huì)議類型具體包括：⑴商務(wù)會(huì)議⑵技術(shù)交流與推廣會(huì)議⑶學(xué)術(shù)會(huì)議⑷政務(wù)會(huì)議⑸新聞發(fā)布會(huì)；客房服務(wù)⑴為短期國際、國內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）⑵為短期國際、國內(nèi)商務(wù)客人服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）⑶為短期國際、國內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）⑷為短期國際、國內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）⑸為短期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級套房）⑹為國家首腦與世界性組織機(jī)構(gòu)首腦服務(wù)（總統(tǒng)套房）；餐飲服務(wù)⑴為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)⑵為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)⑶經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、咖啡廳、大堂吧⑷特色經(jīng)營：風(fēng)味廳、食街等；康體娛樂經(jīng)營⑴為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)⑵為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)⑶經(jīng)營主業(yè)：游泳、垂釣、網(wǎng)球、壁球、臺球、健身、棋牌、卡拉0K、電子游戲等⑷根據(jù)市場變化開展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂與健身服務(wù)。（一） 五星級酒店及會(huì)議中心總體規(guī)?？刂圃?50400間客房，綜合考慮會(huì)議會(huì)務(wù)等功能需要，建筑面積約60000平方米。（二）總體協(xié)調(diào)發(fā)展原則遵循“珍惜和合理利用土地”的基本國策，加強(qiáng)對土地資源的統(tǒng)籌安排，合理布置各類用地，依據(jù)規(guī)劃區(qū)的總體定位，達(dá)成土地利用與景觀、生態(tài)和人文要素的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)長壽湖景區(qū)與本開發(fā)區(qū)的良性互動(dòng)。利用項(xiàng)目整體自然景觀，著重進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，在與周邊自然風(fēng)光協(xié)調(diào)統(tǒng)一的同時(shí)，體現(xiàn)出自身特色，打造高端旅游度假精品。第八章 環(huán)保、節(jié)能、防災(zāi)及安全 環(huán)保設(shè)計(jì)（一） 環(huán)境現(xiàn)狀長壽湖風(fēng)景區(qū)主要以農(nóng)業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)為主，空氣并沒有受到污染。地表水水質(zhì)較好，噪音污染少，環(huán)境幽靜。施工期對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在自然環(huán)境和人工林區(qū)減少，水土流失，噪音擾民，農(nóng)田環(huán)境污染等。在充分利用優(yōu)美環(huán)境的同時(shí)，妥善處理設(shè)備用房、廚房、給排水處理設(shè)施等帶來噪聲、廢水、廢氣、污水等污染問題，相對集中布置，并設(shè)單獨(dú)的輔助出口。生活污水，廢水排放前設(shè)有凈化池、隔油裝置，并實(shí)行雨污分流，廢水處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管道。 節(jié)能（一）為認(rèn)真貫徹國家能源政策，采用新型墻體及門窗，使建筑保溫、隔音、防水、防火性能大大提高；水泥采用散裝水泥。（五）加新型建筑材料的使用。對一些能引起再生災(zāi)害的加油站油庫、高壓線等應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)防護(hù)措施。對于填方地帶，可先排放地表水，清除位于魚塘及稻田表層呈軟塑——可塑狀的土層，再有序回填。（二）實(shí)行保護(hù)林區(qū)生態(tài)環(huán)境的安全檢查。公司管理機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖。同時(shí)，開展培訓(xùn)工作也是開發(fā)公司人力資源，提高員工素質(zhì)和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的重要手段。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表 時(shí)間（以季計(jì)）工作內(nèi)容第一年第二年第三年123412341234前期工作工程設(shè)計(jì)招標(biāo)主體工程施工裝修設(shè)計(jì)施工開業(yè)前準(zhǔn)備第十一章 招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》以及重慶市有關(guān)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)需進(jìn)行招投標(biāo)。參加投標(biāo)的施工單位不得少于5家，監(jiān)理單位不得少于3家。六、 招標(biāo)實(shí)施方案（一）招標(biāo)工作流程招標(biāo)工作流程圖如下：簽訂招標(biāo)委托代理協(xié)議形成招標(biāo)工作備忘錄進(jìn)入招標(biāo)程序編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書），出售招標(biāo)文件組織踏勘現(xiàn)場并召開標(biāo)前會(huì)資格后審編制資格預(yù)審文件發(fā)布資格預(yù)審公告，出售資格預(yù)審文件組織評委進(jìn)行資格預(yù)審發(fā)出資格預(yù)審結(jié)果通知書協(xié)助招標(biāo)人簽訂承包合同招標(biāo)資料移交業(yè)主準(zhǔn)備評標(biāo)資料組織評委進(jìn)行評標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知書備案（二）簽訂協(xié)議業(yè)主與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)簽訂招標(biāo)委托代理協(xié)議，并將協(xié)議報(bào)送計(jì)委和有關(guān)行政主管部門備案。⑦開標(biāo)、評標(biāo)，業(yè)主、監(jiān)督部門派人參加（1天）；⑧招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制評標(biāo)報(bào)告同時(shí)將中標(biāo)候選人名單送重慶建設(shè)網(wǎng)（重慶日報(bào)網(wǎng)）公示（5個(gè)工作日）；⑨招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)將評標(biāo)報(bào)告報(bào)計(jì)委和有關(guān)行政主管部門備案（1～5個(gè)工作日）；⑩業(yè)主根據(jù)評委會(huì)推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，并書面通知招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)（1天）；招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)出中標(biāo)通知書（1天）。（6）資料移交招標(biāo)工作結(jié)束后，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)將全套招標(biāo)資料送業(yè)主一套存檔。（2）資格預(yù)審的對象為在規(guī)定的截止時(shí)間前遞交資格預(yù)審申請文件的合格申請人。（三）招標(biāo)代理人將預(yù)審報(bào)告報(bào)送有關(guān)行政主管部門備案，有關(guān)部門在5個(gè)工作日內(nèi)（視有關(guān)行政主管部門返回意見時(shí)間而可能稍有延遲）對上述備案資料進(jìn)行審核、確認(rèn)。資格審查申請文件格式和內(nèi)容（當(dāng)采用資格后審方式時(shí)）評標(biāo)方法及操作程序（六）組織踏勘現(xiàn)場及召開標(biāo)前答疑會(huì)（1）招標(biāo)代理人將根據(jù)工程情況組織投標(biāo)人對現(xiàn)場及其周圍環(huán)境進(jìn)行考察，以便查明或核實(shí)有關(guān)編制投標(biāo)文件和簽訂合同所必需的一切資料。（2）招標(biāo)代理人將于開標(biāo)前1日落實(shí)全部準(zhǔn)備工作，包括以下內(nèi)容：① 準(zhǔn)備評標(biāo)資料及費(fèi)用。② 主持人介紹業(yè)主單位、監(jiān)督部門出席代表情況。⑥ 在監(jiān)標(biāo)人的監(jiān)督下，由各投標(biāo)單位代表檢查投標(biāo)文件密封情況，請各投標(biāo)單位代表在投標(biāo)文件密封情況檢查表上簽字。⑨ 開標(biāo)會(huì)結(jié)束，將投標(biāo)文件送評標(biāo)委員會(huì)評審。抽取評標(biāo)專家時(shí)，監(jiān)督人、招標(biāo)人、招標(biāo)代理人同時(shí)到場。（6）招標(biāo)代理人根據(jù)評標(biāo)報(bào)告，向所有投標(biāo)人告知評標(biāo)結(jié)果。第十二章 投資估算及資金籌措 投資估算（一） 投資估算依據(jù)1. 2006年《重慶市建筑工程造價(jià)信息》；2. 有關(guān)建（構(gòu)）筑物的相關(guān)造價(jià)估算指標(biāo)；3. 建設(shè)工程費(fèi)用的相關(guān)配套文件；4. 重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)規(guī)費(fèi)文件；5. 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；6. 主要材料設(shè)備現(xiàn)行市場價(jià)格。2. 土地費(fèi)用3. 工程其他費(fèi)用1) 建設(shè)單位管理費(fèi)2) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3) 施工圖預(yù)算編制費(fèi)4) 工程監(jiān)理費(fèi)5) 招標(biāo)代理費(fèi)6) 標(biāo)底編制及造價(jià)審核費(fèi)7) 環(huán)境影響評價(jià)費(fèi) 8) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 9) 不可預(yù)見費(fèi)4. 建設(shè)期利息%計(jì)算。其余資金由外商自籌，并可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，分期分批到位