【正文】 xx酒店項(xiàng)目可行性研究報告2010年10月目 錄第一章 總 論 4一、 項(xiàng)目概況 4二、 項(xiàng)目業(yè)主簡介 4三、 編制依據(jù)及研究范圍 5四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6五、 主要結(jié)論 7第二章 項(xiàng)目背景及必要性 8一、 長壽區(qū)概況 8二、 項(xiàng)目建設(shè)的背景 9三、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 12第三章 旅游市場分析 15一、 全國旅游市場分析 15二、 重慶市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 23三、 長壽湖旅游產(chǎn)業(yè)狀況 26第四章 重慶酒店市場研究 29一、 重慶酒店業(yè)特征 29二、 五星級酒店市場研究 34三、 酒店物業(yè)定量研究 36第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 38一、 項(xiàng)目位置 38二、 項(xiàng)目建設(shè)條件 38第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 42一、 建設(shè)內(nèi)容 42二、 建設(shè)規(guī)模 43第七章 建設(shè)方案 44一、 總體原則 44二、 規(guī)劃目標(biāo) 44三、 方案設(shè)想 45四、 主要工程量指標(biāo) 47第八章 環(huán)保、節(jié)能、防災(zāi)及安全 48一、 環(huán)保設(shè)計(jì) 48二、 節(jié)能 49三、 防災(zāi) 50四、 安全 51第九章 組織機(jī)構(gòu) 52一、 公司組織機(jī)構(gòu) 52二、 人員培訓(xùn) 52第十章 進(jìn)度安排 54一、 項(xiàng)目周期 54二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 54第十一章 招投標(biāo)方案 55一、招標(biāo)范圍 55二、招標(biāo)方式 55三、 招標(biāo)組織形式 55四、 招標(biāo)信息發(fā)布 55五、 施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求 56六、 招標(biāo)實(shí)施方案 56七、 招標(biāo)代理工作實(shí)施階段的主要程序要求 60第十二章 投資估算及資金籌措 65一、 投資估算 65二、 資金籌措及使用計(jì)劃 66第十三章 財務(wù)評價 68一、 評價范圍、依據(jù)、原則和方法 68二、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算 69三、 財務(wù)分析 70四、 償債能力分析 72五、 敏感性分析 72六、 財務(wù)評價結(jié)論 73第十四章 風(fēng)險分析 74一、 項(xiàng)目主要風(fēng)險因素識別 74二、 項(xiàng)目抗風(fēng)險措施 74第十五章 社會評價 76一、 社會影響分析 76二、 互適性分析 76三、 社會風(fēng)險分析 77四、 社會評價結(jié)論 77第十六章 結(jié)論與建議 78一、 主要結(jié)論 78二、 建議 79附表一 銷售及運(yùn)營收入估算表 80附表二 銷售稅金及附加表 81附表三 建設(shè)期總投資估算表 82附表四 損益表 83附表五 現(xiàn)金流量表（一） 84附表六 現(xiàn)金流量表（二） 85第一章 總 論 項(xiàng)目概況（一） 項(xiàng)目名稱：xx酒店項(xiàng)目（二） 項(xiàng)目業(yè)主： （三） 項(xiàng)目業(yè)主地址：重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)（四） 項(xiàng)目建設(shè)地址：重慶市長壽湖西岸（五） 項(xiàng)目法定代表人：（六） 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：五星級酒店、會議中心及酒店式公寓，總建筑面積10萬平方米（七） 項(xiàng)目總投資：人民幣6億元（含土地費(fèi)用）（八） 資金籌措：自籌（九） 建設(shè)年限：2011年1月2013年12月（36個月） 項(xiàng)目業(yè)主簡介 公司是在區(qū)政府的大力支持和長壽區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的大好前景下成立的，致力于長壽湖畔高端酒店的開發(fā)和經(jīng)營，努力改善景區(qū)現(xiàn)有的旅游配套設(shè)施，大力推進(jìn)長壽旅游業(yè)的發(fā)展，為三峽庫區(qū)旅游業(yè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 編制依據(jù)及研究范圍（一） 編制依據(jù)1. 《長江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃》；2. 《重慶市長壽區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》3. 《重慶市長壽區(qū)土地利用規(guī)劃》4. 《重慶市長壽湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》5. 《重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（2010—2030年）6. 《重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查評價報告》；7. 《重慶市長壽區(qū)2009年度國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》；8. 《重慶市長壽湖西岸片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；9. 項(xiàng)目業(yè)主提供的相關(guān)資料；10. 現(xiàn)場調(diào)查資料以及其它有關(guān)文件資料；11. 市政道路設(shè)計(jì)文件。（二） 研究范圍本研究報告通過對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性、建設(shè)區(qū)域的資源條件、市場等進(jìn)行研究，提出項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)與方案，通過投資估算，對可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益進(jìn)行分析和評價，提出結(jié)論性的意見，以及招投標(biāo)方案和建設(shè)進(jìn)度安排意見。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位備注一建設(shè)內(nèi)容　　　1五星級酒店54500㎡2會議中心5500㎡3酒店式公寓38000㎡4配套設(shè)施2000㎡二投資數(shù)據(jù)　　　總投資萬元　1土地費(fèi)用9570萬元　2工程費(fèi)用31450萬元　3工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元　4建設(shè)期利息8284萬元　三經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　1項(xiàng)目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率：%　計(jì)算期13年2項(xiàng)目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）萬元全部投資3稅后靜態(tài)投資回收期年全部投資4項(xiàng)目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率：%　全部投資5項(xiàng)目稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）萬元全部投資6稅前靜態(tài)投資回收期：年全部投資7投資利潤率：%　　8投資利稅率%　　9年平均利潤2371萬元　 主要結(jié)論長壽湖旅游風(fēng)景區(qū)自然景觀優(yōu)美而獨(dú)具特色，旅游資源豐富，極具旅游開發(fā)價值。長壽區(qū)是聯(lián)系渝東南和渝東北的樞紐，是重慶通往華中和東部沿海地區(qū)的橋頭堡，區(qū)位條件十分優(yōu)越。長壽湖則處于重慶市域的幾何中心的位置，在方圓150 km范圍內(nèi)，集中了重慶市大部分人口，旅游開發(fā)直接受到周邊城市的帶動。長壽景區(qū)背靠西南最大核心城市和游客發(fā)生地重慶市，位于環(huán)城游憩帶范圍內(nèi)，有成為重慶市“中心花園”的便利條件。此外又有三峽國際旅游熱線的輻射拉動，旅游市場前景廣闊。本項(xiàng)目的建設(shè)將極大地完善長壽湖旅游配套設(shè)施，彌補(bǔ)當(dāng)?shù)馗叨寺糜闻涮自O(shè)施嚴(yán)重不足的現(xiàn)象，可帶動周邊區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加速地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于政府招商引資。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。本項(xiàng)目的建設(shè)基地條件適宜，技術(shù)可靠，前期工作扎實(shí)，建設(shè)規(guī)模合理。經(jīng)測算，本項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上都是可行的。第二章 項(xiàng)目背景及必要性 長壽區(qū)概況長壽區(qū)位于重慶腹心，三峽庫區(qū)上游，雄踞長江之濱，是重慶“1小時經(jīng)濟(jì)圈”中規(guī)劃建設(shè)的百萬人口大城市，幅員面積1423平方公里，人口90萬，城鎮(zhèn)人口39萬。長壽區(qū)轄14個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。距重慶主城區(qū)40分鐘車程，是重慶陸路的交通樞紐和長江上游的重要港口，是重慶特大城市經(jīng)濟(jì)社會資源向三峽庫區(qū)和渝東南地區(qū)輻射的重要中繼站。，%；，%；，%；，%，，%、%。 ，%和12%。長壽在旅游方面將全力打造“濱江長壽谷”、“菩提長壽山”、和“天賜長壽湖”為代表的長壽主題文化城。 長壽作為三峽庫區(qū)的重要區(qū)縣，1小時經(jīng)濟(jì)圈的組成部分，是重慶作為西部增長極的重要支撐，政策優(yōu)勢、地沿優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將使長壽成為重慶的重要窗口、重慶經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)、獨(dú)具特色的大城市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的先行區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)的背景（一） 旅游業(yè)將逐漸發(fā)展成為重慶及三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)重慶市自1997年直轄以來，市委市政府一直把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行著力培育與扶持，積極實(shí)施“政府主導(dǎo)型”旅游發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加大對旅游業(yè)的投入，產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，被稱為旅游業(yè)三大直接支柱的旅行社、旅游交通、截止到2009年，全市有國際、國內(nèi)旅行社353家，星級賓館飯店266座，國內(nèi)旅游收入666億元。長江三峽是我國目前推向國際市場的最具競爭力的旅游產(chǎn)品之一，三峽工程的建設(shè)又使三峽成為世界最知名的旅游目的地之一，其知名度和品牌競爭力大大提高。三峽是國內(nèi)最知名的峽谷風(fēng)光和峽江文化為代表的旅游目的地，根據(jù)《長江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃》預(yù)測，2010年到三峽旅游的國內(nèi)旅游者為350—400萬人，％—％，三峽國內(nèi)旅游前景廣闊。同時，2020年內(nèi)三峽旅游區(qū)仍然是國際旅游者的最主要目的地之一，國際旅游者年均增長將保持10—15％，長江三峽旅游國際需求前景廣闊無比。根據(jù)《長江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃》，長江三峽庫區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：將三峽旅游建設(shè)成以新三峽為品牌，以自然生態(tài)觀光和人文攬勝為基礎(chǔ)，以休閑度假和民俗體驗(yàn)為主體，以科考探險和體育競技為補(bǔ)充，融生態(tài)化、個性化和專題化為一體，具有國際影響力、競爭力和可持續(xù)發(fā)展的世界級旅游目的地。規(guī)劃期內(nèi)將旅游業(yè)培育成庫區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，到2010年，三峽旅游區(qū)接待入境旅游者195215萬人次，；，旅游業(yè)總收入達(dá)到10001200億元人民幣，相當(dāng)于全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%，進(jìn)一步壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)。（二） 長壽湖旅游業(yè)正面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇隨著西部大開發(fā)，三峽大移民，退耕還林、還草政策的全面實(shí)施，三峽生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)為三峽庫區(qū)的生態(tài)旅游發(fā)展提供了千載難逢的機(jī)遇。根據(jù)重慶市整體發(fā)展戰(zhàn)略，長壽湖景區(qū)的旅游業(yè)將作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上，從2001年起，長壽湖旅游收入已超過了傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——漁業(yè)的收入，已達(dá)到3000萬元(漁業(yè)收入約2000萬元)，旅游人數(shù)已達(dá)到19萬人次。2004年旅游人數(shù)已達(dá)到35萬人次，旅游收入已達(dá)到4000萬元。根據(jù)《重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（20102030），依托長壽湖風(fēng)景名勝區(qū)，以旅游服務(wù)為發(fā)展核心，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，努力把長壽湖鎮(zhèn)建設(shè)成為在重慶具有較大影響的城郊旅游鎮(zhèn)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，不斷提升城鎮(zhèn)化水平，建設(shè)和諧發(fā)展新城鄉(xiāng)。規(guī)劃提出，將通過大力發(fā)展旅游業(yè)推動城鎮(zhèn)的建設(shè)，以風(fēng)景區(qū)保護(hù)與完善基礎(chǔ)設(shè)施為中心，以鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，突出旅游特色，打造精品景點(diǎn)，完善城鎮(zhèn)功能，吸納農(nóng)村剩余勞動力。以旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，推動基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，逐漸形成以旅游服務(wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式。規(guī)劃至2015年末，（預(yù)測）鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到8萬人，城鎮(zhèn)化率44%。到2030年末，鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到13萬人，城鎮(zhèn)化率為85%，鎮(zhèn)區(qū)人口為11萬人。（三） 長壽湖西岸片區(qū)急需發(fā)展 隨著重慶市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，商務(wù)活動會更加頻繁，帶動商務(wù)、會務(wù)游的發(fā)展；市民閑度假游、自駕車旅游也將迅速發(fā)展，本地觀光游的外流趨勢將進(jìn)一步加強(qiáng)。長壽湖景區(qū)山清水秀、湖面開闊、景色旖旎，是開展休閑度假、水上娛樂的理想地，長壽湖景區(qū)這些資源組合背景非常適合開發(fā)度假旅游產(chǎn)品，適于進(jìn)行生態(tài)度假旅游。目前景區(qū)最便于開發(fā)的的長壽湖西岸的配套市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)啟動，但缺乏相應(yīng)的旅游服務(wù)設(shè)施，市場的需求將催生西岸片區(qū)的快速發(fā)展。長壽湖景區(qū)準(zhǔn)備以重慶市區(qū)域發(fā)展背景為依托，跨越客觀上必然存在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)梯度，大力發(fā)展以旅游業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)體系，帶動商業(yè)、金融、會務(wù)、信息等高端服務(wù)行業(yè)發(fā)展，輻射周邊村鎮(zhèn)發(fā)展。為了達(dá)到上述目標(biāo)，大力改善長壽湖西岸片區(qū)重慶市的投資環(huán)境，就需要加強(qiáng)旅游配套設(shè)施的建設(shè)。長壽湖西岸片區(qū)屬長壽湖鎮(zhèn)轄區(qū)，含東海村、黃坪村、水口村、羅山村、回龍村、響塘村、圍子村、桂花村8個村。南北向沿湖長約8公里。南接長壽湖鎮(zhèn)區(qū)，北至與高豐島相接的西岸最北端半島，沿湖以海拔337米為低界，西端大致以海拔400米等高線附近的可用地為高界。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一） 是開發(fā)和利用長壽湖景區(qū)資源，完善旅游配套設(shè)施的需要為積極開發(fā)長壽湖西岸片區(qū)的旅游景觀資源，強(qiáng)化長壽區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地的功能，同時為改善長壽湖西岸片區(qū)內(nèi)的服務(wù)配套、生態(tài)環(huán)境等條件，長壽區(qū)政府對長壽湖西岸片區(qū)進(jìn)行了整體性規(guī)劃，依托良好的自然山水景觀資源，并與長壽湖生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史傳統(tǒng)文化有機(jī)地結(jié)合起來，將其打造成以旅游服務(wù)和開發(fā)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，集休閑度假、游覽觀光、水上運(yùn)動、會議會展于一體的國際休閑旅游度假區(qū)。xx酒店（含會議中心）是長壽湖景區(qū)內(nèi)唯一的五星級度假酒店，是風(fēng)景區(qū)旅游配套設(shè)施的重要組成部分，它的建成將改善長壽湖旅游區(qū)內(nèi)高端度假酒店空白的局面，同時，將極大的提升風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)休閑、度假、會議、會務(wù)等功能，帶動整體區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（二） 是解決庫區(qū)移民及下崗再就業(yè)的需要旅游業(yè)是以滿足旅游者吃、住、行、游、購、娛等各項(xiàng)活動需求的綜合性產(chǎn)業(yè)，高端酒店的建設(shè)可以極大的促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，通過迅速發(fā)展的旅游業(yè)可以帶動其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供大量間接就業(yè)崗位安置移民及下崗工人。旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括交通、餐飲、商業(yè)貿(mào)易、郵電通信等直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、水電氣暖供應(yīng)業(yè)及咨詢、教育、科技、公共安全、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、政府管理等間接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所提供的就業(yè)崗位數(shù)，取決于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展的相互作用程度，關(guān)聯(lián)作用程度低，提供的就業(yè)崗位就少，相反則多。世界旅游組織在全球的調(diào)查顯示，旅游業(yè)直接安置1名就業(yè)人員，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可安置4—5名間接就業(yè)人員。根據(jù)《長壽湖風(fēng)景區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》資料，到2015年，可直接解決從業(yè)人數(shù)5404人，間接解決從業(yè)人數(shù)21614人。 （三） 是促進(jìn)長壽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、加速城鎮(zhèn)化步伐的需要長壽湖景區(qū)常住人口約兩萬余人，其中農(nóng)業(yè)人口13000多人，城鎮(zhèn)人口約7000多人，主要分布于長壽湖鎮(zhèn)及周邊地區(qū)。以前，長壽湖景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，漁業(yè)是傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近年來，由于旅游業(yè)的繁榮和蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)已成為景區(qū)的新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。隨著景區(qū)外圍道路工程以及市政配套工程的逐步建設(shè)，解決了交通和市政條件不足的瓶頸，為景區(qū)大力開發(fā)鋪平了道路，隨著高端酒店的開發(fā)建設(shè)，將進(jìn)一步吸引旅游人群進(jìn)駐景區(qū)內(nèi)部，提升長壽湖區(qū)域整體價值，從而促進(jìn)了招商引資、土地開發(fā)，進(jìn)一步改善長壽區(qū)的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快長壽區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展步伐。（四） 是提升長壽湖景區(qū)窗口形象、增強(qiáng)景區(qū)競爭力的